tinjauan yuridis kedudukan kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanah oleh notaris/ppat

135
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 1/135  TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH OLEH NOTARIS / PPAT (PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH) TESIS Oleh NELLY SRIWAHYUNI SIREGAR 067011059/MKn SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2008 TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH OLEH NOTARIS / PPAT (PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH) Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). USU e-Repository © 2008.

Upload: bambangshr

Post on 18-Feb-2018

244 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 1/135

 

TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK DALAM

PERALIHAN HAK ATAS TANAH OLEH NOTARIS / PPAT

(PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH)

TESIS 

Oleh

NELLY SRIWAHYUNI SIREGAR

067011059/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2008TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK DALAM

PERALIHAN HAK ATAS TANAH OLEH NOTARIS / PPAT

(PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH)

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 2: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 2/135

 

TESIS

Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan

dalam Program Studi Magister Kenotariatan

Pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara

Oleh

NELLY SRIWAHYUNI SIREGAR

067011059/MKn

SEKOLAH PASCASARJANA

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

2008

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 3: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 3/135

 

Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK

DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH OLEH

NOTARIS / PPAT (PEJABAT PEMBUAT AKTA

TANAH)

Nama Mahasiswa : Nelly Sriwahyuni Siregar

Nomor Induk : 067011059Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui

Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)Ketua

(Chairani Bustami, SH, SpN, MKn) (Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum)

Anggota Anggota

Ketua Program Studi Direktur,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Ir. T. Chairun Nisa, B.MSc)

Tanggal Lulus : 23 Agustus 2008

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 4: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 4/135

Telah Diuji

Pada tanggal : 23 Agustus 2008

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin SH, MS, CN.Anggota : Chairani Bustami, SH, SpN, MKn.

 Notaris/PPAT Syafnil Gani, SH, MHum.

Dr. Ramlan Yusuf Rangkuti, MA Notaris/PPAT Syahril Sofyan, SH, MKn.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 5: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 5/135

 

ABSTRAK

Dalam hal melakukan perbuatan hukum untuk mengalihkan suatu hak atas tanahharuslah dilakukan di hadapan seorang Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bertujuan untuk memperoleh kekuatan pembuktian yang sah dan dibuatkan dengan aktaotentik. Khusus untuk tanah-tanah yang bersertipikat jual beli atau pengalihan hak ini

dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tetapi ada kalanya pelaksanaan jual beli ini dilakukan dihadapan notaris, yang dinamakan dengan Perjanjian JualBeli/Perikatan Jual Beli. Perjanjian jual beli yang diikuti dengan kuasa mutlak merupakan perjanjian pendahuluan yang lazim ditemukan dalam praktek Notaris. Sehingga dengandemikian perjanjian jual beli dengan kuasa mutlak ini dilaksanakan mengawali jual belinya itu sendiri dihadapan PPAT. Berdasarkan uraian di atas, akan dikaji mengenaimengapa kuasa mutlak sebagai tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam peralihanhak atas tanah masih dapat diberlakukan dan bagaimana secara yuridis kedudukan kuasamutlak dalam peralihan hak atas tanah yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT serta bagaimana perlindungan hukum terhadap para pihak yang telah melakukan peralihan hakatas tanah dengan memakai kuasa mutlak.

Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif dengan cara meneliti bahan

hukum pustaka, dilengkapi dengan pendekatan deskriptif dan analisis dilapangan dengancara wawancara kepada narasumber, yang kemudian fakta-fakta tersebut dianalisis dandigambarkan sesuai dengan fakta yang ada (deskriptif dan analitis).

Dari hasil penelitian tersebut, maka dapat diambil kesimpulan bahwa kedudukankuasa mutlak dalam perjanjian jual beli masih sering digunakan di kalangan masyarakat.Kuasa mutlak yang seharusnya digunakan adalah kuasa mutlak yang sesuai dengan isiSurat Direktur Jenderal Agraria Nomor 594/1492/AGR tanggal 31 Maret 1982. Dalam praktek sering dijumpai Akta Perjanjian Jual Beli tidak memakai klausula tidak dapatdicabut kembali, sehingga mengakibatkan kuasa tersebut menjadi tidak mutlak. Dalamhal pemakaian kuasa mutlak dalam perjanjian jual beli diperuntukkan demi kepentingankhususnya pihak pembeli. Kuasa mutlak ini diberlakukan kembali disebabkan terdapatkemacetan dalam pengurusan surat-surat tanah sejak dikeluarkannya Instruksi MenteriDalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, sehingga kemudian dikeluarkan kembali SuratDirektur Jenderal Agraria Nomor 594/1492/AGR untuk melancarkan hal tersebut.Perlindungan hukum untuk pihak penjual yang tanahnya dialihkan dengan kuasa mutlakdiperlukan apabila pihak pembeli membeli objek/tanah tersebut tidak dengan cara tunai.Dari kesimpulan tersebut, maka disarankan agar Notaris tidak begitu saja melayani permintaan para pihak untuk membuat suatu perjanjian jual beli yang disertai dengankuasa mutlak, dan agar lebih berhati-hati dalam pemakaian kuasa mutlak sehingga kuasamutlak yang digunakan adalah kuasa mutlak yang tepat sesuai dengan IMDN No.14/1982dan SDJA No. 594/1492/AGR. Disarankan pula, agar diberikan penyuluhan untuk para Notaris/PPAT yang lebih akurat mengenai kuasa mutlak ini oleh pemerintah.

Kata Kunci : Kuasa Mutlak, Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT 

i

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 6: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 6/135

 

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT berkat rahmat dan hidayah-

 Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul “Tinjauan Yuridis

Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah)”. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang

harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister dalam bidang Ilmu Kenotariatan

(M.Kn) Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.

Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan

dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat diselesaikan

tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang mendalam penulis

sampaikan secara khusus kepada yang terhormat dan amat terpelajar Bapak  Prof. Dr.

 Muhammad Yamin, SH., M.S., C.N., Ibu Chairani  Bustami, SH, SpN, MKn, dan Bapak

 Notaris/PPAT Syafnil Gani, S.H., M.Hum., selaku Komisi Pembimbing yang dengan

tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.

Kemudian juga, kepada Dosen Penguji yang terhormat dan amat terpelajar

Bapak  Dr. Ramlan Yusuf Rangkuti, MA., dan Bapak  Notaris/PPAT Syahril Sofyan,

SH, MKn, yang telah berkenan memberi masukan dan arahan yang konstruktif dalam

 penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tertutup

sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.

Selanjutnya ucapan terima kasih penulis yang sebesar-besarnya kepada :iii

1.  Bapak Prof. Dr. Chairuddin P. Lubis, DTM&H., Sp.A (K), selaku Rektor Universitas

Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 7: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 7/135

mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Kenotariatan pada

Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.

2.  Ibu Prof. Dr. Ir. T. Chairun Nisa B., M.Sc., selaku Direktris Sekolah Pascasarjana

Universitas Sumatera Utara, dan para Asisten Direktris serta seluruh Staf atas

 bantuan, kesempatan dan fasilitas yang diberikan, sehingga dapat diselesaikan studi

 pada Program Magister Kenotariatan (M.Kn) Sekolah Pascasarjana Universitas

Sumatera Utara.

3.  Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S., C.N., selaku Ketua Program

Magister Kenotariatan (M.Kn) Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.

4.  Pada Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen Pengajar pada Program Magister

Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara yang telah mendidik

dan membimbing penulis sampai kepada tingkat Magister Kenotariatan.

5.  Bapak Rustam Effendi Rasyid, SH, Bapak Andreas, SH, Bapak Soeparno, SH, Bapak

Syamsurizul A. Bispo, SH, Bapak Yulhamdi, SH, Ibu Lolita Pulungan, SH, Ibu Irma

Yolanda Handayani, SH, Ibu Sri Rambah, SH, selaku Notaris/PPAT di Medan juga

kepada Ibu Khairunnisah, SH, Ibu Herlina Ginting, SH, Ibu Irdhanila Hasibuan, SH,

selaku Notaris/PPAT di Binjai yang seluruhnya telah banyak membantu memberikan

informasi yang dibutuhkan dalam penulisan tesis ini.

6.  Para pegawai/karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah

Pascasarjana Universitas Sumatera Utara diantaranya Ibu Fatimah, SH, Sari, Lisa,

Bang Aldi, dan lain-lain, yang selalu membantu kelancaran dalam hal manajemen

administrasi yang dibutuhkan.

iv

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 8: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 8/135

7.  Para sahabat juga rekan yang berbaik hati yang tidak dapat disebutkan satu persatu

yang telah banyak memberikan support kepada penulis selama masa pendidikan.

Sungguh rasanya suatu kebanggaan tersendiri dalam kesempatan ini penulis juga

turut menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada

Ibunda Nurliana dan Ayahanda Baharuddin Siregar (Alm), serta kakak-kakak dan adik

 penulis yang telah memberikan doa dan perhatian yang cukup besar selama ini, sehingga

 penulis dapat menyelesaikan studi pada Program Magister Kenotariatan Sekolah

Pascasarjana Universitas Sumatera Utara Medan.

Teristimewa penulis mengucapkan terima kasih yang mendalam kepada suami

tercinta Amran, S.Sos, serta ananda tersayang Sunelta Indira Ferdina dan Arnelita Dwi

Cahya yang selama ini telah memberikan semangat dan doa restu serta kesempatan untuk

menimba ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas

Sumatera Utara.

Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan

kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu dilimpahkan

kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah kepada kita semua.

Akhirnya penulis berharap semoga tesis ini dapat memberikan manfaat kepada

semua pihak, terutama kepada penulis dan kalangan yang mengembangan ilmu hukum,

khususnya dalam bidang ilmu kenotariatan.

v

Medan, Agustus 2008

Penulis,

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 9: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 9/135

Nelly Sriwahyuni Siregar

vi

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 10: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 10/135

 

RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI

 Nama Lengkap : Nelly Sriwahyuni SiregarTempat/Tanggal Lahir : Medan / 06 April 1973

Status : Menikah

Alamat : Jl. Bejomuna No. K 7 Binjai – Sumatera Utara

II. KELUARGA

 Nama Suami : Amran S.Sos

 Nama Anak : 1. Sunelta Indira Ferdina

2. Arnelita Dwi Cahya

 Nama Ayah : Baharuddin Siregar (Alm)

 Nama Ibu : Nurliana

III. PENDIDIKAN

-  SD : Tahun 1979 s/d 1985SD Negeri 024772 – Binjai

SMP : Tahun 1985 s/d 1988SMP Tunas Pelita – Binjai

-  SMA : Tahun 1988 s/d 1991

SMA Negeri 2 – Binjai

-  Perguruan Tinggi / S1 : Tahun 1991 s/d 1997

Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala

Darussalam – Banda Aceh

-  Perguruan Tinggi / S2 : Tahun 2006 s/d 2008

Sekolah PascasarjanaProgram Studi Magister KenotariatanUniversitas Sumatera Utara – Medan

vii

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 11: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 11/135

DAFTAR ISI

Halaman

ASBTRAK...................................................................................................... i

ABSTRACT.................................................................................................... ii

KATA PENGANTAR .................................................................................... iii

RIWAYAT HIDUP ........................................................................................ vii

DAFTAR ISI................................................................................................... viii

BAB I : PENDAHULUAN........................................................................... 1

A.  Latar Belakang .......................................................................... 1

B.  Perumusan Masalah................................................................... 14

C.  Tujuan Penelitian....................................................................... 14

D.  Manfaat Penelitian..................................................................... 15

E.  Keaslian Penelitian.................................................................... 15

F.  Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................... 16

G. 

Metode Penelitian...................................................................... 45

BAB II HAL YANG MENYEBABKAN KUASA MUTLAK SEBAGAITINDAK LANJUT DARI PERJANJIAN PENDAHULUAN

DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH MASIH

DAPAT DIBERLAKUKAN.......................................................... 49

A.  Perjanjian Jual Beli Tanah......................................................... 49

B.  Hal-hal yang Menyebabkan Dilaksanakannya PerjanjianJual Beli..................................................................................... 55

C.  Faktor Penyebab Kuasa Mutlak Sebagai Tindak Lanjut DariPerjanjian Pendahuluan Dalam Peralihan Hak Atas Tanah

Masih Dapat Diberlakukan........................................................ 60

BAB III TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK

DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT

DIHADAPAN NOTARIS/PPAT.................................................... 73viii

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 12: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 12/135

 

A.  Lembaga Pemberian Kuasa ....................................................... 73

B.  Ketentuan Jual Beli Hak Atas Tanah ........................................ 80

C. 

Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak DalamPeralihan Hak Atas Tanah yang Dibuat Dihadapan

 Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) .......................... 86

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PARA PIHAK YANG

TELAH MELAKUKAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH

DENGAN MEMAKAI KUASA MUTLAK................................... 97

A. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli ............................ 97

A.  Penggunaan Akta Notaris.......................................................... 104

B.  Bagaimana Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak

Yang Telah Melakukan Peralihan Hak Atas TanahDengan Memakai Kuasa Mutlak............................................... 109

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN....................................................... 116

A.  Kesimpulan................................................................................ 116

B.  Saran.......................................................................................... 118

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... 120

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 13: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 13/135

BAB I

PENDAHULUAN

A.  Latar Belakang

Dalam Pembangunan Jangka Panjang peranan tanah bagi pemenuhan berbagai

keperluan akan meningkat, baik sebagai tempat bermukim maupun untuk kegiatan

usaha. Berkaitan dengan itu meningkat pula kebutuhan dukungan berupa jaminan

hukum di bidang pertanahan. Pemberian jaminan kepastian hukum dibidang

 pertanahan, pertama-tama memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis,

lengkap dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan isi

ketentuan-ketentuannya.

Mengingat kebutuhan akan tanah bagi masyarakat Indonesia maupun

masyarakat asing yang ada di Indonesia masih sangat tinggi, maka harus ditingkatkan

 jaminan kepastian hukum dalam penguasaan tanah. Dengan kata lain meningkat pula

kebutuhan dukungan berupa jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan.

Berkaitan dengan itu Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tercantum

dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 telah memerintahkan

diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum.

Menurut Peraturan Pemerintahan Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Pasal 1 butir 1 :

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintahsecara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,

 pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data

1

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 14: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 14/135

  2

yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan

satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi

 bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumahsusun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.1 

Sebagai konsistensi dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah, maka peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah sangat diperlukan,

 baik dalam penyediaan tanah maupun dalam pemutakhiran data penguasaan tanah,

hal ini disesuaikan dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik

Indonesia Nomor 7 Tahun 2007 tentang Panitia Pemeriksaan Tanah.

Adapun pengertian dari PPAT menurut Peraturan Pemerintah No. 37 tahun

1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 1 butir 1 :

Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah Pejabat

Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai

 perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan

rumah susun.2 

Pejabat Pembuat Akta Tanah diangkat oleh pemerintah, dalam hal ini Badan

Pertanahan Nasional dengan tugas dan kewenangan tertentu dalam rangka melayani

kebutuhan masyarakat akan akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak

atas tanah, dan akta pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan sebagaimana

diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.3 

1 Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Pendaftaran Tanah, PP No.24 Tahun 1997, LN

 No.59 Tahun 1997, TLN No.3696, Ps. 1 ayat 1.2 Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,

PP No. 37 tahun 1998, LN No. 52 Tahun 1998, TLN 3746, Ps 1 ayat 1. 3  Jimly Asshiddigie, “Independensi Dan Akuntabilitas Pejabat Pembuat Akta Tanah,”

Renvoi (3 Juni 2003) : 31.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 15: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 15/135

  3

Dalam hal melakukan perbuatan hukum untuk mengalihkan suatu hak atas

tanah haruslah dilakukan dihadapan seorang Notaris atau Pejabat Pembuat Akta

Tanah yang bertujuan untuk memperoleh kekuatan pembuktian yang sah dan

dibuatkan dengan akta otentik. Khusus untuk tanah-tanah yang bersertipikat jual beli

atau pengalihan hak ini dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tetapi ada

kalanya pelaksanaan jual beli ini dilakukan dihadapan notaris, yang dinamakan

dengan Perjanjian Jual Beli/Perikatan Jual Beli.

Sehubungan dengan akta yang dibuat oleh notaris ini, di dalam Pasal 1868

KUH Perdata disebutkan : “Suatu akta autentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk

yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum

yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akte dibuatnya”4 

Akta yang dimaksudkan di atas dibuat oleh notaris, dimana pengertian notaris

itu sendiri terdapat dalam ketentuan Pasal 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004

tentang Jabatan Notaris, yang selanjutnya disebut UUJN, menyebutkan bahwa

 Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan

kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini. Pasal 15

UUJN mengatur tentang kewenangan Notaris tersebut, yaitu :

 Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan,

 perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan

dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalamakta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta,

memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang

 pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada

4 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita,

Jakarta, Cet-XIV, Tahun 1981, Hal. 419.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 16: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 16/135

  4

 pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Notaris

 berwenang pula mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal

surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus; membukukansurat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus; membuat

kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian

sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya; memberikan

 penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta; membuat akta yang

 berkaitan dengan pertanahan; atau membuat akta risalah lelang. Selainkewenangan tersebut, Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur

dalam peraturan perundang-undangan.5 

Sesuai dengan perkembangan zaman, Notaris tidak hanya membuat akta-akta

otentik yang ditugaskan kepadanya, tapi juga memberikan nasehat hukum (legal

advisor) ataupun pendapat hukum (legal opinion), penjelasan mengenai peraturan

 perundang-undangan kepada pihak-pihak yang bersangkutan, serta melakukan

legalisasi dan waarmerking atas surat-surat atau dokumen di bawah tangan

 berdasarkan ketentuan Pasal 1874 KUH Perdata. Oleh karena perkembangan sosial

yang cepat, mengakibatkan pula perkembangan hubungan-hubungan hukum di dalam

masyarakat, maka peranan Notaris menjadi sangat kompleks dan seringkali sangat

 berbeda dengan ketentuan yang berlaku. Tugas dan peranan Notaris dalam praktek

di masyarakat makin luas dari pada tugas Notaris yang dibebankan dalam undang-

undang tersebut. Bahkan terkadang dianggap sebagai profesi yang dapat

menyelesaikan segala masalah hukum.6 

Peranan Notaris yang semakin kompleks ini, menurut G.H.S. Lumban Tobing,hendaknya para Notaris lebih waspada agar tidak tertinggal. Apabila para

5  Undang-undang RI Nomor 30 Tahun 2004 tentang UUJN, Bp. Pustaka Candra, Jakarta,2004.

6 Habib Adjie, Penegakan Etika Profesi Notaris dari Perspektif  Pendekatan Sistem”, Media

 Notariat, Edisi April – Juni, INI, Jakarta, 2002, Hal. 6-7.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 17: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 17/135

  5

 Notaris tidak ingin pihak lain membicarakan hal-hal yang berkaitan

dengannya, tanpa keterlibatan para Notaris itu sendiri, maka para Notaris

harus dituntut untuk membekali dirinya mulai dari sekarang ini. Hendaknyadiingat bahwa para Notaris tidak akan dapat membekali dirinya, apabila para

 Notaris disamping perhatiannya terhadap pekerjaannya sehari-hari dan tidak

mempunyai perhatian terhadap semakin lajunya pembangunan yang kinisedang  giat-giatnya dilaksanakan di segala bidang, terutama di bidang

hukum.7 

 Notaris adalah seorang pejabat hukum yang bergelut dalam dunia hukum yang

terlibat dalam dunia aturan-aturan yuridis yang serba kait mengkait dan juga

 Notaris adalah sebagai individu yang hidup dalam masyarakat yang juga

terikat pada tatanan-tatanan sosial. Notaris juga memiliki kebebasan dalam

membentuk dunia sendiri, lewat pemikiran-pemikiran dan keputusan yangdiambilnya, selama tidak melanggar ketentuan-ketentuan umum.8 

Jika dilihat pengertian jual beli yang dihubungkan dengan kekuatan akte yang

dibuat oleh notaris, maka dapat dilihat dalam Pasal 1457 KUH Perdata yang

 berbunyi: “Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu

mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk

membayar harga yang telah dijanjikan”.9 

Objek dari jual beli disini adalah hak atas tanah yang akan dijual. Dalam

 praktek disebut jual beli tanah. Hak atas tanah yang dijual, bukan tanahnya. Memang

 benar dengan tujuan membeli hak atas tanah ialah supaya pembeli dapat secara sah

menguasai dan mempergunakan tanah tersebut, tetapi yang dibeli (dijual) bukan

tanahnya, tetapi hak atas tanahnya.10

 

7  G.H.S. Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga Ciracas, Jakarta, 1983,

Hal. 30.8 Chairani Bustami, Aspek-aspek Hukum Yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli Yang

 Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Tesis pada Program Pasca Sarjana USU Medan, 2002, Hal. 66.9 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, op.cit. Hal. 327.10 Effendi Perangin, Praktek Jual Beli Tanah, Manajemen PT. Raja Grafindo Persada, 1994,

Hal. 8.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 18: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 18/135

  6

Berdasarkan pada ketentuan di atas dapat dilihat bahwa jual beli merupakan

suatu bentuk perjanjian yang melahirkan hak dan kewajiban atau perikatan untuk

memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan uang

oleh pembeli kepada penjual. Dalam jual beli senantiasa terdapat dua sisi hukum

 perdata yaitu hukum kebendaan dan hukum perikatan.

Dikatakan demikian karena pada sisi hukum kebendaan, jual beli melahirkan hak bagi

kedua belah pihak atas tagihan, yang berupa penyerahan kebendaan pada satu pihak,

dan pembayaran harga jual pada pihak lainnya. Sedangkan pada sisi perikatan, jual

 beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban dalam bentuk

 penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dan penyerahan uang oleh pembeli

kepada penjual.11

 

Hal itu dipertegas lagi dengan bunyi Pasal 1458 KUH Perdata yang

menyatakan bahwa : “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak,

seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan

harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum

dibayar.” Ini berarti bahwa perjanjian yang telah ada diantara para pihak yaitu

kesepakatan yang telah ada, akan menjadi pengikat dan menjadi dasar untuk tindakan

selanjutnya di dalam pembuatan suatu perjanjian terutama sekali dalam hal perjanjian

 jual beli yang akan dilaksanakan oleh para pihak.

11 Gunawan Widjaja, Kartini Muljadi, Seri Hukum Perikatan Jual Beli, PT. Radja Grafindo,

Jakarta, 2003, Hal. 7.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 19: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 19/135

  7

Bahwa jual beli yang dimaksud adalah jual beli dalam arti untuk tanah-tanah

yang sudah bersertipikat yang meliputi segala sesuatu yang ada/berada atau

ditempatkan di atas tanah tersebut dan jual beli ini dilaksanakan dihadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT), namun untuk hal-hal tertentu pelaksanaan jual beli ini

dapat juga dilakukan di hadapan Notaris, dimana dalam hal ini ada yang disebut

dengan perikatan jual beli dan ada pula yang disebut dengan perjanjian jual beli yang

melibatkan dua pihak yaitu pihak penjual dan pihak pembeli. Sehubungan dengan hal

tersebut, Notaris dalam hal ini akan sangat berperan untuk mencarikan upaya agar

 perjanjian jual beli ini dapat dilaksanakan dengan tidak mengurangi nilai atau harkat

dari akta yang dimaksud, yang artinya tetap bernilai jual beli yang berarti terjadi

 penyerahan dari penjual kepada pembeli dengan transaksi tunai.12

 

Timbulnya perjanjian jual beli ini disebabkan oleh banyak faktor, diantaranya

adalah keengganan dari para pihak untuk membayar pajak, baik berupa Pajak

Penghasilan (PPH) maupun Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan

 juga sebab-sebab lain diantaranya adalah belum dilakukannya cek bersih sertipikat

dimaksud di Kantor Pertanahan, serta belum dilakukan roya atas sertipikat tersebut

yang masih dibebani Hak Tanggungan.13

 

Sebagian dari hal-hal tersebut di atas menyebabkan para pihak melakukan

 perjanjian jual beli dan peranan notaris di dalam membuat akta perjanjian jual beli

yang diinginkan oleh para pihak diharapkan dapat memberikan kepastian hukum bagi

12 Chairani Bustami, Op.cit, Hal. 1213  Ibid, Hal. 42

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 20: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 20/135

  8

 para pihak dan disamping itu notaris diharapkan untuk mengingatkan para pihak

terhadap hak dan kewajiban mereka yang timbul dari perjanjian jual beli yang telah

dibuat.

Hal penting yang harus diperhatikan di dalam suatu akta perjanjian jual beli

yang dibuat oleh notaris adalah bahwa setelah akta itu dibuat harus diikuti dengan

diterbitkannya suatu Surat Kuasa, dengan kata lain akta perjanjian jual beli tidak

dapat dipisahkan dari surat kuasa.

Surat pemberian kuasa pada umumnya merupakan suatu perjanjian sepihak,

dimana kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat pada satu pihak saja

yaitu pada penerima kuasa. Pasal 1792 KUH Perdata berbunyi sebagai berikut :

“Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberi kekuasaan

kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan

suatu urusan”.

Yang dimaksudkan pemberian kuasa disini adalah para pihak mempunyai

kebebasan untuk membuat kesepakatan, salah satunya mengenai kuasa apa saja yang

diterima oleh pihak pembeli dari pihak penjual. Disinilah sering pihak penjual

memberikan apa yang disebut dengan kuasa mutlak.

Sebelumnya perlu diketahui bahwa pemberian kuasa mutlak tidak diatur di

dalam KUH Perdata, namun diakui di dalam lalu lintas bisnis di masyarakat yang

oleh beberapa putusan hakim dipandang sebagai penemuan hukum. Pemberian kuasa

mutlak adalah merupakan suatu perikatan yang muncul dari perjanjian, yang diatur

dalam Pasal 1338 KUH Perdata, yang mengakui adanya kebebasan berkontrak,

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 21: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 21/135

  9

dengan pembatasan bahwa perjanjian tidak boleh bertentangan dengan peraturan

 perundang-undangan dan harus dilandasi dengan itikad baik.

Sahnya Kuasa Mutlak disyaratkan bahwa Pemberi Kuasa harus mempunyai

kepentingan terhadap pelaksanaan Kuasa Mutlak tersebut dengan memenuhi

ketentuan-ketentuan sebagai berikut :

a.  Kuasa mutlak tersebut harus diterima baik oleh Penerima kuasa, agar mempunyai

kekuatan tidak dapat dibatalkan atau dicabut kembali.

 b.  Pemberi kuasa harus bekwaam (mampu).

c.  Objek pemberi Kuasa Mutlak harus terbatas dan tertentu.

d.  Harus ada dasar hukum yang sah, artinya perjanjian yang menjadi dasar terbitnya

Kuasa Mutlak tersebut haruslah sah menurut hukum.14

 

Kuasa mutlak disini dapat dijabarkan sebagai kuasa yang diberikan disertai

hak dan kekuasaan yang luas sekali terhadap objek tertentu, pada perbuatan mana

 pemberi kuasa tidak dapat menarik kembali kuasanya serta tidak akan gugur kapan

atau dengan alasan apapun. Si kuasa dibebaskan dari kewajiban memberikan

 pertanggung jawaban selaku kuasa kepada pemberi kuasa dan bertindak seolah-olah

objek tersebut adalah kepunyaannya.

Hal tersebut tidak dapat dijumpai dalam pemberian kuasa dan merupakan

 penyimpangan dari ketentuan tentang berakhirnya suatu kuasa dan tentang

 pertanggung jawaban penerima kuasa terhadap pemberi kuasa sebagaimana yang

diatur dalam KUH Perdata.

14 Chairani Bustami, Op.cit , Hal.31

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 22: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 22/135

  10

Sebagaimana diatur dalam Pasal 1813 KUH Perdata dinyatakan bahwa kuasa

akan berakhir apabila :

1.  Kuasa ditarik kembali

2.  Pemberitahuan penghentian kuasa

3.  Meninggalnya pengampu atau pailitnya pemberi kuasa atau yang menerima

kuasa.

4.  Perkawinan perempuan yang sudah memberikan kuasa atau yang menerima kuasa

(untuk ketentuan terakhir ini sudah tidak berlaku lagi).

Maka pemberian kuasa yang dimaksud dalam Pasal 1792 KUH Perdata

tidaklah dapat dilepaskan dari isi Pasal 1813 KUH Perdata tersebut. Artinya bahwa

apabila unsur-unsur yang terdapat dalam Pasal 1813 KUH Perdata tersebut terpenuhi

maka perjanjian pemberian kuasa yang dibuat berakibat tidak berkekuatan

hukum lagi.

 Namun demikian perlu diperhatikan, bahwa pemberian kuasa tersebut hanya

meliputi tindakan pengurusan saja. Dan hal ini tersirat pada Pasal 1792

KUH Perdata dan ditegaskan pada Pasal 1797 KUH Perdata bahwa si penerima kuasa

tidak boleh melakukan sesuatu apapun yang melampaui batas kuasanya. Maksudnya

disini adalah bahwa penerima kuasa tidak diperbolehkan melakukan segala perbuatan

hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh si pemberi kuasa dalam hal

ini adalah pemilik/pemegang haknya.

Terdapat larangan terhadap kuasa mutlak sebagaimana yang disebutkan dalam

Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 23: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 23/135

  11

Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah. Isi Instruksi

Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tersebut antara lain adalah

menginstruksikan kepada semua Gubernur/Kepala Daerah Tingkat I dan para

Bupati/Walikota Kepala Daerah Tingkat II untuk melarang

a.  Camat dan Kepala Desa atau pejabat yang setingkat dengan itu untuk

membuat/menguatkan pembuatan surat kuasa mutlak yang pada hakekatnya

merupakan pemindahan hak atas tanah.

 b.  Pejabat-pejabat agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang

merupakan surat kuasa mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas

tanah.

Berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut dapat disimpulkan

 bahwa kuasa mutlak mempunyai 3 (tiga) unsur, yaitu :

1.  Obyek dari kuasa tersebut adalah tanah

2.  Kuasa tersebut mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi

kuasa, dan

3.  Kuasa tersebut memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk

menguasai dan menggunakan tanah serta melakukan segala perbuatan hukum

yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya, dan pada

hakekatnya merupakan suatu pemindahan hak atas tanah.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 24: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 24/135

  12

Dalam pemberian suatu kuasa mutlak dapat menimbulkan konflik

diantaranya:

1.  Adanya ketidakseimbangan antara hak dan kewajiban dari para pihak.

Hal ini disebabkan karena bahwa pemberian kuasa mutlak ditujukan untuk

kepentingan pihak penerima kuasa/pembeli.

2.  Penyalahgunaan klausul kuasa mutlak yang tidak dapat dicabut kembali.

Karena dengan kekuatan pemberian kuasa walaupun penerima kuasa belum

melunasi pembayaran atas jual beli tersebut dapat melakukan tindakan pemilikan

dan tindakan pengurusan tanpa persetujuan dari pemberi kuasa/penjual dan ini

sangat merugikan pihak penjual karena tidak bisa berbuat apa-apa. Hal ini juga

merupakan perbuatan melanggar hukum dari penerima kuasa karena telah

melampaui batas-batas kuasanya.

Hal yang perlu diperhatikan lagi bahwa, larangan penggunaan kuasa mutlak

sebagai pemindahan hak atas tanah yang dimaksud, adalah perjanjian pemberian

kuasa “ yang tidak mengikuti” perjanjian pokoknya. Dimana hal ini telah tersirat

dalam Surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia No.

594/493/AGR, tanggal 31 Maret 1982. Sebagai contoh, bahwa dalam Surat Kuasa

Memasang Hipotik yang sekarang disebut dengan Surat Kuasa membebankan Hak

Tanggungan (SKMHT) yang merupakan bagian dan sebagai tindakan awal

 pengamanan/perlindungan bagi kreditur terhadap Surat Pengakuan Hutang yang

dibuat, dicantumkan klausul tidak dapat dicabut dan tidak akan berakhir karena sebab

apapun juga, yang mana hal ini hanya bersifat sementara sampai hutangnya lunas.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 25: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 25/135

  13

Demikian juga dalam Perjanjian Jual Beli, dimana perjanjian pemberian kuasa

di dalamnya harus diberikan dengan ketentuan bahwa kuasa tersebut merupakan

 bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya yaitu pengikatan jual belinya

itu sendiri.

Dengan demikian perjanjian pemberian kuasa yang demikian tidak termasuk

dalam surat kuasa mutlak yang dilarang. Dengan catatan bahwa kuasa yang diberikan

didalam perjanjian jual beli yang dibuat secara notaril dimana hak-hak pemberi kuasa

sudah terpenuhi dan pelaksanaan jual beli kepada pembeli belum dapat dilaksanakan

karena misalnya sertifikat belum selesai dibalik nama atau karena letak tanah diluar

wilayah kerja notaris, dengan ketentuan kuasa demikian diberikan hanya untuk

 pelaksanaan jual beli kepada pembeli sendiri, bukan kepada pihak lain dan jangan

diberikan dengan hak substansi untuk menjaga peluang yang menyimpang.

Dalam hal sahnya suatu perjanjian, maka syarat mutlak yang harus ada dalam

 perjanjian pemberian kuasa adalah persetujuan para pihak untuk melakukan

 perjanjian pemberian kuasa, maka dalam hal ini peranan Notaris/PPAT dalam

melaksanakan tugas jabatannya berkewajiban untuk memberikan penerangan-

 penerangan yang lengkap dan jelas mengenai akibat-akibat hukum dari tiap-tiap

 perjanjian yang dibuatnya, serta dalam hal memberikan pelayanan dan jasa kepada

 pihak-pihak sejauh mungkin menghindarkan terjadinya sengketa dikemudian hari

agar terciptanya suatu kepastian hukum khususnya dibidang pertanahan sesuai

dengan peraturan pemerintah yang berlaku. Hal ini yang mendorong penulis tertarik

untuk mengangkat topik penulisan ini dengan judul “Tinjauan Yuridis Kedudukan

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 26: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 26/135

  14

Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT (Pejabat

Pembuat Akta Tanah)”.

B.  Perumusan Masalah

Dari latar belakang yang telah diuraikan dapat diambil rumusan masalah

sebagai berikut :

1.  Mengapa kuasa mutlak sebagai tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam

 peralihan hak atas tanah masih dapat diberlakukan ?

2.  Bagaimana secara yuridis kedudukan kuasa mutlak dalam peralihan hak atas

tanah yang dibuat dihadapan notaris/PPAT ?

3.  Bagaimana perlindungan hukum terhadap para pihak yang telah melakukan

 peralihan hak atas tanah dengan memakai kuasa mutlak ?

C.  Tujuan Penelitian

1.  Untuk mengetahui hal-hal apa saja yang menyebabkan kuasa mutlak sebagai

tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam peralihan hak atas tanah masih

dapat diberlakukan.

2.  Untuk mengetahui secara yuridis kedudukan kuasa mutlak dalam peralihak hak

atas tanah yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT.

3.  Untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap para pihak yang telah

melakukan peralihan hak atas tanah dengan memakai kuasa mutlak.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 27: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 27/135

  15

D.  Manfaat Penelitian

Adapun manfaat yang dapat diambil dari hasil penelitian ini adalah sebagai

 berikut :

1.  Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat berupa

sumbang dan saran, dan dapat dijadikan bahan kajian lebih lanjut untuk

memberikan andil bagi perkembangan ilmu hukum khususnya hukum perjanjian.

2.  Secara praktis, bahwa penelitian ini adalah sebagai sumbangan pemikiran bagi

 praktisi hukum, Notaris dan PPAT selaku Pejabat Negara yang ditunjuk oleh

Undang-Undang selaku Pembuat Akta Otentik dalam hal pengaturan mengenai

kuasa mutlak dalam kaitannya dengan perjanjian jual beli. Demikian halnya bagi

masyarakat pemilik tanah, penelitian ini dapat berguna sebagai informasi tentang

adanya kuasa mutlak yang terdapat dalam perjanjian jual beli hak atas tanah.

E.  Keaslian Penelitian

Berdasarkan informasi yang ada dan penelusuran kepustakaan khususnya

dilingkungan Universitas Sumatera Utara, penelitian dengan judul “Tinjauan Yuridis

Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah)” belum pernah dilakukan oleh peneliti lain

sebelumnya.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 28: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 28/135

  16

 Namun ada penelitian yang menyangkut masalah aspek hukum perikatan jual

 beli yang dilakukan oleh :

1.   Notaris Chairani Bustami, SH., Program Pascasarjana, Studi Magister

Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara Medan Tahun 2002, dengan judul

“Aspek-aspek Hukum yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli yang Dibuat

 Notaris Dalam Kota Medan”

2.  Husna, mahasiswa Program Pascasarjana, Studi Magister Kenotariatan

Universitas Sumatera Utara Medan Tahun 2003, dengan judul “Analisis Hukum

Terhadap Sengketa Akibat Peralihan Hak Atas Tanah (Studi Mengenai Akta yang

Dibuat PPAT di Kota Banda Aceh).”

3.  Zulfahmy, mahasiswa Program Pascasarjana, Studi Magister Kenotariatan

Universitas Sumatera Utara Medan Tahun 2004, dengan judul “Kekuatan dan

Kelemahan Akta Perjanjian Jual Beli yang Dibuat Notaris (Studi Kasus di Kota

Padang)

Akan tetapi materi, substansi dan permasalahan serta pengkajian dan penelitiannya

 berbeda sama sekali. Jadi dengan demikian penelitian ini adalah asli dan dapat

dipertanggungjawabkan secara akademis.

F.  Kerangka Teori dan Konsepsi

1. Kerangka Teori

Dalam penelitian hukum, adanya kerangka teoritis dan kerangka konsepsional

menjadi syarat penting. Dalam kerangka konsepsional diungkapkan beberapa

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 29: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 29/135

  17

konsepsi atau pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum.

Menyangkut soal teori, dalam dunia keilmuwan dikenal adanya teori panjang (grand-

theory), teori tengah (middle-range theory), lalu yang terendah adalah teori biasa

yang dihasilkan oleh suatu ilmu. Sedang teori hukum merupakan suatu hasil karya

 para pakar hukum tanpa mengacu pada mutu filsafat.15

 

Perbuatan jual beli dalam pengertian sehari-hari dapat diartikan sebagai suatu

 perbuatan dimana seseorang menyerahkan uang untuk mendapatkan barang yang

dikehendaki secara sukarela.16

 

Adapun pengertian jual beli yang dimaksud dalam Pasal 1457 KUHPerdata

apabila dikaitkan dengan jual beli tanah adalah bahwa jual beli tanah merupakan

sesuatu perjanjian dengan mana penjual mengikat dirinya untuk menyerahkan hak

atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli dan pembeli mengikatkan dirinya

untuk membayar kepada penjual sesuai dengan harga yang telah disetujui.17

 

Jual beli dalam pengertian ini baru suatu kewajiban-kewajiban tertentu yang

harus dilakukan, maka pengertian jual beli tersebut masih bersifat “obligatoir” saja.

Bersifat obligatoir artinya jual beli tersebut belum memindahkan hak milik.

Penyerahan (levering) adalah perbuatan hukum yang memindahkan hak milik itu,

selanjutnya mengenai pemindahan hak milik (levering) ini KUHPerdata menganut

sistem causal, artinya pemindahan hak milik secara juridis (levering) adalah sah

15 Lili Rasjidi dan Ira Rasjidi, Dasar-dasar Filsafat dan Teori Hukum, Bandung, Citra Aditya

Bakti, 2001, Hal. 12.16 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1981, Hal. 25.17  R. Wiryono Prodjodikoro,  Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu,

Sumur, Bandung, 1974, Hal.13.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 30: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 30/135

  18

apabila ia berdasarkan suatu titel yang sah dan dilakukan oleh orang yang berhak

memindahkan milik yang pada umumnya si pemilik sendiri. Dianutnya sistem causal

ini oleh KUHPerdata disimpulkan dari kata-kata Pasal 584 KUHPerdata. Yang

dimaksud dengan “titel” adalah perjanjian obligatoir-nya, yaitu jual belinya, tukar-

menukarnya, hibahnya dan sebagainya. Dengan demikian maka apabila perjanjian

obligatoir tersebut batal atau dibatalkan, atau apabila orang yang menyerahkan

 barangnya tidak berhak memindah-tangankan barang tersebut, maka pemindahan hak

milik menjadi batal.18

 

Perjanjian jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang lazim ditemukan

dalam praktek Notaris. Dalam KUHPerdata sendiri sebenarnya tidak pernah

mengenal bentuk perjanjian ini akan tetapi perjanjian ini timbul dalam praktek para

 Notaris sebagai salah satu bentuk dari perjanjian tak bernama.

Pada umumnya suatu perjanjian jual beli mengandung janji-janji yang harus

dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dapat

dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para pihak. Dengan

demikian perjanjian jual beli dilaksanakan mengawali jual belinya itu sendiri

dihadapan PPAT.

1. Perikatan Jual Beli

Perikatan jual beli merupakan perjanjian pendahuluan (Pactum de

contrahendo), yaitu suatu perjanjian dimana para pihak saling mengikatkan diri untuk

18 R. Subekti, Perbandingan Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta, 1985, Hal. 34.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 31: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 31/135

  19

terjadinya suatu perjanjian baru atau perjanjian pokok yang merupakan tujuan dari

 para pihak tersebut.

19

 

Menurut Djoko Supadmo bahwa di dalam ilmu pengetahuan dan dalam

 beberapa perundang-undangan negara-negara asing khususnya di Perancis dan Negeri

Belanda diakui adanya suatu janji untuk akan mengadakan suatu persetujuan yaitu

apa yang disebut Pacta de Contrahendo.20

 

Jadi Pacta de Contrahendo itu ialah suatu persetujuan untuk akan menjual dan

untuk membeli. Dalam prakteknya di kantor-kantor Notaris itu sering disebut dengan

akta perikatan jual beli atau perjanjian jual beli. Syarat-syarat dalam Pacta de

Contrahendo tersebut adalah sesudah akta perjanjian jual beli itu akan disusul dengan

akta kedua yaitu akta jual beli yang bersifat definitif yang akan dilakukan dihadapan

PPAT setelah syarat-syarat untuk itu dipenuhi antara lain sertifikat sudah dicek bersih

di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat atau pembayaran pajak telah

dilakukan baik itu Pajak Penghasilan (PPh) ataupun Bea Perolehan Hak Atas Tanah

dan Bangunan (BPHTB) dan disamping itu juga harus memenuhi syarat-syarat

administrasi lainnya untuk pembuatan akta jual beli dihadapan PPAT.

Menurut EW Chance yang dikutip oleh Tirtaamidjaja dalam bukunya :

Bahwa disebut jual beli jika obyek yang diperjanjikan sudah dialihkan dari

 penjual kepada pembeli. Sedangkan perjanjian jual beli adalah jika obyek

yang diperjanjikan belum dialihkan/akan beralih pada waktu yang akan datangketika syarat-syarat telah terpenuhi. Perjanjian jual beli ini akan menjadi jual

19 Herlien Budiono, Larangan Kuasa Mutlak , Majalah Projustitia, Nomor 17 Maret 1982.20  Djoko Supadmo, Seri-B Bagian Pertama Ketentuan-ketentuan dan Komentar Mengenai

 Jual Beli, Tukar Menukar, Sewa Menyewa, Dalam Praktek Teknik Pembuatan Akta, Bina Ilmu,

Surabaya, 1995, Hal. 12-13.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 32: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 32/135

  20

 beli jika syarat-syarat telah terpenuhi atau obyek yang diperjanjikan telah

 beralih kepada pembeli.21

 

2. Jual Beli

Salim H.S mendefinisikan perjanjian jual beli secara lengkap, yaitu :

“Perjanjian jual beli adalah perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan

 pembeli, di dalam perjanjian itu pihak penjual berkewajiban untuk

menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan

 pembeli berkewajiban untuk membayar dan berhak menerima objek

tersebut.”22

 

Menurut ketentuan Pasal 1457 KUHPerdata yang isinya bahwa “Jual beli

adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk

menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah

diperjanjikan”.

Dari batasan tersebut dapat disimpulkan mengenai kewajiban penjual untuk

menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli, sebaliknya pembeli berkewajiban

membayar harga yang disepakati.23

 

Penyerahan barang oleh penjual kepada pembeli tidak hanya sekedar

kekuasaan atas barang tersebut, akan tetapi adalah penyerahan hak milik atas

21 Tirtaamidjaja, Pokok-pokok Hukum Perniagaan, Djambatan, Jakarta, 1970, Hal. 24.22 Salim H.S., Hukum Kontrak, Sinar Grafika, 2003, Hal. 4923 Yahya Harahap M, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung, Alumni, 1986, Hal. 10.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 33: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 33/135

  21

 barangnya, jadi ada penyerahan secara yuridis yang kemudian ditindaklanjuti dengan

 penyerahan nyata.

Salah satu sifat jual beli adalah bahwa perjanjian jual beli itu hanya obligatoir

saja yang artinya jual beli belum memindahkan hak milik. Perjanjian baru

memberikan hak kepada pembeli untuk menuntut penyerahan hak milik atas barang.

Hak milik atas barang tersebut baru pindah bila dilakukan penyerahan sebagaimana

ketentuan dalam Pasal 612, 613, 616 dan 1459 KUHPerdata.

Menurut ketentuan Pasal 612 KUHPerdata yang isinya adalah sebagai berikut:

(1) Penyerahan kebendaan bergerak terkecuali yang tak bertubuh, dilakukan

dengan penyerahan yang nyata atas kebendaan itu oleh atau atas nama

 pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan, dalam manakebendaan itu berada.

(2) Penyerahan yang demikian bagi si berutang tiada akibatnya, melainkan

setelah penyerahan itu diberitahukan kepadanya atau secara tertulisdisetujui dan diakuinya.

(3) Penyerahan tiap-tiap piutang karena surat bahwa dilakukan dengan

 penyerahan surat itu; penyerahan tiap-tiap piutang karena surat tunjuk

dilakukan dengan penyerahan surat disertai dengan endosemen.

Menurut ketentuan Pasal 616 KUHPerdata yang isinya adalah sebagai berikut:

Penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tak bergerak dilakukan dengan

 pengumuman akan akta yang bersangkutan.

Beberapa ketentuan pasal di atas tersebut dikuatkan kembali dalam Pasal 1459

KUHPerdata, yang isinya adalah ‘Hak milik atas barang yang dijual tidaklah

 berpindah kepada si pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal

612, 613 dan 616”.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 34: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 34/135

  22

Khusus untuk jual beli tanah dianut sistem hukum adat, yaitu bukan

merupakan perjanjian obligatoir, akan tetapi merupakan pemindahan hak yang harus

memenuhi tiga syarat yaitu :

1.  Bersifat tunai, yaitu harga yang disetujui bersama dibayar penuh saat

dilakukannya jual beli tersebut.

2.  Bersifat terang, yaitu pemindahan hak dilakukan dihadapan PPAT yang

 berwenang.

3.  Bersifat riil atau nyata, yaitu setelah penandatangan akta pemindahan hak, maka

akta tersebut menunjukkan secara nyata dan bukti adanya perbuatan hukum

tersebut.24

 

Menurut hukum adat, pemindahan hak atas tanah terjadi pada saat adanya

kesepakatan jual beli, tanpa memperhatikan bukti riil yakni dengan balik nama pada

sertifikat. Hal tersebut berbeda dengan yang disebutkan dalam ketentuan Pasal 616

KUHPerdata  juncto Pasal 620 KUHPerdata, bahwa untuk penyerahan atau

 penunjukan benda tak bergerak dilakukan dengan pengumuman dengan salinan

otentik yang lengkap.

3. Pengertian Perjanjian

Istilah perjanjian sering kita jumpai dalam kehidupan sehari-hari. Terdapat

kata dasar janji dalam kata perjanjian yaitu suatu tindakan antara dua orang untuk

melakukan sesuatu yang mengakibatkan hubungan sebab akibat atau bertimbal balik.

24 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 1999, Hal. 317.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 35: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 35/135

  23

Menurut Prof. Subekti, bahwa : “Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana

seseorang berjanji kepada seseorang lain/dua orang lain itu saling berjanji untuk

melakukan sesuatu hal.25

 

Menurut ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata dinyatakan bahwa : “Suatu

 perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan

dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.

Menurut Wirjono Prodjodikoro, bahwa : “Perjanjian adalah suatu

 perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dalam mana suatu pihak

 berjanji/dianggap berjanji melakukan sesuatu hak, sedang pihak lain berhak menuntut

 pelaksanaan janji itu”.26

 

Perjanjian antara dua orang atau lebih tersebut mengakibatkan terjadinya

 perikatan diantara mereka, berdasarkan perikatan tersebut berarti masing-masing

 pihak saling terikat untuk memenuhi kewajibannya masing-masing dan saling berhak

atas haknya masing-masing pula, dalam bentuknya perjanjian itu berupa suatu

rangkaian yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan secara

lisan ataupun tertulis oleh kedua belah pihak.

Berdasarkan pengertian perjanjian diatas, maka dapat ditarik unsur dari

 perjanjian, yaitu :

1. 

Sedikitnya ada dua orang

2.  Adanya persetujuan antar para pihak

25 Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta, PT. Internusa, 1985. Hal. 126 Wirjono Prodjodikoro, Asas-asas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung, 1973, Hal. 19.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 36: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 36/135

  24

3.  Adanya tujuan yang ingin dicapai

4. 

Adanya prestasi yang akan dilakukan

5.  Adanya bentuk tertentu

Unsur pertama dari perjanjian adalah sedikitnya dua pihak, dalam suatu

 perjanjian pihak-pihak yang terikat disebut dengan subyek perjanjian.

Unsur kedua dari perjanjian adalah persetujuan antara para pihak, dimana

 persetujuan itu bersifat tetap dengan maksud tidak dalam keadaan berunding. Karena

 perundingan merupakan tindakan pendahuluan untuk menuju suatu persetujuan.

Unsur ketiga dari perjanjian adalah tujuan yang ingin dicapai. Tujuan tersebut

asal tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum.

Unsur keempat adalah adanya prestasi yang akan dilaksanakan. Terjadinya

suatu perjanjian menimbulkan prestasi yang wajib dilaksanakan oleh para pihak.

Menurut ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata yang isinya adalah :

“Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu,

atau untuk tidak berbuat sesuatu”.

Dengan demikian bahwa pelaksanaan prestasi dapat berupa memberikan

sesuatu, mengerjakan sesuatu atau tidak mengerjakan sesuatu untuk kepentingan

masing-masing. Apabila salah satu pihak tidak memenuhi prestasi yang diperjanjikan

maka terjadilah wanprestasi atau ingkar janji.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 37: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 37/135

  25

Unsur kelima adalah adanya bentuk tertentu. Pada dasarnya bentuk dari

 perjanjian itu ada 2 (dua) macam yaitu lisan dan tertulis, akan tetapi dewasa ini

 perjanjian lebih sering terjadi secara tertulis.

4. Bentuk Perjanjian

Berdasarkan bentuknya perjanjian dapat dibedakan menjadi 2 (dua) macam,

yaitu perjanjian dalam bentuk lisan dan perjanjian dalam bentuk tertulis. Bila suatu

 perjanjian dibuat dalam bentuk tertulis maka perjanjian tersebut bersifat sebagai alat

 pembuktian bila nantinya terjadi perselisihan diantara para pihak yang mengadakan

 perjanjian.

Terhadap perjanjian tertentu, undang-undang menentukan suatu bentuk

khusus dan tertulis dengan konsekuensi logis bahwa bila bentuk tersebut tidak dituruti

oleh para pihak maka perjanjian tersebut menjadi tidak sah. Dengan demikian dalam

hal ini bentuk tertulis tadi disamping sebagai alat pembuktian ia juga merupakan

syarat adanya perjanjian, misalnya perjanjian perdamaian.

Hukum perjanjian dikuasai oleh asas-asas hukum perjanjian yang dapat

disimpulkan dari ketentuan Pasal 1313, Pasal 1338 dan Pasal 1340 KUHPerdata,

yaitu: asas konsensualitas (the principle of consensualism) dan asas kekuatan

mengikatnya kontrak (the principle of the binding force of contract) dan asas

kebebasan berkontrak (principle of freedom of contract).27

 

27 Ridwan Khairandy, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, FH UI Pasca Sarjana, 2003,

Hal. 27.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 38: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 38/135

  26

Pasal 1340 KUHPerdata menyatakan bahwa :

Persetujuan-persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya.

Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat membawa rugi kepada pihak ketiga,

tak dapat pihak-pihak ketiga mendapat manfaat karenanya, selain dalam hal

yang diatur dalam Pasal 1317 KUH Perdata.

5. Asas-asas dalam Perjanjian

Dalam hukum perjanjian dikenal beberapa asas.

1.  Asas Kebebasan Berkontrak

Asas kebebasan berkontrak sangat terkenal dalam hukum perjanjian. Asas ini

disimpulkan dari ketentuan Pasal 1320 juncto Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata.

Ketentuan Pasal 1338 ayat (1) yang isinya adalah “Semua perjanjian yang dibuat

secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.

Hal ini berarti bahwa orang bebas untuk mengadakan perjanjian dengan siapa

saja, menetapkan isi, memberlakukan syarat-syarat sesuai dengan kehendaknya

sendiri sepanjang perjanjian itu dibuat secara sah dan beritikad baik serta tidak

melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Sehingga perjanjian itu berlaku

sebagai undang-undang bagi para pihak. Menurut Mariam Darus bahwa :

Asas kebebasan berkontrak tidak mempunyai arti tidak terbatas, tetapi terbatas

oleh tanggung jawab para pihak, sehingga kebebasan berkontrak sebagai asas

diberi sifat yaitu asas kebebasan berkontrak yang bertanggung jawab. Asas ini

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 39: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 39/135

  27

mendukung kedudukan yang seimbang diantara para pihak, sehingga sebuah

kontrak akan bersifat stabil dan memberikan keuntungan bagi kedua pihak.

28

 

2.  Asas Konsensualisme

Berdasarkan asas ini, maka suatu perjanjian dan/atau perikatan sudah dilahirkan

sejak tercapainya kata sepakat diantara para pihak yang membuat perjanjian

tersebut. Hal tersebut dapat kita simpulkan dari ketentuan Pasal 1320 KUH

Perdata yang menjelaskan mengenai syarat-syarat yang diperlukan agar perjanjian

menjadi sah, akan tetapi ada beberapa macam perjanjian yang selain terdapat kata

sepakat, oleh undang-undang ditetapkan persyaratan atau formalitas tertentu,

misalnya hak tanggungan yang harus dibuat secara tertulis dengan suatu Akta

 Notaris.

3.  Asas Kekuatan Mengikat

Perjanjian mempunyai sifat mengikat. Mengikat dalam hal ini adalah mengikat

kedua belah pihak mengadakan perjanjian dan/atau perikatan seperti undang-

undang bagi keduanya sebagaimana menurut ketentuan Pasal 1338 ayat (2) KUH

Perdata, yang isinya “Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan

sepakat kedua belah pihak, atau karena adanya alasan-alasan yang oleh undang-

undang dinyatakan cukup untuk itu”. Sehingga timbul jaminan bagi kedua belah

 pihak bahwa pembatalan tidak mungkin dilakukan oleh satu pihak saja, tapi harus

dengan kesepakatan kedua belah pihak atau oleh karena undang-undang.

28 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994, Hal. 45.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 40: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 40/135

  28

4.  Asas Itikad Baik

Untuk asas ini dapat kita lihat ketentuan Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata, yang

isinya adalah “Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”.

5.  Asas Kepercayaan

Dalam mengadakan perjanjian harus tumbuh rasa saling percaya diantara para

 pihak bahwa mereka akan memenuhi prestasinya dikemudian hari. Melalui

kepercayaan tersebut para pihak mengikatkan dirinya pada perjanjian yang

mempunyai kekuatan mengikat sebagai undang-undang diantara mereka.

6.  Asas Persamaan Hak

Asas ini menempatkan para pihak di dalam persamaan derajat, sekalipun ada

 perbedaan warna kulit, bangsa, kepercayaan, kekuasaan, jabatan dan lain-lain,

sehingga dengan demikian harus ada rasa saling menghormati diantara kedua

 belah pihak dalam mengadakan perjanjian.

7.  Asas Keseimbangan

Asas ini merupakan lanjutan dari asas persamaan hak, yaitu menghendaki kedua

 belah pihak untuk memenuhi dan melaksanakan perjanjian tersebut. Pada

dasarnya para pihak dalam suatu perjanjian diberi dan mempunyai kedudukan

yang sama, hak yang sama, kewajiban yang sama pula sesuai dengan yang telah

diperjanjikan sebelumnya. Jadi bila salah satu pihak diberikan hak untuk

melakukan pemutusan perjanjian maka sudah seharusnya pihak lainpun diberikan

hak untuk dapat melakukan pemutusan perjanjian.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 41: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 41/135

  29

8.  Asas Moral

Asas ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1339 KUH Perdata yang isinya adalah :

“Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas

dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat

 perjanjian diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan dan undang-undang”.

Hal ini dapat dilihat dari  zaakwaarneming, dimana seseorang yang melakukan

suatu perbuatan secara suka rela (moral) maka yang bersangkutan wajib

meneruskan dan menyelesaikan perbuatan hukum itu berdasarkan kesusilaan

(moral) sebagai panggilan dari hati nuraninya.

9.  Asas Kepatutan

Asas ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1339 KUH Perdata. Kepatutan

merupakan itikad baik dalam tahap pelaksanaan perjanjian yaitu suatu penilaian

 baik terhadap tindak tanduk suatu pihak dalam hal melaksanakan apa yang telah

diperjanjikan. Penilaian baik itu bersifat obyektif yaitu selalu ditentukan atau

diukur oleh rasa keadilan yang tumbuh dan hidup dalam masyarakat.

10. Asas Kebiasaan

Asas ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1339  Juncto Pasal 1347 KUH Perdata.

Menurut ketentuan Pasal 1347 KUH Perdata yang isinya adalah :

“Hal-hal yang menurut kebiasaan selamanya diperjanjikan, dianggap secara diam-

diam dimasukkan dalam perjanjian, meskipun tidak dengan tegas dinyatakan”.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 42: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 42/135

  30

Sehingga perjanjian yang dibuat itu selain terikat pada hal-hal yang diatur

secara tegas, ia juga terikat pada hal-hal yang dalam keadaan dan kebiasaan diikuti.

Perbuatan hukum untuk melepaskan hubungan hukum pemegang hak atas

tanah dengan tanah yang dikuasainya, tergantung kepada ada tidaknya kesepakatan

atau persetujuan diantara kedua belah pihak. Hal ini berarti bahwa kesepakatan

hukum tersebut harus memperhatikan syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal 1320

KUH Perdata.

Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata untuk sahnya suatu

 perjanjian/persetujuan harus dipenuhi 4 syarat yaitu :

1.  Adanya kesepakatan atau persetujuan antara pihak yang membuat perjanjian

(konsensus).

Pasal ini menyebutkan bahwa sahnya suatu perjanjian/perikatan yang dibuat

apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut : Adanya kesepakatan mereka

yang mengikat dirinya;

Syarat ini merupakan awal dari terbentuknya perjanjian yaitu adanya kesepakatan

antara para pihak tentang isi perjanjian yang akan mereka laksanakan. Oleh

karena itu, timbulnya kata sepakat tidak boleh disebabkan oleh tiga hal, yaitu

adanya unsur paksaan, penipuan dan kekeliruan (Pasal 1322 KUH Perdata).

2. 

Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (capacity)

Pada saat penyusunan kontrak, para pihak secara hukum telah dewasa atau cakap

 berbuat atau belum dewasa tetapi ada walinya. Di dalam KUH Perdata yang

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 43: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 43/135

  31

disebut sebagai pihak yang tidak cakap untuk membuat suatu perjanjian adalah :

orang-orang yang belum dewasa dan mereka yang berada di bawah pengampuan.

3.  Suatu hal tertentu (a certain subject matter);

Secara yuridis suatu perjanjian harus mengenai hal tertentu yang telah disetujui.

Suatu hal tertentu disini adalah suatu objek perjanjian dan isi perjanjian. Setiap

 perjanjian harus memiliki objek tertentu, jelas dan tegas.

4.  Suatu sebab yang halal (illegal cause)

Setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak tidak boleh bertentangan dengan

undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan (Pasal 1337 KUH Perdata).

Dua syarat yang pertama dinamakan sebagai syarat subjektif, karena

mengenai orang atau subjek yang mengadakan perjanjian. Sedangkan dua syarat yang

terakhir dinamakan syarat yang objektif karena mengenai perjanjian itu sendiri dan

mengenai objek perbuatan hukum yang dilakukan.

Dalam praktek jual beli hak atas tanah dihadapan PPAT kewajiban atas

 penjaminan obyek tersebut dituangkan dalam suatu klausula pada akta jual beli yaitu :

Pihak pertama (dalam hal ini Penjual) menjamin bahwa objek jual beli

tersebut di atas tidak tersangkut dalam suatu sengketa dari sitaan, tidak terikat

sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak mencatat dalam sertifikat dan

 bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 44: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 44/135

  32

6. Lembaga Kuasa

1. 

Surat Kuasa

Satu hal penting yang harus diperhatikan di dalam suatu akta perjanjian jual

 beli yang dibuat oleh notaris adalah bahwa setelah akta itu dibuat harus diikuti

dengan diterbitkannya suatu Surat Kuasa, dengan kata lain akta perjanjian jual beli

tidak dapat dipisahkan dari surat kuasa. Pemberian kuasa (lastgeving) diatur di dalam

Buku III Bab XVI mulai dari Pasal 1792 sampai Pasal 1819 KUH Perdata, sedangkan

kuasa (volmacht) tidak diatur secara khusus dalam KUH Perdata maupun di dalam

 perundang-undangan lainnya, akan tetapi diuraikan sebagai salah satu bagian dari

 pemberian kuasa.

Pasal 1792 KUH Perdata berbunyi sebagai berikut : “Pemberian kuasa adalah

suatu persetujuan dengan mana seorang memberi kekuasaan kepada orang lain, yang

menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan”.

Dari hal tersebut dapat dilihat, bahwa unsur-unsur dari pemberian kuasa

adalah:

1.  Persetujuan

2.  Memberi kekuasaan kepada penerima kuasa

3.  Atas nama pemberi kuasa menyelenggarakan suatu urusan

Penerima kuasa diberi wewenang untuk mewakili pemberi kuasa, Akibatnya

 bahwa tindakan yang dilakukan oleh penerima kuasa adalah merupakan tindakan

hukum dari pemberi kuasa, dan di dalam kuasa itu jangan sampai lupa disebutkannya

kata-kata bawah sejak ditanda tanganinya akta ini pihak kesatu/pihak calon penjual

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 45: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 45/135

  33

tidak mempunyai hak lagi untuk melakukan suatu tindakan hukum mengenai segala

apa yang diperjanjikan dengan kata tersebut, kecuali apabila ada persetujuan dari

 pihak kedua/calon pembeli. Jadi dengan adanya tambahan kata-kata tersebut kuasa

telah dilengkapi dengan ketentuan-ketentuan yang diambil dalam hukum perjanjian.

Artinya pemberian kuasa bertitik tolak kepada perjanjian yang telah dibuat

sebelumnya. Dan apabila perjanjian itu bertentangan dengan hukum atau melanggar

ketertiban umum dan kesusilaan maka pemberian kuasa itu harus dianggap batal dan

tidak berlaku.

2.  Kuasa Mutlak

Adapun yang dimaksud dengan kuasa mutlak disini adalah apa yang

disebutkan dalam Diktum Kedua huruf a dari Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor

14 Tahun 1982 yaitu : “Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah

kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi

kuasa”.

Di dalam praktek klausul kuasa mutlak itu sering dicantumkan dalam bentuk

akta notaris, yang memakai judul “Perjanjian Jual Beli”. Demikian ini dilakukan

 berdasarkan Surat Dirjend. Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri RI

 No. 594/493/AGR, tanggal 31 Maret 1982, yang melarang pengesahan “Akta Kuasa

Mutlak” yang menyangkut tanah dengan beberapa pengecualian, seperti antara lain :

1.  Penggunaan kuasa penuh sebagai dicantumkan dalam Perjanjian Jual Beli

yang aktanya dibuat oleh seorang notaris.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 46: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 46/135

  34

2.  Penggunaan kuasa dalam jual beli yang aktanya dibuat dihadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT).

3.  Kuasa dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan dan akta hipotik.

Sebelumnya perlu diketahui bahwa pemberian kuasa mutlak tidak diatur

di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), namun diakui

di dalam lalu lintas bisnis di masyarakat yang oleh beberapa putusan hakim

dipandang sebagai penemuan hukum. Pemberian kuasa mutlak adalah merupakan

suatu perikatan yang muncul dari perjanjian, yang diatur Pasal 1338 KUH Perdata,

yang mengakui adanya kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa perjanjian

tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan dan harus dilandasi

dengan itikad baik.

Peraturan perundangan dimaksud adalah Pasal 1320 KUH Perdata tentang

syarat sahnya perjanjian, Pasal 1138 KUH Perdata tentang pembatasan dari asas

kebebasan berkontrak, Pasal 1813 KUH Perdata tentang berakhirnya pemberian

kuasa, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

khususnya Pasal 37, Pasal 38, Pasal 39, serta Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor

14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak atas nama Menteri

Dalam Negeri RI Nomor : 594/493/AGR, tanggal 31 Maret 1982.

Dalam hal mengenai klausul pemberian kuasa mutlak, seperti dinyatakan

dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, yang dimaksud

dengan “Kuasa Mutlak” adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak

dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 47: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 47/135

  35

 Namun dalam hal ini, kuasa mutlak itu sendiri tidak ada peraturan khusus

yang mengaturnya. Akan tetapi timbul akibat dari Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata

yang menyebutkan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai

undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal ini lebih dikenal sebagai dasar

dari kebebasan membuat perjanjian/kebebasan berkontrak.

Berdasarkan ketentuan Pasal 1813 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa

 pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasa si penerima kuasa, jika

dikaitkan dengan klausul pemberian kuasa pada perjanjian jual beli yang merupakan

kuasa mutlak atau kuasa yang tidak dapat dicabut kembali, maka jelas bahwa klausul

tersebut bertentangan dengan undang-undang yang ada. Hal ini juga dijelaskan pada

Pasal 1814 KUH Perdata tentang adanya hak dari pemberi kuasa untuk dapat menarik

kembali kuasanya manakala dikehendaki.

 Namun demikian jika Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982

tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah,

apabila dikembalikan pada undang-undang yaitu Pasal 1792 KUH Perdata tentang

 pemberian kuasa (last geving), khususnya pada Pasal 1813 KUH Perdata serta

Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 juga berdasarkan PP 24 Tahun 1997, tentang

 berakhirnya suatu pemberian kuasa, apabila dikaitkan dengan Pasal 1338

KUH Perdata tentunya” para pihak dapat memperjanjikan”.

Berlakunya asas kebebasan berkontrak dalam hukum perjanjian Indonesia

antara lain dapat disimpulkan dari Pasal 1338 KUH Perdata menyatakan bahwa :

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 48: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 48/135

  36

“semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi

mereka yang membuatnya”.

Dalam pasal ini tersirat adanya bahwa antara para pihak harus ada suatu

kesepakatan. Dengan demikian bahwa kebebasan berkontrak berkaitan erat dengan

asas konsensualisme atau sepakat antara para pihak yang membuat perjanjian. Tanpa

adanya sepakat dari salah satu pihak yang membuat perjanjian, maka perjanjian itu

yang dibuat adalah tidak sah.

 Namun demikian, kebebasan berkontrak atau kebebasan membuat perjanjian

tidaklah sebebas-bebasnya dibuat oleh para pihak. Hal ini dapat disimpulkan dari

Pasal 1320 ayat (4) jo Pasal 1337 jo. Pasal 1338 ayat (3). Pasal 1339 KUH Perdata

 bahwa asalkan mengenai kuasa yang dilarang oleh Undang-Undang atau bertentangan

dengan kesusilaan baik, kepatutan atau ketertiban umum dan undang-undang. Artinya

 bahwa bila dilihat dari pasal Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)

ternyata asas kebebasan berkontrak itu bukannya bebas mutlak. Ada beberapa

 pembatasan yang diberikan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH

Perdata) terhadap asas ini yang membuat asas ini merupakan asas yang tidak tak

terbatas atau perjanjian yang berat sebelah atau timpang.

Pasal 1320 ayat (4) KUH Perdata menentukan bahwa para pihak tidak bebas

untuk membuat perjanjian yang menyangkut causa yang dilarang oleh undang-

undang atau bertentangan dengan kesusilaan atau ketertiban umum.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 49: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 49/135

  37

Pasal 1337 KUH Perdata yang dengan tegas menyatakan bahwa suatu sebab

adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan

dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.

Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata memberikan arah mengenai kebebasan

 pihak untuk membuat perjanjian sepanjang dilakukan dengan itikad baik.

Pasal 1339 KUH Perdata menerangkan salah satu batasan bagaimana

 perjanjian itu dapat mengikat kedua belah pihak walaupun telah dinyatakan dengan

tegas didalamnya apa-apa yang diperjanjikan, yaitu mengenai dan untuk segala

sesuatu yang menurut sifat persetujuan, diharuskan oleh keputusan, kebiasaan atau

undang-undang.

Sejalan dengan apa yang telah dijelaskan dan diterangkan diatas, jika

dikaitkan dengan perbuatan hukum jual beli yang merupakan tindak lanjut dari

 perbuatan hukum perjanjian jual beli, disini dapatlah ditegaskan lagi bahwa antara

yang dimaksud dengan jual beli menurut hukum tanah nasional dengan jual beli

menurut Pasal 1457 KUH Perdata sudah jelas berbeda, dimana jual beli menurut

hukum tanah nasional merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat

tunai, bersifat terang dan bersifat riil, serta dilakukan dihadapan pejabat yang

 berwenang dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah. Adapun jual beli menurut

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) hanya bersifat obligatoir saja.

Hal ini yang membedakan antara penjualan yang dilakukan dengan membuat

 perjanjian jual beli dengan sistem penjualan menurut hukum tanah nasional, sehingga

dengan demikian praktek jual beli secara pengikatan jual beli tidak dapat dikatakan

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 50: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 50/135

  38

 bertentangan atau melanggar hukum tanah nasional, karena memang bukan perbuatan

hukum jual beli yang dimaksud oleh hukum tanah nasional yang berlaku, melainkan

hanyalah masih dalam bentuk “perjanjian jual beli”. Dimana hal itu merupakan

 perjanjian pendahuluan untuk dapat dilakukan perbuatan hukum jual beli dihadapan

 pejabat yang berwenang.

Dalam masalah ini klausul kuasa mutlak yang terdapat pada akta perjanjian

 jual beli tersebut adalah bukan yang dimaksud dalam Diktum Kedua huruf (a) dari

Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan

Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah. Sedangkan yang

dimaksud dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut merupakan suatu bentuk

khusus pemberian kuasa, yang hal ini jika dikaitkan dengan PP Nomor 24 Tahun

1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37 dan Pasal 1813 KUH Perdata jelas

merupakan penyimpangan dan bertentangan dengan peraturan perundangan yang

 berlaku. Namun perlu diperhatikan, bahwa hal ini tidak dapat dilepaskan dari Diktum

Kedua huruf b dari Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut, yang intinya adalah

menyatakan bahwa larangan tersebut bagi kuasa mutlak yang pada hakekatnya

merupakan pemindahan hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada

 penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala

 perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang

haknya.

Dan juga perlu diperhatikan lagi bahwa, larangan penggunaan kuasa mutlak

sebagai pemindahan hak atas tanah yang dimaksud, adalah perjanjian pemberian

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 51: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 51/135

  39

kuasa “yang tidak mengikuti” perjanjian pokoknya. Dimana hal ini telah tersirat

dalam Surat Dirjend. Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia

 No. 594/493/AGR, tanggal 31 Maret 1982. Sebagai contoh, bahwa dalam Surat

Kuasa Memasang Hipotik yang sekarang disebut dengan Surat Kuasa membebankan

Hak Tanggungan (SKMHT) yang merupakan bagian dan sebagai tindakan awal

 pengamanan/perlindungan bagi kreditur terhadap Surat Pengakuan Hutang yang

dibuat, dicantumkan klausul tidak dapat dicabut dan tidak akan berakhir karena sebab

apapun juga, yang mana hal ini hanya bersifat sementara sampai hutangnya lunas.

Demikian juga dalam Perjanjian Jual Beli, dimana perjanjian pemberian kuasa

di dalamnya harus diberikan dengan ketentuan bahwa kuasa tersebut merupakan

 bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya yaitu pengikatan jual belinya

itu sendiri.

Dengan demikian perjanjian pemberian kuasa yang demikian tidak termasuk

dalam surat kuasa mutlak yang dilarang. Dengan catatan bahwa kuasa yang diberikan

didalam perjanjian jual beli yang dibuat secara notaril dimana hak-hak pemberi kuasa

sudah terpenuhi dan pelaksanaan jual beli kepada pembeli belum dapat dilaksanakan

karena misalnya sertifikat belum selesai dibalik nama atau karena letak tanah diluar

wilayah kerja notaris, dengan ketentuan kuasa demikian diberikan hanya untuk

 pelaksanaan jual beli kepada pembeli sendiri, bukan kepada pihak lain dan jangan

diberikan dengan hak substansi untuk menjaga peluang yang menyimpang.

 Namun demikian perjanjian pemberian kuasa dalam perjanjian jual beli

tersebut bukan berarti tidak dapat ditarik kembali. Artinya para pihak dapat

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 52: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 52/135

  40

mencabut/menarik kembali kuasanya apabila para pihak sepakat untuk itu atau karena

alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu, maka perjanjian

yang telah dibuatnya, dengan adanya kesepakatan sekarang menjadi tidak berlaku lagi

atau tidak mempunyai kekuatan hukum. Hal ini ditegaskan pada Pasal 1338 ayat (2)

KUH Perdata.

Demikian pula apabila syarat sahnya suatu perjanjian khususnya Pasal 1320

ayat (3) KUH Perdata mengenai suatu hal tertentu, dalam hal pembuatan akta

 perjanjian jual beli yang dilakukan dengan angsuran sedangkan sertifikat atas tanah

sudah ada dan sudah atas nama pihak penjual, apabila prestasi dari pihak pembeli

tidak dapat terpenuhi sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan dalam akta

 perjanjian jual beli tersebut, maka dengan sendirinya perjanjian pemberian kuasa

dalam perjanjian jual beli ini batal menurut hukum seperti apa yang telah

diperjanjikan dalam akta tersebut.

Jadi berdasarkan hal yang telah diuraikan di atas yaitu Berdasarkan Instruksi

Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, tanggal 6 Maret 1982 tentang larangan

 penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah, kuasa mutlak itu harus

mempunyai 3 unsur yaitu :

1.  Objek dari kuasa itu adalah tanah.

2. 

Kuasa tersebut mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi

kuasa.

3.  Kuasa tersebut memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk

menguasai dan menggunakan tanah serta melakukan perbuatan hukum yang

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 53: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 53/135

  41

menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya, dan pada

hakekatnya merupakan suatu hak atas tanah. Dengan kata lain si penerima

kuasa seakan-akan bertindak sebagai pemilik.

 Namun berdasarkan IMDN Nomor 14 Tahun 1982 tersebut menegaskan kuasa

mutlak diperbolehkan terhadap :

1.  Penggunaan kuasa penuh yang dimaksud dalam pasal 3 blanko Akta Jual Beli

yang bentuk aktanya ditetapkan oleh Menteri Agraria Nomor 11 tahun 1961.

2.  Penggunaan kuasa penuh sebagai yang dicantumkan dalam Perjanjian Ikatan

Jual Beli yang aktanya dibuat oleh seorang Notaris.

3.  Penggunaan Kuasa Memasang Hipotik yang aktanya dibuat oleh seorang

 Notaris dan penggunaan kuasa-kuasa lainnya yang bukan dimaksud sebagai

 pemindahan hak atas tanah.

Dalam hal kuasa mutlak yang tidak dilarang itu harus ada beberapa syarat

yang harus dipenuhi :29

 

1.  Tidak bertentangan dengan peraturan hukum, ketertiban masyarakat dan

kesusilaan.

2.  Harus mempunyai causa yang sah.

3.  Harus terkandung di dalamnya kepentingan yang diberi kuasa.

29 Chairani Bustami, Op.cit, Hal. 83

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 54: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 54/135

  42

3.  Blanco Volmacht

Sebagai pengganti dari Kuasa Mutlak yang diberikan dengan akta tersendiri

kepada calon pembeli dapat juga dengan adanya blanko volmacht, artinya di dalam

akta perjanjian jual beli yang telah dibuat dihadapan Notaris, di dalam pasalnya ada

 beberapa baris yang dikosongkan dan hanya diisi dengan titik-titik dimana fungsi

titik-titiknya ini dapat diisikan nama orang yang akan ditunjuk sebagai penerima

kuasa. Orang yang akan diisikan namanya di dalam blanko volmacht tersebut bisa

saja pegawai notaris atau penerima kuasa itu sendiri.

Pengaturan mengenai hal ini terdapat di dalam Pasal 5 perjanjian jual beli, dan

kuasa yang dimaksud tersebut merupakan bagian yang terpenting yang gunanya

adalah :

1.  Untuk mewakili sipemberi kuasa dalam hal mengurus dan menyelesaikan

segala sesuatu yang berhubungan dengan akan dilakukannya jual beli.

2.  Serta melakukan segala sesuatu yang dianggap perlu dan berguna oleh pihak

kedua (penerima kuasa) untuk memenuhi ketentuan peraturan perundang-

undangan terutama sekali Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 55: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 55/135

  43

2. Konsepsi

Konsep adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Konsepsi diterjemahkan

sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit, yang

disebut dengan operational definition.30

 Pentingnya definisi operasional adalah untuk

menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu

istilah yang dipakai.31

  Oleh karena itu dalam penelitian ini didefinisikan beberapa

konsep dasar, agar secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan

tujuan yang telah ditentukan, yaitu :

a.  Perikatan adalah suatu hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak

 berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut suatu hal dari pihak yang

lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu.32

 

 b.  Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan

dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dari pihak yang lain untuk

membayar harga yang telah dijanjikan.33

 

c.  Perikatan jual beli adalah perjanjian pendahuluan yaitu suatu perjanjian dimana

 para pihak saling mengikatkan diri untuk terjadinya suatu perjanjian baru atau

 perjanjian pokok yang merupakan tujuan dari para pihak tersebut.

30  Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi

Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993,

Hal. 10.31  Tan Kamelo, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia : Suatu Tinjauan Putusan

Pengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara, Disertasi, Medan PPs-USU, 2002, Hal.35.32 Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta, Penerbit PT. Internusa, 1996, Hal. 133 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita,

Jakarta, Cet.-XIV, Tahun 1981, Hal. 419.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 56: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 56/135

  44

d.  Jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah hak

kepada pihak lain untuk selama-lamanya (hak atas tanah itu berpindah kepada

yang menerima penyerahan).34

 

e.  Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa, dimana seorang berjanji kepada seorang

lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.35

 

f.  Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah

secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi : pengumpulan,

 pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data

yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang dan satuan-satuan

rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang

yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak

tertentu yang membebaninya.36

 

g.  Sertifikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf,

hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing

sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.37

 

h.  Kantor Pertanahan adalah unit kerja badan pertanahan nasional di wilayah

kabupaten dan kotamadya, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah

 pemeliharaan daftar umum pendaftaran tanah.38

 

34  Effendi Perangin-angin,  Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Pandang Praktis

 Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, 1986, Hal. 1.35 R. Subekti, Hukum Perjanjian,, Intermasa, Jakarta, Hal. 136 Pasal 1 angka 1 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.37 Pasal 1 angka 20 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Lihat juga Pasal 19

ayat (2) huruf c UUPA.38 Pasal 1 angka 23 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 57: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 57/135

  45

i.  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah Pejabat Umum yang diberi

kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum

tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

 j.  Pemberian Kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberi

kekuasaan kepada seseorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya

menyelenggarakan suatu urusan.

G.  Metode Penelitian

1.  Sifat Penelitian

Penelitian hukum pada dasarnya merupakan suatu kegiatan ilmiah yang

didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk

mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan

menganalisisnya.39

 

Jenis penelitian hukum yang digunakan dalam tesis ini adalah metode

 pendekatan yuridis normatif,40

  yaitu dengan meneliti sumber-sumber bacaan yang

relevan dengan tema penelitian, meliputi penelitian terhadap asas-asas hukum,

sumber-sumber hukum, peraturan perundang-undangan yang bersifat teoritis ilmiah

serta dapat menganalisa permasalahan yang dibahas.

39 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1984, Hal. 43.40 Penelitian hukum normatif adalah penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti

 bahan pustaka atau data sekunder, lihat Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum

 Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995, Hal. 13.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 58: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 58/135

  46

Sesuai dengan tujuan penelitian, maka sifat penelitian dalam penulisan tesis

ini adalah bersifat deskriptif 

41

, yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk

mendiskripsikan atau menggambarkan fakta-fakta yang ada dan menganalisis data

yang diperoleh secara sistematis, faktual dan akurat mengenai kedudukan kuasa

mutlak dalam peralihan hak atas tanah.

2.  Sumber Data

Pada penelitian hukum normatif ini, bahan pustaka merupakan dasar yang

digolongkan sebagai data sekunder, yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder

dan tertier.

1.  Bahan Hukum Primer, yaitu :

a.  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

 b.  Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria

c. 

Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan

Kuasa Mutlak.

d.  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

e.  Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2007 tentang

Panitia Pemeriksaan Tanah.

41 Kata deskriptif diarahkan pada bentuk penelitian deskriptif. Pernyataan ini sesuai dengan

apa yang telah dipaparkan oleh Bambang Sunggono, “bahwa penelitian deskriptif merupakan

 penelitian pada umumnya yang bertujuan untuk mendeskripsikan secara sistematis, factual dan akurat,terhadap suatu populasi atau daerah tertentu, mengenai sifat-sifat, karakteristik-karakteristik, atau

faktor-faktor tertentu”; dalam buku : Bambang Sunggono,  Metodologi Penelitian Hukum, Raja

Grafindo Persada, Jakarta, 2001, Hal. 35.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 59: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 59/135

  47

f.  Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2001 tentang Bea Perolehan Hak Atas

Tanah Bangunan (BPHTB).

g.  Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan.

2.  Bahan Hukum Sekunder

Bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti hasil

 penelitian, hasil seminar, hasil karya dari kalangan hukum, makalah, majalah dan

lain sebagainya, serta dokumen-dokumen lainnya yang berkaitan dengan kuasa

mutlak.

3.  Bahan Hukum Tertier

Bahan yang bisa memberikan petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum

 primer seperti ensiklopedia, majalah, artikel-artikel, surat kabar dan jurnal-jurnal

hukum.

Untuk mendukung kelengkapan penelitian ini tidak tertutup kemungkinan

dilakukannya penelitian data primer yaitu dengan melakukan wawancara dengan

 beberapa Notaris/PPAT yang mengetahui tentang kuasa mutlak dalam peralihan hak

atas tanah sebagai data pendukung dalam penulisan tesis ini.

3.  Alat Pengumpulan Data

Berdasarkan metode pendekatan yang digunakan, maka alat pengumpulan

data dilakukan dengan :

1.  Studi Dokumen, yaitu membaca, mempelajari dan menganalisis

literatur/buku-buku, peraturan Perundang-Undangan dan sumber lainnya yang

 berkaitan dengan penulisan tesis;

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 60: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 60/135

  48

2.  Studi Lapangan, yang dilakukan dengan pedoman wawancara terhadap

informan yaitu 11 (sebelas) orang notaris/PPAT di Medan juga di Kota Binjai

yang dilakukan secara bebas dan terpimpin, agar mendapat informasi yang

lebih fokus sesuai dengan permasalahan yang diteliti.

4.  Analisis Data

Dalam suatu penelitian sangat diperlukan suatu analisis data yang berguna

untuk memberikan jawaban terhadap permasalahan yang diteliti. Analisis data

merupakan proses mengorganisasikan dan mengurutkan data ke dalam pola kategori

dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan

hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.42

 

Analisis data terhadap data primer dan data sekunder dilakukan setelah

diadakannya terlebih dahulu pemeriksaan, pengelompokkan, pengolahan dan

dievaluasi sehingga diketahui validitasnya. Penarikan kesimpulan dilakukan dengan

menggunakan metode kualitatif yakni pemaparan kembali dengan kalimat yang

sistematis secara deduktif untuk dapat memberikan gambaran secara jelas jawaban

atas permasalahan yang ada dan akhirnya dinyatakan dalam bentuk deskriptif.

42 Lexy Moleong,  Metodologi Penelitian Kualitatif, Penerbit Remaja Rosdakarya, Bandung,

2002, Hal. 103.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 61: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 61/135

  49

BAB II

HAL YANG MENYEBABKAN KUASA MUTLAK SEBAGAITINDAK LANJUT DARI PERJANJIAN PENDAHULUAN

DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH MASIH

DAPAT DIBERLAKUKAN

A.  Perjanjian Jual Beli Tanah

Diantara berbagai perbuatan hukum yang menyangkut hak atas tanah, maka

 jual beli menduduki peringkat utama dari segi frekuensinya.

Semenjak tanggal 24 September 1960 unifikasi dalam bidang hukum tanah

telah tercapai dengan dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang berarti bahwa untuk hal-hal yang

 berkenaan dengan tanah, dualisme hukum telah berakhir.43

 

Dalam UUPA untuk mengakhiri dualisme hak atas tanah dilakukan konversi

terhadap tanah-tanah barat menjadi tanah-tanah menurut ketentuan UUPA. Misalnya;

hak eigendom kepunyaan orang asing dikonversi menjadi hak guna bangunan, hak

eigendom kepunyaan warga negara Indonesia dikonversi menjadi hak milik, hak

milik adat kepunyaan orang asing dikonversi menjadi hak guna bangunan atau hak

guna usaha.

Konversi dari hak-hak bekas hak barat (KUH Perdata) telah berakhir

semenjak tanggal 24 September 1980, maka dengan demikian seluruh tanah-tanah

43  Maria S. Sumardjono,  Aspek Teoritis Peralihan Hak Atas Tanah Menurut UUPA,

disampaikan pada pelatihan Teknik Yustisial Peningkatan Pengetahuan Hukum Pada Wakil

Ketua/Hakim Tinggi Peradilan Umum 21 Juli 1995 di Semarang.

49

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 62: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 62/135

  50

tersebut menjadi tanah yang dikuasai kembali oleh negara. Tanah-tanah tersebut

harus diselesaikan menurut ketentuan Keppres nomor 32 tahun 1979 dan peraturan-

 peraturan pelaksanaannya.

Jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah hak

kepada pihak lain untuk selama-lamanya (hak atas tanah itu berpindah kepada yang

menerima penyerahan).44

 

UUPA tidak memberi penjelasan mengenai apa yang dimaksud dengan jual

 beli tanah, tetapi biarpun demikian mengingat bahwa hukum agraria kita sekarang ini

memakai sistem dan asas-asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang

harus pula diartikan sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik

(penyerahan tanah untuk selama-lamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang pada

saat itu juga menyerahkan harganya kepada penjual, yaitu menurut pengertian hukum

adat.45

 

Disamping itu dapat dilihat pendapat dari Subekti tentang jual beli yang

menyatakan bahwa : “Jual Beli adalah suatu perjanjian dengan perjanjian itu pihak

yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang dan

 pihak lain untuk membayar harga yang telah diperjanjikan”.46

 

Dari pengertian jual beli tersebut di atas dapat diambil beberapa unsur dalam

suatu perjanjian jual beli yaitu :

44 Effendi Perangin-angin, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Pandang Praktisi

 Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, 1986, Hal. 145  Ibid. Hal. 1346 R. Subekti, Op.Cit. Hal. 79

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 63: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 63/135

  51

1.  Adanya pihak-pihak sedikitnya dua orang

2. 

Adanya persetujuan pihak-pihak

3.  Penyerahan hak milik atas suatu barang dan

4.  Pembayaran harga yang diperjanjikan.

 Namun ada kalanya suatu akta jual beli yang akan dibuat oleh para pihak

tanpa melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah dan jual beli itu dilakukan secara tunai.

Maka sehubungan dengan itu dibuatlah suatu akta yang dinamakan dengan akta

 perjanjian jual beli.

Akta perjanjian jual beli ini merupakan akta yang dibuat oleh notaris, dan akta

ini merupakan akta awal dari suatu akta jual beli yang nantinya akan dibuat

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.

Akta perjanjian jual beli ini diperbuat oleh pihak-pihak dikarenakan oleh

 beberapa sebab antara lain :

1.  Adanya syarat yang belum dipenuhi untuk melangsungkan jual beli

dengan akte Pejabat Pembuat Akta Tanah.2.  Tidak ada syarat yang menghalangi dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta

Tanah namun pihak-pihak senantiasa meminta dibuatkan akta Perikatan jual beli.

47 

Di dalam Pasal 1868 KUH Perdata sehubungan dengan akta otentik

dinyatakan bahwa : “Suatu akta di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-

undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu

di tempat dimana akta dibuatnya”.

47 Chairani Bustami, Op.Cit. Hal. 28

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 64: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 64/135

  52

Berdasarkan bunyi pasal tersebut dapat dikatakan bahwa akta-akta lainnya

yang bukan otentik dinamakan dengan akta dibawah tangan dan akta otentik yang

dibuat oleh notaris itu ada dua macam yaitu :

1.  Akta relaas, atau akta pejabat, yaitu akta yang dibuat oleh notaris yang

menguraikan secara otentik suatu keadaan yang dilihat atau disaksikan oleh

notaris sendiri, dibuat catatannya (aktanya) dan dalam hal ini notaris membuat

akta ditekankan pada jabatannya.

Contohnya adalah dalam pembuatan berita acara rapat PT.

2.  Akta Partij, yaitu akta yang dibuat dihadapan notaris, notaris hanya

menuangkan apa yang diceritakan dan dikehendaki oleh para pihak ke dalam

akta dan titik beratnya di sini adalah para pihak.

Contohnya adalah akta perjanjian jual beli, akta perdamaian dan sebagainya.

Pertimbangan perlunya dituangkan dalam bentuk akta otentik adalah untuk

menjamin kepastian hukum guna melindungi pihak-pihak.48

  Suatu akta akan

memiliki karakter yang otentik, jika akta itu mempunyai daya bukti antara para pihak

dan terhadap pihak ketiga, sehingga hal itu merupakan jaminan bagi para pihak

 bahwa perbuatan-perbuatan atau keterangan-keterangan yang dikemukakan

memberikan suatu bukti yang tidak dapat dihilangkan.

Akta yang dibuat notaris adalah akta otentik dan otensitasnya itu bertahanterus, bahkan sampai sesudah ia meninggal dunia. Tanda tangannya pada

waktu akta itu tetap mempunyai kekuatan. Walaupun ia tidak dapat lagi

menyampaikan keterangan mengenai kejadian-kejadian pada saat pembuatan

48 Nico, Tanggung Jawab Notaris Selaku Pejabat Umum, Center for Documentation Studies

of Business Law (CDSBL), Yogyakarta, 2003, Hal. 49.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 65: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 65/135

  53

akta itu. Apabila notaris untuk sementara waktu diberhentikan atau dipecat

dari jabatannya, maka akta-akta tersebut tetap memiliki kekuatan sebagai akta

otentik, tetapi akta-akta itu haruslah telah di buat sebelum pemberhentian atau pemecatan sementara waktu itu dijatuhkan.49

 

Berdasarkan ketentuan tersebut di atas dapat terlihat juga arti penting dari

 profesi notaris yaitu bahwa notaris karena undang-undang diberi wewenang

menciptakan alat pembuktian yang mutlak dalam pembuktian bahwa apa yang

tersebut dalam akta otentik pada pokoknya dianggap benar. Hal ini sangat penting

untuk mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk suatu keperluan, baik untuk

 pribadi maupun untuk kepentingan usaha dan pihak ketiga.

 Notaris sebagai satu-satnya pejabat yang berwenang untuk membuat akta

otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan, sepanjang pembuatan

akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada

 pejabat atau orang lain. Hal inilah yang menyebabkan apabila dalam suatu

 perundang-undangan untuk sesuatu perbuatan hukum diharuskan adanya akta otentik.

Mengenai pengertian akta itu sendiri Prof. Sudikno Mertokusumo menyatakan

 bahwa akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa-peristiwa

yang menjadi dasar dari suatu hak dan perikatan, yang dibuat sejak semula dengan

sengaja untuk pembuktian.50

 

49  Ibid.50  Sudikno Mertokusumo,  Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta, 1980,

Hal. 110

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 66: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 66/135

  54

Menurut G.H.S. Lumban Tobing, seorang ahli hukum Notariat, menyatakan

 bahwa apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas, harus dipenuhi

 persyaratan-persyaratan yang ditentukan oleh Pasal 1868 KUH Perdata yakni :

a.  Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum;

Pejabat umum yang dimaksud adalah pejabat diberi wewenang

 berdasarkan undang-undang dalam batas wewenang yang telah ditetapkansecara tegas, seperti Notaris, Panitera, Juru Sita, hakim, pegawai catatan

sipil, kepala daerah dan lain-lain.

Suatu akta adalah otentik bukan karena penetapan undang-undang akan

tetapi karena dibuat dihadapan seorang pejabat umum.

 b. 

Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang.Mengenai bentuk dari akta otentik itu sebenarnya tidak ditentukan secara

tegas dalam undang-undang, namun yang ditentukan secara tegas adalahisi dari akta otentik itu yaitu mengenai isi dan cara-cara penulisannya telah

ditentukan secara tegas dalam pasal 25 sampai dengan pasal 28 Peraturan

Jabatan Notaris (Stbl 1860 Nomor 3), dengan ancaman kehilangankeotentikannya atau denda.

c.  Pejabat umum oleh atau dihadapan sia pa akta itu dibuat, harus mempunyai

wewenang untuk membuat akta itu.51

 

 Namun disamping notaris berwenang untuk membuat suatu akta otentik,

dalam hal-hal tertentu notaris dapat menolak pembuatan suatu akta yang dimintakan

kepadanya yaitu :

1.  Jika diminta kepada notaris dibuatkan Berita Acara untuk keperluan/maksud

reklame.

2.  Jika notaris mengetahui bahwa akta yang dikehendaki oleh para pihak itu

 bertentangan dengan kenyataan atau hal-hal yang sebenarnya.52

 

Dalam pembuatan suatu akta perjanjian jual beli tidak ada suatu pengaturan

yang mengatur secara khusus, namun perbuatan pembuatan akta perjanjian jual beli

51 G.H.S. Lumban Tobing, Op.Cit. Hal. 48.52 Chairani Bustami, Op.cit. Hal. 60.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 67: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 67/135

  55

itu sudah umum dan dipakai oleh para notaris yang dihadapkan pada pembuatan akta

 perjanjian jual beli. Dengan demikian pembuatan akta yang dimaksud adalah

diperbolehkan dengan kata lain tidak ada larangan yang atau aturan yang melarang

seorang Notaris untuk membuat suatu akta perjanjian jual beli.

B.  Hal-hal yang Menyebabkan Dilaksanakannya Perjanjian Jual Beli

Perjanjian Jual Beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai

 perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pada umumnya suatu perjanjian jual

 beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak

atau para pihak sebelum dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir

dari para pihak.

Persyaratan tersebut tentunya dapat bersifat macam-macam. Sebagai mana

diketahui untuk terjadinya jual beli tanah hak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) harus telah dilunasi harganya. Mungkin pula adanya keadaan dimana penjual

yang sertipikat tanah haknya sedang dalam balik nama pada kantor Badan Pertanahan

 Nasional, akan tetapi penjual bermaksud untuk menjual hak tersebut. Guna mengatasi

hal itu maka dibuatlah perjanjian jual beli. Sebagai suatu perjanjian pendahuluan

untuk sementara menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual

 beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang membuatnya.

Oleh karena perjanjian jual beli ini merupakan perjanjian pendahuluan, maka

 biasanya di dalam perjanjian tersebut memuat janji-janji yang mengandung

ketentuan-ketentuan mana kala syarat-syarat untuk jual beli di hadapan Pejabat

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 68: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 68/135

  56

Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah terpenuhi. Tentu saja para pihak setelah syarat

untuk jual beli telah dipenuhi dapat datang lagi untuk melaksanakan jual beli

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Akan tetapi ada kemungkinan, bahwa calon penjualnya berhalangan untuk

datang kembali, untuk pelaksanaan penandatangan akta jual belinya sendiri baik

mewakili calon penjual maupun dirinya sendiri selaku calon pembeli. Maka dalam

hal ini diperlukan kuasa, selain kuasa tersebut biasanya calon penjual memberikan

secara umum hak-hak kepengurusan (daden van beheer) atas tanah hak tersebut

selama belum dilakukan jual beli dihadapan pejabat yang dimaksud. Hal ini

diperlukan mengingat, bahwa adanya kemungkinan calon penjual tidak berada

ditempat untuk melakukan tindakan hukum yang masih merupakan kewajiban

tersebut.

Apabila perjanjian jual beli dibuat dihadapan notaris, notaris seyogyanya telah

mengantisipasi keadaan itu dengan mencantumkan kuasa-kuasa (blanco volmacht )

yang dimaksud di dalam aktanya agar calon pembeli tidak dirugikan haknya

mengingat telah dipenuhi semua persyaratan untuk jual beli dihadapan pejabat yang

 berwenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dalam hal apabila seseorang ingin menjual atas sebidang tanah dan pihak

yang satu lagi berkeinginan untuk membelinya maka mereka akan datang ke hadapan

Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk dimintakan pembuatan akta jual beli atas tanah

tersebut. Namun karena suatu sebab tertentu jual beli tersebut tidak dapat

dilaksanakan, misalnya karena jual beli tersebut tidak lunas. Namun seandainya para

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 69: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 69/135

  57

 pihak tersebut tetap berkeinginan untuk dimintakan pembuatan akta jual beli, untuk

mengantisipasi hal itu PPAT yang juga berprofesi sebagai seorang Notaris akan

menyarankan kepada para pihak untuk membuat akta persetujuan jual beli. Tujuan

dari dibuatnya akta persetujuan jual beli tersebut salah satunya adalah agar pihak

yang satu (calon penjual) dapat memperoleh sebagian atau seluruhnya dari harga jual

 beli tersebut dan pihak yang satu (calon pembeli) dapat memperoleh hak atas tanah

tersebut walaupun secara riel belum terjadi.

Menurut keterangan dari Notaris Herlina Ginting, SH., sebab pihak-pihak

mengadakan persetujuan jual beli ini adalah antara lain :

1.  Apabila sertipikat tanah tersebut masih dalam proses penerbitan di Kantor Badan

Pertanahan nasional.

2.  Apabila transaksi jual beli dibayar secara bertahap atau secara mencicil.

3.  Apabila objek sedang ditempati atau sedang disewa oleh pihak lain.

4.  Apabila objek sedang dalam proses roya

Ditambahkan lagi oleh responden hal yang tak kalah penting dan sering terjadi

adalah dalam hal pembayaran pajak. Kalau sekiranya pihak-pihak ingin menghindari

 pembayaran pajak terhadap suatu transaksi jual beli baik itu Pajak Penghasilan (PPH)

maupun Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) maka mereka

 biasanya melakukan transaksi dengan memakai akta perjanjian jual beli.53 

Akan tetapi menurut keterangan dari Notaris Lolita Pulungan, SH., timbulnya

 perjanjian jual beli ini disebabkan oleh beberapa faktor antara lain yaitu karena jual

53 Hasil Wawancara Penulis dengan Notaris Herlina Ginting, tanggal 14 April 2008

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 70: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 70/135

  58

 beli belum lunas serta sertipikat induk belum di pecah dan sertipikat belum dilakukan

 pengecekan di Kantor Pertanahan.

Kemungkinan lain yang menyebabkan dilakukannya atau dilaksanakannya

 pembuatan akta perjanjian jual beli menurut responden adalah kalau sertipikat atas

tanah tersebut masih atas nama pewaris atau pemilik awal, sedangkan para ahli waris

akan menjual cepat tanah tersebut karena membutuhkan uang. Untuk itu agar mereka

mendapatkan uang dalam jangka waktu yang cepat maka mereka melakukan transaksi

dengan membuat akta perjanjian jual beli dihadapan notaris.54

 

Hal serupa dikemukakan oleh Bapak Abdul Khalik sebagai seorang penjual

yang dengan memakai akta perjanjian jual beli, menurut responden, dia melakukan

transaksi perjanjian jual beli karena prosesnya cepat sebab dia membutuhkan uang

sesegera mungkin dan dia juga terhindar dari membayar pajak, karena transaksi

tersebut tidak sampai dilakukan pendaftaran di Kantor Pertanahan.55

 

Keterangan dari responden Abdul Khalik tersebut di atas juga dibenarkan oleh

responden Herman. Herman adalah sebagai pembeli dari tanah yang dijual oleh bapak

Abdul Khalik tersebut di atas, menurut responden Herman, dia mau memakai

transaksi jual beli dengan memakai perjanjian karena dia berencana akan menjual

kembali tanah tersebut dengan harapan akan mendapat untung yang lebih, karena

responden merasa beberapa tahun mendatang harga tanah itu pasti akan naik.56 

54 Hasil Wawancara Penulis Dengan Notaris Lolita Pulungan, tanggal 14 April 2008.55 Hasil Wawancara Penulis Dengan Abdul Khalik, tanggal 14 April 2008.56 Hasil Wawancara Penulis Dengan Herman, tanggal 14 April 2008.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 71: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 71/135

  59

Menurut analisis penulis faktor utama yang menyebabkan orang melakukan

 perjanjian jual beli adalah karena jual beli itu belum lunas (secara cicilan) dan untuk

menghindari pajak, karena dengan melakukan transaksi perjanjian jual beli, pajak

tidak akan timbul karena tidak ada pendaftaran peralihan hak sebagaimana yang

diwajibkan di dalam peraturan mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan kata

lain dapat dikatakan hal itu untuk sementara menunda pelaksanaan pembayaran

 pajak.

Dalam hal tindakan yang harus diambil notaris berupa pembuatan akta

 perjanjian jual beli, harus memperhatikan antara hak dan kewajiban antara kedua

 belah pihak (calon pembeli dan calon penjual), peraturan perundang-undangan yang

 berlaku, serta memenuhi syarat-syarat dan pertimbangan-pertimbangan lain.

Dengan telah selesainya para pihak membuat akta perjanjian jual beli

dihadapan notaris, seorang notaris disamping sebagai pejabat umum juga berfungsi

sebagai penasehat hukum bagi pihak-pihak yang datang menghadap kepadanya,

sepanjang hal itu berkaitan dengan akta yang dibuatnya. Maka sebagai penasehat

hukum notaris dapat memberikan alternatif-alternatif tindakan yang dapat ditempuh

sebagai berikut :

1. Agar segera melunasi pembayarannya atau melunasi utangnya yang

nantinya diperhitungkan sebagai harga jual tanah tersebut. Setelah

sertipikat diperoleh, keduanya datang menghadap kepada PPAT untuk

melakukan transaksi jual beli.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 72: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 72/135

  60

2. Agar menunggu sertipikat keluar atas nama pihak penjual kemudian

keduanya menghadap ke PPAT untuk melakukan transaksi jual beli.

Peranan notaris dalam pembuatan akta perjanjian jual beli yang dimaksudkan

di atas sangat besar sekali, karena notaris harus mengakomodir kepentingan pihak-

 pihak, sehingga secara hukum adanya kepastian, khususnya pihak pembeli

(calon pembeli) sampai dengan terealisasinya jual beli secara defenitif.

C. 

Faktor Penyebab Kuasa Mutlak Sebagai Tindak Lanjut Dari PerjanjianPendahuluan Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Masih Dapat Diberlakukan

Tanah merupakan faktor yang paling penting di dalam kehidupan sehari-hari

 bagi manusia. Namun hal tersebut saat ini sudah langka sekali masyarakat menyebut

tanah sebagai faktor produksi, hal ini disebabkan karena saat ini masyarakat lebih

mengandalkan teknologi sebagai faktor produksi.

Walaupun demikian, tak jarang pula ditemukan dalam kehidupan masyarakat

 berusaha untuk menguasai tanah, yaitu dengan cara jual beli dengan melakukan

 perjanjian jual beli dihadapan notaris.

Dalam kaitannya dengan peralihan hak atas tanah, pasal 19 UUPA mengenai

Pendaftaran Tanah Pasal 19 ayat (1) mengatakan, “Untuk menjamin kepastian

Hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik

Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah.”57 

57  J. Kartini Soedjendro, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik,

Tafsir Sosial Hukum PPAT-Notaris Ketika Menangani Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang

 Berpotensi Konflik, Kanisius, Yogyakarta, 2001, Hal. 68.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 73: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 73/135

  61

Untuk memenuhi perintah Pasal 19 ayat (1) tersebut dikeluarkan Peraturan

Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang mulai berlaku

tanggal 23 Maret 1961.

Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tersebut dalam Pasal 19 yang

mengatur mengenai peralihan hak atas tanah menyebutkan : “setiap perjanjian yang

 bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah,

menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan,

harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat yang

ditunjuk oleh Menteri Agraria (selanjutnya dalam Peraturan Pemerintah ini disebut

Penjabat).”58

 

Jadi, jelaslah disini bahwa jual beli hak atas tanah sah apabila dilakukan

dihadapan pejabat yang berwenang, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Para pihak melaksanakan perjanjian jual beli dengan memenuhi persyaratan

untuk terjadinya perjanjian sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1320

KUH Perdata.

1.  Kata sepakat para pihak

2.  Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian

3.  Suatu hak yang tertentu

4. 

Suatu sebab yang halal

58  Ibid

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 74: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 74/135

  62

Menurut Ibu Chairani Bustami, SH, dalam tesisnya, mengatakan bahwa

 perikatan jual beli yang diikuti dengan kuasa mutlak masih sering dipakai

dikarenakan alasan :

1.  Pihak penjual hendak menunda kewajiban untuk mem bayar PPh (Pajak

Penghasilan) kepada negara sebanyak 5% NJOP apabila NJOP-nya melebihi

nilai Rp. 60.000.000 keatas sebelum akta jual beli ditandatangani, Undang-

Undang Nomor 27 Tahun 1996.

2.  Menunda kewajiban Pihak pembeli untuk membayar lebih dahulu BPHTB

(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) kepada negara sebesar 5% x

 NJOP Rp. 30.000.000,-. Apabila NJOP melebihi harga Rp. 30.000.000,-

Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997.59

 

Aspek lain yang menentukan menjadi alasan perikatan jual beli masih

digunakan (selalu diikuti dengan kuasa mutlak tentunya).60

 

1.  Pengecekan bersih sertifikat di Kantor Pertanahan memakan waktu lama

tidak ada efisiensi waktu.

2.  Pihak penjual sangat membutuhkan uang tunai segera, pembeli sangat

membutuhkan objek jual beli segera menjadi miliknya.

3.  Pembeli membeli objek jual beli tidak dipakai untuk diri sendiri tetapi

dijadikan sebagai investasi untuk dijual kembali dengan mendapat

keuntungan besar yang diharapkan.

59 Chairani Bustami, 2002, Aspek-aspek Hukum yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli

 yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Tesis, Pasca Sarjana, USU, Medan, Hal. 96.60  Ibid

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 75: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 75/135

  63

4.  Pembayaran jual beli tersebut dilakukan tidak lunas dan sekaligus, tetapi

secara bertahap sesuai perjanjian awal yang telah mereka sepakati.

5.  Masyarakat sangat keberatan khususnya pihak penjual/pembeli menaruh

keberatan atas nilai jual objek pajak yang tertera di SPPT PBB karena

nilainya jauh di atas rata-rata harga pasar.

6.  Karena pembeli tidak berani membayar kepada penjual harga

tanah/bangunan sebelum penjual menandatangani akta jual beli PPAT.

7.  Penjual tidak diperkenankan menandatangani akta jual beli yang definitif

sebelum kewajiban pajak yang terhutang yaitu PPh dibayar lebih dulu.

8.   Notaris/PPAT dilarang untuk menandatangani Akta Pejabat Pembuat

Akta Tanah sebelum PPh dan BPHTB dibayar lebih dulu. Jika ini

dilanggar maka Notaris/PPAT terkena sanksi denda Rp. 5.000.000,-

 perkasus.

Sebelum membahas lebih dalam, terlebih dahulu akan diuraikan tentang

 perjanjian pokok dan perjanjian bantuan yang lazim disebut dengan perjanjian

 pendahuluan. Hal ini dilakukan karena perikatan jual beli disertai kuasa mutlak dapat

dikatakan sebagai perjanjian pendahuluan sebelum perjanjian yang sesungguhnya

(perjanjian jual beli) dilakukan.

Perjanjian pada hukum perdata materi dapat dibagi berdasarkan pada sifat hak

dan mencakup perjanjian dalam bidang hukum keluarga, perjanjian dalam bidang

hukum kebendaan, perjanjian obligatoir, perjanjian dalam bidang hukum pembuktian

dan perjanjian dalam bidang hukum publik.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 76: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 76/135

  64

Mengenai perjanjian pokok dan perjanjian bantuan ini merupakan salah satu

 jenis dari perjanjian obligatoir. Dimana yang dimaksud dengan perjanjian pokok

adalah perjanjian yang mempunyai alasan sendiri untuk adanya perjanjian tersebut,

sedangkan perjanjian bantuan adalah perjanjian yang alasan dilakukan tergantung

 pada adanya perjanjian lain.

Perjanjian bantuan berfungsi dan mempunyai tujuan untuk mempersiapkan,

menegaskan, memperkuat, mengatur mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan

hukum.

Sebagai perjanjian bantuan, maka perjanjian tersebut adalah berupa perjanjian

 pendahuluan (pactum de contrahendo) yaitu suatu perjanjian dimana para pihak

saling mengikatkan diri untuk terjadinya suatu perjanjian baru/pokok yang

merupakan tujuan dari para pihak, misalnya perjanjian pengikatan jual beli.61

 

Perjanjian pengikatan jual beli atau perikatan jual beli adalah perjanjian

 bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pada

umumnya suatu perjanjian pengikatan jual beli atas perikatan jual beli mengandung

 janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak

sebelum dapat dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para

 pihak.

Sebagaimana diketahui untuk terjadinya jual beli hak atas tanah di hadapan

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus telah dilunasinya harga jual beli hak atas

tanah tersebut. Dalam praktek dan kenyataannya di masyarakat, tidak jarang terjadi

61 Herlien Budiono, Larangan, Kuasa Mutlak, Majalah Projustitia, Nomor 17 Maret 1982.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 77: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 77/135

  65

suatu keadaan dimana si pemilik hak atas tanah (calon penjual) yang sertifikat tanah

haknya belum terbit atau belum terdaftar atas namanya yang mungkin disebabkan

oleh karena :

1.  Masih dalam proses permohonan hak (persertifikatan).

2.  Masih dalam proses balik nama menjadi ke atas namanya yang timbul

sehubungan dengan adanya pemindahan/peralihan hal, atau

3.  Masih terikat sebagai jaminan atas suatu hutang.

Akan tetapi yang bersangkutan bermaksud untuk menjual tanah hak tersebut

dan ada orang (calon pembeli) yang mungkin berkeinginan untuk membeli tanah hak

tersebut dari calon penjual meskipun (calon) pembeli mengetahui bahwa sertifikat

tanah hak yang bersangkutan masih terkendala sebagaimana yang disebutkan di atas

sehingga tidak memungkinkan dibuat dan ditandatanganinya akta jual belinya.

Guna mengatasi hal tersebut, maka dibuatlah suatu perjanjian pengikatan jual

 beli sebagai suatu perjanjian pendahuluan untuk sementara, menantikan dipenuhinya

syarat untuk perjanjian pokok yaitu jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) yang berwenang untuk membuatnya.

Oleh karena perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian

 pendahuluan, maka biasanya dalam perjanjian tersebut memuat janji-janji dari para

 pihak yang mengandung ketentuan-ketentuan manakala syarat-syarat untuk jual beli

dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah dipenuhi. Tentu saja para pihak

setelah syarat untuk jual beli telah dipenuhi dapat datang kembali untuk

melaksanakan jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akan

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 78: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 78/135

  66

tetapi ada kemungkinan bahwa calon penjualnya berhalangan untuk datang kembali

melaksanakan penandatanganan akta jual belinya.

Menurut Notaris Sri Rambah, SH, sesuai dengan hasil wawancara dengan

 penulis, dikatakan bahwa banyak orang yang hendak datang untuk membuat

 perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya jual beli itu, dikarenakan

dikemudian harinya pihak penjual dikhawatirkan tidak dapat datang untuk membuat

 jual belinya sendiri dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.62

 

Guna mengatasi hal tersebut, maka pembeli diberi kuasa untuk dapat

melakukan jual belinya sendiri baik mewakili calon penjual maupun dirinya sendiri

selaku calon pembeli untuk dapat mewakili secara umum hak-hak kepengurusan atas

tanah tersebut selama belum dilakukan jual beli dihadapan pejabat yang dimaksud.

Hal mana perlu diingat, bahwa adanya kemungkinan calon penjual tidak berada

di tempat untuk melakukan tindakan hukum yang masih merupakan kewajiban

tersebut.

Apabila perjanjian pengikatan jual belinya dilakukan dihadapan Notaris, maka

 Notaris seyogyanya telah mengantisipasi keadaan itu dengan mencantumkan kuasa-

kuasa yang dimaksud untuk itu dengan mencantumkan kuasa-kuasa yang dimaksud

agar calon pembeli tidak dirugikan haknya, mengingat telah dipenuhi semua

 persyaratan untuk jual belinya dihadapan Pejabat yang berwenang.

62 Hasil Wawancara dengan Notaris Sri Rambah, tanggal 14 April 2008

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 79: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 79/135

  67

Kuasa-kuasa demikian diberikan dengan ketentuan bahwa kuasa mana tidak

dapat ditarik kembali dan kuasa mana baru berlaku apabila syarat tangguh atas jual

 belinya tidak dipenuhi.

Suatu perjanjian pemberi kuasa pada umumnya merupakan suatu perjanjian

sepihak, dimana kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat pada satu

 pihak saja yaitu pada penerima kuasa.

Suatu pemberian kuasa tidak selalu memberikan kewenangan untuk mewakili

 pemberi kuasa. Ada kemungkinan dimana kuasa tidak merupakan bagian dari

 pemberi kuasa, tetapi dapat pula dalam pemberian kuasa tersebut diberikan pula

wewenang untuk mewakili.

Apabila wewenang tersebut diberikan berdasarkan perjanjian pemberian kuasa,

terjadilah perwakilan yang bersumberkan pada perjanjian.

Pada umumnya penerima kuasa dalam melakukan suatu tindakan hukum

adalah untuk kepentingan pemberi kuasa, disamping melakukannya atas nama

 pemberi kuasa.

Menurut Pasal 1814 KUH Perdata, pemberi kuasa dapat menarik kembali

kuasanya manakala itu dikehendakinya. Jika hal ini yang terjadi maka akan

mengakibatkan hak-hak dari penerima kuasa dalam hal ini calon pembeli dalam

 pengikatan jual beli hak atas tanah sangat dirugikan. Pemberi kuasa yang diberikan

dalam rangka suatu perjanjian maka pemberian kuasa tersebut merupakan bagian

yang tidak dapat dipisahkan dari isi perjanjian tersebut yang tanpa adanya kuasa

tersebut maka kepentingan penerima kuasa akan sangat dirugikan. Oleh karena itu

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 80: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 80/135

  68

 pemberian kuasa dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut harus diberikan

beding atau syarat yang tidak dapat ditarik kembali.

Menurut Asser-Scholten-Bregstein : “Hal tidak boleh dicabut (karena itu

 perwakilan yang jika perlu bahkan berlawanan dengan kehendak yang diwakili)

adalah mungkin jika perwakilan tersebut merupakan bahagian dari suatu perjanjian

lain yang lebih luas rangkumannya, perwakilan itu dapat berlangsung terus selama

 perjanjian tersebut masih berjalan.”63

 

Maka dapatlah dipertanyakan disini dasar hukum mengenai syarat tidak dapat

ditarik kembali dalam kuasa mutlak dapat diperjanjikan kembali oleh para pihak atau

dicabut kembali. Pemberian surat kuasa mutlak tidak diatur dalam Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata, namun diakui keberadaannya di dalam lalu lintas bisnis

dimasyarakat yang oleh beberapa putusan Hakim dipandang sebagai “bestending en

gebruikekijding”.64 

Sebagaimana diketahui bahwa ketentuan Undang-Undang mengenai

 perjanjian menganut sistem terbuka dan asas kebebasan berkontrak. Berarti, bahwa

setiap orang diperbolehkan membuat perjanjian mengenai apa saja, dengan siapa saja

serta memakai syarat dan bentuk yang bebas ditentukan oleh para pihak sepanjang

tidak ditentukan lain oleh Undang-Undang dan hal tersebut akan mengikat pihak-

 pihak yang membuat sebagai Undang-Undang. Selain bersifat terbuka, ketentuan

63 Ali Sofyan Husein,  Ekonomi Politik Penguasaan Tanah, Jakarta, Pustaka Sinar Harapan,

1995, Hal. 92.64 Harifin A. Tumpa, Surat Kuasa Mutlak, Varia Peradilan Nomor 142, Juli, 1997, Tahun XII.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 81: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 81/135

  69

Undang-Undang dalam bidang hukum perjanjian juga bersifat mengatur dan tidak

memaksa.

Pemberian kuasa mutlak adalah merupakan suatu perikatan yang muncul dari

 perjanjian, yang diatur dalam pasal 1338 KUH Perdata, yang mengakui adanya

kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa perjanjian itu tidak boleh

 bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan harus dilandasi

dengan itikad baik.

Dengan demikian pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali adalah

sah apabila :

1.   Beding atau syarat kuasa tidak dapat ditarik kembali diperjanjikan dengan

tegas.

2.  Kuasa diberikan untuk kepentingan penerima kuasa dan merupakan bagian

yang tidak dapat dipisahkan dari suatu perjanjian.

3.  Pemberian beding tersebut tidak dilarang oleh Undang-Undang dan

Yurisprudensi.

4.  dan beding kuasa tersebut dilandasi dengan itikad baik.

Di samping adanya beding tidak dapat ditarik kembali, perlu ditambahkan

 pula adanya beding tidak akan berakhir karena dasar/sebab yang tercantum dalam

Undang-Undang untuk mengakhiri suatu kuasa.

Dari uraian di atas dapat dikatakan bahwa beding tersebut bersifat sangat

 penting mengingat adanya  pailissemen atau kematian dari pemberi kuasa atau

 penerima kuasa, maka kekuasaan tersebut akan berakhir. Dengan adanya beding

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 82: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 82/135

  70

tersebut pada pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali, maka dengan

kejadian tersebut adanya  pailissemen, kekuasaan akan tetap berlaku. Demikian pula

mengingat bahwa kuasa sedemikian itu merupakan bagian yang tidak dapat

dipisahkan dari suatu perjanjian dan adalah tujuan dari pihak-pihak bahwa pemberian

kuasa akan terus berlangsung selama perjanjian itu berlaku tidak dapatlah kuasa

tersebut ditarik kembali atau berakhir karena meninggalnya si pemberi kuasa.

Pemberian kuasa dengan beding (yang tidak dapat ditarik kembali) sering

disalahartikan dan dianggap identik dengan kuasa mutlak.

Sebelum membahas lebih lanjut tentang kuasa mutlak ini, terlebih dahulu

akan dibahas mengenai perjanjian dengan asas kebebasan berkontrak. Seringkali

masyarakat banyak salah mengartikan tentang apa itu kebebasan berkontrak, padahal

kebebasan berkontrak itu bukanlah kebebasan tanpa batas.

Sebagaimana yang dikemukakan oleh Ridwan Khairandy, yang menyatakan

 bahwa terdapat banyak kritikan atau keberatan terhadap kebebasan berkontrak dan

dalam perkembangannya kebebasan berkontrak bukanlah kebebasan tanpa batas. Ada

sejumlah point penting yang harus diperhatikan sebagai pembatasan terhadap

kebebasan berkontrak dalam sejumlah sistem hukum. Pembatasan kebebasan

 berkontrak tersebut dilakukan baik melalui peraturan perundang-undangan maupun

 putusan pengadilan.65 

65  Ridwan Khairandy,  Iktikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, FH UI Pasca Sarjana,

2003, Hal. 27.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 83: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 83/135

  71

Maka kuasa mutlak memang menganut sistem kebebasan berkontrak dan

 bersifat terbuka, tetapi terdapat batasan-batasan yang dianut yang tidak bertentangan

dengan kesusilaan, ketertiban dan kepatutan serta peraturan hukum yaitu perundang-

undangan dan Yurisprudensi yang membatasi kuasa mutlak tersebut.

Pada tanggal 8 Maret 1982 keluar Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14

Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak

Atas Tanah, yang ditujukan ke semua Gubernur, Bupati, agar melarang Camat dan

Kepala Desa atau pejabat yang setingkat dengan itu membuat/menguatkan pembuatan

surat kuasa mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah.

Instruksi tersebut juga melarang pejabat-pejabat Agraria untuk melayani status hak

tanah yang menggunakan surat kuasa mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan

hak atas tanah.

Meskipun Instruksi tersebut bersifat intern departemental namun efeknya

dirasakan sangat meluas keluar. Timbul semacam dilema pada pihak-pihak yang

tugasnya sehari-hari melibatkan dirinya dalam masalah tanah, termasuk

 Notaris/PPAT. Dikhawatirkan akan menimbulkan kemacetan dalam pengurusan

dokumen-dokumen tanah.

Maka kemudian keluar kembali Surat Direktur Jendral Agraria Nomor

594/1492/AGR Tanggal 31 Maret 1982 yang memuat ketentuan sebagai berikut :

“Penggunaan kuasa yang tidak termasuk sebagai Kuasa Mutlak yang dilarang

dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tersebut adalah:1.  Penggunaan kuasa penuh yang dimaksud dalam Pasal 3 blanko akta jual beli

yang bentuk aktanya ditetapkan oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor

11 Tahun 1961.2.  Penggunaan kuasa penuh sebagai dicantumkan dalam perjanjian Ikatan Jual

Beli yang aktanya dibuat oleh seorang Notaris.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 84: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 84/135

  72

3.  Penggunaan kuasa untuk memasang hipotek yang aktanya dibuat oleh seorang

 Notaris.

Dan penggunaan kuasa-kuasa lain yang bukan dimaksudkan sebagai pemindahanhak atas tanah”.

Perjanjian pengikatan jual beli harus dibuat dihadapan seorang Notaris dengan

akta Notaris untuk memberikan kepastian bahwa kuasa tersebut benar diberikan

dalam rangka suatu perjanjian untuk melangsungkan jual beli dan bukan perjanjian

mengenai pemindahan hak yang terselubung.

Jadi, yang dilarang untuk kuasa mutlak ini adalah penggunaan kuasa mutlak

yang dimaksudkan sebagai upaya pemindahan hak milik atas tanah dengan maksud-

maksud terselubung.

Dalam hal kuasa disini masih diperlukan untuk perjanjian pengikatan jual beli,

hanya saja bentuknya dalam praktek Notaris/PPAT belum tentu bersifat mutlak.

Kuasa mutlak masih dapat diberlakukan sepanjang kuasa mutlak tersebut bukanlah

untuk pemindahan hak dan hak atas tanah. Hal ini disampaikan oleh Notaris

Soeparno, SH., mengatakan bahwa kuasa mutlak masih dapat diberlakukan sepanjang

kuasa mutlak tersebut tidak untuk pemindahan hak atas tanah, beliau melihat kuasa

mutlak ini dari sudut pandang yang sempit. Jadi menurut beliau segala kuasa mutlak

yang berkenaan dengan tanah adalah dilarang.66

 

Dapat terlihat bahwa sepanjang kuasa mutlak bukan bersifat pemindahan hak

atas tanah yang mempunyai maksud-maksud terselubung, kuasa mutlak ini masih

dapat diberlakukan.

66 Hasil Wawancara Dengan Notaris Soeparno, pada tanggal 14 April 2008

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 85: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 85/135

  73

BAB III

TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK DALAM

PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DIHADAPAN

NOTARIS/PPAT

A.  Lembaga Pemberian Kuasa

Pemberian kuasa (last geving) diatur dalam Buku III Bab XVI Pasal

1792 – 1819 KUHPerdata.

Kuasa atau Volimacht merupakan tindakan hukum sepihak yang memberi

wewenang kepada penerima kuasa mutlak untuk mewakili pemberi kuasa guna

kepentingan pemberi kuasa dalam melakukan suatu tindakan hukum tertentu

(HR 24 Juni 1983 N7 1939-337).67

 

Menurut ketentuan Pasal 1792 KUHP, yang isinya adalah “Pemberian kuasa

adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang

yang lain, menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.”

Berdasarkan pasal di atas dapat dilihat bahwa unsur-unsur dari pemberian

kuasa adalah sebagai berikut :

1.  Adanya persetujuan

2.  Memberikan kuasa kepada penerima kuasa

3. 

Atas nama pemberi kuasa menyelenggarakan suatu urusan. Pemberian kuasa

adalah suatu perjanjian, dimana seseorang memberi kekuasaan atau wewenang

(lastgeving) kepada orang lain yang menerimanya (velimacht Lasthebber) untuk

67 Herlien Budiono, op.cit.

73

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 86: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 86/135

  74

dan atas namanya (lastgever) menyelenggarakan suatu urusan (pasal 1792

KUHPerdata).

68

 

Pada umumnya seseorang dapat menyuruh orang lain melakukan suatu

tindakan hukum. Dengan mendapatkan kekuasaan ini seseorang mendapat wewenang

untuk mewakili orang yang menyuruhnya. Tetapi tidak selamanya orang dapat

menyuruh orang lain melakukan tindakan-tindakan hukum apa saja. Ada beberapa

tindakan hukum yang demikian rupa pribadinya, sehingga terpaksa ia sendiri yang

harus melakukannya, misalnya dalam hal membuat surat wasiat.

Suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu memberikan kuasa kepada

 pihak yang lain (penerima kuasa  /lasthebber), yang menerimanya untuk dan atas

namanya sendiri atau tidak menyelenggarakan satu perbuatan hukum atau lebih untuk

yang memberi kuasa”.69

 

Ciri-ciri dari pemberian kuasa adalah sebagai berikut :

a.  Bebas bentuk artinya dapat dibuat dalam bentuk lisan ataupun tulisan.

 b.  Persetujuan timbal balik para pihak telah mencukupi.70

 

Dengan demikian jika dilihat dari unsur-unsur di atas, maka unsur pertama

adalah harus adanya suatu persetujuan dan memenuhi syarat untuk sahnya perjanjian.

Unsur kedua yaitu memberikan kekuasaan kepada penerima kuasa, hal ini

menunjukkan bahwa adanya pihak pemberi kuasa dan pihak penerima kuasa yang

telah saling menyetujui. Unsur ketiga yaitu penerima kuasa melakukan tindakan

68 I.G. Rai Widjaya, Merancang Suatu Kontrak, Megapoin, Jakarta, 2003, hal. 85. 69 Salim H.S., op.cit, Hal. 8470  Ibid

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 87: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 87/135

  75

hukum tersebut demi kepentingan serta untuk dan atas nama pemberi kuasa baik yang

dirumuskan secara umum maupun dinyatakan dengan kata-kata tegas.

Dengan adanya pemberian kuasa berdasarkan perjanjian yang diperoleh

seseorang, maka terjadilah hubungan hukum antara memberi kuasa (last gever)

dengan penerima kuasa (last hebber), yang selanjutnya penerima kuasa tidak

 bertindak untuk dirinya sendiri, akan tetapi bertindak untuk kepentingan pemberi

kuasa.

Menurut Salim, HS, jika dilihat dari cara terjadinya, perjanjian pemberian

kuasa dibedakan menjadi enam macam,71

 yaitu :

1.  Akta umum2.  Surat di bawah tangan

3.  Lisan

4.  Diam-diam5.  Cuma-Cuma

6.  Kata khusus

7.  Umum

Pemberian kuasa dengan akta umum adalah suatu pemberian kuasa yang

dilakukan antara pemberi kuasa dan penerima kuasa dengan menggunakan akta

 Notaris atau Notariil. Hal ini berarti pemberian kuasa itu dilakukan dihadapan

 Notaris. Dengan demikian pemberian kuasa tersebut mempunyai kekuatan

 pembuktian yang sempurna.

Pemberian kuasa dengan surat dibawah tangan adalah suatu pemberian kuasa

yang dilakukan antara pemberi kuasa dengan penerima kuasa, artinya surat pemberian

71  Ibid  

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 88: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 88/135

  76

kuasa itu hanya dibuat oleh para pihak saja tanpa ada pejabat yang berwenang (dalam

hal ini Notaris) yang menyaksikannya.

Pemberian kuasa secara lisan adalah suatu kuasa yang dilakukan atau

diberikan secara lisan oleh si pemberi kuasa kepada penerima kuasa.

Pemberian kuasa secara diam-diam adalah suatu kuasa yang dilakukan secasra

diam-diam oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa.

Pemberian kuasa secara cuma-cuma adalah suatu pemberian kuasa yang

dilakukan antara pemberi kuasa dengan penerima kuasa dengan mana penerima kuasa

tidak menerima biaya apapun dari pemberi kuasa.

Pemberian kuasa khusus yaitu suatu pemberian kuasa yang dilakukan antara

 pemberi kuasa dengan penerima kuasa untuk kepentingan tertentu saja dari pemberi

kuasa.

Pemberian kuasa umum yaitu pemberian kuasa yang dilakukan pemberi kuasa

dengan penerima kuasa yang isinya kuasa yang bersifat umum dan untuk segala

kepentingan si pemberi kuasa tersebut.

Suatu perjanjian pemberian kuasa atau lastgeving  pada umumnya merupakan

suatu perjanjian sepihak, dimana kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya

terdapat pada satu pihak saja, yaitu pada penerima kuasa.

Menurut ketentuan Pasal 1793 KUHPerdata yang isinya adalah sebagai

 berikut :

(1)  Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum, dalam suatutulisan dibawah tangan, bahkan dalam sepucuk surat ataupun dengan

lisan.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 89: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 89/135

  77

(2)  Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan

disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa.

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa bentuk perjanjian pemberian

kuasa dapat dilakukan dengan akta otentik, dalam bentuk tulisan di bawah tangan,

ataupun dengan lisan, akan tetapi disamping itu untuk penerimaan kuasa dapat pula

terjadi secara diam-diam.

Isi pemberian kuasa ditentukan oleh pihak pemberi kuasa. Pemberi kuasa

 biasanya memberikan kuasa kepada penerima kuasa untuk mewakilinya baik diluar

 pengadilan maupun dimuka pengadilan.

Misalnya, penerima kuasa dikuasakan untuk menandatangani suatu perjanjian

kredit disebabkan karena pemberi kuasa berhalangan hadir, maka penerima kuasalah

yang pada saat itu mewakili pemberi kuasa menandatangani akta kredit tersebut dan

apabila terjadi sesuatu hal yang menyangkut hukum dari perjanjian kredit tersebut,

 penerima kuasa juga harus mempertanggung jawabkan perbuatannya mewakili

 pemberi kuasa dimuka pengadilan.

Dalam hal pemberian suatu kuasa akan berakhir apabila pemberi kuasa atau

 penerima kuasa tersebut meninggal dunia atau pemberi kuasa menarik kembali

kuasanya atau pemberi kuasa menghentikan kuasa tersebut dengan ketentuan asalkan

 pemberi kuasa memberitahukan terlebih dahulu penghentian tersebut kepada

 penerima kuasa dengan memperhatikan waktu yang cukup. Jika penerima kuasa

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 90: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 90/135

  78

menolak atau tidak mau menyerahkan kembali kuasanya secara sukarela, maka dapat

dipaksa melalui pengadilan.

72

 

Dalam praktek penarikan kembali tersebut diumumkan dibeberapa surat kabar

dan diberitahukan dengan surat kepada pihak ketiga atau relasi yang berkepentingan.

Pengangkatan seorang penerima kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan

yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama terhitung mulai

diberitahukannya pengangkatan itu. Penerima kuasa dapat membebaskan diri dari

kuasanya dengan pemberitahuan kepada pemberi kuasa. Hal ini diatur dalam

ketentuan Pasal 1814-1817 KUHPerdata, yaitu :

Pasal 1814 KUHPerdata menyatakan bahwa :

Si pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya manakala itu

dikehendakinya, dan jika ada alasan untuk itu, memaksa si kuasa untukmengembalikan kuasa yang dipegangnya.

Pasal 1815 KUHPerdata menyatakan bahwa :

Penarikan kembali yang hanya diberitahukan kepada si kuasa, tidak dapat

dimajukan terhadap orang-orang pihak ketiga, yang karena mereka tidakmengetahui tentang penarikan kembali itu, telah mengadakan suatu perjanjian

dengan si kuasa, ini tidak mengurangi tuntutan si pemberi kuasa kepada

si kuasa.

Pasal 1816 KUHPerdata menyatakan bahwa :

Pengangkatan seorang kuasa baru, untuk menjalankan suatu urusan yang

sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama, terhitung mulai

hari diberitahukannya kepada orang yang belakangan ini tentang pengangkatan tersebut.

72 I.G. Rai Widjaya, op.cit, Hal. 94

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 91: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 91/135

  79

Pasal 1817 KUHPerdata menyatakan bahwa :

(1) 

Si kuasa dapat membebaskan diri dari kuasanya dengan pemberitahuan penghentian kepada si pemberi kuasa.

(2)  Jika namun itu pemberitahuan penghentian ini baik karena ia dilakukan

dengan tidak mengindahkan waktu maupun karena sesuatu hal lain karena

salahnya si kuasa, membawa rugi bagi si pemberi kuasa, maka orang ini

harus diberikan ganti rugi oleh si kuasa, kecuali apabila si kuasa berada

dalam keadaan tidak mampu meneruskan kuasanya dengan tidak

membawa rugi yang tidak sedikit bagi dirinya sendiri.

Apabila penerima kuasa tidak sadar bahwa pemberi kuasa meninggal atau

sebab lainnya mengakhiri kuasanya,73

 maka :

1.  Apa yang diperbuat penerima kuasa dalam ketidaksadarannya tersebut adalah sah.

2.  Sama halnya dengan perikatan yang diperbuat penerima kuasa harus dipenuhi

terhadap pihak ketiga yang beritikad baik.

Apabila penerima kuasa meninggal dunia, ahli waris :

1.  Harus memberitahukan kepada pemberi kuasa

2.  Wajib mengamankan kepentingan-kepentingan pemberi kuasa dan mengambil

tindakan-tindakan seperlunya untuk pemberi kuasa.

73  Ibid

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 92: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 92/135

  80

B.  Ketentuan Jual Beli Hak Atas Tanah

Menurut Subekti dalam Soimin Soedharyo menyatakan bahwa dalam

Pasal 1458 KUH Perdata, persetujuan jual beli merupakan persetujuan kehendak

antara penjual dan pembeli mengenai suatu barang atau harga.74

 Karena tanpa barang

yang akan dijual dan tanpa harga yang dapat disetujui antara dua belah pihak, maka

tidak mungkin ada jual beli, atau jual beli tidak pernah terjadi. Atau dengan perkataan

lain jual beli yang dianut di dalam hukum perdata belum memindahkan hak milik

sebelum dilakukan penyerahan atau levering. Sedangkan di dalam hukum adat, jual

 beli sudah terjadi sejak pembayaran panjar diikuti dengan pencicilan.

Pada peristiwa jual beli tanah ada kemungkinan pihak ketiga (dengan atau

tanpa tanda bukti hak yang dapat diterima atau ditolak) bahwa tanah tersebut adalah

miliknya dan akan lebih merepotkan lagi jika tanah yang sudah dibeli sudah ada

 bangunan yang telah ditempati atau dibeli oleh pihak lain. Untuk menghindari hal itu

 perlu dipastikan bahwa transaksi jual beli harus jelas kepemilikannya, subjek

 pemegang haknya harus jelas kewewenangannya, misalnya untuk anak yang masih

 berumur 12 tahun tentunya tidak berwewenang menjual atau membeli tanah, hal ini

 juga harus diteliti benar jika penjual melakukan jual beli tersebut melalui kuasa, jelas

dan objek tanah yang akan dibeli juga harus jelas data fisik dan data yuridisnya.

Perbuatan jual beli dan penyerahan hak atas tanah tersebut dilakukan di hadapan

74  Soimin Soedharyo, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2001,

Hal. 86.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 93: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 93/135

  81

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997.

 Namun demikian terdapat faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya

kendala-kendala dalam pembuatan akta jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Adapun faktor-faktor tersebut adalah :75

 

1.  Sertipikat tanah yang menjadi objek jual beli, yang masih terikat dalam

 jaminan pembebanan hak tanggungan ataupun hipotik, harus diroya (dihapus)

lebih dahulu hak tanggungan atau hipotik yang membebani tanah tersebut di

kantor pertanahan.

2.  Sertipikat yang masih terdaftar atas nama orang lain atau pewaris, harus

terlebih dahulu dibalik nama ke atas nama pemegang hak atau ke atas nama

 para ahli waris.

3.  Sertipikat induk belum dipecah-pecah, sedangkan yang dibeli hanya sebagian

kecil dari luas tanah tersebut. Umpamanya luas tanah disertipikat 1000-M2

yang dibeli hanya 250-M2.

4.  Pembeli atas tanah hak milik adalah perseroan terbatas yang tidak dibenarkan

oleh undang-undang untuk memiliki hak milik atas tanah, oleh karena itu hak

milik tersebut harus diturunkan lebih dahulu keatas hak yang lebih rendah

yaitu hak guna bangunan atau hak pakai.

75 Chairani Bustami, Op.Cit. Hal. 98.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 94: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 94/135

  82

5.  Pembeli tanah hak milik adalah orang asing yang tidak berhak mempunyai

hak milik atas tanah di Indonesia kecuali hak pakai (ada pengecualian

terhadap tanah yang bersifat perwakilan asing di Indonesia).

6.  Pembeli telah mempunyai tanah-tanah bersertipikat melebihi dari jumlah yang

diizinkan oleh undang-undang, jadi harus lebih dahulu mendapatkan izin dari

instansi terkait.

7.  Pajak Penghasilan (PPH) yang merupakan kewajiban penjual belum dibayar

(undang-undang nomor 27 tahun 1996).

8.  Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang

merupakan kewajiban pembeli belum dilunasi (undang-undang nomor 21

tahun 1997).

9.  Sertipikat tanah belum di cek bersih di Kantor Pertanahan tetapi telah diyakini

 penjual dan pembeli bahwa tanah tersebut tidak boleh menimbulkan masalah.

10.  Nilai Jual Objek Pajak yang tidak sesuai dengan harga pasar, dapat diturunkan

di Kantor Pajak dan Bangunan (PBB) bagi yang dibenarkan oleh undang-

undang. Misalnya pensiunan Pegawai Negeri, Veteran, ABRI, dan sebagainya

(menunggu penurunan PBB).

11. Sertipikat belum terbit atau masih dalam proses pengurusan di Kantor Badan

Pertanahan Nasional.

12. Sertipikat masih terdaftar atas nama pemilik awal walau berulang kali terjadi

 pemindahan hak atas tanah masih terus menggunakan akta Perikatan Jual Beli,

yang disempurnakan dengan akta pendamping yaitu Surat Kuasa Menjual.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 95: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 95/135

  83

Jadi pemindahan hak atas tanah tersebut walau telah berlapis-lapis

(berkali-kali) namun belum sekalipun dibalik nama keatas nama pembeli.

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam membuat akta jual beli

menggunakan blanko jual beli Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang telah

disediakan dan dijual di Kantor Pos. Sebelum membuat akta ini biasanya para Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) terlebih dahulu membuat akta persetujuan jual beli atau

 perikatan jual beli.76

 

Selanjutnya Chairani Bustami dalam tesis Aspek-Aspek Hukum Yang Terkait

Dalam Akta Perikatan Jual Beli Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan menyatakan

 bahwa :

Dalam praktek kerja sehari-hari ditemukan Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) sebelum membuat akta jual beli ada dua hal aspek hukum yang dilakukan

mereka, yaitu :

a.  Membuat Akta Persetujuan Jual Beli

Akta persetujuan jual beli dibuat dalam jual beli tanah bersertifikat maupun

tanah yang tidak bersertifikat yang cara pembayarannya tidak dibayar lunas sekaligus

tetapi melalui cicilan, hal ini terjadi karena ada syarat yang belum terpenuhi misalnya

rumahnya belum kosong.

Persetujuan jual beli yang dimaksud tersebut di atas dibuat untuk menghindari

sengketa jika para pihak mengingkari persetujuan yang telah dibuat dengan tidak

memenuhi prestasi yang telah ditentukan dan disepakati dalam perjanjian tersebut.

76  Ibid, Hal. 12

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 96: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 96/135

  84

 b.  Membuat Akta Perikatan Jual Beli

Akta perikatan jual beli dibuat oleh notaris dalam jual beli tanah yang sudah

 bersertifikat yang telah dibayar lunas atau kontan, hal ini dengan alasan adanya

syarta-syarat yang belum terpenuhi untuk melangsungkan jual beli dengan Akta

Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan tidak adanya syarat-syarat yang menghalangi

dibuatnya Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) namun pihak-pihak senantiasa

minta dibuatkan Akta Perikatan Jual Beli.

Syarat-syarat yang belum terpenuhi itu antara lain seperti :

a. Kewajiban pengecekan bersih sertifikat yang akan dialihkan tersebut di kantor

Pertanahan.

 b. Kewajiban lebih dulu untuk pembayaran pajak-pajak yang menyangkut

 pertanahan tersebut.77

 

Dalam konsepsi Hukum Adat Tanah Nasional terdapat syarat untuk sahnya

 jual beli yaitu terpenuhinya “tunai, riil, terang”. Yang dimaksud dengan “tunai”

adalah bahwa penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran

oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak

harus sekaligus lunas, selisih harga dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual

yang termasuk dalam lingkup hukum utang-piutang. “Riil” dimaksudkan bahwa

kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan

telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya perjanjian dihadapan kepala desa.

Dimaksud “terang” bahwa perbuatan hukum jual-beli tanah tersebut dilakukan

77  Ibid, Hal. 114

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 97: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 97/135

  85

di hadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar

ketentuan hukum yang berlaku.

Jadi dapat dirumuskan bahwa tunai/kontan, riil dan terang tersebut

dimaksudkan jika jual beli dilakukan tanpa dihadapan Kepala Desa/Camat atau tanpa

akta otentik dari Pejabat Pembuat Akta Tanah maupun dari Notaris jual beli tetap

dianggap sah sepanjang syarat materialnya yang berupa uang dari harga jual beli

tersebut dibayar lunas oleh pembeli sudah terpenuhi, hal ini sejalan dengan konsepsi

hukum agraria yang berlandaskan kepada hukum adat.

Untuk tanah warisan yang berhak menjualnya adalah salah seorang yang telah

ditunjuk sebagai ahli waris, atau para ahli warisnya jika mereka ditunjuk bersama-

sama sebagai ahli waris maka secara bersama-sama mereka bertindak sebagai

 penjual. Apabila salah seorang tidak turut menjual maka jual beli tersebut dianggap

 batal demi hukum.

Untuk tanah yang masih merupakan boedel warisan maka harus ada surat

keterangan ahli waris menurut ketentuannya masing-masing.

Supaya tanah yang sudah dibeli mendapatkan kekuatan hukum dan kekuatan

 pembuktian jika terjadi sengketa dikemudian hari maka jual beli harus dilakukan

dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), hal ini sejalan dengan

fungsi dari akta autentik yang diatur di dalam Pasal 1874 KUH Perdata bahwa fungsi

akta jual beli sebagai salinan yang dengan sengaja dibuat untuk dijadikan bukti

tentang suatu peristiwa dan ditanda tangani. Dengan unsurnya untuk menciptakan

 bukti tertulis dan penandatanganan tertulis.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 98: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 98/135

  86

C.  Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas

Tanah yang Dibuat Dihadapan Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta

Tanah)

Larangan kuasa mutlak yang tercantum didalam instruksi Menteri Dalam

 Negeri Nomor 14 Tahun 1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai

Pemindahan Hak Atas Tanah, dimana dinyatakan bahwa kuasa mutlak adalah kuasa

yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali dan yang pada

hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah yang memberikan kewenangan

kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta

melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh

 pemegang haknya.

Latar belakang dikeluarkannya Instruksi tersebut adalah adanya

 penyalahgunaan Kuasa Mutlak diantaranya terhadap ketentuan mengenai penetapan

luas tanah pertanian yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960,

 pemilikan atas tanah hak oleh subjek hukum tertentu menurut Undang-Undang

 Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria atau ketentuan

mengenai pengenaan pajak atas tanah.

 Namun apabila kita hubungkan dengan syarat-syarat sahnya suatu perjanjian

sebagaimana yang telah diuraikan sebelumnya dan ditilik dari rasa keadilan dan asas

keseimbangan dalam berkontrak serta kebutuhan masyarakat dalam praktek, maka

kuasa mutlak pada hakikatnya dapat dilaksanakan aslkan merupakan suatu kesatuan

dengan perjanjian pengikatan jual beli. Kuasa mutlak ini memberikan keuntungan

 bagi pihak pembeli dimana pembeli akan merasa aman dengan adanya pengikatan

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 99: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 99/135

  87

 jual beli dan kuasa mutlak ini karena pihak pembeli telah membayar lunas semua

 pembayaran namun belum mendapatkan bukti pemilikan hak (sertipikat) yang dapat

dibalik nama ke atas namanya.

Jika dilihat, hal ini merupakan suatu fenomena yang sering terjadi dalam

setiap jual beli atas tanah. Dan masyarakat pun terutama para pihak yang akan

melakukan perjanjian jual beli hak atas tanah mempunyai alasan yang kuat untuk

tetap melakukan pengikatan jual beli dan kuasa mutlak.

Hal ini disebabkan karena telah terjadi penyimpangan mengenai terhadap apa

instruksi tersebut ditujukan. Dimana sebelumnya instruksi tersebut ditujukan kepada

lahan pertanian. Akan tetapi saat ini telah terjadi penyimpangan dan mulai merambah

 pada tanah-tanah yang bukan dimanfaatkan untuk lahan pertanian.

Instruksi tersebut pun mungkin merupakan reaksi terhadap sinyalemen dari

 berbagai kalangan hukum bahwa dewasa ini dalam bidang agraria banyak terjadi

 penghindaran hukum (law evasion) dengan melakukan perbuatan terselubung antara

lain dalam bentuk-bentuk sebagai berikut :

1.  Untuk menghindari larangan pemilikan tanah melewati maksimum tertentu, maka

orang yang telah memiliki tanah dalam batas maksimal masih menambah luas

tanahnya dengan penggunaan kuasa mutlak. Akta yang dibuat bukanlah Akta Jual

Beli Tanah, melainkan dengan Akta Kuasa Mutlak yang mana segala wewenang

yang ada pada pemilik diserahkan kepada penerima kuasa. Secara formil ornag

tersebut hanya penerima kuasa, tetapi secara materil ia adalah pemilik tanah. Atas

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 100: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 100/135

  88

nama siapa tanah tersebut terdaftar bukanlah menjadi soal, yang penting adalah

wewenang atau kekuasaan ada pada penerima kuasa.

2.  Orang atau Badan yang berdasarkan peraturan yang berlaku tidak diperbolehkan

mempunyai hak milik atas tanah dengan meminjam nama orang lain yang tidak

terkena larangan tersebut. Biaya pembelian tanah disediakan oleh orang tersebut.

Akta jual beli dan sertifikat tanah hak milik terdaftar atas nama orang yang

dimintai tolong tersebut, kemudian orang yang dimintai tolong tersebut barulah

membuat surat kuasa mutlak dengan akta notaris untuk pemilik sebenarnya ini

agar ia dapat melakukan segala hak dan kewajiban yang umumnya hanya ada

 pada pemilik tanah.

Menurut Notaris Sri Rambah, bila kuasa mutlak sudah dihubungkan dengan

tanah maka kuasa mutlak tersebut adalah dilarang.78

  Hal ini disebabkan beliau

memandang kuasa mutlak tersebut dengan sudut pandang yang sempit, karena beliau

tidak mau mengambil resiko yang tinggi untuk penggunaan kuasa mutlak tersebut.

Menurut Notaris Khairunisah, kuasa mutlak adalah tidak boleh lagi dipakai

dalam akta-akta jual beli tanah dikarenakan hal tersebut sudah dilarang dalam

Undang-Undang.79

 

Menurut Notaris Irdhanila Hasibuan, kuasa mutlak masih dapat dipergunakan

mengikuti perikatan jual beli sepanjang kuasa mutlak tersebut tidak menjadi satu akta

78 Hasil Wawancara dengan Notaris Sri Rambah, tanggal 14 April 2008.79 Hasil Wawancara dengan Notaris Khairunisah, tanggal 14 April 2008.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 101: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 101/135

  89

yang berdiri sendiri dan hanya klausula kuasa mutlak itu saja yang terdapat dalam

 perikatan jual beli tersebut.

80

 

Menurut Notaris Herlina Ginting, kuasa mutlak dapat saja dipakai jika masih

diperlukan dalam perjanjian pengikatan jual beli, hanya saja akan disarankan untuk

memakai alternatif yang lain terlebih dahulu jika memungkinkan, karena ditakutkan

akan menimbulkan masalah dikemudian harinya.81

 

Menurut Notaris Soeparno, eksistensi kuasa mutlak masih ada, hanya saja

kuasa mutlak tersebut haruslah dibuat didalam atau mengikuti akta perjanjian

 pengikatan jual beli dan tidak dapat berdiri sendiri. Surat kuasa mutlak adalah surat

kuasa yang biasanya dibuat oleh pemilik sebidang tanah untuk mendapatkan sejumlah

uang dengan segera, sehingga dapat dikatakan bahwa surat kuasa mutlak itu pada

hakekatnya adalah merupakan salah satu bentuk pelepasan hak.82

 

Di dalam praktek, surat kuasa mutlak itu dituangkan di dalam bentuk Akta

 Notaris sebagai partai akta, dengan memakai judul “Perjanjian/Ikatan Jual Beli

ataupun Kuasa untuk menjual”.

Pertimbangan lain yang perlu diperhatikan terutama dari sisi pembeli tanah

adalah berhubungan dengan proses jual beli tanah sampai pendaftarannya yang tidak

dapat dilaksanakan dengan cepat. Karena hanya untuk perubahan sertipikat saja sudah

membutuhkan waktu yang cukup lama lebih dari 2 (dua) bulan, apalagi bagi tanah-

tanah yang belum dibukukan. Dengan diberikannya kuasa mutlak ini berarti pihak

80 Hasil wawancara dengan Notaris Irdhanila Hasibuan, tanggal 14 April 2008.81 Hasil wawancara dengan Notaris Herlina Ginting, tanggal 14 April 2008.82 Hasil wawancara dengan Notaris Soeparno, tanggal 14 April 2008.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 102: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 102/135

  90

 pembeli akan terlindungi dari kemungkinan penyalahgunaan keadaan oleh pihak

 penjual. Pihak pembeli dapat sewaktu-waktu menjual tanah tersebut kepada pihak

lain tanpa harus melibatkan pemilik formal (dalam hal ini penjual).

Dalam prakteknya ternyata pemberian kuasa mutlak ini bukanlah dengan

maksud menunggu dikukuhkannya ke dalam sertipikat, melainkan pemegang surat

kuasa tersebut dapat menguasai segala-galanya atas tanah tersebut. Hanya saja secara

teknis yuridis pihak pembeli tersebut belum dikatakan sebagai pemilik dalam

sertipikat.

Eksistensi kuasa mutlak saat ini jika dihubungkan dengan Instruksi Menteri

Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak,

kuasa mutlak masih diakui oleh masyarakat terutama para pihak yang akan

melakukan perjanjian jual-beli hak atas tanah, tetapi dikarenakan keadaannya yang

rancu, yang berada pada grey area, maka tidak sedikit para Notaris/PPAT yang tidak

memakai kuasa mutlak tersebut dan menganjurkan untuk memakai cara lain selain

kuasa mutlak dalam jual beli hak atas tanah.

Sehubungan dengan adanya Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun

1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak Atas

Tanah tersebut, maka didalam praktek Notaris dalam membuat suatu akta perjanjian

 pembuatan pengikatan jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan menunggu

dipenuhinya syarat untuk sampai pada perjanjian pokok selalu mencantumkan klausul

kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh calon penjual kepada calon pembeli

untuk melaksanakan jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 103: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 103/135

  91

Pemberian kuasa sedemikian perlu dicantumkan secara eksplisit, bahwa calon

 pembeli berhak mewakili calon penjual maupun dirinya sendiri dalam akta jual

 belinya mengingat bahwa pada umumnya tidak diperbolehkan penerima kuas menjadi

 pembeli dari pemberi kuasa (Pasal 1470 KUHPerdata).

Pasal 1470 isinya adalah sebagai berikut :

“Begitu pula tidak diperbolehkan menjadi pembeli pada penjualan dibawah

tangan, atau ancaman yang sama, baik pembelian itu dilakukan oleh mereka

sendiri maupun oleh orang-orang perantara, kuasa-kuasa mengenai barang-

 barang yang mereka dikuasakan menjualnya : pengurusan-pengurusanmengenai benda-benda milik negara dan milik badan-badan umum yang

dipercayakan kepada pemeliharaan dan pengurusan mereka. Namun itu adalahdsierahkan kepada Presiden untuk memberikan kebebasan dari larangan itu

kepada pengurus-pengurus umum. Segala wali dapat membeli benda-benda

tak bergerak kepunyaan anak-anak yang berada dibawah perwalian merekadengan cara yang ditetapkan dalam pasal 399.”

Dari uraian pasal 1470 KUHPerdata diatas dapat dikatakan bahwa pasal 1470

KUHPerdata ini melarang pembeli melakukan jual beli dibawah tangan barang-

 barang yang penjualannya dikuasakan kepadanya. Penerima kuasa tadi tidak boleh

menjadikan dirinya sebagai pihak lawan dari pemberi kuasa dalam suatu perjanjian

yang pelaksanaannya dikuasakan kepadanya oleh pemberi kuasa. Dalam kepustakaan

hukum dikenalnya dengan sebutan Selbseintritt yakni penerima kuasa

mengikutsertakan dirinya sendiri (bukan pihak ketiga) sebagai pihak perjanjian.

Kuasa mutlak dipandang oleh penerima kuasa sebagai hak sendiri (eigen zelfstanding

rech).

Oleh karena diluar pasal 1470 KUHPerdata tidak ada pasal yang melarang

Selbseintritt maka dapat dikatakan bahwa larangan tersebut hanya berlaku bagi jual

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 104: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 104/135

  92

 beli dibawah tangan. Diluar itu penerima kuas boleh menjadikan dirinya sebagai

 pihak lawan dari pemberi kuasa.

Sebaiknya selbseintritt hanya diperbolehkan jika kuasa yang bersangkutan

memuat rincian jelas tentang syarat-syarat perjanjian, misalnya dalam kuasa

disebutkan bahwa penerima setelah menerima kuasa (mutlak) tersebut hendak

menyewakan tanah tersebut untuk jangka waktu dan harga dicantumkan. Jika surat

kuasa tersebut tidak dirinci seperti itu, lebih baik selbseintritt ditolak saja. Dasar

 penolakannya adalah pasal 1470 KUHPerdata tadi, dengan jalan analogi.

Oleh karena penyimpangan terhadap ketentuan tersebut tidak merupakan

 pelanggaran terhadap kepentingan umum, maka para pihak dapat memperjanjikan

adanya kuasa semacam itu.

Pencantuman kuasa dengan beding “menjual kepada diri sendiri” tersebut

tidak dapat pula digolongkan ke dalam kuasa mutlak, karena tidak mengandung

muatan yang dilarang oleh instruksi tersebut, meskipun kuasanya tidak dapat ditarik

kembali.

Dan didalam praktek pembuatan akta pengikatan jual beli, Notaris

mencantumkan :

1.  Alasan yang jelas didalam premisse mengenai dibuatnya akta pengikatan jual

 beli tersebut.

2.  Objek perjanjian dan harga dari objek tersebut yang akan dijual belikan serta

 pembayaran.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 105: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 105/135

  93

3.  Jaminan dari calon penjual terhadap kepemilikan atas persil dan tidak adanya

cacat yang tampak dan tidak tampak.

4.  Janji penyerahan persil dalam keadaan pada hari pengikatan jual beli.

5.  Janji calon penjual belum pernah memberikan kuasa kepada orang lain

mengenai persil yang akan dijual selain kepada calon pembeli.

6.  Janji calon penjual (pemberi kuasa) tidak akan sendiri melakukan tindakan

hukum yang telah dikuasakan kepada calon pembeli (penerima kuasa)

tersebut.

7.  Janji lain yang khusus, misalnya kewajiban pembayaran rekening listrik, air,

telepon, PBB hingga tanggal pengosongan, tata cara pengosongan dan

sebagainya.

8.  Pemberian kuasa secara umum yang tidak dapat ditarik kembali oleh calon

 penjual kepada calon pembeli untuk pengurusan persil selama belum

dilaksanakan jual beli.

9.  Pemberian kuasa dari calon penjual kepada calon pembeli yang tidak dapat

ditarik kembali untuk pelaksanaan jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat

Akta Tanah (PPAT), apabila syarat jual beli telah dipenuhi.

Dalam praktek, sesuai dengan penelitian yang dilakukan, kuasa mutlak masih

sering digunakan oleh Notaris/PPAT. Hanya saja banyak Notaris/PPAT yang masih

rancu untuk menggunakan kuasa mutlak tersebut. Sehingga seringkali kuasa yang

dipergunakan adalah kuasa biasa. Hal tersebut dapat terlihat dari akta pengikatan jual

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 106: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 106/135

  94

 beli yang disertai kuasa, tetapi tidak terdapat klausula “kuasa tidak dapat ditarik

kembali”.

Klausula kuasa mutlak yang seharusnya dicantumkan adalah “….surat kuasa

ini tidak dapat dicabut kembali atau dibatalkan oleh pemberi kuasa atas dasar atau

alasan apa pun juga dengan mengesampingkan segala ketentuan tentang berakhirnya

suatu kuasa”. Dapat pula klausula kuasa mutlak berbunyi “…penerima kuasa

dibebaskan dari segala tanggung jawab kepada pemberi kuasa….”

Hal tersebut tidak menjadi masalah dikarenakan ketidaktahuan masyarakat

terhadap kuasa mutlak, sehingga pihak penjual tidak berbuat sesuatu yang merugikan

 pihak pembeli. Jadi kuasa yang dipakai disini hanya sebatas kuasa biasa, bukan kuasa

mutlak.

Jika dilihat dari pendapat Ali Boediarto yang pada intinya memberi

 pertimbangan sebagai berikut :

Menurut pendirian Mahkamah Agung RI : adalah merupakan perbuatan yang

sah menurut hukum, bahwa seseorang pemilik tanah yang mengalihkanhaknya/kekuasaannya atas tanah yang dimilikinya itu kepada pihak lain,

melalui cara pembuatan “Akta Kuasa Mutlak” dimana pihak “penerima

kuasa” menjadi berhak dan berkuasa penuh atas tanah tersebut, seperti halnya“seorang pemilik” dan  ia dapat menuntut pihak ketiga yang dinilai

mengganggu haknya itu.83

 

Pembuatan “akta Kuasa Mutlak” seperti yang diuraikan di atas mengandung

materi, bahwa pemilik tanah selaku “Pemberi Kuasa” memberi kuasa penuh kepada

“Penerima Kuasa” untuk menguasai dalam arti luas, yaitu mengasingkan

83 Ali Boediarto, Putusan Badan Peradilan, Majalah Varia Peradilan, Edisi Oktober 1990,

Hal. 11.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 107: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 107/135

  95

(vervreenden) dan/atau melakukan perbuatan hukum macam apapun juga terhadap

tanah yang bersangkutan, seperti halnya seorang yang berstatus sebagai “pemilik

tanah”. Kuasa mutlak ini tidak dapat dicabut kembali, sehingga merupakan

 penyimpangan, ex pasal 1813 BW.84

 

Untuk pernyataan di atas, meskipun larangan ini dituangkan dalam bentuk

instruksi, dalam konstalasi per Undang-Undangan dan tergolong pada salah satu

 bentuk hukum positif yang mengandung aturan hukum publik yang bertujuan

mengatur ketertiban umum dalam kegiatan transaksi jual beli tanah.

Sehingga dapat dikatakan bahwa kuasa mutlak masih dipergunakan dalam

Praktek Notaris PPAT yang bentuknya terkadang bukan mutlak walaupun telah

dikeluarkannya Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang

Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Dalam Hal Peralihan Hak Atas Tanah dan

dalam Praktek Pejabat Pembuat Akta Tanah yang membuat akta jual beli hak atas

tanah tersebut dan Kantor Pertanahan yang akan mencatatkan pendaftaran peralihan

hak atas tanah tersebut masih menerima pemberlakuan kuasa mutlak yang tercantum

dalam akta pengikatan jual beli tersebut.

Dalam praktek Notaris pun masih sering kita jumpai Akta Perjanjian

 pengikatan jual beli yang dibuat terpisah dengan Akta kuasanya. Hal tersebut

84  Ibid

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 108: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 108/135

  96

dikarenakan keadaan-keadaan yang memaksa sehingga Notaris menggunakan akta

terpisah demi kepentingan masyarakat. Tetapi meskipun terpisah, Notaris tersebut

haruslah mengantisipasi kemungkinan-kemungkinan untuk timbulnya persoalan

dengan cara meneliti secara mendalam bahwa hak penjual maupun pembeli dalam hal

ini tidaklah dirugikan.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 109: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 109/135

  97

BAB IV

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PARA PIHAK YANGTELAH MELAKUKAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH

DENGAN MEMAKAI KUASA MUTLAK

A. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli

1.  Pengertian Hak Atas Tanah

Hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan bumi, yang

 berbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.85 

Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang

disediakan oleh UUPA, adalah untuk digunakan atau dimanfaatkan. Diberikannya

dan dipunyainya tanah dengan hak-hak tersebut tidak akan bermakna jika

 penggunaannya berbatas hanya pada tanah sebagai permukaan bumi saja. Untuk

keperluan apapun tidak bisa tidak, pasti diperlukan juga penggunaan sebagian tubuh

 bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya, sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2) UUPA yang menyatakan :

(2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberiwewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian

 pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar

diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan

 peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.86

 

85 Boedi Harsono, Op.cit. Hal. 1886  Indonesia, Undang-undang Tentang Rumah Susun, UU No. 16, LN No. 75 tahun 1985,

TLN No. 3317, Pasal 10 ayat (2).

97

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 110: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 110/135

  98

Berdasarkan ketentuan pasal tersebut diatas, maka hak-hak atas tanah bukan

hanya memberikan wewenang untuk mempergunakan sebagian tertentu permukaan

 bumi yang bersangkutan, yang disebut “tanah”, tetapi juga tubuh bumi yang ada

dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya.

Dengan demikian maka yang dipunyai dengan hak atas tanah itu adalah

tanahnya, dalam arti sebagian tertentu dari permukaan bumi. Tetapi wewenang

menggunakan yang bersumber pada hak tersebut diperluas hingga meliputi juga

 penggunaan “sebagian tubuh bumi yang ada dibawah tanah dan air serta ruang yang

ada diatasnya”.87

 

Hak-hak atas tanah memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk

mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya.88

  Dengan

diberikannya hak atas tanah tersebut, maka antara orang atau badan hukum itu telah

terjalin suatu hubungan hukum dengan tanah yang bersangkutan.

Dengan adanya hubungan hukum itu, dapatlah dilakukan perbuatan hukum

oleh yang mempunyai hak itu terhadap tanah dengan pihak lain seperti jual beli, tukar

menukar dan sebagainya.

Seseorang atau badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah, oleh

UUPA dibebani kewajiban untuk mengerjakan atau mengusahakan sendiri secara

aktif serta wajib pula untuk memelihara, termasuk menambah kesuburan dan

mencegah kerusakan tanah tersebut.

87 Boedi Harsono, Op.cit, Hal. 1888 Effendi Perangin-Angin, 401 Pertanyaan dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Cet. 3,

Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 1994, Hal. 40.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 111: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 111/135

  99

UUPA menghendaki supaya hak atas tanah yang dipunyai oleh seseorang atau

 badan hukum tidak boleh dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi

dengan sewenang-wenang tanpa menghiraukan kepentingan masyarakat ataupun

dengan menelantarkan tanah tersebut sehingga tidak ada manfaatnya.

UUPA telah menentukan beberapa macam hak-hak atas tanah yaitu hak milik,

hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak

memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut

yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak atas air dan ruang

angkasa yaitu hak guna air, hak pemeliharaan dan penangkapan ikan dan hak guna

ruang angkasa.89

 

2.  Pengertian Jual Beli

a.  Pengertian Jual Beli Menurut KUH Perdata

Menurut Pasal 1457 KUH Perdata, yang dimaksud dengan jual beli adalah

suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk

menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah

dijanjikan. Dengan kata lain jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang

melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini

terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaaan yang dijual oleh penjual, dan

89 Indonesia, Op.cit, Pasal 16 ayat (1) dan (2).

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 112: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 112/135

  100

 penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.90

  Dengan demikian perkataan jual

 beli ini menunjukkan bahwa dari satu pihak perbuatan dinamakan menjual,

sedangkan dari pihak lain dinamakan membeli, jadi dalam hal ini terdapat dua pihak

yaitu penjual dan pembeli yang bertimbal balik.91

 

Dari ketentuan di atas, barang yang menjadi obyek perjanjian jual beli harus

cukup tertentu, setidak-tidaknya dapat ditentukan wujud dan jumlahnya pada saat

akan diserahkan hak miliknya kepada si pembeli.92

 Unsur-unsur pokok perjanjian jual

 beli adalah adanya barang dan harga yang sesuai dengan asas konsensualisme dalam

hukum perjanjian bahwa perjanjian jual beli tersebut lahir sejak terjadinya kata

sepakat mengenai barang dan harga. Begitu kedua belah pihak setuju mengenai

 barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah. Sifat konsensual dari

 jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata yang menyatakan bahwa

 jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka

mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum

diserahkan maupun harganya belum dibayar.93

 

Di dalam perjanjian jual beli yang terdapat penjual dan pembeli memiliki hak

dan kewajiban yang bertimbal balik dimana bagi si penjual berkewajiban untuk

menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan serta menjamin kenikmatan

tenteram atas barang tersebut dan menanggung terhadap cacad-cacad yang

90  Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi,  Jual Beli, Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada,

2003, Hal. 7.91 R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cet. 10, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1995, Hal. 1.92  Ibid., Hal. 2.93  Ibid.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 113: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 113/135

  101

tersembunyi dan terhadapnya berhak untuk menerima pembayaran harga barang

sedangkan kewajiban si pembeli yang utama adalah membayar harga yang berupa

sejumlah uang pada saat pembelian pada waktu dan ditempatkan sebagaimana yang

ditetapkan menurut perjanjian, sedangkan haknya adalah menerima barang yang

diperjualbelikan dari penjual tersebut.94

 

b.  Pengertian Jual Beli Menurut Hukum Adat

Jual beli tanah menurut Hukum Adat adalah sesuatu perbuatan pemindahan

hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti, bahwa perbuatan

 pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang serta

disaksikan oleh beberapa orang saksi.95

 Pejabat yang berwenang pada saat itu adalah

Kepala Desa/Kepala Adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung

keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut, sehingga perbuatan

tersebut diketahui oleh umum. Sedangkan bersifat tunai maksudnya, bahwa perbuatan

 pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak. Dalam hal ini

 pembeli dianggap telah membayar harga tanah secara kontan atau tunai walaupun

 baru dibayar sebagian, dan sisa pembayaran harga tanah tersebut dianggap sebagai

hutang piutang.96

 

94 Subekti, Op.cit . Hal. 995 Kartini Soedjendro, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Cet. 1,

Yogyakarta : Kanisius, 2001, Hal. 49.96 Soerjono Soekanto,  Hukum Adat Indonesia, Cet. 2 , Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada,

1983, Hal. 188.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 114: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 114/135

  102

c.  Pengertian Jual Beli Menurut Hukum Tanah Nasional

Jual beli menurut Hukum Tanah Nasional dapat diartikan suatu perbuatan

hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh penjual kepada

 pembeli untuk selama-lamanya pada saat mana pihak pembeli menyerahkan harganya

kepada penjual. Sehingga pada saat jual beli hak atas tanah itu langsung beralih dari

 penjual kepada pembeli.

Jual beli menurut Hukum Tanah Nasional adalah perbuatan hukum

 pemindahan hak yang mempunyai 3 (tiga) sifat, yaitu97

 :

1)  Bersifat terang, maksudnya perbuatan hukum tersebut dilakukan dihadapan PPAT

sehingga bukan perbuatan hukum yang gelap atau yang dilakukan secara

sembunyi-sembunyi.

2)  Bersifat tunai, maksudnya bahwa dengan dilakukannya perbuatan hukum

tersebut, hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain yang

disertai dengan pembayarannya.

3)  Bersifat riil, maksudnya bahwa akta jual beli tersebut telah ditandatangani oleh

 para pihak yang menunjukkan secara nyata atau riil telah dilakukannya perbuatan

hukum jual beli. Akta tersebut membuktikan, bahwa benar telah dilakukannya

 perbuatan hukum pemindahan.

97 Boedi Harsono, Op.cit., Hal. 330.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 115: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 115/135

  103

3.  Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli

Peralihan hak atas tanah adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah

yang dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya

semula dan menjadi hak pihak lain.98

 

Dengan berlakunya UUPA, peralihan hak atas tanah dapat dilakukan melalui

 jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat

dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.99

 

Menurut Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997, peralihan hak atas tanah dan hak milik

atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data

 perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak

melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh

PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang

 berlaku.

Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus dibuktikan

dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yaitu Akta Jual Beli yang

kemudian akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) huruf a Permenag/Peraturan Kepala

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2007 tentang Panitia

Pemeriksaan Tanah. Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan PPAT tersebut bertujuan

98 K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1977, Hal. 15-18.99 Indonesia, Op.cit, Pasal 26 ayat (1)

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 116: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 116/135

  104

untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah

(pembeli tanah).

100

 

B. Penggunaan Akta Notaris

Pada prinsipnya pihak-pihak dalam suatu perjanjian sering mengadakannya

secara tertulis atau dalam bentuk akta otentik. Tapi bukan tidak sering pula, bahwa

 pihak-pihak mengadakannya secara lisan saja. Perjanjian seperti dimaksud lazimnya

terjadi dalam suatu perjanjian yang tidak mempunyai akibat yang begitu penting bagi

 pihak-pihak yang bersangkutan. Sedangkan sebagai gambaran dapat diperhatikan

 bahwa perjanjian yang dilakukan secara tertulis atau dengan akta otentik pada

hakikatnya dilakukan adalah dengan tujuan demi terciptanya suatu kepastian hukum

serta untuk lebih menjamin pihak-pihak dalam merealisasikan perjanjiannya, kecuali

undang-undang telah menentukan bahwa perjanjian yang diadakan harus menurut

 bentuk yang telah ditentukan.

Sebenarnya pihak-pihak tidaklah terikat untuk mengadakan perjanjian dalam

 bentuk yang tertentu. Dengan pengertian lain, bahwa kepada pihak yang diberikan

kebebasan untuk mengadakan perjanjian apakah akan dilakukan secara tertulis

ataukah hanya cukup dengan lisan saja.

 Namun demikian kebebasan yang dimaksudkan bukanlah dalam pengertian

yang mutlak. Karena kenyataannya bila ditelaah perundang-undangan, akan dijumpai

100 Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria, Cet.

2 Bandung, Alumni, 1980, Hal. 21.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 117: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 117/135

  105

suatu ketentuan yang menyatakan bahwa para pihak harus menuruti tata cara atau

harus diadakan dalam bentuk tertentu. Misalnya dalam perjanjian penghibahan,

 bahwa hibah haruslah dilakukan dengan akta notaris (kalau tanah belum bersertipikat)

namun bila tanahnya sudah bersertipikat haruslah dibuat dihadapan PPAT, yang

aslinya atau minuta aktanya akan disimpan oleh notaris yang bersangkutan. Hal ini

untuk jelasnya dapat dilihat dalam Pasal 1682 KUH Perdata. Demikian pula dalam

 pendirian suatu perseroan terbatas (PT) haruslah dilakukan dengan akta notaris untuk

keabsahannya.

Kekuatan akta sebagai alat bukti adalah merupakan suatu alat bukti yang

sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. Untuk jelasnya dapat dilihat dalam

ketentuan Pasal 1870 KUH Perdata.

Dan mengenai kekuatan dari akta yang dibuat oleh notaris itu, berdasarkan hasil

wawancara penulis dengan Notaris Andreas, SH., Notaris di Medan, responden

menyatakan bahwa kekuatan akta notaris itu dapat dilihat dalam hal101

 :

1.  Bahwa akta yang dibuat oleh notaris sebagai pejabat umum merupakan suatu akta

yang otentik. Dalam hal ini notaris sebagai pejabat umum diangkat dan

diberhentikan oleh suatu institusi yang berwenang yang dalam hal ini adalah

Departemen Kehakiman Republik Indonesia melalui Menteri Kehakiman dan Hak

Asasi Manusia Republik Indonesia. Dengan demikian dapat terlihat kekuatan

hukum dari akta yang dibuat oleh notaris itu juga diakui oleh institusi tersebut

di atas.

101 Hasil Wawancara Penulis dengan Notaris Andreas, tanggal 17 April 2008

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 118: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 118/135

  106

2.  Bahwa notaris menjamin kepastian tanggal dari akta yang telah dibuatnya

tersebut. Dalam suatu akta notaris, dibuat tanggal kapan akta itu ditanda tangani

oleh para pihak. Dengan demikian kalau nanti sekiranya timbul pemasalahan,

maka tanggal dari akta yang telah ditanda tangani oleh para pihak itu merupakan

suatu pembuktian waktu.

3.  Bahwa di samping hal tersebut di atas notaris juga berkewajiban untuk

menyimpan akta yang telah dibuatnya, memberikan grosse, salinan dan

kutipannya, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu oleh suatu peraturan

umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain”

Disamping itu, Notaris juga melakukan tindakan-tindakan sebagai berikut

dalam melaksanakan tugasnya :

4.  Melakukan legalisasi dan pencatatan akta;

5.  Memberikan nasehat hukum mengenai isi dan ketentuan dari akta kepada para

 pihak secara adil.

Berdasarkan pada Pasal 1870 KUH Perdata disebutkan, seandainya terjadi

 persengketaan antara pihak-pihak yang bersangkutan, maka apa yang ditentukan

dalam akta otentik tersebut dapat atau berlaku sebagai alat bukti yang sempurna,

sehingga tidak perlu lagi dibuktikan dengan alat-alat bukti yang lainnya. Disinilah

letak keistimewaan serta pentingnya arti sebuah akta otentik, yang dalam praktek

sehari-hari memudahkan pembuktian dan memberikan kepastian hukum yang lebih

kuat bagi pihak-pihak.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 119: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 119/135

  107

Sehubungan dengan pembuktian akta otentik sebagaimana telah diuraikan di

atas, kiranya perlu penulis singgung tentang apa yang dimaksud dengan pejabat

umum. Secara umum dapat disebutkan bahwa pejabat umum adalah pejabat yang

diangkat dan diberhentikan oleh pemerintah, yang diberi wewenang dan kewajiban

untuk melayani publik dalam hal-hal tertentu. Namun harus dibedakan antara pejabat

umum dalam hal ini dengan Pegawai Negeri.

“Meskipun Pegawai Negeri sebagai pejabat juga mempunyai tugas melayani

kepentingan umum, tapi mereka itu bukan pejabat umum dalam arti Pasal 1868

KUH Perdata. Jadi hanya pejabat umum dalam arti yang dimaksud dalam Pasal 1868

KUH Perdata itulah yang berhak membuat akta notaris”.102

 

Berdasarkan kutipan di atas mungkin sekali pejabat umum juga merupakan

 pegawai negeri menurut undang-undang pegawai negeri, misalnya pegawai Catatan

Sipil atau wakilnya, yang berhak membuat akte kelahiran, akta perkawinan, akta

kematian. Biasanya mereka yang disebutkan belakangan ini adalah sebagai Pegawai

Pemerintah Daerah disamping tugas-tugasnya sebagai Pegawai Negeri/Pemerintah

 juga sebagai pejabat umum dalam arti Pasal 1868 KUH Perdata.

Mengenai Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) meskipun mereka

adalah pejabat umum tapi sebenarnya mereka bukanlah merupakan pegawai negeri

dalam arti perundang-undangan pegawai negeri. Namun demikian ada juga pegawai

negeri yang berfungsi sebagai pejabat sebagaimana yang dimaksud yakni sama

102 Soegondo Notodisoerjo,  Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Edisi I, Jakarta,

Rajawali, 1982, Hal. 45.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 120: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 120/135

  108

dengan PPAT yaitu Camat, di satu sisi Camat adalah pegawai negeri namun disisi

lain Camat dapat juga bertindak sebagai PPAT, selagi di tempat wilayah kerja Camat

tersebut belum ada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dari uraian di atas nampak dengan jelas bahwa akta otentik itu adalah suatu

akta yang dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum, yang mempunyai kekuatan

 pembuktian yang sempurna. Berdasarkan hal itu pula, secara a-contrario dapat pula

digambarkan bahwa bila suatu akta, misalnya untuk suatu perjanjian yang diadakan

 bukanlah dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang sebagaimana yang

dimaksudkan, maka akta tersebut bukanlah sebagai akta otentik tetapi hanya sebagai

akta dibawah tangan. Akta dibawah tangan karena tidak terikat pada suatu bentuk

tertentu, jelas tidak mempunyai kekuatan pembuktian.

Mengenai kekuatan formal, maka dapat dikatakan bahwa itu adalah akta

dibawah tangan, jika itu diakui oleh para pihak terhadap siapa akta itu dipergunakan

dan ini berlaku juga bagi tiap orang. Tentang kekuatan pembuktian materil ini juga

ada pada akta dibawah tangan, jika akta itu diakui oleh para pihak terhadap siapa akta

itu dipergunakan, tapi sebagaimana halnya dengan akta otentik, maka kekuatan

 pembuktian materil ini juga hanya berlaku terhadap pihak-pihak yang bersangkutan,

oleh ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari padanya.

Berarti bahwa akta di bawah tangan juga dapat berkedudukan sebagai akta

otentik, yaitu apabila diakui oleh pihak-pihak yang bersangkutan, atau dikuatkan lagi

oleh alat bukti yang lainnya. Oleh karena itu selalu dikatakan bahwa akta di bawah

tangan itu merupakan permulaan bukti tertulis.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 121: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 121/135

  109

Sebagai tulisan di bawah tangan, dianggap akta-akta yang ditanda tangani di

 bawah tangan, surat-surat register, surat-surat urusan rumah tangga dan lain-lain yang

dibuat tanpa perantaraan pegawai umum dan tidaklah memberikan bukti yang

sempurna tentang apa yang termuat di dalamnya, kecuali dibubuhi pernyataan

sebagaimana maksud Pasal 1874 (2) dan Pasal 1874 (1) KUH Perdata.

C. Bagaimana Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak yang Telah

Melakukan Peralihan Hak Atas Tanah dengan Memakai Kuasa Mutlak

Kuasa mutlak merupakan kuasa yang diberikan bagi dan untuk kepentingan

 penerima kuasa sehingga yang menjadi permasalahan adalah bagaimana dengan

kepentingan pemberi kuasanya itu sendiri. Karena dalam praktek pemberian kuasa

yang bersifat mutlak tersebut selalu dihubungkan dengan hak pembeli untuk

mengambil hak atas tanah atau objek dalam perjanjian.

Pemberian kuasa mutlak dilakukan oleh pihak penjual kepada pihak pembeli.

Pemberian kuasa mutlak disini ditujukan untuk kepentingan penerima kuasa dan

harus sudah dilaksanakan, sedangkan hak dari pihak penjual selaku pemberi kuasa

segera dapat dipenuhi. Artinya pihak penjual sekarang hanya mempunyai kewajiban

dan pihak pembeli hanya menunggu haknya cepat dilaksanakan atau terpenuhi.

 Namun demikian harus tetap diperhatikan khususnya mengenai tindakan apa

yang boleh ataupun tidak boleh untuk dilakukan oleh pihak pembeli yaitu :

1.  Bahwa kuasa mutlak tersebut hanya meliputi tindakan pengurusan.

2.  Bahwa tindakan pemilikannya (kuasa mutlak) hanya kepada pihak pembeli,

tidak boleh ada substitusi ataupun perpindahan pada pihak lain.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 122: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 122/135

  110

Pihak pembeli dapat bertindak selaku pemegang kuasa mutlak dalam 2 (dua)

kapasitas :

1.  Sebagai penjual berdasarkan akta perjanjian pengikatan jual beli

2.  Sebagai pembeli sendiri, dalam hal ini tindakan kepemilikannya yang

dimaksud adalah diberi hak substitusi untuk memindahkan/mengalihkan hak

atas tanah tersebut kepada pembeli itu sendiri.

Jadi, dapat dikatakan disini bahwa sebenarnya pihak penjual (pemegang hak

atas tanah) yang tanahnya dialihkan berdasarkan kuasa mutlak sebenarnya bukanlah

 pihak yang harus dilindungi, dikarenakan pihak penjual sudah memperoleh/menerima

haknya secara penuh. Pihak pembelilah disini yang sebenarnya perlu perlindungan

hukum dikarenakan haknya dalam memperoleh tanah tersebut belumlah penuh,

sementara kewajibannya untuk membayar penuh telah ia laksanakan.

Jika penjual (pemberi kuasa) dalam hal telah menerima haknya secara penuh,

artinya pihak pembeli (penerima kuasa) telah membayar secara penuh atau lunas

seluruh harga dari hak atas tanah, terdapat kemungkinan bahwa penjual (pemberi

kuasa) dapat dirugikan apabila ternyata dalam kesepakatan kedua belah pihak

disepakati pembayaran dengan angsuran. Dalam hal ini pihak Notaris haruslah

mengambil tindakan yang tepat dalam menangani keadaan seperti yang disebut.

Tindakan yang dapat diambil untuk menengahi hal tersebut adalah dengan jalan

 Notaris membuat akta kuasa mutlak yang mengikuti akta pengikatan jual beli, tetapi

akta tersebut masih dipegang oleh pihak Notaris sampai pihak pembeli melunasi sisa

hutangnya tersebut.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 123: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 123/135

  111

Contoh tindakan yang dapat diambil Notaris/PPAT dalam menangani kasus

di atas :

103

 

1.  Jual beli dengan angsuran berdasarkan kesepakatan para pihak.

Seseorang menjual tanah kepada pembeli, namun pembeli tidak menginginkan

 pembayaran secara lunas (dengan cara angsuran). Atas kesepakatan kedua

 belah pihak, mereka menghadap kepada PPAT-Notaris. Apabila mereka

menghadap kepada PPAT bukan Notaris yang berpedoman pada ketentuan

 per Undang-Undangan yang berlaku, maka PPAT tersebut menolak untuk

membuatkan aktanya. Akan tetapi, karena PPAT tersebut juga seorang Notaris

maka permasalahan tersebut dapat diselesaikan dengan baik.

Penyelesaian oleh PPAT-Notaris sebagai berikut : Atas kesepakatan kedua

 belah pihak, dimana penjual merelakan harga tanah diangsur oleh pembeli,

PPAT-Notaris akan membuatkan akta notariil, yaitu Akta Jual Beli dengan

angsuran, dan diikuti dengan akta kuasa. Karena harga belum lunas dan

diangsur, maka akta kuasa dapat ditahan dan disimpan Notaris sebagai titipan,

tidak diberikan kepada pembeli sebelum harga tanah tersebut lunas. Hal ini

dikarenakan, apabila akta kuasa diterima pembeli sebelum lunas,

dikhawatirkan akan dipergunakan untuk membuat akta jual beli oleh pembeli

 berdasarkan kuasa tersebut sebagai penjual dan untuk dirinya sendiri selaku

 pembeli.

103 J. Kartini Soedjendro, Op.cit , Hal. 119.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 124: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 124/135

  112

2.  Jual Beli dengan Pembayaran Angsuran dimana Sertifikat Disimpan di Kantor

PPAT sebagai Jaminan.

A akan menjual tanahnya kepada B. B bersedia membeli, tetapi tidak dilunasi

saat itu sehingga hanya dibayar sebagian. Namun demikian, ada sesuatu

 permasalahan yang mengganggu antara pembeli dan penjual, yaitu pembeli

ragu-ragu tentang sertifikat tanahnya, karena sudah membayar lebih dari 50%,

 berkeinginan memegang sertifikat tersebut. Demikian pula penjual merasa

 bingung mau menyerahkan sertifikat, tetapi merasa harga belum lunas.

Apabila tidak ada jalan keluar akan berakibat gagalnya jual beli, sementara

sangat membutuhkan uang untuk suatu urusan. Atas kesepakatan kedua belah

 pihak, mereka sama-sama menghadap kepada PPAT-Notaris untuk

menyampaikan permasalahan tersebut.

Sebagai seorang PPAT-Notaris, yang bersangkutan dapat memberikan jalan

keluarnya dan menempuh tindakan-tindakan sebagai berikut :

Karena pembayaran belum lunas, maka dibuatkan akta opsi atau pengikatan

 jual beli dan kuasa. Kedua akta tersebut dibuat oleh Notaris. Selanjutnya

 penjual menyerahkan sertifikat kepada PPAT-Notaris, sertifikat tersebut tidak

disimpan atau dibawa pembeli, tetapi disimpan di Kantor Notaris dengan

 perjanjian apabila harga sudah dibayar lunas, penjual segera memberitahu

kepada PPAT-Notaris pembeli telah melunasi harganya, menerima sertifikat

langsung hari itu juga berdasarkan akta kuasa yang telah dibuat, melakukan

 jual beli selaku penjual sekaligus untuk dirinya selaku pembeli.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 125: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 125/135

  113

Menurut Notaris Yulhamdi, SH, dalam tindakannya sehari-hari, untuk Akta

Perjanjian Jual Beli, biasanya beliau memegang akta kuasa dan juga sertifikat sampai

 pihak pembeli melunasi harga tanah, dan barulah pihak pembeli dapat menerima akta

kuasa dan sertifikat tanahnya.104

 

Dalam hal perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah yang haknya

dialihkan berdasarkan kuasa mutlak, pihak pembeli adalah pihak yang harus

dilindungi haknya oleh hukum.

Hal ini disampaikan oleh Notaris Irma Yolanda, SH., mengatakan bahwa

 pihak pembeli adalah pihak yang dilindungi haknya dengan adanya kuasa mutlak

tersebut. Hal tersebut dikarenakan apabila telah terjadi perjanjian tersebut, dapat saja

 pihak penjual tidak dapat hadir untuk perjanjian yang sebenarnya (perjanjian jual

 beli) sehingga disini pihak pembeli dapat dirugikan. Dan apabila tidak dicantumkan

kuasa mutlak pihak penjual dapat saja menarik kembali dengan misalnya menyatakan

menarik kembali kuasanya tersebut. Karena kuasa dapat saja dicabut oleh pemberi

kuasa.105

 

Juga dalam hal pihak penjual memerlukan perlindungan hukum untuk kasus-

kasu tertentu dalam akta perjanjian jual beli dengan kuasa mutlak, menurut Notaris

Syamsurizul A. Bispo, SH., dikatakan bahwa kedudukan pihak penjual untuk kasus-

kasus tertentu haruslah dilindungi. Kasus-kasus tertentu tersebut misalnya apabila

 pihak pembeli pada saat perjanjian disepakati dan dibuat belum membayar secara

104 Hasil Wawancara dengan Notaris Yulhamdi, tanggal 17 April 2008105 Hasil Wawancara dengan Notaris Irma Yolanda, tanggal 17 April 2008

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 126: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 126/135

  114

lunas kepada pihak penjual harga yang disepakati. Hal tersebut dapat diantisipasi

dengan cara menahan akta perjanjian tersebut oleh Notaris dan akan diberikan apabila

 pelunasan telah dilakukan oleh pihak pembeli.106

 

Jadi seharusnya kedudukan dari pihak yang tanahnya dialihkan (pihak

 penjual) berdasarkan kuasa mutlak saja adalah sama dengan kedudukan pihak

 pembeli. Karena kuasa mutlak tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum maka

 perjanjian mereka batal demi hukum. Sedangkan kedudukan pihak yang tanahnya

dialihkan (pihak penjual) pada perjanjian jual beli yang memakai klausula kuasa

mutlak adalah sangat kuat. Karena sebenarnya pihak penjual sudah tidak mempunyai

kepentingan lagi. Hal tersebut dikarenakan haknya sudah terpenuhi. Sehingga pihak

 pembelilah yang sebenarnya dilindungi dengan kuasa mutlak ini. Dilindungi disini

dalam arti karena pihak pembeli telah membayar lunas harga yang telah disepakati.

Hal ini sesuai dengan ketentuan isi Pasal 1457 KUHPerdata yang menyebutkan

 bahwa “Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan

dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga

yang telah diperjanjikan”. Akan tetapi hal tersebut tidak berlaku apabila pembayaran

untuk harga tanah dibayar secara angsuran. Kedudukan pihak penjual (pemberi

kuasa) dapat terancam haknya. Maka peran Notaris/PPAT dalam hal ini sangatlah

 berperan. Notaris/PPAT haruslah dapat memberikan solusi yang tepat. Misalnya

dengan menahan akta kuasanya sampai pihak pembeli melunasi harga tanah yang

disepakati bersama. Penggunaan kuasa penuh sebagaimana yang dimaksudkan dalam

106 Hasil wawancara dengan Notaris Syamsurizul A. Bispo, tanggal 17 April 2008.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 127: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 127/135

  115

 blanko akta jual beli tanah yang aktanya telah ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah

Agraria (PMA) Nomor 11 tahun 1961, atau penggunaan kuasa mutlak sebagai yang

dicantumkan dalam perjanjian jual beli yang aktanya dibuat oleh seorang Notaris,

ataupun penggunaan kuasa untuk memasang hak tanggungan yang aktanya dibuat

oleh seorang Notaris adalah diperbolehkan. Hal tersebut dapat dikatakan bukanlah

dimaksudkan untuk mengadakan pemindahan hak atas tanah.107

 

Sekali lagi yang ditekankan disini adalah penggunaan kuasa mutlak yang

 bermaksud memindahkan hak atas tanah haruslah diselidiki sejauh mana terdapat

unsur kesengajaan penggunaan kuasa mutlak ini dimaksudkan untuk mengadakan

 pemindahan hak atas tanah, ataukah sebaliknya berguna untuk melindungi pihak

 pembeli.

107  Djaja S. Meliala, Pemberian Kuasa Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,

Tarsito, Bandung, 1982, Hal. 48.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 128: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 128/135

  116

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

A.  Kesimpulan

1.  Kuasa mutlak sebagai tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam peralihan

hak atas tanah masih dapat diberlakukan karena belum terpenuhinya syarat-syarat

untuk melangsungkan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Para pihak yaitu pihak penjual dan pembeli untuk sementara dapat menunda

 pembayaran pajak sampai batas yang dikehendaki mereka atas pajak penghasilan

(PPh) yang diwajibkan oleh penjual berdasarkan Undang-Undang Nomor 17

Tahun 2000 bagi pihak pembeli yaitu pajak atas bea perolehan hak atas tanah dan

 bangunan berdasarkan Undang-Undang Nomor 21 tahun 2001. Dengan

dikeluarkannya Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14/1982, terdapat

kemacetan dalam pengurusan surat-surat tanah yang memakan waktu cukup lama,

sehingga pemakaian kuasa mutlak sangat diperlukan, hanya saja harus

disesuaikan dengan isi Surat Direktur Jenderal Agraria Nomor 594/1492/AGR

tanggal 31 Maret 1982 dan isi Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14/1982.

Hal tersebut menyebabkan terdapat banyak macam akta mengenai kuasa mutlak

dalam perjanjian jual beli seperti misalnya akta kuasa dibuat terpisah dari akta

 perjanjian jual belinya.

116

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 129: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 129/135

  117

2.  Kedudukan kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanah yang dibuat dihadapan

 Notaris tidak pernah dilarang oleh Undang-Undang dan masih sangat dibutuhkan

di kalangan masyarakat. Klausula “…tidak dapat dicabut kembali…” haruslah

tercantum secara jelas dalam suatu akta kuasa mutlak dan menjadi satu kesatuan

dengan akta perjanjian jual beli untuk menghindari terjadinya masalah

dikemudian hari. Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14/1982 menyebutkan

tentang kuasa mutlak yang dibenarkan dan kuasa mutlak yang tidak dibenarkan.

Kuasa mutlak yang dibenarkan adalah kuasa mutlak yang tertera dalam akta yang

dibuat dihadapan notaris Pasal 3 Akta Perikatan Jual Beli, kuasa mutlak yang

tertera dalam akta yang dibuat dihadapan PPAT Akta Jual Beli, kuasa mutlak

yang tercantum dalam APHT dan hipotik. Kuasa mutlak yang tidak dibenarkan

adalah surat kuasa yang objek kuasa adalah tanah, surat kuasa tidak boleh dicabut

atau dibatalkan walaupun oleh Pasal 1813 KUHPerdata, penerima kuasa sudah

 bertindak seakan-akan pemilik.

3.  Perlindungan hukum yang diberikan bagi pemegang hak atas tanah yang tanahnya

dialihkan memakai kuasa mutlak dalam hal ini si penjual boleh pergi kemana saja

dan tidak perlu hadir untuk menandatangani akta jual beli yang defenitif

dihadapan PPAT. Hal tersebut terjadi apabila kewajiban pihak pembeli untuk

membayar harga tanah telah dilakukan. Maksudnya disini pihak pembeli telah

membayar harga yang disepakati dengan cara lunas. Apabila harga pembayaran

 belum semuanya dipenuhi oleh pihak pembeli (belum lunas), maka jika akta

 perjanjian jual beli hak atas tanah disertai klausula kuasa mutlak dibuat, dapatlah

merugikan pihak penjual. Disini diperlukan kejelian dari Notaris/PPAT dalam

menghadapi kasus-kasus tersebut Notaris dapat membuat Akta Kuasa Mutlak

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 130: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 130/135

  118

terpisah dari Akta Perikatan Jual Beli itu sendiri tetapi harus menyimpan Akta

Kuasa Mutlak tersebut apabila pihak pembeli telah melunasi sisa harga

 pembayaran, maka Notaris baru dapat memberikan Akta Kuasa tersebut pada

 pihak pembeli.

B. Saran

1.  Disarankan agar Notaris/PPAT diberi pengetahuan yang benar tata cara dalam

 pemakaian kuasa mutlak yang mengikuti perjanjian jual beli. Karena masih

sangat dibutuhkan sebaiknya klausula “kuasa tidak dapat dicabut kembali”

haruslah tetap dipakai dalam pemakaian kuasa mutlak. Hal tersebut untuk

menjaga kepentingan pihak pembeli dan ketertiban hukum tetap terjaga. Dan

alangkah baiknya eksistensi kuasa mutlak sesuai dengan Instruksi Menteri

Dalam Negeri Nomor 14 tahun 1982 diatur tersendiri dan secara rinci.

2.  Kepada Notaris dalam membuat akta perjanjian yang menggunakan kuasa

mutlak harus lebih berhati-hati dan harus lebih jeli dalam melihat kepentingan

 pihak penjual maupun pembeli. Notaris/PPAT dalam melaksanakan tugas

 jabatannya berkewajiban untuk memberikan penerangan-penerangan yang

lengkap dan jelas mengenai akibat-akibat hukum dari tiap-tiap perjanjian yang

dibuatnya, serta dalam hal memberikan pelayanan dan jasa kepada pihak-

 pihak sejauh mungkin menghindarkan terjadinya sengketa dikemudian hari

agar terciptanya suatu kepastian hukum khususnya dibidang pertanahan sesuai

dengan peraturan pemerintah yang berlaku. Maka disarankan kepada

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 131: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 131/135

  119

 Notaris/PPAT haruslah dengan tegas dan hanya memakai klausula kuasa

mutlak yang bermaksud yang diperbolehkan oleh Surat Direktur Jenderal

Agraria Nomor 594/1492/AGR tanggal 31 Maret 1982 tersebut.

3.  Sebaiknya Notaris/PPAT terlebih dahulu memeriksa kebenaran sebelum

membuat akta perjanjian pengikatan jual beli dan sebaiknya menyarankan

agar penjual dan pembeli terlebih dahulu memenuhi persyaratan jual beli

sehingga kepentingan pihak penjual dan pihak pembeli dapat bersama-sama

terpenuhi. Untuk lebih baik lagi disarankan kepada Notaris/PPAT tetap

memakai aturan yang ada dan berusaha untuk dapat memegang aturan

sehingga penggelapan pajak yang dikhawatirkan tidak akan terjadi dan

kepentingan pembeli yang dilindungi dengan adanya kuasa mutlak tersebut

tetapi dapat terjaga.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 132: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 132/135

  120

DAFTAR PUSTAKA

A. BUKU-BUKU

Adiwinata, Saleh, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria,

Cet. 2 Bandung, Alumni, 1980.

Badan Pertanahan Nasional,  Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah, Jakarta,1988.

Badrulzaman Darus, Mariam, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1981.

Boediarto, Ali, Putusan Badan Peradilan, Majalah Varia Peradilan, Edisi Oktober,1990.

Budiono, Herlien,  Larangan Kuasa Mutlak , Majalah Projustitia, Nomor 17 Maret

1982.

Bustami, Chairani, Aspek-aspek Hukum Yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli

Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Tesis pada Program Pasca Sarjana

USU Medan, 2002.

Ediwarman, Victimologi (Kaitannya Dengan Pelaksanaan Ganti Rugi), Mandar

Madju-Bandung, 1999.

Harahap Yahya M, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung, Alumni, 1986.

Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 1999.

H.S. Salim, Hukum Kontrak, Sinar Grafika, 2003.

Husein, Ali Sofyan,  Ekonomi Politik Penguasaan Tanah, Jakarta, Pustaka Sinar

Harapan, 1995.

Kamelo, Tan, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia : Suatu Tinjauan PutusanPengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara, Disertasi, Medan PPs-USU,2002.

Khairandy, Ridwan, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, FH UI Pasca Sarjana,2003.

120

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 133: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 133/135

  121

Lumban, Tobing. G.H.S., Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga Ciracas, Jakarta,1983.

Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994.

Meliala, Djaja S., Pemberian Kuasa Menurut Kitab Undang-Undang HukumPerdata, Tarsito, Bandung, 1982.

Mertokusumo, Sudikno,  Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta,1980.

Moleong, Lexy,  Metodologi Penelitian Kualitatif, Penerbit Remaja Rosdakarya,Bandung, 2002.

Murad, Rusmadi, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, Alumni Bandung,

1991.

 Nico, Tanggung Jawab Notaris Selaku Pejabat Umum, Center for DocumentationStudies of Business Law (CDSBL), Yogyakarta, 2003.

 Notodisoerjo, Soegondo,  Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Edisi I,Jakarta, Rajawali, 1982.

Perangin-angin, Effendi,  Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Pandang

Praktis Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, 1986.

 ______________, Praktek Jual Beli Tanah, Manajemen PT. Raja Grafindo Persada,

1994.

 ______________, 401 Pertanyaan dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Cet. 3,

Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 1994.

Prodjodikoro, Wirjono, Asas-asas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung, 1973.

Rasjidi, Lili dan Rasjidi, Ira, Dasar-dasar Filsafat dan Teori Hukum, Bandung, Citra

Aditya Bakti, 2001.

Saleh, K. Wantjik, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1977.

Sjahdeini, Remy Sutan, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang

 Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut BankirIndonesia, Jakarta, 1993.

Soedharyo, Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2001.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 134: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 134/135

  122

Soedjendro, J. Kartini, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi

Konflik, Tafsir Sosial Hukum PPAT-Notaris Ketika Menangani Perjanjian

Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Kanisius, Yogyakarta,2001.

Soekanto, Soerjono,  Hukum Adat Indonesia, Cet. 2 , Jakarta, PT. Raja GrafindoPersada, 1983.

Soekanto, Soerjono dan Mamudji, Sri, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan

Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995.

 ___________, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1984.

Subekti. R. dan Tjitrosudibio. R., Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, PradnyaParamita, Jakarta, Cet-XIV, Tahun 1981.

Subekti R., Perbandingan Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta, 1985.

 ___________, Hukum Perjanjian, Jakarta, PT. Internusa, 1985.

 ___________, Aneka Perjanjian, Cet. 10, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1995.

 ___________, Hukum Perjanjian, Jakarta, Penerbit PT. Internusa, 1996.

Sunggono, Bambang, Metodologi Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta,

2001.

Supadmo, Djoko, Seri-B Bagian Pertama Ketentuan-ketentuan dan Komentar

 Mengenai Jual Beli, Tukar Menukar, Sewa Menyewa, Dalam Praktek Teknik

Pembuatan Akta, Bina Ilmu, Surabaya, 1995.

Tirtaamidjaja, Pokok-pokok Hukum Perniagaan, Djambatan, Jakarta, 1970.

Widjaja, Gunawan dan Muljadi, Kartini,  Jual Beli, Jakarta : PT. Raja GrafindoPersada, 2003.

Widjaya, Rai I.G., Merancang Suatu Kontrak, Megapoin, Jakarta, 2003.

 __________, Seri Hukum Perikatan Jual Beli, PT. Radja Grafindo, Jakarta, 2003.

Wiryono, Prodjodikoro R.,  Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan

Tertentu, Sumur, Bandung, 1974.

Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT

(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

USU e-Repository © 2008.

Page 135: Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT

http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 135/135

  123

B. ARTIKEL, MAJALAH DAN DIKTAT

Adjie, Habib, Penegakan Etika Profesi Notaris dari Perspektif  Pendekatan Sistem”,

Media Notariat, Edisi April – Juni, INI, Jakarta, 2002.

Asshiddigie, Jimly, “Independensi Dan Akuntabilitas Pejabat Pembuat Akta Tanah,”

Renvoi 3 Juni 2003.

Sumardjono Maria S.,  Aspek Teoritis Peralihan Hak Atas Tanah Menurut UUPA,

disampaikan pada pelatihan Teknik Yustisial Peningkatan Pengetahuan

Hukum Pada Wakil Ketua/Hakim Tinggi Peradilan Umum 21 Juli 1995 di

Semarang.

Sutjipto, “Kemandirian PPAT Selaku Pejabat Umum Dalam Pembuatan Akta-Akta

Yang Berkaitan Dengan Tanah,” (Makalah Program Pengenalan KampusMahasiswa Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia,

Depok, 29 Agustus 2003).

Tumpa, Harifin A., Surat Kuasa Mutlak, Varia Peradilan Nomor 142, Juli, 1997,

Tahun XII.

C. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Undang ndang Tentang R mah S s n UU No 16 LN No 75 tah n 1985 TLN No