tinjauan yuridis kedudukan kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanah oleh notaris/ppat
TRANSCRIPT
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 1/135
TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK DALAM
PERALIHAN HAK ATAS TANAH OLEH NOTARIS / PPAT
(PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH)
TESIS
Oleh
NELLY SRIWAHYUNI SIREGAR
067011059/MKn
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2008TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK DALAM
PERALIHAN HAK ATAS TANAH OLEH NOTARIS / PPAT
(PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH)
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 2/135
TESIS
Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
dalam Program Studi Magister Kenotariatan
Pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
Oleh
NELLY SRIWAHYUNI SIREGAR
067011059/MKn
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2008
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 3/135
Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK
DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH OLEH
NOTARIS / PPAT (PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH)
Nama Mahasiswa : Nelly Sriwahyuni Siregar
Nomor Induk : 067011059Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)Ketua
(Chairani Bustami, SH, SpN, MKn) (Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum)
Anggota Anggota
Ketua Program Studi Direktur,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Ir. T. Chairun Nisa, B.MSc)
Tanggal Lulus : 23 Agustus 2008
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 4/135
Telah Diuji
Pada tanggal : 23 Agustus 2008
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin SH, MS, CN.Anggota : Chairani Bustami, SH, SpN, MKn.
Notaris/PPAT Syafnil Gani, SH, MHum.
Dr. Ramlan Yusuf Rangkuti, MA Notaris/PPAT Syahril Sofyan, SH, MKn.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 5/135
ABSTRAK
Dalam hal melakukan perbuatan hukum untuk mengalihkan suatu hak atas tanahharuslah dilakukan di hadapan seorang Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bertujuan untuk memperoleh kekuatan pembuktian yang sah dan dibuatkan dengan aktaotentik. Khusus untuk tanah-tanah yang bersertipikat jual beli atau pengalihan hak ini
dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tetapi ada kalanya pelaksanaan jual beli ini dilakukan dihadapan notaris, yang dinamakan dengan Perjanjian JualBeli/Perikatan Jual Beli. Perjanjian jual beli yang diikuti dengan kuasa mutlak merupakan perjanjian pendahuluan yang lazim ditemukan dalam praktek Notaris. Sehingga dengandemikian perjanjian jual beli dengan kuasa mutlak ini dilaksanakan mengawali jual belinya itu sendiri dihadapan PPAT. Berdasarkan uraian di atas, akan dikaji mengenaimengapa kuasa mutlak sebagai tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam peralihanhak atas tanah masih dapat diberlakukan dan bagaimana secara yuridis kedudukan kuasamutlak dalam peralihan hak atas tanah yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT serta bagaimana perlindungan hukum terhadap para pihak yang telah melakukan peralihan hakatas tanah dengan memakai kuasa mutlak.
Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif dengan cara meneliti bahan
hukum pustaka, dilengkapi dengan pendekatan deskriptif dan analisis dilapangan dengancara wawancara kepada narasumber, yang kemudian fakta-fakta tersebut dianalisis dandigambarkan sesuai dengan fakta yang ada (deskriptif dan analitis).
Dari hasil penelitian tersebut, maka dapat diambil kesimpulan bahwa kedudukankuasa mutlak dalam perjanjian jual beli masih sering digunakan di kalangan masyarakat.Kuasa mutlak yang seharusnya digunakan adalah kuasa mutlak yang sesuai dengan isiSurat Direktur Jenderal Agraria Nomor 594/1492/AGR tanggal 31 Maret 1982. Dalam praktek sering dijumpai Akta Perjanjian Jual Beli tidak memakai klausula tidak dapatdicabut kembali, sehingga mengakibatkan kuasa tersebut menjadi tidak mutlak. Dalamhal pemakaian kuasa mutlak dalam perjanjian jual beli diperuntukkan demi kepentingankhususnya pihak pembeli. Kuasa mutlak ini diberlakukan kembali disebabkan terdapatkemacetan dalam pengurusan surat-surat tanah sejak dikeluarkannya Instruksi MenteriDalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, sehingga kemudian dikeluarkan kembali SuratDirektur Jenderal Agraria Nomor 594/1492/AGR untuk melancarkan hal tersebut.Perlindungan hukum untuk pihak penjual yang tanahnya dialihkan dengan kuasa mutlakdiperlukan apabila pihak pembeli membeli objek/tanah tersebut tidak dengan cara tunai.Dari kesimpulan tersebut, maka disarankan agar Notaris tidak begitu saja melayani permintaan para pihak untuk membuat suatu perjanjian jual beli yang disertai dengankuasa mutlak, dan agar lebih berhati-hati dalam pemakaian kuasa mutlak sehingga kuasamutlak yang digunakan adalah kuasa mutlak yang tepat sesuai dengan IMDN No.14/1982dan SDJA No. 594/1492/AGR. Disarankan pula, agar diberikan penyuluhan untuk para Notaris/PPAT yang lebih akurat mengenai kuasa mutlak ini oleh pemerintah.
Kata Kunci : Kuasa Mutlak, Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
i
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 6/135
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT berkat rahmat dan hidayah-
Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini dengan judul “Tinjauan Yuridis
Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah)”. Penulisan tesis ini merupakan suatu persyaratan yang
harus dipenuhi untuk memperoleh gelar Magister dalam bidang Ilmu Kenotariatan
(M.Kn) Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan
dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis dapat diselesaikan
tepat pada waktunya. Oleh sebab itu, ucapan terima kasih yang mendalam penulis
sampaikan secara khusus kepada yang terhormat dan amat terpelajar Bapak Prof. Dr.
Muhammad Yamin, SH., M.S., C.N., Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, dan Bapak
Notaris/PPAT Syafnil Gani, S.H., M.Hum., selaku Komisi Pembimbing yang dengan
tulus ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan penulisan tesis ini.
Kemudian juga, kepada Dosen Penguji yang terhormat dan amat terpelajar
Bapak Dr. Ramlan Yusuf Rangkuti, MA., dan Bapak Notaris/PPAT Syahril Sofyan,
SH, MKn, yang telah berkenan memberi masukan dan arahan yang konstruktif dalam
penulisan tesis ini sejak tahap kolokium, seminar hasil sampai pada tahap ujian tertutup
sehingga penulisan tesis ini menjadi lebih sempurna dan terarah.
Selanjutnya ucapan terima kasih penulis yang sebesar-besarnya kepada :iii
1. Bapak Prof. Dr. Chairuddin P. Lubis, DTM&H., Sp.A (K), selaku Rektor Universitas
Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada kami untuk
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 7/135
mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Kenotariatan pada
Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
2. Ibu Prof. Dr. Ir. T. Chairun Nisa B., M.Sc., selaku Direktris Sekolah Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara, dan para Asisten Direktris serta seluruh Staf atas
bantuan, kesempatan dan fasilitas yang diberikan, sehingga dapat diselesaikan studi
pada Program Magister Kenotariatan (M.Kn) Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S., C.N., selaku Ketua Program
Magister Kenotariatan (M.Kn) Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
4. Pada Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen Pengajar pada Program Magister
Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara yang telah mendidik
dan membimbing penulis sampai kepada tingkat Magister Kenotariatan.
5. Bapak Rustam Effendi Rasyid, SH, Bapak Andreas, SH, Bapak Soeparno, SH, Bapak
Syamsurizul A. Bispo, SH, Bapak Yulhamdi, SH, Ibu Lolita Pulungan, SH, Ibu Irma
Yolanda Handayani, SH, Ibu Sri Rambah, SH, selaku Notaris/PPAT di Medan juga
kepada Ibu Khairunnisah, SH, Ibu Herlina Ginting, SH, Ibu Irdhanila Hasibuan, SH,
selaku Notaris/PPAT di Binjai yang seluruhnya telah banyak membantu memberikan
informasi yang dibutuhkan dalam penulisan tesis ini.
6. Para pegawai/karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah
Pascasarjana Universitas Sumatera Utara diantaranya Ibu Fatimah, SH, Sari, Lisa,
Bang Aldi, dan lain-lain, yang selalu membantu kelancaran dalam hal manajemen
administrasi yang dibutuhkan.
iv
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 8/135
7. Para sahabat juga rekan yang berbaik hati yang tidak dapat disebutkan satu persatu
yang telah banyak memberikan support kepada penulis selama masa pendidikan.
Sungguh rasanya suatu kebanggaan tersendiri dalam kesempatan ini penulis juga
turut menghaturkan sembah sujud dan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada
Ibunda Nurliana dan Ayahanda Baharuddin Siregar (Alm), serta kakak-kakak dan adik
penulis yang telah memberikan doa dan perhatian yang cukup besar selama ini, sehingga
penulis dapat menyelesaikan studi pada Program Magister Kenotariatan Sekolah
Pascasarjana Universitas Sumatera Utara Medan.
Teristimewa penulis mengucapkan terima kasih yang mendalam kepada suami
tercinta Amran, S.Sos, serta ananda tersayang Sunelta Indira Ferdina dan Arnelita Dwi
Cahya yang selama ini telah memberikan semangat dan doa restu serta kesempatan untuk
menimba ilmu di Program Studi Magister Kenotariatan Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara.
Penulis berharap semoga semua bantuan dan kebaikan yang telah diberikan
kepada penulis mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, agar selalu dilimpahkan
kebaikan, kesehatan, kesejahteraan dan rezeki yang melimpah kepada kita semua.
Akhirnya penulis berharap semoga tesis ini dapat memberikan manfaat kepada
semua pihak, terutama kepada penulis dan kalangan yang mengembangan ilmu hukum,
khususnya dalam bidang ilmu kenotariatan.
v
Medan, Agustus 2008
Penulis,
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 9/135
Nelly Sriwahyuni Siregar
vi
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 10/135
RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama Lengkap : Nelly Sriwahyuni SiregarTempat/Tanggal Lahir : Medan / 06 April 1973
Status : Menikah
Alamat : Jl. Bejomuna No. K 7 Binjai – Sumatera Utara
II. KELUARGA
Nama Suami : Amran S.Sos
Nama Anak : 1. Sunelta Indira Ferdina
2. Arnelita Dwi Cahya
Nama Ayah : Baharuddin Siregar (Alm)
Nama Ibu : Nurliana
III. PENDIDIKAN
- SD : Tahun 1979 s/d 1985SD Negeri 024772 – Binjai
-
SMP : Tahun 1985 s/d 1988SMP Tunas Pelita – Binjai
- SMA : Tahun 1988 s/d 1991
SMA Negeri 2 – Binjai
- Perguruan Tinggi / S1 : Tahun 1991 s/d 1997
Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala
Darussalam – Banda Aceh
- Perguruan Tinggi / S2 : Tahun 2006 s/d 2008
Sekolah PascasarjanaProgram Studi Magister KenotariatanUniversitas Sumatera Utara – Medan
vii
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 11/135
DAFTAR ISI
Halaman
ASBTRAK...................................................................................................... i
ABSTRACT.................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR .................................................................................... iii
RIWAYAT HIDUP ........................................................................................ vii
DAFTAR ISI................................................................................................... viii
BAB I : PENDAHULUAN........................................................................... 1
A. Latar Belakang .......................................................................... 1
B. Perumusan Masalah................................................................... 14
C. Tujuan Penelitian....................................................................... 14
D. Manfaat Penelitian..................................................................... 15
E. Keaslian Penelitian.................................................................... 15
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ................................................... 16
G.
Metode Penelitian...................................................................... 45
BAB II HAL YANG MENYEBABKAN KUASA MUTLAK SEBAGAITINDAK LANJUT DARI PERJANJIAN PENDAHULUAN
DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH MASIH
DAPAT DIBERLAKUKAN.......................................................... 49
A. Perjanjian Jual Beli Tanah......................................................... 49
B. Hal-hal yang Menyebabkan Dilaksanakannya PerjanjianJual Beli..................................................................................... 55
C. Faktor Penyebab Kuasa Mutlak Sebagai Tindak Lanjut DariPerjanjian Pendahuluan Dalam Peralihan Hak Atas Tanah
Masih Dapat Diberlakukan........................................................ 60
BAB III TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK
DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT
DIHADAPAN NOTARIS/PPAT.................................................... 73viii
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 12/135
A. Lembaga Pemberian Kuasa ....................................................... 73
B. Ketentuan Jual Beli Hak Atas Tanah ........................................ 80
C.
Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak DalamPeralihan Hak Atas Tanah yang Dibuat Dihadapan
Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) .......................... 86
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PARA PIHAK YANG
TELAH MELAKUKAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
DENGAN MEMAKAI KUASA MUTLAK................................... 97
A. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli ............................ 97
A. Penggunaan Akta Notaris.......................................................... 104
B. Bagaimana Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak
Yang Telah Melakukan Peralihan Hak Atas TanahDengan Memakai Kuasa Mutlak............................................... 109
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN....................................................... 116
A. Kesimpulan................................................................................ 116
B. Saran.......................................................................................... 118
DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... 120
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 13/135
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dalam Pembangunan Jangka Panjang peranan tanah bagi pemenuhan berbagai
keperluan akan meningkat, baik sebagai tempat bermukim maupun untuk kegiatan
usaha. Berkaitan dengan itu meningkat pula kebutuhan dukungan berupa jaminan
hukum di bidang pertanahan. Pemberian jaminan kepastian hukum dibidang
pertanahan, pertama-tama memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis,
lengkap dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan isi
ketentuan-ketentuannya.
Mengingat kebutuhan akan tanah bagi masyarakat Indonesia maupun
masyarakat asing yang ada di Indonesia masih sangat tinggi, maka harus ditingkatkan
jaminan kepastian hukum dalam penguasaan tanah. Dengan kata lain meningkat pula
kebutuhan dukungan berupa jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan.
Berkaitan dengan itu Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) tercantum
dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 telah memerintahkan
diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum.
Menurut Peraturan Pemerintahan Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Pasal 1 butir 1 :
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintahsecara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
1
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 14/135
2
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumahsusun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.1
Sebagai konsistensi dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, maka peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah sangat diperlukan,
baik dalam penyediaan tanah maupun dalam pemutakhiran data penguasaan tanah,
hal ini disesuaikan dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 7 Tahun 2007 tentang Panitia Pemeriksaan Tanah.
Adapun pengertian dari PPAT menurut Peraturan Pemerintah No. 37 tahun
1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Pasal 1 butir 1 :
Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah Pejabat
Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai
perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan
rumah susun.2
Pejabat Pembuat Akta Tanah diangkat oleh pemerintah, dalam hal ini Badan
Pertanahan Nasional dengan tugas dan kewenangan tertentu dalam rangka melayani
kebutuhan masyarakat akan akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak
atas tanah, dan akta pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan sebagaimana
diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.3
1 Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Pendaftaran Tanah, PP No.24 Tahun 1997, LN
No.59 Tahun 1997, TLN No.3696, Ps. 1 ayat 1.2 Indonesia, Peraturan Pemerintah Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,
PP No. 37 tahun 1998, LN No. 52 Tahun 1998, TLN 3746, Ps 1 ayat 1. 3 Jimly Asshiddigie, “Independensi Dan Akuntabilitas Pejabat Pembuat Akta Tanah,”
Renvoi (3 Juni 2003) : 31.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 15/135
3
Dalam hal melakukan perbuatan hukum untuk mengalihkan suatu hak atas
tanah haruslah dilakukan dihadapan seorang Notaris atau Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang bertujuan untuk memperoleh kekuatan pembuktian yang sah dan
dibuatkan dengan akta otentik. Khusus untuk tanah-tanah yang bersertipikat jual beli
atau pengalihan hak ini dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tetapi ada
kalanya pelaksanaan jual beli ini dilakukan dihadapan notaris, yang dinamakan
dengan Perjanjian Jual Beli/Perikatan Jual Beli.
Sehubungan dengan akta yang dibuat oleh notaris ini, di dalam Pasal 1868
KUH Perdata disebutkan : “Suatu akta autentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk
yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum
yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akte dibuatnya”4
Akta yang dimaksudkan di atas dibuat oleh notaris, dimana pengertian notaris
itu sendiri terdapat dalam ketentuan Pasal 1 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004
tentang Jabatan Notaris, yang selanjutnya disebut UUJN, menyebutkan bahwa
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan
kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini. Pasal 15
UUJN mengatur tentang kewenangan Notaris tersebut, yaitu :
Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan,
perjanjian dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan
dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalamakta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta,
memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang
pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada
4 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita,
Jakarta, Cet-XIV, Tahun 1981, Hal. 419.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 16/135
4
pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Notaris
berwenang pula mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal
surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus; membukukansurat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus; membuat
kopi dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian
sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya; memberikan
penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta; membuat akta yang
berkaitan dengan pertanahan; atau membuat akta risalah lelang. Selainkewenangan tersebut, Notaris mempunyai kewenangan lain yang diatur
dalam peraturan perundang-undangan.5
Sesuai dengan perkembangan zaman, Notaris tidak hanya membuat akta-akta
otentik yang ditugaskan kepadanya, tapi juga memberikan nasehat hukum (legal
advisor) ataupun pendapat hukum (legal opinion), penjelasan mengenai peraturan
perundang-undangan kepada pihak-pihak yang bersangkutan, serta melakukan
legalisasi dan waarmerking atas surat-surat atau dokumen di bawah tangan
berdasarkan ketentuan Pasal 1874 KUH Perdata. Oleh karena perkembangan sosial
yang cepat, mengakibatkan pula perkembangan hubungan-hubungan hukum di dalam
masyarakat, maka peranan Notaris menjadi sangat kompleks dan seringkali sangat
berbeda dengan ketentuan yang berlaku. Tugas dan peranan Notaris dalam praktek
di masyarakat makin luas dari pada tugas Notaris yang dibebankan dalam undang-
undang tersebut. Bahkan terkadang dianggap sebagai profesi yang dapat
menyelesaikan segala masalah hukum.6
Peranan Notaris yang semakin kompleks ini, menurut G.H.S. Lumban Tobing,hendaknya para Notaris lebih waspada agar tidak tertinggal. Apabila para
5 Undang-undang RI Nomor 30 Tahun 2004 tentang UUJN, Bp. Pustaka Candra, Jakarta,2004.
6 Habib Adjie, Penegakan Etika Profesi Notaris dari Perspektif Pendekatan Sistem”, Media
Notariat, Edisi April – Juni, INI, Jakarta, 2002, Hal. 6-7.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 17/135
5
Notaris tidak ingin pihak lain membicarakan hal-hal yang berkaitan
dengannya, tanpa keterlibatan para Notaris itu sendiri, maka para Notaris
harus dituntut untuk membekali dirinya mulai dari sekarang ini. Hendaknyadiingat bahwa para Notaris tidak akan dapat membekali dirinya, apabila para
Notaris disamping perhatiannya terhadap pekerjaannya sehari-hari dan tidak
mempunyai perhatian terhadap semakin lajunya pembangunan yang kinisedang giat-giatnya dilaksanakan di segala bidang, terutama di bidang
hukum.7
Notaris adalah seorang pejabat hukum yang bergelut dalam dunia hukum yang
terlibat dalam dunia aturan-aturan yuridis yang serba kait mengkait dan juga
Notaris adalah sebagai individu yang hidup dalam masyarakat yang juga
terikat pada tatanan-tatanan sosial. Notaris juga memiliki kebebasan dalam
membentuk dunia sendiri, lewat pemikiran-pemikiran dan keputusan yangdiambilnya, selama tidak melanggar ketentuan-ketentuan umum.8
Jika dilihat pengertian jual beli yang dihubungkan dengan kekuatan akte yang
dibuat oleh notaris, maka dapat dilihat dalam Pasal 1457 KUH Perdata yang
berbunyi: “Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk
membayar harga yang telah dijanjikan”.9
Objek dari jual beli disini adalah hak atas tanah yang akan dijual. Dalam
praktek disebut jual beli tanah. Hak atas tanah yang dijual, bukan tanahnya. Memang
benar dengan tujuan membeli hak atas tanah ialah supaya pembeli dapat secara sah
menguasai dan mempergunakan tanah tersebut, tetapi yang dibeli (dijual) bukan
tanahnya, tetapi hak atas tanahnya.10
7 G.H.S. Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga Ciracas, Jakarta, 1983,
Hal. 30.8 Chairani Bustami, Aspek-aspek Hukum Yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli Yang
Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Tesis pada Program Pasca Sarjana USU Medan, 2002, Hal. 66.9 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, op.cit. Hal. 327.10 Effendi Perangin, Praktek Jual Beli Tanah, Manajemen PT. Raja Grafindo Persada, 1994,
Hal. 8.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 18/135
6
Berdasarkan pada ketentuan di atas dapat dilihat bahwa jual beli merupakan
suatu bentuk perjanjian yang melahirkan hak dan kewajiban atau perikatan untuk
memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan uang
oleh pembeli kepada penjual. Dalam jual beli senantiasa terdapat dua sisi hukum
perdata yaitu hukum kebendaan dan hukum perikatan.
Dikatakan demikian karena pada sisi hukum kebendaan, jual beli melahirkan hak bagi
kedua belah pihak atas tagihan, yang berupa penyerahan kebendaan pada satu pihak,
dan pembayaran harga jual pada pihak lainnya. Sedangkan pada sisi perikatan, jual
beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban dalam bentuk
penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dan penyerahan uang oleh pembeli
kepada penjual.11
Hal itu dipertegas lagi dengan bunyi Pasal 1458 KUH Perdata yang
menyatakan bahwa : “Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak,
seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan
harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum
dibayar.” Ini berarti bahwa perjanjian yang telah ada diantara para pihak yaitu
kesepakatan yang telah ada, akan menjadi pengikat dan menjadi dasar untuk tindakan
selanjutnya di dalam pembuatan suatu perjanjian terutama sekali dalam hal perjanjian
jual beli yang akan dilaksanakan oleh para pihak.
11 Gunawan Widjaja, Kartini Muljadi, Seri Hukum Perikatan Jual Beli, PT. Radja Grafindo,
Jakarta, 2003, Hal. 7.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 19/135
7
Bahwa jual beli yang dimaksud adalah jual beli dalam arti untuk tanah-tanah
yang sudah bersertipikat yang meliputi segala sesuatu yang ada/berada atau
ditempatkan di atas tanah tersebut dan jual beli ini dilaksanakan dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT), namun untuk hal-hal tertentu pelaksanaan jual beli ini
dapat juga dilakukan di hadapan Notaris, dimana dalam hal ini ada yang disebut
dengan perikatan jual beli dan ada pula yang disebut dengan perjanjian jual beli yang
melibatkan dua pihak yaitu pihak penjual dan pihak pembeli. Sehubungan dengan hal
tersebut, Notaris dalam hal ini akan sangat berperan untuk mencarikan upaya agar
perjanjian jual beli ini dapat dilaksanakan dengan tidak mengurangi nilai atau harkat
dari akta yang dimaksud, yang artinya tetap bernilai jual beli yang berarti terjadi
penyerahan dari penjual kepada pembeli dengan transaksi tunai.12
Timbulnya perjanjian jual beli ini disebabkan oleh banyak faktor, diantaranya
adalah keengganan dari para pihak untuk membayar pajak, baik berupa Pajak
Penghasilan (PPH) maupun Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan
juga sebab-sebab lain diantaranya adalah belum dilakukannya cek bersih sertipikat
dimaksud di Kantor Pertanahan, serta belum dilakukan roya atas sertipikat tersebut
yang masih dibebani Hak Tanggungan.13
Sebagian dari hal-hal tersebut di atas menyebabkan para pihak melakukan
perjanjian jual beli dan peranan notaris di dalam membuat akta perjanjian jual beli
yang diinginkan oleh para pihak diharapkan dapat memberikan kepastian hukum bagi
12 Chairani Bustami, Op.cit, Hal. 1213 Ibid, Hal. 42
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 20/135
8
para pihak dan disamping itu notaris diharapkan untuk mengingatkan para pihak
terhadap hak dan kewajiban mereka yang timbul dari perjanjian jual beli yang telah
dibuat.
Hal penting yang harus diperhatikan di dalam suatu akta perjanjian jual beli
yang dibuat oleh notaris adalah bahwa setelah akta itu dibuat harus diikuti dengan
diterbitkannya suatu Surat Kuasa, dengan kata lain akta perjanjian jual beli tidak
dapat dipisahkan dari surat kuasa.
Surat pemberian kuasa pada umumnya merupakan suatu perjanjian sepihak,
dimana kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat pada satu pihak saja
yaitu pada penerima kuasa. Pasal 1792 KUH Perdata berbunyi sebagai berikut :
“Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberi kekuasaan
kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan
suatu urusan”.
Yang dimaksudkan pemberian kuasa disini adalah para pihak mempunyai
kebebasan untuk membuat kesepakatan, salah satunya mengenai kuasa apa saja yang
diterima oleh pihak pembeli dari pihak penjual. Disinilah sering pihak penjual
memberikan apa yang disebut dengan kuasa mutlak.
Sebelumnya perlu diketahui bahwa pemberian kuasa mutlak tidak diatur di
dalam KUH Perdata, namun diakui di dalam lalu lintas bisnis di masyarakat yang
oleh beberapa putusan hakim dipandang sebagai penemuan hukum. Pemberian kuasa
mutlak adalah merupakan suatu perikatan yang muncul dari perjanjian, yang diatur
dalam Pasal 1338 KUH Perdata, yang mengakui adanya kebebasan berkontrak,
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 21/135
9
dengan pembatasan bahwa perjanjian tidak boleh bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan dan harus dilandasi dengan itikad baik.
Sahnya Kuasa Mutlak disyaratkan bahwa Pemberi Kuasa harus mempunyai
kepentingan terhadap pelaksanaan Kuasa Mutlak tersebut dengan memenuhi
ketentuan-ketentuan sebagai berikut :
a. Kuasa mutlak tersebut harus diterima baik oleh Penerima kuasa, agar mempunyai
kekuatan tidak dapat dibatalkan atau dicabut kembali.
b. Pemberi kuasa harus bekwaam (mampu).
c. Objek pemberi Kuasa Mutlak harus terbatas dan tertentu.
d. Harus ada dasar hukum yang sah, artinya perjanjian yang menjadi dasar terbitnya
Kuasa Mutlak tersebut haruslah sah menurut hukum.14
Kuasa mutlak disini dapat dijabarkan sebagai kuasa yang diberikan disertai
hak dan kekuasaan yang luas sekali terhadap objek tertentu, pada perbuatan mana
pemberi kuasa tidak dapat menarik kembali kuasanya serta tidak akan gugur kapan
atau dengan alasan apapun. Si kuasa dibebaskan dari kewajiban memberikan
pertanggung jawaban selaku kuasa kepada pemberi kuasa dan bertindak seolah-olah
objek tersebut adalah kepunyaannya.
Hal tersebut tidak dapat dijumpai dalam pemberian kuasa dan merupakan
penyimpangan dari ketentuan tentang berakhirnya suatu kuasa dan tentang
pertanggung jawaban penerima kuasa terhadap pemberi kuasa sebagaimana yang
diatur dalam KUH Perdata.
14 Chairani Bustami, Op.cit , Hal.31
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 22/135
10
Sebagaimana diatur dalam Pasal 1813 KUH Perdata dinyatakan bahwa kuasa
akan berakhir apabila :
1. Kuasa ditarik kembali
2. Pemberitahuan penghentian kuasa
3. Meninggalnya pengampu atau pailitnya pemberi kuasa atau yang menerima
kuasa.
4. Perkawinan perempuan yang sudah memberikan kuasa atau yang menerima kuasa
(untuk ketentuan terakhir ini sudah tidak berlaku lagi).
Maka pemberian kuasa yang dimaksud dalam Pasal 1792 KUH Perdata
tidaklah dapat dilepaskan dari isi Pasal 1813 KUH Perdata tersebut. Artinya bahwa
apabila unsur-unsur yang terdapat dalam Pasal 1813 KUH Perdata tersebut terpenuhi
maka perjanjian pemberian kuasa yang dibuat berakibat tidak berkekuatan
hukum lagi.
Namun demikian perlu diperhatikan, bahwa pemberian kuasa tersebut hanya
meliputi tindakan pengurusan saja. Dan hal ini tersirat pada Pasal 1792
KUH Perdata dan ditegaskan pada Pasal 1797 KUH Perdata bahwa si penerima kuasa
tidak boleh melakukan sesuatu apapun yang melampaui batas kuasanya. Maksudnya
disini adalah bahwa penerima kuasa tidak diperbolehkan melakukan segala perbuatan
hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh si pemberi kuasa dalam hal
ini adalah pemilik/pemegang haknya.
Terdapat larangan terhadap kuasa mutlak sebagaimana yang disebutkan dalam
Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 23/135
11
Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah. Isi Instruksi
Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tersebut antara lain adalah
menginstruksikan kepada semua Gubernur/Kepala Daerah Tingkat I dan para
Bupati/Walikota Kepala Daerah Tingkat II untuk melarang
a. Camat dan Kepala Desa atau pejabat yang setingkat dengan itu untuk
membuat/menguatkan pembuatan surat kuasa mutlak yang pada hakekatnya
merupakan pemindahan hak atas tanah.
b. Pejabat-pejabat agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang
merupakan surat kuasa mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas
tanah.
Berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut dapat disimpulkan
bahwa kuasa mutlak mempunyai 3 (tiga) unsur, yaitu :
1. Obyek dari kuasa tersebut adalah tanah
2. Kuasa tersebut mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi
kuasa, dan
3. Kuasa tersebut memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk
menguasai dan menggunakan tanah serta melakukan segala perbuatan hukum
yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya, dan pada
hakekatnya merupakan suatu pemindahan hak atas tanah.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 24/135
12
Dalam pemberian suatu kuasa mutlak dapat menimbulkan konflik
diantaranya:
1. Adanya ketidakseimbangan antara hak dan kewajiban dari para pihak.
Hal ini disebabkan karena bahwa pemberian kuasa mutlak ditujukan untuk
kepentingan pihak penerima kuasa/pembeli.
2. Penyalahgunaan klausul kuasa mutlak yang tidak dapat dicabut kembali.
Karena dengan kekuatan pemberian kuasa walaupun penerima kuasa belum
melunasi pembayaran atas jual beli tersebut dapat melakukan tindakan pemilikan
dan tindakan pengurusan tanpa persetujuan dari pemberi kuasa/penjual dan ini
sangat merugikan pihak penjual karena tidak bisa berbuat apa-apa. Hal ini juga
merupakan perbuatan melanggar hukum dari penerima kuasa karena telah
melampaui batas-batas kuasanya.
Hal yang perlu diperhatikan lagi bahwa, larangan penggunaan kuasa mutlak
sebagai pemindahan hak atas tanah yang dimaksud, adalah perjanjian pemberian
kuasa “ yang tidak mengikuti” perjanjian pokoknya. Dimana hal ini telah tersirat
dalam Surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia No.
594/493/AGR, tanggal 31 Maret 1982. Sebagai contoh, bahwa dalam Surat Kuasa
Memasang Hipotik yang sekarang disebut dengan Surat Kuasa membebankan Hak
Tanggungan (SKMHT) yang merupakan bagian dan sebagai tindakan awal
pengamanan/perlindungan bagi kreditur terhadap Surat Pengakuan Hutang yang
dibuat, dicantumkan klausul tidak dapat dicabut dan tidak akan berakhir karena sebab
apapun juga, yang mana hal ini hanya bersifat sementara sampai hutangnya lunas.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 25/135
13
Demikian juga dalam Perjanjian Jual Beli, dimana perjanjian pemberian kuasa
di dalamnya harus diberikan dengan ketentuan bahwa kuasa tersebut merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya yaitu pengikatan jual belinya
itu sendiri.
Dengan demikian perjanjian pemberian kuasa yang demikian tidak termasuk
dalam surat kuasa mutlak yang dilarang. Dengan catatan bahwa kuasa yang diberikan
didalam perjanjian jual beli yang dibuat secara notaril dimana hak-hak pemberi kuasa
sudah terpenuhi dan pelaksanaan jual beli kepada pembeli belum dapat dilaksanakan
karena misalnya sertifikat belum selesai dibalik nama atau karena letak tanah diluar
wilayah kerja notaris, dengan ketentuan kuasa demikian diberikan hanya untuk
pelaksanaan jual beli kepada pembeli sendiri, bukan kepada pihak lain dan jangan
diberikan dengan hak substansi untuk menjaga peluang yang menyimpang.
Dalam hal sahnya suatu perjanjian, maka syarat mutlak yang harus ada dalam
perjanjian pemberian kuasa adalah persetujuan para pihak untuk melakukan
perjanjian pemberian kuasa, maka dalam hal ini peranan Notaris/PPAT dalam
melaksanakan tugas jabatannya berkewajiban untuk memberikan penerangan-
penerangan yang lengkap dan jelas mengenai akibat-akibat hukum dari tiap-tiap
perjanjian yang dibuatnya, serta dalam hal memberikan pelayanan dan jasa kepada
pihak-pihak sejauh mungkin menghindarkan terjadinya sengketa dikemudian hari
agar terciptanya suatu kepastian hukum khususnya dibidang pertanahan sesuai
dengan peraturan pemerintah yang berlaku. Hal ini yang mendorong penulis tertarik
untuk mengangkat topik penulisan ini dengan judul “Tinjauan Yuridis Kedudukan
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 26/135
14
Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT (Pejabat
Pembuat Akta Tanah)”.
B. Perumusan Masalah
Dari latar belakang yang telah diuraikan dapat diambil rumusan masalah
sebagai berikut :
1. Mengapa kuasa mutlak sebagai tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam
peralihan hak atas tanah masih dapat diberlakukan ?
2. Bagaimana secara yuridis kedudukan kuasa mutlak dalam peralihan hak atas
tanah yang dibuat dihadapan notaris/PPAT ?
3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap para pihak yang telah melakukan
peralihan hak atas tanah dengan memakai kuasa mutlak ?
C. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui hal-hal apa saja yang menyebabkan kuasa mutlak sebagai
tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam peralihan hak atas tanah masih
dapat diberlakukan.
2. Untuk mengetahui secara yuridis kedudukan kuasa mutlak dalam peralihak hak
atas tanah yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT.
3. Untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap para pihak yang telah
melakukan peralihan hak atas tanah dengan memakai kuasa mutlak.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 27/135
15
D. Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang dapat diambil dari hasil penelitian ini adalah sebagai
berikut :
1. Secara teoritis, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat berupa
sumbang dan saran, dan dapat dijadikan bahan kajian lebih lanjut untuk
memberikan andil bagi perkembangan ilmu hukum khususnya hukum perjanjian.
2. Secara praktis, bahwa penelitian ini adalah sebagai sumbangan pemikiran bagi
praktisi hukum, Notaris dan PPAT selaku Pejabat Negara yang ditunjuk oleh
Undang-Undang selaku Pembuat Akta Otentik dalam hal pengaturan mengenai
kuasa mutlak dalam kaitannya dengan perjanjian jual beli. Demikian halnya bagi
masyarakat pemilik tanah, penelitian ini dapat berguna sebagai informasi tentang
adanya kuasa mutlak yang terdapat dalam perjanjian jual beli hak atas tanah.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan informasi yang ada dan penelusuran kepustakaan khususnya
dilingkungan Universitas Sumatera Utara, penelitian dengan judul “Tinjauan Yuridis
Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah)” belum pernah dilakukan oleh peneliti lain
sebelumnya.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 28/135
16
Namun ada penelitian yang menyangkut masalah aspek hukum perikatan jual
beli yang dilakukan oleh :
1. Notaris Chairani Bustami, SH., Program Pascasarjana, Studi Magister
Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara Medan Tahun 2002, dengan judul
“Aspek-aspek Hukum yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli yang Dibuat
Notaris Dalam Kota Medan”
2. Husna, mahasiswa Program Pascasarjana, Studi Magister Kenotariatan
Universitas Sumatera Utara Medan Tahun 2003, dengan judul “Analisis Hukum
Terhadap Sengketa Akibat Peralihan Hak Atas Tanah (Studi Mengenai Akta yang
Dibuat PPAT di Kota Banda Aceh).”
3. Zulfahmy, mahasiswa Program Pascasarjana, Studi Magister Kenotariatan
Universitas Sumatera Utara Medan Tahun 2004, dengan judul “Kekuatan dan
Kelemahan Akta Perjanjian Jual Beli yang Dibuat Notaris (Studi Kasus di Kota
Padang)
Akan tetapi materi, substansi dan permasalahan serta pengkajian dan penelitiannya
berbeda sama sekali. Jadi dengan demikian penelitian ini adalah asli dan dapat
dipertanggungjawabkan secara akademis.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Dalam penelitian hukum, adanya kerangka teoritis dan kerangka konsepsional
menjadi syarat penting. Dalam kerangka konsepsional diungkapkan beberapa
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 29/135
17
konsepsi atau pengertian yang akan dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum.
Menyangkut soal teori, dalam dunia keilmuwan dikenal adanya teori panjang (grand-
theory), teori tengah (middle-range theory), lalu yang terendah adalah teori biasa
yang dihasilkan oleh suatu ilmu. Sedang teori hukum merupakan suatu hasil karya
para pakar hukum tanpa mengacu pada mutu filsafat.15
Perbuatan jual beli dalam pengertian sehari-hari dapat diartikan sebagai suatu
perbuatan dimana seseorang menyerahkan uang untuk mendapatkan barang yang
dikehendaki secara sukarela.16
Adapun pengertian jual beli yang dimaksud dalam Pasal 1457 KUHPerdata
apabila dikaitkan dengan jual beli tanah adalah bahwa jual beli tanah merupakan
sesuatu perjanjian dengan mana penjual mengikat dirinya untuk menyerahkan hak
atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli dan pembeli mengikatkan dirinya
untuk membayar kepada penjual sesuai dengan harga yang telah disetujui.17
Jual beli dalam pengertian ini baru suatu kewajiban-kewajiban tertentu yang
harus dilakukan, maka pengertian jual beli tersebut masih bersifat “obligatoir” saja.
Bersifat obligatoir artinya jual beli tersebut belum memindahkan hak milik.
Penyerahan (levering) adalah perbuatan hukum yang memindahkan hak milik itu,
selanjutnya mengenai pemindahan hak milik (levering) ini KUHPerdata menganut
sistem causal, artinya pemindahan hak milik secara juridis (levering) adalah sah
15 Lili Rasjidi dan Ira Rasjidi, Dasar-dasar Filsafat dan Teori Hukum, Bandung, Citra Aditya
Bakti, 2001, Hal. 12.16 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1981, Hal. 25.17 R. Wiryono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu,
Sumur, Bandung, 1974, Hal.13.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 30/135
18
apabila ia berdasarkan suatu titel yang sah dan dilakukan oleh orang yang berhak
memindahkan milik yang pada umumnya si pemilik sendiri. Dianutnya sistem causal
ini oleh KUHPerdata disimpulkan dari kata-kata Pasal 584 KUHPerdata. Yang
dimaksud dengan “titel” adalah perjanjian obligatoir-nya, yaitu jual belinya, tukar-
menukarnya, hibahnya dan sebagainya. Dengan demikian maka apabila perjanjian
obligatoir tersebut batal atau dibatalkan, atau apabila orang yang menyerahkan
barangnya tidak berhak memindah-tangankan barang tersebut, maka pemindahan hak
milik menjadi batal.18
Perjanjian jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang lazim ditemukan
dalam praktek Notaris. Dalam KUHPerdata sendiri sebenarnya tidak pernah
mengenal bentuk perjanjian ini akan tetapi perjanjian ini timbul dalam praktek para
Notaris sebagai salah satu bentuk dari perjanjian tak bernama.
Pada umumnya suatu perjanjian jual beli mengandung janji-janji yang harus
dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dapat
dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para pihak. Dengan
demikian perjanjian jual beli dilaksanakan mengawali jual belinya itu sendiri
dihadapan PPAT.
1. Perikatan Jual Beli
Perikatan jual beli merupakan perjanjian pendahuluan (Pactum de
contrahendo), yaitu suatu perjanjian dimana para pihak saling mengikatkan diri untuk
18 R. Subekti, Perbandingan Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta, 1985, Hal. 34.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 31/135
19
terjadinya suatu perjanjian baru atau perjanjian pokok yang merupakan tujuan dari
para pihak tersebut.
19
Menurut Djoko Supadmo bahwa di dalam ilmu pengetahuan dan dalam
beberapa perundang-undangan negara-negara asing khususnya di Perancis dan Negeri
Belanda diakui adanya suatu janji untuk akan mengadakan suatu persetujuan yaitu
apa yang disebut Pacta de Contrahendo.20
Jadi Pacta de Contrahendo itu ialah suatu persetujuan untuk akan menjual dan
untuk membeli. Dalam prakteknya di kantor-kantor Notaris itu sering disebut dengan
akta perikatan jual beli atau perjanjian jual beli. Syarat-syarat dalam Pacta de
Contrahendo tersebut adalah sesudah akta perjanjian jual beli itu akan disusul dengan
akta kedua yaitu akta jual beli yang bersifat definitif yang akan dilakukan dihadapan
PPAT setelah syarat-syarat untuk itu dipenuhi antara lain sertifikat sudah dicek bersih
di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat atau pembayaran pajak telah
dilakukan baik itu Pajak Penghasilan (PPh) ataupun Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB) dan disamping itu juga harus memenuhi syarat-syarat
administrasi lainnya untuk pembuatan akta jual beli dihadapan PPAT.
Menurut EW Chance yang dikutip oleh Tirtaamidjaja dalam bukunya :
Bahwa disebut jual beli jika obyek yang diperjanjikan sudah dialihkan dari
penjual kepada pembeli. Sedangkan perjanjian jual beli adalah jika obyek
yang diperjanjikan belum dialihkan/akan beralih pada waktu yang akan datangketika syarat-syarat telah terpenuhi. Perjanjian jual beli ini akan menjadi jual
19 Herlien Budiono, Larangan Kuasa Mutlak , Majalah Projustitia, Nomor 17 Maret 1982.20 Djoko Supadmo, Seri-B Bagian Pertama Ketentuan-ketentuan dan Komentar Mengenai
Jual Beli, Tukar Menukar, Sewa Menyewa, Dalam Praktek Teknik Pembuatan Akta, Bina Ilmu,
Surabaya, 1995, Hal. 12-13.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 32/135
20
beli jika syarat-syarat telah terpenuhi atau obyek yang diperjanjikan telah
beralih kepada pembeli.21
2. Jual Beli
Salim H.S mendefinisikan perjanjian jual beli secara lengkap, yaitu :
“Perjanjian jual beli adalah perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan
pembeli, di dalam perjanjian itu pihak penjual berkewajiban untuk
menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan
pembeli berkewajiban untuk membayar dan berhak menerima objek
tersebut.”22
Menurut ketentuan Pasal 1457 KUHPerdata yang isinya bahwa “Jual beli
adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah
diperjanjikan”.
Dari batasan tersebut dapat disimpulkan mengenai kewajiban penjual untuk
menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli, sebaliknya pembeli berkewajiban
membayar harga yang disepakati.23
Penyerahan barang oleh penjual kepada pembeli tidak hanya sekedar
kekuasaan atas barang tersebut, akan tetapi adalah penyerahan hak milik atas
21 Tirtaamidjaja, Pokok-pokok Hukum Perniagaan, Djambatan, Jakarta, 1970, Hal. 24.22 Salim H.S., Hukum Kontrak, Sinar Grafika, 2003, Hal. 4923 Yahya Harahap M, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung, Alumni, 1986, Hal. 10.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 33/135
21
barangnya, jadi ada penyerahan secara yuridis yang kemudian ditindaklanjuti dengan
penyerahan nyata.
Salah satu sifat jual beli adalah bahwa perjanjian jual beli itu hanya obligatoir
saja yang artinya jual beli belum memindahkan hak milik. Perjanjian baru
memberikan hak kepada pembeli untuk menuntut penyerahan hak milik atas barang.
Hak milik atas barang tersebut baru pindah bila dilakukan penyerahan sebagaimana
ketentuan dalam Pasal 612, 613, 616 dan 1459 KUHPerdata.
Menurut ketentuan Pasal 612 KUHPerdata yang isinya adalah sebagai berikut:
(1) Penyerahan kebendaan bergerak terkecuali yang tak bertubuh, dilakukan
dengan penyerahan yang nyata atas kebendaan itu oleh atau atas nama
pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan, dalam manakebendaan itu berada.
(2) Penyerahan yang demikian bagi si berutang tiada akibatnya, melainkan
setelah penyerahan itu diberitahukan kepadanya atau secara tertulisdisetujui dan diakuinya.
(3) Penyerahan tiap-tiap piutang karena surat bahwa dilakukan dengan
penyerahan surat itu; penyerahan tiap-tiap piutang karena surat tunjuk
dilakukan dengan penyerahan surat disertai dengan endosemen.
Menurut ketentuan Pasal 616 KUHPerdata yang isinya adalah sebagai berikut:
Penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tak bergerak dilakukan dengan
pengumuman akan akta yang bersangkutan.
Beberapa ketentuan pasal di atas tersebut dikuatkan kembali dalam Pasal 1459
KUHPerdata, yang isinya adalah ‘Hak milik atas barang yang dijual tidaklah
berpindah kepada si pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal
612, 613 dan 616”.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 34/135
22
Khusus untuk jual beli tanah dianut sistem hukum adat, yaitu bukan
merupakan perjanjian obligatoir, akan tetapi merupakan pemindahan hak yang harus
memenuhi tiga syarat yaitu :
1. Bersifat tunai, yaitu harga yang disetujui bersama dibayar penuh saat
dilakukannya jual beli tersebut.
2. Bersifat terang, yaitu pemindahan hak dilakukan dihadapan PPAT yang
berwenang.
3. Bersifat riil atau nyata, yaitu setelah penandatangan akta pemindahan hak, maka
akta tersebut menunjukkan secara nyata dan bukti adanya perbuatan hukum
tersebut.24
Menurut hukum adat, pemindahan hak atas tanah terjadi pada saat adanya
kesepakatan jual beli, tanpa memperhatikan bukti riil yakni dengan balik nama pada
sertifikat. Hal tersebut berbeda dengan yang disebutkan dalam ketentuan Pasal 616
KUHPerdata juncto Pasal 620 KUHPerdata, bahwa untuk penyerahan atau
penunjukan benda tak bergerak dilakukan dengan pengumuman dengan salinan
otentik yang lengkap.
3. Pengertian Perjanjian
Istilah perjanjian sering kita jumpai dalam kehidupan sehari-hari. Terdapat
kata dasar janji dalam kata perjanjian yaitu suatu tindakan antara dua orang untuk
melakukan sesuatu yang mengakibatkan hubungan sebab akibat atau bertimbal balik.
24 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 1999, Hal. 317.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 35/135
23
Menurut Prof. Subekti, bahwa : “Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana
seseorang berjanji kepada seseorang lain/dua orang lain itu saling berjanji untuk
melakukan sesuatu hal.25
Menurut ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata dinyatakan bahwa : “Suatu
perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan
dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.
Menurut Wirjono Prodjodikoro, bahwa : “Perjanjian adalah suatu
perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dalam mana suatu pihak
berjanji/dianggap berjanji melakukan sesuatu hak, sedang pihak lain berhak menuntut
pelaksanaan janji itu”.26
Perjanjian antara dua orang atau lebih tersebut mengakibatkan terjadinya
perikatan diantara mereka, berdasarkan perikatan tersebut berarti masing-masing
pihak saling terikat untuk memenuhi kewajibannya masing-masing dan saling berhak
atas haknya masing-masing pula, dalam bentuknya perjanjian itu berupa suatu
rangkaian yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan secara
lisan ataupun tertulis oleh kedua belah pihak.
Berdasarkan pengertian perjanjian diatas, maka dapat ditarik unsur dari
perjanjian, yaitu :
1.
Sedikitnya ada dua orang
2. Adanya persetujuan antar para pihak
25 Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta, PT. Internusa, 1985. Hal. 126 Wirjono Prodjodikoro, Asas-asas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung, 1973, Hal. 19.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 36/135
24
3. Adanya tujuan yang ingin dicapai
4.
Adanya prestasi yang akan dilakukan
5. Adanya bentuk tertentu
Unsur pertama dari perjanjian adalah sedikitnya dua pihak, dalam suatu
perjanjian pihak-pihak yang terikat disebut dengan subyek perjanjian.
Unsur kedua dari perjanjian adalah persetujuan antara para pihak, dimana
persetujuan itu bersifat tetap dengan maksud tidak dalam keadaan berunding. Karena
perundingan merupakan tindakan pendahuluan untuk menuju suatu persetujuan.
Unsur ketiga dari perjanjian adalah tujuan yang ingin dicapai. Tujuan tersebut
asal tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum.
Unsur keempat adalah adanya prestasi yang akan dilaksanakan. Terjadinya
suatu perjanjian menimbulkan prestasi yang wajib dilaksanakan oleh para pihak.
Menurut ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata yang isinya adalah :
“Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu,
atau untuk tidak berbuat sesuatu”.
Dengan demikian bahwa pelaksanaan prestasi dapat berupa memberikan
sesuatu, mengerjakan sesuatu atau tidak mengerjakan sesuatu untuk kepentingan
masing-masing. Apabila salah satu pihak tidak memenuhi prestasi yang diperjanjikan
maka terjadilah wanprestasi atau ingkar janji.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 37/135
25
Unsur kelima adalah adanya bentuk tertentu. Pada dasarnya bentuk dari
perjanjian itu ada 2 (dua) macam yaitu lisan dan tertulis, akan tetapi dewasa ini
perjanjian lebih sering terjadi secara tertulis.
4. Bentuk Perjanjian
Berdasarkan bentuknya perjanjian dapat dibedakan menjadi 2 (dua) macam,
yaitu perjanjian dalam bentuk lisan dan perjanjian dalam bentuk tertulis. Bila suatu
perjanjian dibuat dalam bentuk tertulis maka perjanjian tersebut bersifat sebagai alat
pembuktian bila nantinya terjadi perselisihan diantara para pihak yang mengadakan
perjanjian.
Terhadap perjanjian tertentu, undang-undang menentukan suatu bentuk
khusus dan tertulis dengan konsekuensi logis bahwa bila bentuk tersebut tidak dituruti
oleh para pihak maka perjanjian tersebut menjadi tidak sah. Dengan demikian dalam
hal ini bentuk tertulis tadi disamping sebagai alat pembuktian ia juga merupakan
syarat adanya perjanjian, misalnya perjanjian perdamaian.
Hukum perjanjian dikuasai oleh asas-asas hukum perjanjian yang dapat
disimpulkan dari ketentuan Pasal 1313, Pasal 1338 dan Pasal 1340 KUHPerdata,
yaitu: asas konsensualitas (the principle of consensualism) dan asas kekuatan
mengikatnya kontrak (the principle of the binding force of contract) dan asas
kebebasan berkontrak (principle of freedom of contract).27
27 Ridwan Khairandy, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, FH UI Pasca Sarjana, 2003,
Hal. 27.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 38/135
26
Pasal 1340 KUHPerdata menyatakan bahwa :
Persetujuan-persetujuan hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya.
Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat membawa rugi kepada pihak ketiga,
tak dapat pihak-pihak ketiga mendapat manfaat karenanya, selain dalam hal
yang diatur dalam Pasal 1317 KUH Perdata.
5. Asas-asas dalam Perjanjian
Dalam hukum perjanjian dikenal beberapa asas.
1. Asas Kebebasan Berkontrak
Asas kebebasan berkontrak sangat terkenal dalam hukum perjanjian. Asas ini
disimpulkan dari ketentuan Pasal 1320 juncto Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata.
Ketentuan Pasal 1338 ayat (1) yang isinya adalah “Semua perjanjian yang dibuat
secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.
Hal ini berarti bahwa orang bebas untuk mengadakan perjanjian dengan siapa
saja, menetapkan isi, memberlakukan syarat-syarat sesuai dengan kehendaknya
sendiri sepanjang perjanjian itu dibuat secara sah dan beritikad baik serta tidak
melanggar ketertiban umum dan kesusilaan. Sehingga perjanjian itu berlaku
sebagai undang-undang bagi para pihak. Menurut Mariam Darus bahwa :
Asas kebebasan berkontrak tidak mempunyai arti tidak terbatas, tetapi terbatas
oleh tanggung jawab para pihak, sehingga kebebasan berkontrak sebagai asas
diberi sifat yaitu asas kebebasan berkontrak yang bertanggung jawab. Asas ini
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 39/135
27
mendukung kedudukan yang seimbang diantara para pihak, sehingga sebuah
kontrak akan bersifat stabil dan memberikan keuntungan bagi kedua pihak.
28
2. Asas Konsensualisme
Berdasarkan asas ini, maka suatu perjanjian dan/atau perikatan sudah dilahirkan
sejak tercapainya kata sepakat diantara para pihak yang membuat perjanjian
tersebut. Hal tersebut dapat kita simpulkan dari ketentuan Pasal 1320 KUH
Perdata yang menjelaskan mengenai syarat-syarat yang diperlukan agar perjanjian
menjadi sah, akan tetapi ada beberapa macam perjanjian yang selain terdapat kata
sepakat, oleh undang-undang ditetapkan persyaratan atau formalitas tertentu,
misalnya hak tanggungan yang harus dibuat secara tertulis dengan suatu Akta
Notaris.
3. Asas Kekuatan Mengikat
Perjanjian mempunyai sifat mengikat. Mengikat dalam hal ini adalah mengikat
kedua belah pihak mengadakan perjanjian dan/atau perikatan seperti undang-
undang bagi keduanya sebagaimana menurut ketentuan Pasal 1338 ayat (2) KUH
Perdata, yang isinya “Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan
sepakat kedua belah pihak, atau karena adanya alasan-alasan yang oleh undang-
undang dinyatakan cukup untuk itu”. Sehingga timbul jaminan bagi kedua belah
pihak bahwa pembatalan tidak mungkin dilakukan oleh satu pihak saja, tapi harus
dengan kesepakatan kedua belah pihak atau oleh karena undang-undang.
28 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994, Hal. 45.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 40/135
28
4. Asas Itikad Baik
Untuk asas ini dapat kita lihat ketentuan Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata, yang
isinya adalah “Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”.
5. Asas Kepercayaan
Dalam mengadakan perjanjian harus tumbuh rasa saling percaya diantara para
pihak bahwa mereka akan memenuhi prestasinya dikemudian hari. Melalui
kepercayaan tersebut para pihak mengikatkan dirinya pada perjanjian yang
mempunyai kekuatan mengikat sebagai undang-undang diantara mereka.
6. Asas Persamaan Hak
Asas ini menempatkan para pihak di dalam persamaan derajat, sekalipun ada
perbedaan warna kulit, bangsa, kepercayaan, kekuasaan, jabatan dan lain-lain,
sehingga dengan demikian harus ada rasa saling menghormati diantara kedua
belah pihak dalam mengadakan perjanjian.
7. Asas Keseimbangan
Asas ini merupakan lanjutan dari asas persamaan hak, yaitu menghendaki kedua
belah pihak untuk memenuhi dan melaksanakan perjanjian tersebut. Pada
dasarnya para pihak dalam suatu perjanjian diberi dan mempunyai kedudukan
yang sama, hak yang sama, kewajiban yang sama pula sesuai dengan yang telah
diperjanjikan sebelumnya. Jadi bila salah satu pihak diberikan hak untuk
melakukan pemutusan perjanjian maka sudah seharusnya pihak lainpun diberikan
hak untuk dapat melakukan pemutusan perjanjian.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 41/135
29
8. Asas Moral
Asas ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1339 KUH Perdata yang isinya adalah :
“Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas
dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat
perjanjian diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan dan undang-undang”.
Hal ini dapat dilihat dari zaakwaarneming, dimana seseorang yang melakukan
suatu perbuatan secara suka rela (moral) maka yang bersangkutan wajib
meneruskan dan menyelesaikan perbuatan hukum itu berdasarkan kesusilaan
(moral) sebagai panggilan dari hati nuraninya.
9. Asas Kepatutan
Asas ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1339 KUH Perdata. Kepatutan
merupakan itikad baik dalam tahap pelaksanaan perjanjian yaitu suatu penilaian
baik terhadap tindak tanduk suatu pihak dalam hal melaksanakan apa yang telah
diperjanjikan. Penilaian baik itu bersifat obyektif yaitu selalu ditentukan atau
diukur oleh rasa keadilan yang tumbuh dan hidup dalam masyarakat.
10. Asas Kebiasaan
Asas ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1339 Juncto Pasal 1347 KUH Perdata.
Menurut ketentuan Pasal 1347 KUH Perdata yang isinya adalah :
“Hal-hal yang menurut kebiasaan selamanya diperjanjikan, dianggap secara diam-
diam dimasukkan dalam perjanjian, meskipun tidak dengan tegas dinyatakan”.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 42/135
30
Sehingga perjanjian yang dibuat itu selain terikat pada hal-hal yang diatur
secara tegas, ia juga terikat pada hal-hal yang dalam keadaan dan kebiasaan diikuti.
Perbuatan hukum untuk melepaskan hubungan hukum pemegang hak atas
tanah dengan tanah yang dikuasainya, tergantung kepada ada tidaknya kesepakatan
atau persetujuan diantara kedua belah pihak. Hal ini berarti bahwa kesepakatan
hukum tersebut harus memperhatikan syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal 1320
KUH Perdata.
Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata untuk sahnya suatu
perjanjian/persetujuan harus dipenuhi 4 syarat yaitu :
1. Adanya kesepakatan atau persetujuan antara pihak yang membuat perjanjian
(konsensus).
Pasal ini menyebutkan bahwa sahnya suatu perjanjian/perikatan yang dibuat
apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut : Adanya kesepakatan mereka
yang mengikat dirinya;
Syarat ini merupakan awal dari terbentuknya perjanjian yaitu adanya kesepakatan
antara para pihak tentang isi perjanjian yang akan mereka laksanakan. Oleh
karena itu, timbulnya kata sepakat tidak boleh disebabkan oleh tiga hal, yaitu
adanya unsur paksaan, penipuan dan kekeliruan (Pasal 1322 KUH Perdata).
2.
Kecakapan untuk membuat suatu perikatan (capacity)
Pada saat penyusunan kontrak, para pihak secara hukum telah dewasa atau cakap
berbuat atau belum dewasa tetapi ada walinya. Di dalam KUH Perdata yang
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 43/135
31
disebut sebagai pihak yang tidak cakap untuk membuat suatu perjanjian adalah :
orang-orang yang belum dewasa dan mereka yang berada di bawah pengampuan.
3. Suatu hal tertentu (a certain subject matter);
Secara yuridis suatu perjanjian harus mengenai hal tertentu yang telah disetujui.
Suatu hal tertentu disini adalah suatu objek perjanjian dan isi perjanjian. Setiap
perjanjian harus memiliki objek tertentu, jelas dan tegas.
4. Suatu sebab yang halal (illegal cause)
Setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak tidak boleh bertentangan dengan
undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan (Pasal 1337 KUH Perdata).
Dua syarat yang pertama dinamakan sebagai syarat subjektif, karena
mengenai orang atau subjek yang mengadakan perjanjian. Sedangkan dua syarat yang
terakhir dinamakan syarat yang objektif karena mengenai perjanjian itu sendiri dan
mengenai objek perbuatan hukum yang dilakukan.
Dalam praktek jual beli hak atas tanah dihadapan PPAT kewajiban atas
penjaminan obyek tersebut dituangkan dalam suatu klausula pada akta jual beli yaitu :
Pihak pertama (dalam hal ini Penjual) menjamin bahwa objek jual beli
tersebut di atas tidak tersangkut dalam suatu sengketa dari sitaan, tidak terikat
sebagai jaminan untuk sesuatu utang yang tidak mencatat dalam sertifikat dan
bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 44/135
32
6. Lembaga Kuasa
1.
Surat Kuasa
Satu hal penting yang harus diperhatikan di dalam suatu akta perjanjian jual
beli yang dibuat oleh notaris adalah bahwa setelah akta itu dibuat harus diikuti
dengan diterbitkannya suatu Surat Kuasa, dengan kata lain akta perjanjian jual beli
tidak dapat dipisahkan dari surat kuasa. Pemberian kuasa (lastgeving) diatur di dalam
Buku III Bab XVI mulai dari Pasal 1792 sampai Pasal 1819 KUH Perdata, sedangkan
kuasa (volmacht) tidak diatur secara khusus dalam KUH Perdata maupun di dalam
perundang-undangan lainnya, akan tetapi diuraikan sebagai salah satu bagian dari
pemberian kuasa.
Pasal 1792 KUH Perdata berbunyi sebagai berikut : “Pemberian kuasa adalah
suatu persetujuan dengan mana seorang memberi kekuasaan kepada orang lain, yang
menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan”.
Dari hal tersebut dapat dilihat, bahwa unsur-unsur dari pemberian kuasa
adalah:
1. Persetujuan
2. Memberi kekuasaan kepada penerima kuasa
3. Atas nama pemberi kuasa menyelenggarakan suatu urusan
Penerima kuasa diberi wewenang untuk mewakili pemberi kuasa, Akibatnya
bahwa tindakan yang dilakukan oleh penerima kuasa adalah merupakan tindakan
hukum dari pemberi kuasa, dan di dalam kuasa itu jangan sampai lupa disebutkannya
kata-kata bawah sejak ditanda tanganinya akta ini pihak kesatu/pihak calon penjual
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 45/135
33
tidak mempunyai hak lagi untuk melakukan suatu tindakan hukum mengenai segala
apa yang diperjanjikan dengan kata tersebut, kecuali apabila ada persetujuan dari
pihak kedua/calon pembeli. Jadi dengan adanya tambahan kata-kata tersebut kuasa
telah dilengkapi dengan ketentuan-ketentuan yang diambil dalam hukum perjanjian.
Artinya pemberian kuasa bertitik tolak kepada perjanjian yang telah dibuat
sebelumnya. Dan apabila perjanjian itu bertentangan dengan hukum atau melanggar
ketertiban umum dan kesusilaan maka pemberian kuasa itu harus dianggap batal dan
tidak berlaku.
2. Kuasa Mutlak
Adapun yang dimaksud dengan kuasa mutlak disini adalah apa yang
disebutkan dalam Diktum Kedua huruf a dari Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor
14 Tahun 1982 yaitu : “Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah
kuasa yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi
kuasa”.
Di dalam praktek klausul kuasa mutlak itu sering dicantumkan dalam bentuk
akta notaris, yang memakai judul “Perjanjian Jual Beli”. Demikian ini dilakukan
berdasarkan Surat Dirjend. Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri RI
No. 594/493/AGR, tanggal 31 Maret 1982, yang melarang pengesahan “Akta Kuasa
Mutlak” yang menyangkut tanah dengan beberapa pengecualian, seperti antara lain :
1. Penggunaan kuasa penuh sebagai dicantumkan dalam Perjanjian Jual Beli
yang aktanya dibuat oleh seorang notaris.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 46/135
34
2. Penggunaan kuasa dalam jual beli yang aktanya dibuat dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT).
3. Kuasa dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan dan akta hipotik.
Sebelumnya perlu diketahui bahwa pemberian kuasa mutlak tidak diatur
di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), namun diakui
di dalam lalu lintas bisnis di masyarakat yang oleh beberapa putusan hakim
dipandang sebagai penemuan hukum. Pemberian kuasa mutlak adalah merupakan
suatu perikatan yang muncul dari perjanjian, yang diatur Pasal 1338 KUH Perdata,
yang mengakui adanya kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa perjanjian
tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan dan harus dilandasi
dengan itikad baik.
Peraturan perundangan dimaksud adalah Pasal 1320 KUH Perdata tentang
syarat sahnya perjanjian, Pasal 1138 KUH Perdata tentang pembatasan dari asas
kebebasan berkontrak, Pasal 1813 KUH Perdata tentang berakhirnya pemberian
kuasa, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
khususnya Pasal 37, Pasal 38, Pasal 39, serta Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor
14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak atas nama Menteri
Dalam Negeri RI Nomor : 594/493/AGR, tanggal 31 Maret 1982.
Dalam hal mengenai klausul pemberian kuasa mutlak, seperti dinyatakan
dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, yang dimaksud
dengan “Kuasa Mutlak” adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak
dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 47/135
35
Namun dalam hal ini, kuasa mutlak itu sendiri tidak ada peraturan khusus
yang mengaturnya. Akan tetapi timbul akibat dari Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata
yang menyebutkan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai
undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Pasal ini lebih dikenal sebagai dasar
dari kebebasan membuat perjanjian/kebebasan berkontrak.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1813 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa
pemberian kuasa berakhir dengan ditariknya kembali kuasa si penerima kuasa, jika
dikaitkan dengan klausul pemberian kuasa pada perjanjian jual beli yang merupakan
kuasa mutlak atau kuasa yang tidak dapat dicabut kembali, maka jelas bahwa klausul
tersebut bertentangan dengan undang-undang yang ada. Hal ini juga dijelaskan pada
Pasal 1814 KUH Perdata tentang adanya hak dari pemberi kuasa untuk dapat menarik
kembali kuasanya manakala dikehendaki.
Namun demikian jika Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982
tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah,
apabila dikembalikan pada undang-undang yaitu Pasal 1792 KUH Perdata tentang
pemberian kuasa (last geving), khususnya pada Pasal 1813 KUH Perdata serta
Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 juga berdasarkan PP 24 Tahun 1997, tentang
berakhirnya suatu pemberian kuasa, apabila dikaitkan dengan Pasal 1338
KUH Perdata tentunya” para pihak dapat memperjanjikan”.
Berlakunya asas kebebasan berkontrak dalam hukum perjanjian Indonesia
antara lain dapat disimpulkan dari Pasal 1338 KUH Perdata menyatakan bahwa :
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 48/135
36
“semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya”.
Dalam pasal ini tersirat adanya bahwa antara para pihak harus ada suatu
kesepakatan. Dengan demikian bahwa kebebasan berkontrak berkaitan erat dengan
asas konsensualisme atau sepakat antara para pihak yang membuat perjanjian. Tanpa
adanya sepakat dari salah satu pihak yang membuat perjanjian, maka perjanjian itu
yang dibuat adalah tidak sah.
Namun demikian, kebebasan berkontrak atau kebebasan membuat perjanjian
tidaklah sebebas-bebasnya dibuat oleh para pihak. Hal ini dapat disimpulkan dari
Pasal 1320 ayat (4) jo Pasal 1337 jo. Pasal 1338 ayat (3). Pasal 1339 KUH Perdata
bahwa asalkan mengenai kuasa yang dilarang oleh Undang-Undang atau bertentangan
dengan kesusilaan baik, kepatutan atau ketertiban umum dan undang-undang. Artinya
bahwa bila dilihat dari pasal Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)
ternyata asas kebebasan berkontrak itu bukannya bebas mutlak. Ada beberapa
pembatasan yang diberikan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH
Perdata) terhadap asas ini yang membuat asas ini merupakan asas yang tidak tak
terbatas atau perjanjian yang berat sebelah atau timpang.
Pasal 1320 ayat (4) KUH Perdata menentukan bahwa para pihak tidak bebas
untuk membuat perjanjian yang menyangkut causa yang dilarang oleh undang-
undang atau bertentangan dengan kesusilaan atau ketertiban umum.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 49/135
37
Pasal 1337 KUH Perdata yang dengan tegas menyatakan bahwa suatu sebab
adalah terlarang, apabila dilarang oleh undang-undang, atau apabila berlawanan
dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.
Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata memberikan arah mengenai kebebasan
pihak untuk membuat perjanjian sepanjang dilakukan dengan itikad baik.
Pasal 1339 KUH Perdata menerangkan salah satu batasan bagaimana
perjanjian itu dapat mengikat kedua belah pihak walaupun telah dinyatakan dengan
tegas didalamnya apa-apa yang diperjanjikan, yaitu mengenai dan untuk segala
sesuatu yang menurut sifat persetujuan, diharuskan oleh keputusan, kebiasaan atau
undang-undang.
Sejalan dengan apa yang telah dijelaskan dan diterangkan diatas, jika
dikaitkan dengan perbuatan hukum jual beli yang merupakan tindak lanjut dari
perbuatan hukum perjanjian jual beli, disini dapatlah ditegaskan lagi bahwa antara
yang dimaksud dengan jual beli menurut hukum tanah nasional dengan jual beli
menurut Pasal 1457 KUH Perdata sudah jelas berbeda, dimana jual beli menurut
hukum tanah nasional merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat
tunai, bersifat terang dan bersifat riil, serta dilakukan dihadapan pejabat yang
berwenang dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah. Adapun jual beli menurut
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) hanya bersifat obligatoir saja.
Hal ini yang membedakan antara penjualan yang dilakukan dengan membuat
perjanjian jual beli dengan sistem penjualan menurut hukum tanah nasional, sehingga
dengan demikian praktek jual beli secara pengikatan jual beli tidak dapat dikatakan
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 50/135
38
bertentangan atau melanggar hukum tanah nasional, karena memang bukan perbuatan
hukum jual beli yang dimaksud oleh hukum tanah nasional yang berlaku, melainkan
hanyalah masih dalam bentuk “perjanjian jual beli”. Dimana hal itu merupakan
perjanjian pendahuluan untuk dapat dilakukan perbuatan hukum jual beli dihadapan
pejabat yang berwenang.
Dalam masalah ini klausul kuasa mutlak yang terdapat pada akta perjanjian
jual beli tersebut adalah bukan yang dimaksud dalam Diktum Kedua huruf (a) dari
Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan
Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah. Sedangkan yang
dimaksud dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut merupakan suatu bentuk
khusus pemberian kuasa, yang hal ini jika dikaitkan dengan PP Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37 dan Pasal 1813 KUH Perdata jelas
merupakan penyimpangan dan bertentangan dengan peraturan perundangan yang
berlaku. Namun perlu diperhatikan, bahwa hal ini tidak dapat dilepaskan dari Diktum
Kedua huruf b dari Instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut, yang intinya adalah
menyatakan bahwa larangan tersebut bagi kuasa mutlak yang pada hakekatnya
merupakan pemindahan hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada
penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala
perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang
haknya.
Dan juga perlu diperhatikan lagi bahwa, larangan penggunaan kuasa mutlak
sebagai pemindahan hak atas tanah yang dimaksud, adalah perjanjian pemberian
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 51/135
39
kuasa “yang tidak mengikuti” perjanjian pokoknya. Dimana hal ini telah tersirat
dalam Surat Dirjend. Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia
No. 594/493/AGR, tanggal 31 Maret 1982. Sebagai contoh, bahwa dalam Surat
Kuasa Memasang Hipotik yang sekarang disebut dengan Surat Kuasa membebankan
Hak Tanggungan (SKMHT) yang merupakan bagian dan sebagai tindakan awal
pengamanan/perlindungan bagi kreditur terhadap Surat Pengakuan Hutang yang
dibuat, dicantumkan klausul tidak dapat dicabut dan tidak akan berakhir karena sebab
apapun juga, yang mana hal ini hanya bersifat sementara sampai hutangnya lunas.
Demikian juga dalam Perjanjian Jual Beli, dimana perjanjian pemberian kuasa
di dalamnya harus diberikan dengan ketentuan bahwa kuasa tersebut merupakan
bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian pokoknya yaitu pengikatan jual belinya
itu sendiri.
Dengan demikian perjanjian pemberian kuasa yang demikian tidak termasuk
dalam surat kuasa mutlak yang dilarang. Dengan catatan bahwa kuasa yang diberikan
didalam perjanjian jual beli yang dibuat secara notaril dimana hak-hak pemberi kuasa
sudah terpenuhi dan pelaksanaan jual beli kepada pembeli belum dapat dilaksanakan
karena misalnya sertifikat belum selesai dibalik nama atau karena letak tanah diluar
wilayah kerja notaris, dengan ketentuan kuasa demikian diberikan hanya untuk
pelaksanaan jual beli kepada pembeli sendiri, bukan kepada pihak lain dan jangan
diberikan dengan hak substansi untuk menjaga peluang yang menyimpang.
Namun demikian perjanjian pemberian kuasa dalam perjanjian jual beli
tersebut bukan berarti tidak dapat ditarik kembali. Artinya para pihak dapat
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 52/135
40
mencabut/menarik kembali kuasanya apabila para pihak sepakat untuk itu atau karena
alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu, maka perjanjian
yang telah dibuatnya, dengan adanya kesepakatan sekarang menjadi tidak berlaku lagi
atau tidak mempunyai kekuatan hukum. Hal ini ditegaskan pada Pasal 1338 ayat (2)
KUH Perdata.
Demikian pula apabila syarat sahnya suatu perjanjian khususnya Pasal 1320
ayat (3) KUH Perdata mengenai suatu hal tertentu, dalam hal pembuatan akta
perjanjian jual beli yang dilakukan dengan angsuran sedangkan sertifikat atas tanah
sudah ada dan sudah atas nama pihak penjual, apabila prestasi dari pihak pembeli
tidak dapat terpenuhi sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan dalam akta
perjanjian jual beli tersebut, maka dengan sendirinya perjanjian pemberian kuasa
dalam perjanjian jual beli ini batal menurut hukum seperti apa yang telah
diperjanjikan dalam akta tersebut.
Jadi berdasarkan hal yang telah diuraikan di atas yaitu Berdasarkan Instruksi
Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982, tanggal 6 Maret 1982 tentang larangan
penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah, kuasa mutlak itu harus
mempunyai 3 unsur yaitu :
1. Objek dari kuasa itu adalah tanah.
2.
Kuasa tersebut mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi
kuasa.
3. Kuasa tersebut memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk
menguasai dan menggunakan tanah serta melakukan perbuatan hukum yang
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 53/135
41
menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya, dan pada
hakekatnya merupakan suatu hak atas tanah. Dengan kata lain si penerima
kuasa seakan-akan bertindak sebagai pemilik.
Namun berdasarkan IMDN Nomor 14 Tahun 1982 tersebut menegaskan kuasa
mutlak diperbolehkan terhadap :
1. Penggunaan kuasa penuh yang dimaksud dalam pasal 3 blanko Akta Jual Beli
yang bentuk aktanya ditetapkan oleh Menteri Agraria Nomor 11 tahun 1961.
2. Penggunaan kuasa penuh sebagai yang dicantumkan dalam Perjanjian Ikatan
Jual Beli yang aktanya dibuat oleh seorang Notaris.
3. Penggunaan Kuasa Memasang Hipotik yang aktanya dibuat oleh seorang
Notaris dan penggunaan kuasa-kuasa lainnya yang bukan dimaksud sebagai
pemindahan hak atas tanah.
Dalam hal kuasa mutlak yang tidak dilarang itu harus ada beberapa syarat
yang harus dipenuhi :29
1. Tidak bertentangan dengan peraturan hukum, ketertiban masyarakat dan
kesusilaan.
2. Harus mempunyai causa yang sah.
3. Harus terkandung di dalamnya kepentingan yang diberi kuasa.
29 Chairani Bustami, Op.cit, Hal. 83
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 54/135
42
3. Blanco Volmacht
Sebagai pengganti dari Kuasa Mutlak yang diberikan dengan akta tersendiri
kepada calon pembeli dapat juga dengan adanya blanko volmacht, artinya di dalam
akta perjanjian jual beli yang telah dibuat dihadapan Notaris, di dalam pasalnya ada
beberapa baris yang dikosongkan dan hanya diisi dengan titik-titik dimana fungsi
titik-titiknya ini dapat diisikan nama orang yang akan ditunjuk sebagai penerima
kuasa. Orang yang akan diisikan namanya di dalam blanko volmacht tersebut bisa
saja pegawai notaris atau penerima kuasa itu sendiri.
Pengaturan mengenai hal ini terdapat di dalam Pasal 5 perjanjian jual beli, dan
kuasa yang dimaksud tersebut merupakan bagian yang terpenting yang gunanya
adalah :
1. Untuk mewakili sipemberi kuasa dalam hal mengurus dan menyelesaikan
segala sesuatu yang berhubungan dengan akan dilakukannya jual beli.
2. Serta melakukan segala sesuatu yang dianggap perlu dan berguna oleh pihak
kedua (penerima kuasa) untuk memenuhi ketentuan peraturan perundang-
undangan terutama sekali Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 55/135
43
2. Konsepsi
Konsep adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Konsepsi diterjemahkan
sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit, yang
disebut dengan operational definition.30
Pentingnya definisi operasional adalah untuk
menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu
istilah yang dipakai.31
Oleh karena itu dalam penelitian ini didefinisikan beberapa
konsep dasar, agar secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan
tujuan yang telah ditentukan, yaitu :
a. Perikatan adalah suatu hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak
berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut suatu hal dari pihak yang
lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu.32
b. Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dari pihak yang lain untuk
membayar harga yang telah dijanjikan.33
c. Perikatan jual beli adalah perjanjian pendahuluan yaitu suatu perjanjian dimana
para pihak saling mengikatkan diri untuk terjadinya suatu perjanjian baru atau
perjanjian pokok yang merupakan tujuan dari para pihak tersebut.
30 Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi
Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993,
Hal. 10.31 Tan Kamelo, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia : Suatu Tinjauan Putusan
Pengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara, Disertasi, Medan PPs-USU, 2002, Hal.35.32 Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta, Penerbit PT. Internusa, 1996, Hal. 133 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pradnya Paramita,
Jakarta, Cet.-XIV, Tahun 1981, Hal. 419.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 56/135
44
d. Jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah hak
kepada pihak lain untuk selama-lamanya (hak atas tanah itu berpindah kepada
yang menerima penyerahan).34
e. Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa, dimana seorang berjanji kepada seorang
lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.35
f. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah
secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi : pengumpulan,
pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang dan satuan-satuan
rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.36
g. Sertifikat adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf,
hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing
sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.37
h. Kantor Pertanahan adalah unit kerja badan pertanahan nasional di wilayah
kabupaten dan kotamadya, yang melakukan pendaftaran hak atas tanah
pemeliharaan daftar umum pendaftaran tanah.38
34 Effendi Perangin-angin, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Pandang Praktis
Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, 1986, Hal. 1.35 R. Subekti, Hukum Perjanjian,, Intermasa, Jakarta, Hal. 136 Pasal 1 angka 1 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.37 Pasal 1 angka 20 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Lihat juga Pasal 19
ayat (2) huruf c UUPA.38 Pasal 1 angka 23 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 57/135
45
i. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah Pejabat Umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
j. Pemberian Kuasa adalah suatu persetujuan dengan mana seorang memberi
kekuasaan kepada seseorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya
menyelenggarakan suatu urusan.
G. Metode Penelitian
1. Sifat Penelitian
Penelitian hukum pada dasarnya merupakan suatu kegiatan ilmiah yang
didasarkan pada metode, sistematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan untuk
mempelajari satu atau beberapa gejala hukum tertentu dengan jalan
menganalisisnya.39
Jenis penelitian hukum yang digunakan dalam tesis ini adalah metode
pendekatan yuridis normatif,40
yaitu dengan meneliti sumber-sumber bacaan yang
relevan dengan tema penelitian, meliputi penelitian terhadap asas-asas hukum,
sumber-sumber hukum, peraturan perundang-undangan yang bersifat teoritis ilmiah
serta dapat menganalisa permasalahan yang dibahas.
39 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1984, Hal. 43.40 Penelitian hukum normatif adalah penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti
bahan pustaka atau data sekunder, lihat Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum
Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995, Hal. 13.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 58/135
46
Sesuai dengan tujuan penelitian, maka sifat penelitian dalam penulisan tesis
ini adalah bersifat deskriptif
41
, yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk
mendiskripsikan atau menggambarkan fakta-fakta yang ada dan menganalisis data
yang diperoleh secara sistematis, faktual dan akurat mengenai kedudukan kuasa
mutlak dalam peralihan hak atas tanah.
2. Sumber Data
Pada penelitian hukum normatif ini, bahan pustaka merupakan dasar yang
digolongkan sebagai data sekunder, yang terdiri dari bahan hukum primer, sekunder
dan tertier.
1. Bahan Hukum Primer, yaitu :
a. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
b. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria
c.
Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan
Kuasa Mutlak.
d. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
e. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2007 tentang
Panitia Pemeriksaan Tanah.
41 Kata deskriptif diarahkan pada bentuk penelitian deskriptif. Pernyataan ini sesuai dengan
apa yang telah dipaparkan oleh Bambang Sunggono, “bahwa penelitian deskriptif merupakan
penelitian pada umumnya yang bertujuan untuk mendeskripsikan secara sistematis, factual dan akurat,terhadap suatu populasi atau daerah tertentu, mengenai sifat-sifat, karakteristik-karakteristik, atau
faktor-faktor tertentu”; dalam buku : Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, Raja
Grafindo Persada, Jakarta, 2001, Hal. 35.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 59/135
47
f. Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2001 tentang Bea Perolehan Hak Atas
Tanah Bangunan (BPHTB).
g. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan.
2. Bahan Hukum Sekunder
Bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti hasil
penelitian, hasil seminar, hasil karya dari kalangan hukum, makalah, majalah dan
lain sebagainya, serta dokumen-dokumen lainnya yang berkaitan dengan kuasa
mutlak.
3. Bahan Hukum Tertier
Bahan yang bisa memberikan petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum
primer seperti ensiklopedia, majalah, artikel-artikel, surat kabar dan jurnal-jurnal
hukum.
Untuk mendukung kelengkapan penelitian ini tidak tertutup kemungkinan
dilakukannya penelitian data primer yaitu dengan melakukan wawancara dengan
beberapa Notaris/PPAT yang mengetahui tentang kuasa mutlak dalam peralihan hak
atas tanah sebagai data pendukung dalam penulisan tesis ini.
3. Alat Pengumpulan Data
Berdasarkan metode pendekatan yang digunakan, maka alat pengumpulan
data dilakukan dengan :
1. Studi Dokumen, yaitu membaca, mempelajari dan menganalisis
literatur/buku-buku, peraturan Perundang-Undangan dan sumber lainnya yang
berkaitan dengan penulisan tesis;
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 60/135
48
2. Studi Lapangan, yang dilakukan dengan pedoman wawancara terhadap
informan yaitu 11 (sebelas) orang notaris/PPAT di Medan juga di Kota Binjai
yang dilakukan secara bebas dan terpimpin, agar mendapat informasi yang
lebih fokus sesuai dengan permasalahan yang diteliti.
4. Analisis Data
Dalam suatu penelitian sangat diperlukan suatu analisis data yang berguna
untuk memberikan jawaban terhadap permasalahan yang diteliti. Analisis data
merupakan proses mengorganisasikan dan mengurutkan data ke dalam pola kategori
dan satuan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan dapat dirumuskan
hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.42
Analisis data terhadap data primer dan data sekunder dilakukan setelah
diadakannya terlebih dahulu pemeriksaan, pengelompokkan, pengolahan dan
dievaluasi sehingga diketahui validitasnya. Penarikan kesimpulan dilakukan dengan
menggunakan metode kualitatif yakni pemaparan kembali dengan kalimat yang
sistematis secara deduktif untuk dapat memberikan gambaran secara jelas jawaban
atas permasalahan yang ada dan akhirnya dinyatakan dalam bentuk deskriptif.
42 Lexy Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, Penerbit Remaja Rosdakarya, Bandung,
2002, Hal. 103.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 61/135
49
BAB II
HAL YANG MENYEBABKAN KUASA MUTLAK SEBAGAITINDAK LANJUT DARI PERJANJIAN PENDAHULUAN
DALAM PERALIHAN HAK ATAS TANAH MASIH
DAPAT DIBERLAKUKAN
A. Perjanjian Jual Beli Tanah
Diantara berbagai perbuatan hukum yang menyangkut hak atas tanah, maka
jual beli menduduki peringkat utama dari segi frekuensinya.
Semenjak tanggal 24 September 1960 unifikasi dalam bidang hukum tanah
telah tercapai dengan dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang berarti bahwa untuk hal-hal yang
berkenaan dengan tanah, dualisme hukum telah berakhir.43
Dalam UUPA untuk mengakhiri dualisme hak atas tanah dilakukan konversi
terhadap tanah-tanah barat menjadi tanah-tanah menurut ketentuan UUPA. Misalnya;
hak eigendom kepunyaan orang asing dikonversi menjadi hak guna bangunan, hak
eigendom kepunyaan warga negara Indonesia dikonversi menjadi hak milik, hak
milik adat kepunyaan orang asing dikonversi menjadi hak guna bangunan atau hak
guna usaha.
Konversi dari hak-hak bekas hak barat (KUH Perdata) telah berakhir
semenjak tanggal 24 September 1980, maka dengan demikian seluruh tanah-tanah
43 Maria S. Sumardjono, Aspek Teoritis Peralihan Hak Atas Tanah Menurut UUPA,
disampaikan pada pelatihan Teknik Yustisial Peningkatan Pengetahuan Hukum Pada Wakil
Ketua/Hakim Tinggi Peradilan Umum 21 Juli 1995 di Semarang.
49
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 62/135
50
tersebut menjadi tanah yang dikuasai kembali oleh negara. Tanah-tanah tersebut
harus diselesaikan menurut ketentuan Keppres nomor 32 tahun 1979 dan peraturan-
peraturan pelaksanaannya.
Jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan tanah hak
kepada pihak lain untuk selama-lamanya (hak atas tanah itu berpindah kepada yang
menerima penyerahan).44
UUPA tidak memberi penjelasan mengenai apa yang dimaksud dengan jual
beli tanah, tetapi biarpun demikian mengingat bahwa hukum agraria kita sekarang ini
memakai sistem dan asas-asas hukum adat, maka pengertian jual beli tanah sekarang
harus pula diartikan sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik
(penyerahan tanah untuk selama-lamanya) oleh penjual kepada pembeli, yang pada
saat itu juga menyerahkan harganya kepada penjual, yaitu menurut pengertian hukum
adat.45
Disamping itu dapat dilihat pendapat dari Subekti tentang jual beli yang
menyatakan bahwa : “Jual Beli adalah suatu perjanjian dengan perjanjian itu pihak
yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang dan
pihak lain untuk membayar harga yang telah diperjanjikan”.46
Dari pengertian jual beli tersebut di atas dapat diambil beberapa unsur dalam
suatu perjanjian jual beli yaitu :
44 Effendi Perangin-angin, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Pandang Praktisi
Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, 1986, Hal. 145 Ibid. Hal. 1346 R. Subekti, Op.Cit. Hal. 79
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 63/135
51
1. Adanya pihak-pihak sedikitnya dua orang
2.
Adanya persetujuan pihak-pihak
3. Penyerahan hak milik atas suatu barang dan
4. Pembayaran harga yang diperjanjikan.
Namun ada kalanya suatu akta jual beli yang akan dibuat oleh para pihak
tanpa melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah dan jual beli itu dilakukan secara tunai.
Maka sehubungan dengan itu dibuatlah suatu akta yang dinamakan dengan akta
perjanjian jual beli.
Akta perjanjian jual beli ini merupakan akta yang dibuat oleh notaris, dan akta
ini merupakan akta awal dari suatu akta jual beli yang nantinya akan dibuat
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.
Akta perjanjian jual beli ini diperbuat oleh pihak-pihak dikarenakan oleh
beberapa sebab antara lain :
1. Adanya syarat yang belum dipenuhi untuk melangsungkan jual beli
dengan akte Pejabat Pembuat Akta Tanah.2. Tidak ada syarat yang menghalangi dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah namun pihak-pihak senantiasa meminta dibuatkan akta Perikatan jual beli.
47
Di dalam Pasal 1868 KUH Perdata sehubungan dengan akta otentik
dinyatakan bahwa : “Suatu akta di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-
undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu
di tempat dimana akta dibuatnya”.
47 Chairani Bustami, Op.Cit. Hal. 28
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 64/135
52
Berdasarkan bunyi pasal tersebut dapat dikatakan bahwa akta-akta lainnya
yang bukan otentik dinamakan dengan akta dibawah tangan dan akta otentik yang
dibuat oleh notaris itu ada dua macam yaitu :
1. Akta relaas, atau akta pejabat, yaitu akta yang dibuat oleh notaris yang
menguraikan secara otentik suatu keadaan yang dilihat atau disaksikan oleh
notaris sendiri, dibuat catatannya (aktanya) dan dalam hal ini notaris membuat
akta ditekankan pada jabatannya.
Contohnya adalah dalam pembuatan berita acara rapat PT.
2. Akta Partij, yaitu akta yang dibuat dihadapan notaris, notaris hanya
menuangkan apa yang diceritakan dan dikehendaki oleh para pihak ke dalam
akta dan titik beratnya di sini adalah para pihak.
Contohnya adalah akta perjanjian jual beli, akta perdamaian dan sebagainya.
Pertimbangan perlunya dituangkan dalam bentuk akta otentik adalah untuk
menjamin kepastian hukum guna melindungi pihak-pihak.48
Suatu akta akan
memiliki karakter yang otentik, jika akta itu mempunyai daya bukti antara para pihak
dan terhadap pihak ketiga, sehingga hal itu merupakan jaminan bagi para pihak
bahwa perbuatan-perbuatan atau keterangan-keterangan yang dikemukakan
memberikan suatu bukti yang tidak dapat dihilangkan.
Akta yang dibuat notaris adalah akta otentik dan otensitasnya itu bertahanterus, bahkan sampai sesudah ia meninggal dunia. Tanda tangannya pada
waktu akta itu tetap mempunyai kekuatan. Walaupun ia tidak dapat lagi
menyampaikan keterangan mengenai kejadian-kejadian pada saat pembuatan
48 Nico, Tanggung Jawab Notaris Selaku Pejabat Umum, Center for Documentation Studies
of Business Law (CDSBL), Yogyakarta, 2003, Hal. 49.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 65/135
53
akta itu. Apabila notaris untuk sementara waktu diberhentikan atau dipecat
dari jabatannya, maka akta-akta tersebut tetap memiliki kekuatan sebagai akta
otentik, tetapi akta-akta itu haruslah telah di buat sebelum pemberhentian atau pemecatan sementara waktu itu dijatuhkan.49
Berdasarkan ketentuan tersebut di atas dapat terlihat juga arti penting dari
profesi notaris yaitu bahwa notaris karena undang-undang diberi wewenang
menciptakan alat pembuktian yang mutlak dalam pembuktian bahwa apa yang
tersebut dalam akta otentik pada pokoknya dianggap benar. Hal ini sangat penting
untuk mereka yang membutuhkan alat pembuktian untuk suatu keperluan, baik untuk
pribadi maupun untuk kepentingan usaha dan pihak ketiga.
Notaris sebagai satu-satnya pejabat yang berwenang untuk membuat akta
otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan, sepanjang pembuatan
akta itu oleh suatu peraturan umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada
pejabat atau orang lain. Hal inilah yang menyebabkan apabila dalam suatu
perundang-undangan untuk sesuatu perbuatan hukum diharuskan adanya akta otentik.
Mengenai pengertian akta itu sendiri Prof. Sudikno Mertokusumo menyatakan
bahwa akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa-peristiwa
yang menjadi dasar dari suatu hak dan perikatan, yang dibuat sejak semula dengan
sengaja untuk pembuktian.50
49 Ibid.50 Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta, 1980,
Hal. 110
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 66/135
54
Menurut G.H.S. Lumban Tobing, seorang ahli hukum Notariat, menyatakan
bahwa apabila suatu akta hendak memperoleh stempel otentisitas, harus dipenuhi
persyaratan-persyaratan yang ditentukan oleh Pasal 1868 KUH Perdata yakni :
a. Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum;
Pejabat umum yang dimaksud adalah pejabat diberi wewenang
berdasarkan undang-undang dalam batas wewenang yang telah ditetapkansecara tegas, seperti Notaris, Panitera, Juru Sita, hakim, pegawai catatan
sipil, kepala daerah dan lain-lain.
Suatu akta adalah otentik bukan karena penetapan undang-undang akan
tetapi karena dibuat dihadapan seorang pejabat umum.
b.
Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang.Mengenai bentuk dari akta otentik itu sebenarnya tidak ditentukan secara
tegas dalam undang-undang, namun yang ditentukan secara tegas adalahisi dari akta otentik itu yaitu mengenai isi dan cara-cara penulisannya telah
ditentukan secara tegas dalam pasal 25 sampai dengan pasal 28 Peraturan
Jabatan Notaris (Stbl 1860 Nomor 3), dengan ancaman kehilangankeotentikannya atau denda.
c. Pejabat umum oleh atau dihadapan sia pa akta itu dibuat, harus mempunyai
wewenang untuk membuat akta itu.51
Namun disamping notaris berwenang untuk membuat suatu akta otentik,
dalam hal-hal tertentu notaris dapat menolak pembuatan suatu akta yang dimintakan
kepadanya yaitu :
1. Jika diminta kepada notaris dibuatkan Berita Acara untuk keperluan/maksud
reklame.
2. Jika notaris mengetahui bahwa akta yang dikehendaki oleh para pihak itu
bertentangan dengan kenyataan atau hal-hal yang sebenarnya.52
Dalam pembuatan suatu akta perjanjian jual beli tidak ada suatu pengaturan
yang mengatur secara khusus, namun perbuatan pembuatan akta perjanjian jual beli
51 G.H.S. Lumban Tobing, Op.Cit. Hal. 48.52 Chairani Bustami, Op.cit. Hal. 60.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 67/135
55
itu sudah umum dan dipakai oleh para notaris yang dihadapkan pada pembuatan akta
perjanjian jual beli. Dengan demikian pembuatan akta yang dimaksud adalah
diperbolehkan dengan kata lain tidak ada larangan yang atau aturan yang melarang
seorang Notaris untuk membuat suatu akta perjanjian jual beli.
B. Hal-hal yang Menyebabkan Dilaksanakannya Perjanjian Jual Beli
Perjanjian Jual Beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai
perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pada umumnya suatu perjanjian jual
beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak
atau para pihak sebelum dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir
dari para pihak.
Persyaratan tersebut tentunya dapat bersifat macam-macam. Sebagai mana
diketahui untuk terjadinya jual beli tanah hak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) harus telah dilunasi harganya. Mungkin pula adanya keadaan dimana penjual
yang sertipikat tanah haknya sedang dalam balik nama pada kantor Badan Pertanahan
Nasional, akan tetapi penjual bermaksud untuk menjual hak tersebut. Guna mengatasi
hal itu maka dibuatlah perjanjian jual beli. Sebagai suatu perjanjian pendahuluan
untuk sementara menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual
beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang membuatnya.
Oleh karena perjanjian jual beli ini merupakan perjanjian pendahuluan, maka
biasanya di dalam perjanjian tersebut memuat janji-janji yang mengandung
ketentuan-ketentuan mana kala syarat-syarat untuk jual beli di hadapan Pejabat
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 68/135
56
Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah terpenuhi. Tentu saja para pihak setelah syarat
untuk jual beli telah dipenuhi dapat datang lagi untuk melaksanakan jual beli
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Akan tetapi ada kemungkinan, bahwa calon penjualnya berhalangan untuk
datang kembali, untuk pelaksanaan penandatangan akta jual belinya sendiri baik
mewakili calon penjual maupun dirinya sendiri selaku calon pembeli. Maka dalam
hal ini diperlukan kuasa, selain kuasa tersebut biasanya calon penjual memberikan
secara umum hak-hak kepengurusan (daden van beheer) atas tanah hak tersebut
selama belum dilakukan jual beli dihadapan pejabat yang dimaksud. Hal ini
diperlukan mengingat, bahwa adanya kemungkinan calon penjual tidak berada
ditempat untuk melakukan tindakan hukum yang masih merupakan kewajiban
tersebut.
Apabila perjanjian jual beli dibuat dihadapan notaris, notaris seyogyanya telah
mengantisipasi keadaan itu dengan mencantumkan kuasa-kuasa (blanco volmacht )
yang dimaksud di dalam aktanya agar calon pembeli tidak dirugikan haknya
mengingat telah dipenuhi semua persyaratan untuk jual beli dihadapan pejabat yang
berwenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dalam hal apabila seseorang ingin menjual atas sebidang tanah dan pihak
yang satu lagi berkeinginan untuk membelinya maka mereka akan datang ke hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk dimintakan pembuatan akta jual beli atas tanah
tersebut. Namun karena suatu sebab tertentu jual beli tersebut tidak dapat
dilaksanakan, misalnya karena jual beli tersebut tidak lunas. Namun seandainya para
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 69/135
57
pihak tersebut tetap berkeinginan untuk dimintakan pembuatan akta jual beli, untuk
mengantisipasi hal itu PPAT yang juga berprofesi sebagai seorang Notaris akan
menyarankan kepada para pihak untuk membuat akta persetujuan jual beli. Tujuan
dari dibuatnya akta persetujuan jual beli tersebut salah satunya adalah agar pihak
yang satu (calon penjual) dapat memperoleh sebagian atau seluruhnya dari harga jual
beli tersebut dan pihak yang satu (calon pembeli) dapat memperoleh hak atas tanah
tersebut walaupun secara riel belum terjadi.
Menurut keterangan dari Notaris Herlina Ginting, SH., sebab pihak-pihak
mengadakan persetujuan jual beli ini adalah antara lain :
1. Apabila sertipikat tanah tersebut masih dalam proses penerbitan di Kantor Badan
Pertanahan nasional.
2. Apabila transaksi jual beli dibayar secara bertahap atau secara mencicil.
3. Apabila objek sedang ditempati atau sedang disewa oleh pihak lain.
4. Apabila objek sedang dalam proses roya
Ditambahkan lagi oleh responden hal yang tak kalah penting dan sering terjadi
adalah dalam hal pembayaran pajak. Kalau sekiranya pihak-pihak ingin menghindari
pembayaran pajak terhadap suatu transaksi jual beli baik itu Pajak Penghasilan (PPH)
maupun Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) maka mereka
biasanya melakukan transaksi dengan memakai akta perjanjian jual beli.53
Akan tetapi menurut keterangan dari Notaris Lolita Pulungan, SH., timbulnya
perjanjian jual beli ini disebabkan oleh beberapa faktor antara lain yaitu karena jual
53 Hasil Wawancara Penulis dengan Notaris Herlina Ginting, tanggal 14 April 2008
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 70/135
58
beli belum lunas serta sertipikat induk belum di pecah dan sertipikat belum dilakukan
pengecekan di Kantor Pertanahan.
Kemungkinan lain yang menyebabkan dilakukannya atau dilaksanakannya
pembuatan akta perjanjian jual beli menurut responden adalah kalau sertipikat atas
tanah tersebut masih atas nama pewaris atau pemilik awal, sedangkan para ahli waris
akan menjual cepat tanah tersebut karena membutuhkan uang. Untuk itu agar mereka
mendapatkan uang dalam jangka waktu yang cepat maka mereka melakukan transaksi
dengan membuat akta perjanjian jual beli dihadapan notaris.54
Hal serupa dikemukakan oleh Bapak Abdul Khalik sebagai seorang penjual
yang dengan memakai akta perjanjian jual beli, menurut responden, dia melakukan
transaksi perjanjian jual beli karena prosesnya cepat sebab dia membutuhkan uang
sesegera mungkin dan dia juga terhindar dari membayar pajak, karena transaksi
tersebut tidak sampai dilakukan pendaftaran di Kantor Pertanahan.55
Keterangan dari responden Abdul Khalik tersebut di atas juga dibenarkan oleh
responden Herman. Herman adalah sebagai pembeli dari tanah yang dijual oleh bapak
Abdul Khalik tersebut di atas, menurut responden Herman, dia mau memakai
transaksi jual beli dengan memakai perjanjian karena dia berencana akan menjual
kembali tanah tersebut dengan harapan akan mendapat untung yang lebih, karena
responden merasa beberapa tahun mendatang harga tanah itu pasti akan naik.56
54 Hasil Wawancara Penulis Dengan Notaris Lolita Pulungan, tanggal 14 April 2008.55 Hasil Wawancara Penulis Dengan Abdul Khalik, tanggal 14 April 2008.56 Hasil Wawancara Penulis Dengan Herman, tanggal 14 April 2008.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 71/135
59
Menurut analisis penulis faktor utama yang menyebabkan orang melakukan
perjanjian jual beli adalah karena jual beli itu belum lunas (secara cicilan) dan untuk
menghindari pajak, karena dengan melakukan transaksi perjanjian jual beli, pajak
tidak akan timbul karena tidak ada pendaftaran peralihan hak sebagaimana yang
diwajibkan di dalam peraturan mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan kata
lain dapat dikatakan hal itu untuk sementara menunda pelaksanaan pembayaran
pajak.
Dalam hal tindakan yang harus diambil notaris berupa pembuatan akta
perjanjian jual beli, harus memperhatikan antara hak dan kewajiban antara kedua
belah pihak (calon pembeli dan calon penjual), peraturan perundang-undangan yang
berlaku, serta memenuhi syarat-syarat dan pertimbangan-pertimbangan lain.
Dengan telah selesainya para pihak membuat akta perjanjian jual beli
dihadapan notaris, seorang notaris disamping sebagai pejabat umum juga berfungsi
sebagai penasehat hukum bagi pihak-pihak yang datang menghadap kepadanya,
sepanjang hal itu berkaitan dengan akta yang dibuatnya. Maka sebagai penasehat
hukum notaris dapat memberikan alternatif-alternatif tindakan yang dapat ditempuh
sebagai berikut :
1. Agar segera melunasi pembayarannya atau melunasi utangnya yang
nantinya diperhitungkan sebagai harga jual tanah tersebut. Setelah
sertipikat diperoleh, keduanya datang menghadap kepada PPAT untuk
melakukan transaksi jual beli.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 72/135
60
2. Agar menunggu sertipikat keluar atas nama pihak penjual kemudian
keduanya menghadap ke PPAT untuk melakukan transaksi jual beli.
Peranan notaris dalam pembuatan akta perjanjian jual beli yang dimaksudkan
di atas sangat besar sekali, karena notaris harus mengakomodir kepentingan pihak-
pihak, sehingga secara hukum adanya kepastian, khususnya pihak pembeli
(calon pembeli) sampai dengan terealisasinya jual beli secara defenitif.
C.
Faktor Penyebab Kuasa Mutlak Sebagai Tindak Lanjut Dari PerjanjianPendahuluan Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Masih Dapat Diberlakukan
Tanah merupakan faktor yang paling penting di dalam kehidupan sehari-hari
bagi manusia. Namun hal tersebut saat ini sudah langka sekali masyarakat menyebut
tanah sebagai faktor produksi, hal ini disebabkan karena saat ini masyarakat lebih
mengandalkan teknologi sebagai faktor produksi.
Walaupun demikian, tak jarang pula ditemukan dalam kehidupan masyarakat
berusaha untuk menguasai tanah, yaitu dengan cara jual beli dengan melakukan
perjanjian jual beli dihadapan notaris.
Dalam kaitannya dengan peralihan hak atas tanah, pasal 19 UUPA mengenai
Pendaftaran Tanah Pasal 19 ayat (1) mengatakan, “Untuk menjamin kepastian
Hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik
Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah.”57
57 J. Kartini Soedjendro, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik,
Tafsir Sosial Hukum PPAT-Notaris Ketika Menangani Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang
Berpotensi Konflik, Kanisius, Yogyakarta, 2001, Hal. 68.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 73/135
61
Untuk memenuhi perintah Pasal 19 ayat (1) tersebut dikeluarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang mulai berlaku
tanggal 23 Maret 1961.
Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tersebut dalam Pasal 19 yang
mengatur mengenai peralihan hak atas tanah menyebutkan : “setiap perjanjian yang
bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah,
menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan,
harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat yang
ditunjuk oleh Menteri Agraria (selanjutnya dalam Peraturan Pemerintah ini disebut
Penjabat).”58
Jadi, jelaslah disini bahwa jual beli hak atas tanah sah apabila dilakukan
dihadapan pejabat yang berwenang, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Para pihak melaksanakan perjanjian jual beli dengan memenuhi persyaratan
untuk terjadinya perjanjian sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1320
KUH Perdata.
1. Kata sepakat para pihak
2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian
3. Suatu hak yang tertentu
4.
Suatu sebab yang halal
58 Ibid
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 74/135
62
Menurut Ibu Chairani Bustami, SH, dalam tesisnya, mengatakan bahwa
perikatan jual beli yang diikuti dengan kuasa mutlak masih sering dipakai
dikarenakan alasan :
1. Pihak penjual hendak menunda kewajiban untuk mem bayar PPh (Pajak
Penghasilan) kepada negara sebanyak 5% NJOP apabila NJOP-nya melebihi
nilai Rp. 60.000.000 keatas sebelum akta jual beli ditandatangani, Undang-
Undang Nomor 27 Tahun 1996.
2. Menunda kewajiban Pihak pembeli untuk membayar lebih dahulu BPHTB
(Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) kepada negara sebesar 5% x
NJOP Rp. 30.000.000,-. Apabila NJOP melebihi harga Rp. 30.000.000,-
Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997.59
Aspek lain yang menentukan menjadi alasan perikatan jual beli masih
digunakan (selalu diikuti dengan kuasa mutlak tentunya).60
1. Pengecekan bersih sertifikat di Kantor Pertanahan memakan waktu lama
tidak ada efisiensi waktu.
2. Pihak penjual sangat membutuhkan uang tunai segera, pembeli sangat
membutuhkan objek jual beli segera menjadi miliknya.
3. Pembeli membeli objek jual beli tidak dipakai untuk diri sendiri tetapi
dijadikan sebagai investasi untuk dijual kembali dengan mendapat
keuntungan besar yang diharapkan.
59 Chairani Bustami, 2002, Aspek-aspek Hukum yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli
yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Tesis, Pasca Sarjana, USU, Medan, Hal. 96.60 Ibid
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 75/135
63
4. Pembayaran jual beli tersebut dilakukan tidak lunas dan sekaligus, tetapi
secara bertahap sesuai perjanjian awal yang telah mereka sepakati.
5. Masyarakat sangat keberatan khususnya pihak penjual/pembeli menaruh
keberatan atas nilai jual objek pajak yang tertera di SPPT PBB karena
nilainya jauh di atas rata-rata harga pasar.
6. Karena pembeli tidak berani membayar kepada penjual harga
tanah/bangunan sebelum penjual menandatangani akta jual beli PPAT.
7. Penjual tidak diperkenankan menandatangani akta jual beli yang definitif
sebelum kewajiban pajak yang terhutang yaitu PPh dibayar lebih dulu.
8. Notaris/PPAT dilarang untuk menandatangani Akta Pejabat Pembuat
Akta Tanah sebelum PPh dan BPHTB dibayar lebih dulu. Jika ini
dilanggar maka Notaris/PPAT terkena sanksi denda Rp. 5.000.000,-
perkasus.
Sebelum membahas lebih dalam, terlebih dahulu akan diuraikan tentang
perjanjian pokok dan perjanjian bantuan yang lazim disebut dengan perjanjian
pendahuluan. Hal ini dilakukan karena perikatan jual beli disertai kuasa mutlak dapat
dikatakan sebagai perjanjian pendahuluan sebelum perjanjian yang sesungguhnya
(perjanjian jual beli) dilakukan.
Perjanjian pada hukum perdata materi dapat dibagi berdasarkan pada sifat hak
dan mencakup perjanjian dalam bidang hukum keluarga, perjanjian dalam bidang
hukum kebendaan, perjanjian obligatoir, perjanjian dalam bidang hukum pembuktian
dan perjanjian dalam bidang hukum publik.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 76/135
64
Mengenai perjanjian pokok dan perjanjian bantuan ini merupakan salah satu
jenis dari perjanjian obligatoir. Dimana yang dimaksud dengan perjanjian pokok
adalah perjanjian yang mempunyai alasan sendiri untuk adanya perjanjian tersebut,
sedangkan perjanjian bantuan adalah perjanjian yang alasan dilakukan tergantung
pada adanya perjanjian lain.
Perjanjian bantuan berfungsi dan mempunyai tujuan untuk mempersiapkan,
menegaskan, memperkuat, mengatur mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan
hukum.
Sebagai perjanjian bantuan, maka perjanjian tersebut adalah berupa perjanjian
pendahuluan (pactum de contrahendo) yaitu suatu perjanjian dimana para pihak
saling mengikatkan diri untuk terjadinya suatu perjanjian baru/pokok yang
merupakan tujuan dari para pihak, misalnya perjanjian pengikatan jual beli.61
Perjanjian pengikatan jual beli atau perikatan jual beli adalah perjanjian
bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pada
umumnya suatu perjanjian pengikatan jual beli atas perikatan jual beli mengandung
janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak
sebelum dapat dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para
pihak.
Sebagaimana diketahui untuk terjadinya jual beli hak atas tanah di hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus telah dilunasinya harga jual beli hak atas
tanah tersebut. Dalam praktek dan kenyataannya di masyarakat, tidak jarang terjadi
61 Herlien Budiono, Larangan, Kuasa Mutlak, Majalah Projustitia, Nomor 17 Maret 1982.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 77/135
65
suatu keadaan dimana si pemilik hak atas tanah (calon penjual) yang sertifikat tanah
haknya belum terbit atau belum terdaftar atas namanya yang mungkin disebabkan
oleh karena :
1. Masih dalam proses permohonan hak (persertifikatan).
2. Masih dalam proses balik nama menjadi ke atas namanya yang timbul
sehubungan dengan adanya pemindahan/peralihan hal, atau
3. Masih terikat sebagai jaminan atas suatu hutang.
Akan tetapi yang bersangkutan bermaksud untuk menjual tanah hak tersebut
dan ada orang (calon pembeli) yang mungkin berkeinginan untuk membeli tanah hak
tersebut dari calon penjual meskipun (calon) pembeli mengetahui bahwa sertifikat
tanah hak yang bersangkutan masih terkendala sebagaimana yang disebutkan di atas
sehingga tidak memungkinkan dibuat dan ditandatanganinya akta jual belinya.
Guna mengatasi hal tersebut, maka dibuatlah suatu perjanjian pengikatan jual
beli sebagai suatu perjanjian pendahuluan untuk sementara, menantikan dipenuhinya
syarat untuk perjanjian pokok yaitu jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) yang berwenang untuk membuatnya.
Oleh karena perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian
pendahuluan, maka biasanya dalam perjanjian tersebut memuat janji-janji dari para
pihak yang mengandung ketentuan-ketentuan manakala syarat-syarat untuk jual beli
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah dipenuhi. Tentu saja para pihak
setelah syarat untuk jual beli telah dipenuhi dapat datang kembali untuk
melaksanakan jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akan
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 78/135
66
tetapi ada kemungkinan bahwa calon penjualnya berhalangan untuk datang kembali
melaksanakan penandatanganan akta jual belinya.
Menurut Notaris Sri Rambah, SH, sesuai dengan hasil wawancara dengan
penulis, dikatakan bahwa banyak orang yang hendak datang untuk membuat
perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya jual beli itu, dikarenakan
dikemudian harinya pihak penjual dikhawatirkan tidak dapat datang untuk membuat
jual belinya sendiri dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.62
Guna mengatasi hal tersebut, maka pembeli diberi kuasa untuk dapat
melakukan jual belinya sendiri baik mewakili calon penjual maupun dirinya sendiri
selaku calon pembeli untuk dapat mewakili secara umum hak-hak kepengurusan atas
tanah tersebut selama belum dilakukan jual beli dihadapan pejabat yang dimaksud.
Hal mana perlu diingat, bahwa adanya kemungkinan calon penjual tidak berada
di tempat untuk melakukan tindakan hukum yang masih merupakan kewajiban
tersebut.
Apabila perjanjian pengikatan jual belinya dilakukan dihadapan Notaris, maka
Notaris seyogyanya telah mengantisipasi keadaan itu dengan mencantumkan kuasa-
kuasa yang dimaksud untuk itu dengan mencantumkan kuasa-kuasa yang dimaksud
agar calon pembeli tidak dirugikan haknya, mengingat telah dipenuhi semua
persyaratan untuk jual belinya dihadapan Pejabat yang berwenang.
62 Hasil Wawancara dengan Notaris Sri Rambah, tanggal 14 April 2008
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 79/135
67
Kuasa-kuasa demikian diberikan dengan ketentuan bahwa kuasa mana tidak
dapat ditarik kembali dan kuasa mana baru berlaku apabila syarat tangguh atas jual
belinya tidak dipenuhi.
Suatu perjanjian pemberi kuasa pada umumnya merupakan suatu perjanjian
sepihak, dimana kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya terdapat pada satu
pihak saja yaitu pada penerima kuasa.
Suatu pemberian kuasa tidak selalu memberikan kewenangan untuk mewakili
pemberi kuasa. Ada kemungkinan dimana kuasa tidak merupakan bagian dari
pemberi kuasa, tetapi dapat pula dalam pemberian kuasa tersebut diberikan pula
wewenang untuk mewakili.
Apabila wewenang tersebut diberikan berdasarkan perjanjian pemberian kuasa,
terjadilah perwakilan yang bersumberkan pada perjanjian.
Pada umumnya penerima kuasa dalam melakukan suatu tindakan hukum
adalah untuk kepentingan pemberi kuasa, disamping melakukannya atas nama
pemberi kuasa.
Menurut Pasal 1814 KUH Perdata, pemberi kuasa dapat menarik kembali
kuasanya manakala itu dikehendakinya. Jika hal ini yang terjadi maka akan
mengakibatkan hak-hak dari penerima kuasa dalam hal ini calon pembeli dalam
pengikatan jual beli hak atas tanah sangat dirugikan. Pemberi kuasa yang diberikan
dalam rangka suatu perjanjian maka pemberian kuasa tersebut merupakan bagian
yang tidak dapat dipisahkan dari isi perjanjian tersebut yang tanpa adanya kuasa
tersebut maka kepentingan penerima kuasa akan sangat dirugikan. Oleh karena itu
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 80/135
68
pemberian kuasa dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut harus diberikan
beding atau syarat yang tidak dapat ditarik kembali.
Menurut Asser-Scholten-Bregstein : “Hal tidak boleh dicabut (karena itu
perwakilan yang jika perlu bahkan berlawanan dengan kehendak yang diwakili)
adalah mungkin jika perwakilan tersebut merupakan bahagian dari suatu perjanjian
lain yang lebih luas rangkumannya, perwakilan itu dapat berlangsung terus selama
perjanjian tersebut masih berjalan.”63
Maka dapatlah dipertanyakan disini dasar hukum mengenai syarat tidak dapat
ditarik kembali dalam kuasa mutlak dapat diperjanjikan kembali oleh para pihak atau
dicabut kembali. Pemberian surat kuasa mutlak tidak diatur dalam Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata, namun diakui keberadaannya di dalam lalu lintas bisnis
dimasyarakat yang oleh beberapa putusan Hakim dipandang sebagai “bestending en
gebruikekijding”.64
Sebagaimana diketahui bahwa ketentuan Undang-Undang mengenai
perjanjian menganut sistem terbuka dan asas kebebasan berkontrak. Berarti, bahwa
setiap orang diperbolehkan membuat perjanjian mengenai apa saja, dengan siapa saja
serta memakai syarat dan bentuk yang bebas ditentukan oleh para pihak sepanjang
tidak ditentukan lain oleh Undang-Undang dan hal tersebut akan mengikat pihak-
pihak yang membuat sebagai Undang-Undang. Selain bersifat terbuka, ketentuan
63 Ali Sofyan Husein, Ekonomi Politik Penguasaan Tanah, Jakarta, Pustaka Sinar Harapan,
1995, Hal. 92.64 Harifin A. Tumpa, Surat Kuasa Mutlak, Varia Peradilan Nomor 142, Juli, 1997, Tahun XII.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 81/135
69
Undang-Undang dalam bidang hukum perjanjian juga bersifat mengatur dan tidak
memaksa.
Pemberian kuasa mutlak adalah merupakan suatu perikatan yang muncul dari
perjanjian, yang diatur dalam pasal 1338 KUH Perdata, yang mengakui adanya
kebebasan berkontrak, dengan pembatasan bahwa perjanjian itu tidak boleh
bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan harus dilandasi
dengan itikad baik.
Dengan demikian pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali adalah
sah apabila :
1. Beding atau syarat kuasa tidak dapat ditarik kembali diperjanjikan dengan
tegas.
2. Kuasa diberikan untuk kepentingan penerima kuasa dan merupakan bagian
yang tidak dapat dipisahkan dari suatu perjanjian.
3. Pemberian beding tersebut tidak dilarang oleh Undang-Undang dan
Yurisprudensi.
4. dan beding kuasa tersebut dilandasi dengan itikad baik.
Di samping adanya beding tidak dapat ditarik kembali, perlu ditambahkan
pula adanya beding tidak akan berakhir karena dasar/sebab yang tercantum dalam
Undang-Undang untuk mengakhiri suatu kuasa.
Dari uraian di atas dapat dikatakan bahwa beding tersebut bersifat sangat
penting mengingat adanya pailissemen atau kematian dari pemberi kuasa atau
penerima kuasa, maka kekuasaan tersebut akan berakhir. Dengan adanya beding
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 82/135
70
tersebut pada pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali, maka dengan
kejadian tersebut adanya pailissemen, kekuasaan akan tetap berlaku. Demikian pula
mengingat bahwa kuasa sedemikian itu merupakan bagian yang tidak dapat
dipisahkan dari suatu perjanjian dan adalah tujuan dari pihak-pihak bahwa pemberian
kuasa akan terus berlangsung selama perjanjian itu berlaku tidak dapatlah kuasa
tersebut ditarik kembali atau berakhir karena meninggalnya si pemberi kuasa.
Pemberian kuasa dengan beding (yang tidak dapat ditarik kembali) sering
disalahartikan dan dianggap identik dengan kuasa mutlak.
Sebelum membahas lebih lanjut tentang kuasa mutlak ini, terlebih dahulu
akan dibahas mengenai perjanjian dengan asas kebebasan berkontrak. Seringkali
masyarakat banyak salah mengartikan tentang apa itu kebebasan berkontrak, padahal
kebebasan berkontrak itu bukanlah kebebasan tanpa batas.
Sebagaimana yang dikemukakan oleh Ridwan Khairandy, yang menyatakan
bahwa terdapat banyak kritikan atau keberatan terhadap kebebasan berkontrak dan
dalam perkembangannya kebebasan berkontrak bukanlah kebebasan tanpa batas. Ada
sejumlah point penting yang harus diperhatikan sebagai pembatasan terhadap
kebebasan berkontrak dalam sejumlah sistem hukum. Pembatasan kebebasan
berkontrak tersebut dilakukan baik melalui peraturan perundang-undangan maupun
putusan pengadilan.65
65 Ridwan Khairandy, Iktikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, FH UI Pasca Sarjana,
2003, Hal. 27.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 83/135
71
Maka kuasa mutlak memang menganut sistem kebebasan berkontrak dan
bersifat terbuka, tetapi terdapat batasan-batasan yang dianut yang tidak bertentangan
dengan kesusilaan, ketertiban dan kepatutan serta peraturan hukum yaitu perundang-
undangan dan Yurisprudensi yang membatasi kuasa mutlak tersebut.
Pada tanggal 8 Maret 1982 keluar Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14
Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak
Atas Tanah, yang ditujukan ke semua Gubernur, Bupati, agar melarang Camat dan
Kepala Desa atau pejabat yang setingkat dengan itu membuat/menguatkan pembuatan
surat kuasa mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah.
Instruksi tersebut juga melarang pejabat-pejabat Agraria untuk melayani status hak
tanah yang menggunakan surat kuasa mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan
hak atas tanah.
Meskipun Instruksi tersebut bersifat intern departemental namun efeknya
dirasakan sangat meluas keluar. Timbul semacam dilema pada pihak-pihak yang
tugasnya sehari-hari melibatkan dirinya dalam masalah tanah, termasuk
Notaris/PPAT. Dikhawatirkan akan menimbulkan kemacetan dalam pengurusan
dokumen-dokumen tanah.
Maka kemudian keluar kembali Surat Direktur Jendral Agraria Nomor
594/1492/AGR Tanggal 31 Maret 1982 yang memuat ketentuan sebagai berikut :
“Penggunaan kuasa yang tidak termasuk sebagai Kuasa Mutlak yang dilarang
dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tersebut adalah:1. Penggunaan kuasa penuh yang dimaksud dalam Pasal 3 blanko akta jual beli
yang bentuk aktanya ditetapkan oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor
11 Tahun 1961.2. Penggunaan kuasa penuh sebagai dicantumkan dalam perjanjian Ikatan Jual
Beli yang aktanya dibuat oleh seorang Notaris.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 84/135
72
3. Penggunaan kuasa untuk memasang hipotek yang aktanya dibuat oleh seorang
Notaris.
Dan penggunaan kuasa-kuasa lain yang bukan dimaksudkan sebagai pemindahanhak atas tanah”.
Perjanjian pengikatan jual beli harus dibuat dihadapan seorang Notaris dengan
akta Notaris untuk memberikan kepastian bahwa kuasa tersebut benar diberikan
dalam rangka suatu perjanjian untuk melangsungkan jual beli dan bukan perjanjian
mengenai pemindahan hak yang terselubung.
Jadi, yang dilarang untuk kuasa mutlak ini adalah penggunaan kuasa mutlak
yang dimaksudkan sebagai upaya pemindahan hak milik atas tanah dengan maksud-
maksud terselubung.
Dalam hal kuasa disini masih diperlukan untuk perjanjian pengikatan jual beli,
hanya saja bentuknya dalam praktek Notaris/PPAT belum tentu bersifat mutlak.
Kuasa mutlak masih dapat diberlakukan sepanjang kuasa mutlak tersebut bukanlah
untuk pemindahan hak dan hak atas tanah. Hal ini disampaikan oleh Notaris
Soeparno, SH., mengatakan bahwa kuasa mutlak masih dapat diberlakukan sepanjang
kuasa mutlak tersebut tidak untuk pemindahan hak atas tanah, beliau melihat kuasa
mutlak ini dari sudut pandang yang sempit. Jadi menurut beliau segala kuasa mutlak
yang berkenaan dengan tanah adalah dilarang.66
Dapat terlihat bahwa sepanjang kuasa mutlak bukan bersifat pemindahan hak
atas tanah yang mempunyai maksud-maksud terselubung, kuasa mutlak ini masih
dapat diberlakukan.
66 Hasil Wawancara Dengan Notaris Soeparno, pada tanggal 14 April 2008
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 85/135
73
BAB III
TINJAUAN YURIDIS KEDUDUKAN KUASA MUTLAK DALAM
PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG DIBUAT DIHADAPAN
NOTARIS/PPAT
A. Lembaga Pemberian Kuasa
Pemberian kuasa (last geving) diatur dalam Buku III Bab XVI Pasal
1792 – 1819 KUHPerdata.
Kuasa atau Volimacht merupakan tindakan hukum sepihak yang memberi
wewenang kepada penerima kuasa mutlak untuk mewakili pemberi kuasa guna
kepentingan pemberi kuasa dalam melakukan suatu tindakan hukum tertentu
(HR 24 Juni 1983 N7 1939-337).67
Menurut ketentuan Pasal 1792 KUHP, yang isinya adalah “Pemberian kuasa
adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasaan kepada seorang
yang lain, menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.”
Berdasarkan pasal di atas dapat dilihat bahwa unsur-unsur dari pemberian
kuasa adalah sebagai berikut :
1. Adanya persetujuan
2. Memberikan kuasa kepada penerima kuasa
3.
Atas nama pemberi kuasa menyelenggarakan suatu urusan. Pemberian kuasa
adalah suatu perjanjian, dimana seseorang memberi kekuasaan atau wewenang
(lastgeving) kepada orang lain yang menerimanya (velimacht Lasthebber) untuk
67 Herlien Budiono, op.cit.
73
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 86/135
74
dan atas namanya (lastgever) menyelenggarakan suatu urusan (pasal 1792
KUHPerdata).
68
Pada umumnya seseorang dapat menyuruh orang lain melakukan suatu
tindakan hukum. Dengan mendapatkan kekuasaan ini seseorang mendapat wewenang
untuk mewakili orang yang menyuruhnya. Tetapi tidak selamanya orang dapat
menyuruh orang lain melakukan tindakan-tindakan hukum apa saja. Ada beberapa
tindakan hukum yang demikian rupa pribadinya, sehingga terpaksa ia sendiri yang
harus melakukannya, misalnya dalam hal membuat surat wasiat.
Suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu memberikan kuasa kepada
pihak yang lain (penerima kuasa /lasthebber), yang menerimanya untuk dan atas
namanya sendiri atau tidak menyelenggarakan satu perbuatan hukum atau lebih untuk
yang memberi kuasa”.69
Ciri-ciri dari pemberian kuasa adalah sebagai berikut :
a. Bebas bentuk artinya dapat dibuat dalam bentuk lisan ataupun tulisan.
b. Persetujuan timbal balik para pihak telah mencukupi.70
Dengan demikian jika dilihat dari unsur-unsur di atas, maka unsur pertama
adalah harus adanya suatu persetujuan dan memenuhi syarat untuk sahnya perjanjian.
Unsur kedua yaitu memberikan kekuasaan kepada penerima kuasa, hal ini
menunjukkan bahwa adanya pihak pemberi kuasa dan pihak penerima kuasa yang
telah saling menyetujui. Unsur ketiga yaitu penerima kuasa melakukan tindakan
68 I.G. Rai Widjaya, Merancang Suatu Kontrak, Megapoin, Jakarta, 2003, hal. 85. 69 Salim H.S., op.cit, Hal. 8470 Ibid
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 87/135
75
hukum tersebut demi kepentingan serta untuk dan atas nama pemberi kuasa baik yang
dirumuskan secara umum maupun dinyatakan dengan kata-kata tegas.
Dengan adanya pemberian kuasa berdasarkan perjanjian yang diperoleh
seseorang, maka terjadilah hubungan hukum antara memberi kuasa (last gever)
dengan penerima kuasa (last hebber), yang selanjutnya penerima kuasa tidak
bertindak untuk dirinya sendiri, akan tetapi bertindak untuk kepentingan pemberi
kuasa.
Menurut Salim, HS, jika dilihat dari cara terjadinya, perjanjian pemberian
kuasa dibedakan menjadi enam macam,71
yaitu :
1. Akta umum2. Surat di bawah tangan
3. Lisan
4. Diam-diam5. Cuma-Cuma
6. Kata khusus
7. Umum
Pemberian kuasa dengan akta umum adalah suatu pemberian kuasa yang
dilakukan antara pemberi kuasa dan penerima kuasa dengan menggunakan akta
Notaris atau Notariil. Hal ini berarti pemberian kuasa itu dilakukan dihadapan
Notaris. Dengan demikian pemberian kuasa tersebut mempunyai kekuatan
pembuktian yang sempurna.
Pemberian kuasa dengan surat dibawah tangan adalah suatu pemberian kuasa
yang dilakukan antara pemberi kuasa dengan penerima kuasa, artinya surat pemberian
71 Ibid
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 88/135
76
kuasa itu hanya dibuat oleh para pihak saja tanpa ada pejabat yang berwenang (dalam
hal ini Notaris) yang menyaksikannya.
Pemberian kuasa secara lisan adalah suatu kuasa yang dilakukan atau
diberikan secara lisan oleh si pemberi kuasa kepada penerima kuasa.
Pemberian kuasa secara diam-diam adalah suatu kuasa yang dilakukan secasra
diam-diam oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa.
Pemberian kuasa secara cuma-cuma adalah suatu pemberian kuasa yang
dilakukan antara pemberi kuasa dengan penerima kuasa dengan mana penerima kuasa
tidak menerima biaya apapun dari pemberi kuasa.
Pemberian kuasa khusus yaitu suatu pemberian kuasa yang dilakukan antara
pemberi kuasa dengan penerima kuasa untuk kepentingan tertentu saja dari pemberi
kuasa.
Pemberian kuasa umum yaitu pemberian kuasa yang dilakukan pemberi kuasa
dengan penerima kuasa yang isinya kuasa yang bersifat umum dan untuk segala
kepentingan si pemberi kuasa tersebut.
Suatu perjanjian pemberian kuasa atau lastgeving pada umumnya merupakan
suatu perjanjian sepihak, dimana kewajiban untuk melaksanakan prestasi hanya
terdapat pada satu pihak saja, yaitu pada penerima kuasa.
Menurut ketentuan Pasal 1793 KUHPerdata yang isinya adalah sebagai
berikut :
(1) Kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum, dalam suatutulisan dibawah tangan, bahkan dalam sepucuk surat ataupun dengan
lisan.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 89/135
77
(2) Penerimaan suatu kuasa dapat pula terjadi secara diam-diam dan
disimpulkan dari pelaksanaan kuasa itu oleh si kuasa.
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa bentuk perjanjian pemberian
kuasa dapat dilakukan dengan akta otentik, dalam bentuk tulisan di bawah tangan,
ataupun dengan lisan, akan tetapi disamping itu untuk penerimaan kuasa dapat pula
terjadi secara diam-diam.
Isi pemberian kuasa ditentukan oleh pihak pemberi kuasa. Pemberi kuasa
biasanya memberikan kuasa kepada penerima kuasa untuk mewakilinya baik diluar
pengadilan maupun dimuka pengadilan.
Misalnya, penerima kuasa dikuasakan untuk menandatangani suatu perjanjian
kredit disebabkan karena pemberi kuasa berhalangan hadir, maka penerima kuasalah
yang pada saat itu mewakili pemberi kuasa menandatangani akta kredit tersebut dan
apabila terjadi sesuatu hal yang menyangkut hukum dari perjanjian kredit tersebut,
penerima kuasa juga harus mempertanggung jawabkan perbuatannya mewakili
pemberi kuasa dimuka pengadilan.
Dalam hal pemberian suatu kuasa akan berakhir apabila pemberi kuasa atau
penerima kuasa tersebut meninggal dunia atau pemberi kuasa menarik kembali
kuasanya atau pemberi kuasa menghentikan kuasa tersebut dengan ketentuan asalkan
pemberi kuasa memberitahukan terlebih dahulu penghentian tersebut kepada
penerima kuasa dengan memperhatikan waktu yang cukup. Jika penerima kuasa
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 90/135
78
menolak atau tidak mau menyerahkan kembali kuasanya secara sukarela, maka dapat
dipaksa melalui pengadilan.
72
Dalam praktek penarikan kembali tersebut diumumkan dibeberapa surat kabar
dan diberitahukan dengan surat kepada pihak ketiga atau relasi yang berkepentingan.
Pengangkatan seorang penerima kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan
yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama terhitung mulai
diberitahukannya pengangkatan itu. Penerima kuasa dapat membebaskan diri dari
kuasanya dengan pemberitahuan kepada pemberi kuasa. Hal ini diatur dalam
ketentuan Pasal 1814-1817 KUHPerdata, yaitu :
Pasal 1814 KUHPerdata menyatakan bahwa :
Si pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya manakala itu
dikehendakinya, dan jika ada alasan untuk itu, memaksa si kuasa untukmengembalikan kuasa yang dipegangnya.
Pasal 1815 KUHPerdata menyatakan bahwa :
Penarikan kembali yang hanya diberitahukan kepada si kuasa, tidak dapat
dimajukan terhadap orang-orang pihak ketiga, yang karena mereka tidakmengetahui tentang penarikan kembali itu, telah mengadakan suatu perjanjian
dengan si kuasa, ini tidak mengurangi tuntutan si pemberi kuasa kepada
si kuasa.
Pasal 1816 KUHPerdata menyatakan bahwa :
Pengangkatan seorang kuasa baru, untuk menjalankan suatu urusan yang
sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama, terhitung mulai
hari diberitahukannya kepada orang yang belakangan ini tentang pengangkatan tersebut.
72 I.G. Rai Widjaya, op.cit, Hal. 94
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 91/135
79
Pasal 1817 KUHPerdata menyatakan bahwa :
(1)
Si kuasa dapat membebaskan diri dari kuasanya dengan pemberitahuan penghentian kepada si pemberi kuasa.
(2) Jika namun itu pemberitahuan penghentian ini baik karena ia dilakukan
dengan tidak mengindahkan waktu maupun karena sesuatu hal lain karena
salahnya si kuasa, membawa rugi bagi si pemberi kuasa, maka orang ini
harus diberikan ganti rugi oleh si kuasa, kecuali apabila si kuasa berada
dalam keadaan tidak mampu meneruskan kuasanya dengan tidak
membawa rugi yang tidak sedikit bagi dirinya sendiri.
Apabila penerima kuasa tidak sadar bahwa pemberi kuasa meninggal atau
sebab lainnya mengakhiri kuasanya,73
maka :
1. Apa yang diperbuat penerima kuasa dalam ketidaksadarannya tersebut adalah sah.
2. Sama halnya dengan perikatan yang diperbuat penerima kuasa harus dipenuhi
terhadap pihak ketiga yang beritikad baik.
Apabila penerima kuasa meninggal dunia, ahli waris :
1. Harus memberitahukan kepada pemberi kuasa
2. Wajib mengamankan kepentingan-kepentingan pemberi kuasa dan mengambil
tindakan-tindakan seperlunya untuk pemberi kuasa.
73 Ibid
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 92/135
80
B. Ketentuan Jual Beli Hak Atas Tanah
Menurut Subekti dalam Soimin Soedharyo menyatakan bahwa dalam
Pasal 1458 KUH Perdata, persetujuan jual beli merupakan persetujuan kehendak
antara penjual dan pembeli mengenai suatu barang atau harga.74
Karena tanpa barang
yang akan dijual dan tanpa harga yang dapat disetujui antara dua belah pihak, maka
tidak mungkin ada jual beli, atau jual beli tidak pernah terjadi. Atau dengan perkataan
lain jual beli yang dianut di dalam hukum perdata belum memindahkan hak milik
sebelum dilakukan penyerahan atau levering. Sedangkan di dalam hukum adat, jual
beli sudah terjadi sejak pembayaran panjar diikuti dengan pencicilan.
Pada peristiwa jual beli tanah ada kemungkinan pihak ketiga (dengan atau
tanpa tanda bukti hak yang dapat diterima atau ditolak) bahwa tanah tersebut adalah
miliknya dan akan lebih merepotkan lagi jika tanah yang sudah dibeli sudah ada
bangunan yang telah ditempati atau dibeli oleh pihak lain. Untuk menghindari hal itu
perlu dipastikan bahwa transaksi jual beli harus jelas kepemilikannya, subjek
pemegang haknya harus jelas kewewenangannya, misalnya untuk anak yang masih
berumur 12 tahun tentunya tidak berwewenang menjual atau membeli tanah, hal ini
juga harus diteliti benar jika penjual melakukan jual beli tersebut melalui kuasa, jelas
dan objek tanah yang akan dibeli juga harus jelas data fisik dan data yuridisnya.
Perbuatan jual beli dan penyerahan hak atas tanah tersebut dilakukan di hadapan
74 Soimin Soedharyo, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2001,
Hal. 86.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 93/135
81
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997.
Namun demikian terdapat faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya
kendala-kendala dalam pembuatan akta jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Adapun faktor-faktor tersebut adalah :75
1. Sertipikat tanah yang menjadi objek jual beli, yang masih terikat dalam
jaminan pembebanan hak tanggungan ataupun hipotik, harus diroya (dihapus)
lebih dahulu hak tanggungan atau hipotik yang membebani tanah tersebut di
kantor pertanahan.
2. Sertipikat yang masih terdaftar atas nama orang lain atau pewaris, harus
terlebih dahulu dibalik nama ke atas nama pemegang hak atau ke atas nama
para ahli waris.
3. Sertipikat induk belum dipecah-pecah, sedangkan yang dibeli hanya sebagian
kecil dari luas tanah tersebut. Umpamanya luas tanah disertipikat 1000-M2
yang dibeli hanya 250-M2.
4. Pembeli atas tanah hak milik adalah perseroan terbatas yang tidak dibenarkan
oleh undang-undang untuk memiliki hak milik atas tanah, oleh karena itu hak
milik tersebut harus diturunkan lebih dahulu keatas hak yang lebih rendah
yaitu hak guna bangunan atau hak pakai.
75 Chairani Bustami, Op.Cit. Hal. 98.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 94/135
82
5. Pembeli tanah hak milik adalah orang asing yang tidak berhak mempunyai
hak milik atas tanah di Indonesia kecuali hak pakai (ada pengecualian
terhadap tanah yang bersifat perwakilan asing di Indonesia).
6. Pembeli telah mempunyai tanah-tanah bersertipikat melebihi dari jumlah yang
diizinkan oleh undang-undang, jadi harus lebih dahulu mendapatkan izin dari
instansi terkait.
7. Pajak Penghasilan (PPH) yang merupakan kewajiban penjual belum dibayar
(undang-undang nomor 27 tahun 1996).
8. Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang
merupakan kewajiban pembeli belum dilunasi (undang-undang nomor 21
tahun 1997).
9. Sertipikat tanah belum di cek bersih di Kantor Pertanahan tetapi telah diyakini
penjual dan pembeli bahwa tanah tersebut tidak boleh menimbulkan masalah.
10. Nilai Jual Objek Pajak yang tidak sesuai dengan harga pasar, dapat diturunkan
di Kantor Pajak dan Bangunan (PBB) bagi yang dibenarkan oleh undang-
undang. Misalnya pensiunan Pegawai Negeri, Veteran, ABRI, dan sebagainya
(menunggu penurunan PBB).
11. Sertipikat belum terbit atau masih dalam proses pengurusan di Kantor Badan
Pertanahan Nasional.
12. Sertipikat masih terdaftar atas nama pemilik awal walau berulang kali terjadi
pemindahan hak atas tanah masih terus menggunakan akta Perikatan Jual Beli,
yang disempurnakan dengan akta pendamping yaitu Surat Kuasa Menjual.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 95/135
83
Jadi pemindahan hak atas tanah tersebut walau telah berlapis-lapis
(berkali-kali) namun belum sekalipun dibalik nama keatas nama pembeli.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam membuat akta jual beli
menggunakan blanko jual beli Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang telah
disediakan dan dijual di Kantor Pos. Sebelum membuat akta ini biasanya para Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) terlebih dahulu membuat akta persetujuan jual beli atau
perikatan jual beli.76
Selanjutnya Chairani Bustami dalam tesis Aspek-Aspek Hukum Yang Terkait
Dalam Akta Perikatan Jual Beli Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan menyatakan
bahwa :
Dalam praktek kerja sehari-hari ditemukan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) sebelum membuat akta jual beli ada dua hal aspek hukum yang dilakukan
mereka, yaitu :
a. Membuat Akta Persetujuan Jual Beli
Akta persetujuan jual beli dibuat dalam jual beli tanah bersertifikat maupun
tanah yang tidak bersertifikat yang cara pembayarannya tidak dibayar lunas sekaligus
tetapi melalui cicilan, hal ini terjadi karena ada syarat yang belum terpenuhi misalnya
rumahnya belum kosong.
Persetujuan jual beli yang dimaksud tersebut di atas dibuat untuk menghindari
sengketa jika para pihak mengingkari persetujuan yang telah dibuat dengan tidak
memenuhi prestasi yang telah ditentukan dan disepakati dalam perjanjian tersebut.
76 Ibid, Hal. 12
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 96/135
84
b. Membuat Akta Perikatan Jual Beli
Akta perikatan jual beli dibuat oleh notaris dalam jual beli tanah yang sudah
bersertifikat yang telah dibayar lunas atau kontan, hal ini dengan alasan adanya
syarta-syarat yang belum terpenuhi untuk melangsungkan jual beli dengan Akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan tidak adanya syarat-syarat yang menghalangi
dibuatnya Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) namun pihak-pihak senantiasa
minta dibuatkan Akta Perikatan Jual Beli.
Syarat-syarat yang belum terpenuhi itu antara lain seperti :
a. Kewajiban pengecekan bersih sertifikat yang akan dialihkan tersebut di kantor
Pertanahan.
b. Kewajiban lebih dulu untuk pembayaran pajak-pajak yang menyangkut
pertanahan tersebut.77
Dalam konsepsi Hukum Adat Tanah Nasional terdapat syarat untuk sahnya
jual beli yaitu terpenuhinya “tunai, riil, terang”. Yang dimaksud dengan “tunai”
adalah bahwa penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran
oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu tidak
harus sekaligus lunas, selisih harga dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual
yang termasuk dalam lingkup hukum utang-piutang. “Riil” dimaksudkan bahwa
kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan
telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya perjanjian dihadapan kepala desa.
Dimaksud “terang” bahwa perbuatan hukum jual-beli tanah tersebut dilakukan
77 Ibid, Hal. 114
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 97/135
85
di hadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar
ketentuan hukum yang berlaku.
Jadi dapat dirumuskan bahwa tunai/kontan, riil dan terang tersebut
dimaksudkan jika jual beli dilakukan tanpa dihadapan Kepala Desa/Camat atau tanpa
akta otentik dari Pejabat Pembuat Akta Tanah maupun dari Notaris jual beli tetap
dianggap sah sepanjang syarat materialnya yang berupa uang dari harga jual beli
tersebut dibayar lunas oleh pembeli sudah terpenuhi, hal ini sejalan dengan konsepsi
hukum agraria yang berlandaskan kepada hukum adat.
Untuk tanah warisan yang berhak menjualnya adalah salah seorang yang telah
ditunjuk sebagai ahli waris, atau para ahli warisnya jika mereka ditunjuk bersama-
sama sebagai ahli waris maka secara bersama-sama mereka bertindak sebagai
penjual. Apabila salah seorang tidak turut menjual maka jual beli tersebut dianggap
batal demi hukum.
Untuk tanah yang masih merupakan boedel warisan maka harus ada surat
keterangan ahli waris menurut ketentuannya masing-masing.
Supaya tanah yang sudah dibeli mendapatkan kekuatan hukum dan kekuatan
pembuktian jika terjadi sengketa dikemudian hari maka jual beli harus dilakukan
dihadapan Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), hal ini sejalan dengan
fungsi dari akta autentik yang diatur di dalam Pasal 1874 KUH Perdata bahwa fungsi
akta jual beli sebagai salinan yang dengan sengaja dibuat untuk dijadikan bukti
tentang suatu peristiwa dan ditanda tangani. Dengan unsurnya untuk menciptakan
bukti tertulis dan penandatanganan tertulis.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 98/135
86
C. Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas
Tanah yang Dibuat Dihadapan Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta
Tanah)
Larangan kuasa mutlak yang tercantum didalam instruksi Menteri Dalam
Negeri Nomor 14 Tahun 1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai
Pemindahan Hak Atas Tanah, dimana dinyatakan bahwa kuasa mutlak adalah kuasa
yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali dan yang pada
hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah yang memberikan kewenangan
kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta
melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh
pemegang haknya.
Latar belakang dikeluarkannya Instruksi tersebut adalah adanya
penyalahgunaan Kuasa Mutlak diantaranya terhadap ketentuan mengenai penetapan
luas tanah pertanian yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960,
pemilikan atas tanah hak oleh subjek hukum tertentu menurut Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria atau ketentuan
mengenai pengenaan pajak atas tanah.
Namun apabila kita hubungkan dengan syarat-syarat sahnya suatu perjanjian
sebagaimana yang telah diuraikan sebelumnya dan ditilik dari rasa keadilan dan asas
keseimbangan dalam berkontrak serta kebutuhan masyarakat dalam praktek, maka
kuasa mutlak pada hakikatnya dapat dilaksanakan aslkan merupakan suatu kesatuan
dengan perjanjian pengikatan jual beli. Kuasa mutlak ini memberikan keuntungan
bagi pihak pembeli dimana pembeli akan merasa aman dengan adanya pengikatan
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 99/135
87
jual beli dan kuasa mutlak ini karena pihak pembeli telah membayar lunas semua
pembayaran namun belum mendapatkan bukti pemilikan hak (sertipikat) yang dapat
dibalik nama ke atas namanya.
Jika dilihat, hal ini merupakan suatu fenomena yang sering terjadi dalam
setiap jual beli atas tanah. Dan masyarakat pun terutama para pihak yang akan
melakukan perjanjian jual beli hak atas tanah mempunyai alasan yang kuat untuk
tetap melakukan pengikatan jual beli dan kuasa mutlak.
Hal ini disebabkan karena telah terjadi penyimpangan mengenai terhadap apa
instruksi tersebut ditujukan. Dimana sebelumnya instruksi tersebut ditujukan kepada
lahan pertanian. Akan tetapi saat ini telah terjadi penyimpangan dan mulai merambah
pada tanah-tanah yang bukan dimanfaatkan untuk lahan pertanian.
Instruksi tersebut pun mungkin merupakan reaksi terhadap sinyalemen dari
berbagai kalangan hukum bahwa dewasa ini dalam bidang agraria banyak terjadi
penghindaran hukum (law evasion) dengan melakukan perbuatan terselubung antara
lain dalam bentuk-bentuk sebagai berikut :
1. Untuk menghindari larangan pemilikan tanah melewati maksimum tertentu, maka
orang yang telah memiliki tanah dalam batas maksimal masih menambah luas
tanahnya dengan penggunaan kuasa mutlak. Akta yang dibuat bukanlah Akta Jual
Beli Tanah, melainkan dengan Akta Kuasa Mutlak yang mana segala wewenang
yang ada pada pemilik diserahkan kepada penerima kuasa. Secara formil ornag
tersebut hanya penerima kuasa, tetapi secara materil ia adalah pemilik tanah. Atas
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 100/135
88
nama siapa tanah tersebut terdaftar bukanlah menjadi soal, yang penting adalah
wewenang atau kekuasaan ada pada penerima kuasa.
2. Orang atau Badan yang berdasarkan peraturan yang berlaku tidak diperbolehkan
mempunyai hak milik atas tanah dengan meminjam nama orang lain yang tidak
terkena larangan tersebut. Biaya pembelian tanah disediakan oleh orang tersebut.
Akta jual beli dan sertifikat tanah hak milik terdaftar atas nama orang yang
dimintai tolong tersebut, kemudian orang yang dimintai tolong tersebut barulah
membuat surat kuasa mutlak dengan akta notaris untuk pemilik sebenarnya ini
agar ia dapat melakukan segala hak dan kewajiban yang umumnya hanya ada
pada pemilik tanah.
Menurut Notaris Sri Rambah, bila kuasa mutlak sudah dihubungkan dengan
tanah maka kuasa mutlak tersebut adalah dilarang.78
Hal ini disebabkan beliau
memandang kuasa mutlak tersebut dengan sudut pandang yang sempit, karena beliau
tidak mau mengambil resiko yang tinggi untuk penggunaan kuasa mutlak tersebut.
Menurut Notaris Khairunisah, kuasa mutlak adalah tidak boleh lagi dipakai
dalam akta-akta jual beli tanah dikarenakan hal tersebut sudah dilarang dalam
Undang-Undang.79
Menurut Notaris Irdhanila Hasibuan, kuasa mutlak masih dapat dipergunakan
mengikuti perikatan jual beli sepanjang kuasa mutlak tersebut tidak menjadi satu akta
78 Hasil Wawancara dengan Notaris Sri Rambah, tanggal 14 April 2008.79 Hasil Wawancara dengan Notaris Khairunisah, tanggal 14 April 2008.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 101/135
89
yang berdiri sendiri dan hanya klausula kuasa mutlak itu saja yang terdapat dalam
perikatan jual beli tersebut.
80
Menurut Notaris Herlina Ginting, kuasa mutlak dapat saja dipakai jika masih
diperlukan dalam perjanjian pengikatan jual beli, hanya saja akan disarankan untuk
memakai alternatif yang lain terlebih dahulu jika memungkinkan, karena ditakutkan
akan menimbulkan masalah dikemudian harinya.81
Menurut Notaris Soeparno, eksistensi kuasa mutlak masih ada, hanya saja
kuasa mutlak tersebut haruslah dibuat didalam atau mengikuti akta perjanjian
pengikatan jual beli dan tidak dapat berdiri sendiri. Surat kuasa mutlak adalah surat
kuasa yang biasanya dibuat oleh pemilik sebidang tanah untuk mendapatkan sejumlah
uang dengan segera, sehingga dapat dikatakan bahwa surat kuasa mutlak itu pada
hakekatnya adalah merupakan salah satu bentuk pelepasan hak.82
Di dalam praktek, surat kuasa mutlak itu dituangkan di dalam bentuk Akta
Notaris sebagai partai akta, dengan memakai judul “Perjanjian/Ikatan Jual Beli
ataupun Kuasa untuk menjual”.
Pertimbangan lain yang perlu diperhatikan terutama dari sisi pembeli tanah
adalah berhubungan dengan proses jual beli tanah sampai pendaftarannya yang tidak
dapat dilaksanakan dengan cepat. Karena hanya untuk perubahan sertipikat saja sudah
membutuhkan waktu yang cukup lama lebih dari 2 (dua) bulan, apalagi bagi tanah-
tanah yang belum dibukukan. Dengan diberikannya kuasa mutlak ini berarti pihak
80 Hasil wawancara dengan Notaris Irdhanila Hasibuan, tanggal 14 April 2008.81 Hasil wawancara dengan Notaris Herlina Ginting, tanggal 14 April 2008.82 Hasil wawancara dengan Notaris Soeparno, tanggal 14 April 2008.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 102/135
90
pembeli akan terlindungi dari kemungkinan penyalahgunaan keadaan oleh pihak
penjual. Pihak pembeli dapat sewaktu-waktu menjual tanah tersebut kepada pihak
lain tanpa harus melibatkan pemilik formal (dalam hal ini penjual).
Dalam prakteknya ternyata pemberian kuasa mutlak ini bukanlah dengan
maksud menunggu dikukuhkannya ke dalam sertipikat, melainkan pemegang surat
kuasa tersebut dapat menguasai segala-galanya atas tanah tersebut. Hanya saja secara
teknis yuridis pihak pembeli tersebut belum dikatakan sebagai pemilik dalam
sertipikat.
Eksistensi kuasa mutlak saat ini jika dihubungkan dengan Instruksi Menteri
Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak,
kuasa mutlak masih diakui oleh masyarakat terutama para pihak yang akan
melakukan perjanjian jual-beli hak atas tanah, tetapi dikarenakan keadaannya yang
rancu, yang berada pada grey area, maka tidak sedikit para Notaris/PPAT yang tidak
memakai kuasa mutlak tersebut dan menganjurkan untuk memakai cara lain selain
kuasa mutlak dalam jual beli hak atas tanah.
Sehubungan dengan adanya Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun
1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak Atas
Tanah tersebut, maka didalam praktek Notaris dalam membuat suatu akta perjanjian
pembuatan pengikatan jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan menunggu
dipenuhinya syarat untuk sampai pada perjanjian pokok selalu mencantumkan klausul
kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh calon penjual kepada calon pembeli
untuk melaksanakan jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 103/135
91
Pemberian kuasa sedemikian perlu dicantumkan secara eksplisit, bahwa calon
pembeli berhak mewakili calon penjual maupun dirinya sendiri dalam akta jual
belinya mengingat bahwa pada umumnya tidak diperbolehkan penerima kuas menjadi
pembeli dari pemberi kuasa (Pasal 1470 KUHPerdata).
Pasal 1470 isinya adalah sebagai berikut :
“Begitu pula tidak diperbolehkan menjadi pembeli pada penjualan dibawah
tangan, atau ancaman yang sama, baik pembelian itu dilakukan oleh mereka
sendiri maupun oleh orang-orang perantara, kuasa-kuasa mengenai barang-
barang yang mereka dikuasakan menjualnya : pengurusan-pengurusanmengenai benda-benda milik negara dan milik badan-badan umum yang
dipercayakan kepada pemeliharaan dan pengurusan mereka. Namun itu adalahdsierahkan kepada Presiden untuk memberikan kebebasan dari larangan itu
kepada pengurus-pengurus umum. Segala wali dapat membeli benda-benda
tak bergerak kepunyaan anak-anak yang berada dibawah perwalian merekadengan cara yang ditetapkan dalam pasal 399.”
Dari uraian pasal 1470 KUHPerdata diatas dapat dikatakan bahwa pasal 1470
KUHPerdata ini melarang pembeli melakukan jual beli dibawah tangan barang-
barang yang penjualannya dikuasakan kepadanya. Penerima kuasa tadi tidak boleh
menjadikan dirinya sebagai pihak lawan dari pemberi kuasa dalam suatu perjanjian
yang pelaksanaannya dikuasakan kepadanya oleh pemberi kuasa. Dalam kepustakaan
hukum dikenalnya dengan sebutan Selbseintritt yakni penerima kuasa
mengikutsertakan dirinya sendiri (bukan pihak ketiga) sebagai pihak perjanjian.
Kuasa mutlak dipandang oleh penerima kuasa sebagai hak sendiri (eigen zelfstanding
rech).
Oleh karena diluar pasal 1470 KUHPerdata tidak ada pasal yang melarang
Selbseintritt maka dapat dikatakan bahwa larangan tersebut hanya berlaku bagi jual
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 104/135
92
beli dibawah tangan. Diluar itu penerima kuas boleh menjadikan dirinya sebagai
pihak lawan dari pemberi kuasa.
Sebaiknya selbseintritt hanya diperbolehkan jika kuasa yang bersangkutan
memuat rincian jelas tentang syarat-syarat perjanjian, misalnya dalam kuasa
disebutkan bahwa penerima setelah menerima kuasa (mutlak) tersebut hendak
menyewakan tanah tersebut untuk jangka waktu dan harga dicantumkan. Jika surat
kuasa tersebut tidak dirinci seperti itu, lebih baik selbseintritt ditolak saja. Dasar
penolakannya adalah pasal 1470 KUHPerdata tadi, dengan jalan analogi.
Oleh karena penyimpangan terhadap ketentuan tersebut tidak merupakan
pelanggaran terhadap kepentingan umum, maka para pihak dapat memperjanjikan
adanya kuasa semacam itu.
Pencantuman kuasa dengan beding “menjual kepada diri sendiri” tersebut
tidak dapat pula digolongkan ke dalam kuasa mutlak, karena tidak mengandung
muatan yang dilarang oleh instruksi tersebut, meskipun kuasanya tidak dapat ditarik
kembali.
Dan didalam praktek pembuatan akta pengikatan jual beli, Notaris
mencantumkan :
1. Alasan yang jelas didalam premisse mengenai dibuatnya akta pengikatan jual
beli tersebut.
2. Objek perjanjian dan harga dari objek tersebut yang akan dijual belikan serta
pembayaran.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 105/135
93
3. Jaminan dari calon penjual terhadap kepemilikan atas persil dan tidak adanya
cacat yang tampak dan tidak tampak.
4. Janji penyerahan persil dalam keadaan pada hari pengikatan jual beli.
5. Janji calon penjual belum pernah memberikan kuasa kepada orang lain
mengenai persil yang akan dijual selain kepada calon pembeli.
6. Janji calon penjual (pemberi kuasa) tidak akan sendiri melakukan tindakan
hukum yang telah dikuasakan kepada calon pembeli (penerima kuasa)
tersebut.
7. Janji lain yang khusus, misalnya kewajiban pembayaran rekening listrik, air,
telepon, PBB hingga tanggal pengosongan, tata cara pengosongan dan
sebagainya.
8. Pemberian kuasa secara umum yang tidak dapat ditarik kembali oleh calon
penjual kepada calon pembeli untuk pengurusan persil selama belum
dilaksanakan jual beli.
9. Pemberian kuasa dari calon penjual kepada calon pembeli yang tidak dapat
ditarik kembali untuk pelaksanaan jual belinya dihadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT), apabila syarat jual beli telah dipenuhi.
Dalam praktek, sesuai dengan penelitian yang dilakukan, kuasa mutlak masih
sering digunakan oleh Notaris/PPAT. Hanya saja banyak Notaris/PPAT yang masih
rancu untuk menggunakan kuasa mutlak tersebut. Sehingga seringkali kuasa yang
dipergunakan adalah kuasa biasa. Hal tersebut dapat terlihat dari akta pengikatan jual
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 106/135
94
beli yang disertai kuasa, tetapi tidak terdapat klausula “kuasa tidak dapat ditarik
kembali”.
Klausula kuasa mutlak yang seharusnya dicantumkan adalah “….surat kuasa
ini tidak dapat dicabut kembali atau dibatalkan oleh pemberi kuasa atas dasar atau
alasan apa pun juga dengan mengesampingkan segala ketentuan tentang berakhirnya
suatu kuasa”. Dapat pula klausula kuasa mutlak berbunyi “…penerima kuasa
dibebaskan dari segala tanggung jawab kepada pemberi kuasa….”
Hal tersebut tidak menjadi masalah dikarenakan ketidaktahuan masyarakat
terhadap kuasa mutlak, sehingga pihak penjual tidak berbuat sesuatu yang merugikan
pihak pembeli. Jadi kuasa yang dipakai disini hanya sebatas kuasa biasa, bukan kuasa
mutlak.
Jika dilihat dari pendapat Ali Boediarto yang pada intinya memberi
pertimbangan sebagai berikut :
Menurut pendirian Mahkamah Agung RI : adalah merupakan perbuatan yang
sah menurut hukum, bahwa seseorang pemilik tanah yang mengalihkanhaknya/kekuasaannya atas tanah yang dimilikinya itu kepada pihak lain,
melalui cara pembuatan “Akta Kuasa Mutlak” dimana pihak “penerima
kuasa” menjadi berhak dan berkuasa penuh atas tanah tersebut, seperti halnya“seorang pemilik” dan ia dapat menuntut pihak ketiga yang dinilai
mengganggu haknya itu.83
Pembuatan “akta Kuasa Mutlak” seperti yang diuraikan di atas mengandung
materi, bahwa pemilik tanah selaku “Pemberi Kuasa” memberi kuasa penuh kepada
“Penerima Kuasa” untuk menguasai dalam arti luas, yaitu mengasingkan
83 Ali Boediarto, Putusan Badan Peradilan, Majalah Varia Peradilan, Edisi Oktober 1990,
Hal. 11.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 107/135
95
(vervreenden) dan/atau melakukan perbuatan hukum macam apapun juga terhadap
tanah yang bersangkutan, seperti halnya seorang yang berstatus sebagai “pemilik
tanah”. Kuasa mutlak ini tidak dapat dicabut kembali, sehingga merupakan
penyimpangan, ex pasal 1813 BW.84
Untuk pernyataan di atas, meskipun larangan ini dituangkan dalam bentuk
instruksi, dalam konstalasi per Undang-Undangan dan tergolong pada salah satu
bentuk hukum positif yang mengandung aturan hukum publik yang bertujuan
mengatur ketertiban umum dalam kegiatan transaksi jual beli tanah.
Sehingga dapat dikatakan bahwa kuasa mutlak masih dipergunakan dalam
Praktek Notaris PPAT yang bentuknya terkadang bukan mutlak walaupun telah
dikeluarkannya Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang
Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Dalam Hal Peralihan Hak Atas Tanah dan
dalam Praktek Pejabat Pembuat Akta Tanah yang membuat akta jual beli hak atas
tanah tersebut dan Kantor Pertanahan yang akan mencatatkan pendaftaran peralihan
hak atas tanah tersebut masih menerima pemberlakuan kuasa mutlak yang tercantum
dalam akta pengikatan jual beli tersebut.
Dalam praktek Notaris pun masih sering kita jumpai Akta Perjanjian
pengikatan jual beli yang dibuat terpisah dengan Akta kuasanya. Hal tersebut
84 Ibid
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 108/135
96
dikarenakan keadaan-keadaan yang memaksa sehingga Notaris menggunakan akta
terpisah demi kepentingan masyarakat. Tetapi meskipun terpisah, Notaris tersebut
haruslah mengantisipasi kemungkinan-kemungkinan untuk timbulnya persoalan
dengan cara meneliti secara mendalam bahwa hak penjual maupun pembeli dalam hal
ini tidaklah dirugikan.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 109/135
97
BAB IV
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PARA PIHAK YANGTELAH MELAKUKAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH
DENGAN MEMAKAI KUASA MUTLAK
A. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli
1. Pengertian Hak Atas Tanah
Hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu permukaan bumi, yang
berbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar.85
Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang
disediakan oleh UUPA, adalah untuk digunakan atau dimanfaatkan. Diberikannya
dan dipunyainya tanah dengan hak-hak tersebut tidak akan bermakna jika
penggunaannya berbatas hanya pada tanah sebagai permukaan bumi saja. Untuk
keperluan apapun tidak bisa tidak, pasti diperlukan juga penggunaan sebagian tubuh
bumi yang ada dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya, sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 4 ayat (2) UUPA yang menyatakan :
(2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini memberiwewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian
pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar
diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan
peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.86
85 Boedi Harsono, Op.cit. Hal. 1886 Indonesia, Undang-undang Tentang Rumah Susun, UU No. 16, LN No. 75 tahun 1985,
TLN No. 3317, Pasal 10 ayat (2).
97
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 110/135
98
Berdasarkan ketentuan pasal tersebut diatas, maka hak-hak atas tanah bukan
hanya memberikan wewenang untuk mempergunakan sebagian tertentu permukaan
bumi yang bersangkutan, yang disebut “tanah”, tetapi juga tubuh bumi yang ada
dibawahnya dan air serta ruang yang ada diatasnya.
Dengan demikian maka yang dipunyai dengan hak atas tanah itu adalah
tanahnya, dalam arti sebagian tertentu dari permukaan bumi. Tetapi wewenang
menggunakan yang bersumber pada hak tersebut diperluas hingga meliputi juga
penggunaan “sebagian tubuh bumi yang ada dibawah tanah dan air serta ruang yang
ada diatasnya”.87
Hak-hak atas tanah memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk
mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya.88
Dengan
diberikannya hak atas tanah tersebut, maka antara orang atau badan hukum itu telah
terjalin suatu hubungan hukum dengan tanah yang bersangkutan.
Dengan adanya hubungan hukum itu, dapatlah dilakukan perbuatan hukum
oleh yang mempunyai hak itu terhadap tanah dengan pihak lain seperti jual beli, tukar
menukar dan sebagainya.
Seseorang atau badan hukum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah, oleh
UUPA dibebani kewajiban untuk mengerjakan atau mengusahakan sendiri secara
aktif serta wajib pula untuk memelihara, termasuk menambah kesuburan dan
mencegah kerusakan tanah tersebut.
87 Boedi Harsono, Op.cit, Hal. 1888 Effendi Perangin-Angin, 401 Pertanyaan dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Cet. 3,
Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 1994, Hal. 40.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 111/135
99
UUPA menghendaki supaya hak atas tanah yang dipunyai oleh seseorang atau
badan hukum tidak boleh dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadi
dengan sewenang-wenang tanpa menghiraukan kepentingan masyarakat ataupun
dengan menelantarkan tanah tersebut sehingga tidak ada manfaatnya.
UUPA telah menentukan beberapa macam hak-hak atas tanah yaitu hak milik,
hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak
memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut
yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak atas air dan ruang
angkasa yaitu hak guna air, hak pemeliharaan dan penangkapan ikan dan hak guna
ruang angkasa.89
2. Pengertian Jual Beli
a. Pengertian Jual Beli Menurut KUH Perdata
Menurut Pasal 1457 KUH Perdata, yang dimaksud dengan jual beli adalah
suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah
dijanjikan. Dengan kata lain jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang
melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini
terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaaan yang dijual oleh penjual, dan
89 Indonesia, Op.cit, Pasal 16 ayat (1) dan (2).
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 112/135
100
penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual.90
Dengan demikian perkataan jual
beli ini menunjukkan bahwa dari satu pihak perbuatan dinamakan menjual,
sedangkan dari pihak lain dinamakan membeli, jadi dalam hal ini terdapat dua pihak
yaitu penjual dan pembeli yang bertimbal balik.91
Dari ketentuan di atas, barang yang menjadi obyek perjanjian jual beli harus
cukup tertentu, setidak-tidaknya dapat ditentukan wujud dan jumlahnya pada saat
akan diserahkan hak miliknya kepada si pembeli.92
Unsur-unsur pokok perjanjian jual
beli adalah adanya barang dan harga yang sesuai dengan asas konsensualisme dalam
hukum perjanjian bahwa perjanjian jual beli tersebut lahir sejak terjadinya kata
sepakat mengenai barang dan harga. Begitu kedua belah pihak setuju mengenai
barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah. Sifat konsensual dari
jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata yang menyatakan bahwa
jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka
mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum
diserahkan maupun harganya belum dibayar.93
Di dalam perjanjian jual beli yang terdapat penjual dan pembeli memiliki hak
dan kewajiban yang bertimbal balik dimana bagi si penjual berkewajiban untuk
menyerahkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan serta menjamin kenikmatan
tenteram atas barang tersebut dan menanggung terhadap cacad-cacad yang
90 Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada,
2003, Hal. 7.91 R. Subekti, Aneka Perjanjian, Cet. 10, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1995, Hal. 1.92 Ibid., Hal. 2.93 Ibid.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 113/135
101
tersembunyi dan terhadapnya berhak untuk menerima pembayaran harga barang
sedangkan kewajiban si pembeli yang utama adalah membayar harga yang berupa
sejumlah uang pada saat pembelian pada waktu dan ditempatkan sebagaimana yang
ditetapkan menurut perjanjian, sedangkan haknya adalah menerima barang yang
diperjualbelikan dari penjual tersebut.94
b. Pengertian Jual Beli Menurut Hukum Adat
Jual beli tanah menurut Hukum Adat adalah sesuatu perbuatan pemindahan
hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti, bahwa perbuatan
pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang serta
disaksikan oleh beberapa orang saksi.95
Pejabat yang berwenang pada saat itu adalah
Kepala Desa/Kepala Adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung
keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut, sehingga perbuatan
tersebut diketahui oleh umum. Sedangkan bersifat tunai maksudnya, bahwa perbuatan
pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak. Dalam hal ini
pembeli dianggap telah membayar harga tanah secara kontan atau tunai walaupun
baru dibayar sebagian, dan sisa pembayaran harga tanah tersebut dianggap sebagai
hutang piutang.96
94 Subekti, Op.cit . Hal. 995 Kartini Soedjendro, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Cet. 1,
Yogyakarta : Kanisius, 2001, Hal. 49.96 Soerjono Soekanto, Hukum Adat Indonesia, Cet. 2 , Jakarta, PT. Raja Grafindo Persada,
1983, Hal. 188.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 114/135
102
c. Pengertian Jual Beli Menurut Hukum Tanah Nasional
Jual beli menurut Hukum Tanah Nasional dapat diartikan suatu perbuatan
hukum yang berupa penyerahan tanah yang bersangkutan oleh penjual kepada
pembeli untuk selama-lamanya pada saat mana pihak pembeli menyerahkan harganya
kepada penjual. Sehingga pada saat jual beli hak atas tanah itu langsung beralih dari
penjual kepada pembeli.
Jual beli menurut Hukum Tanah Nasional adalah perbuatan hukum
pemindahan hak yang mempunyai 3 (tiga) sifat, yaitu97
:
1) Bersifat terang, maksudnya perbuatan hukum tersebut dilakukan dihadapan PPAT
sehingga bukan perbuatan hukum yang gelap atau yang dilakukan secara
sembunyi-sembunyi.
2) Bersifat tunai, maksudnya bahwa dengan dilakukannya perbuatan hukum
tersebut, hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain yang
disertai dengan pembayarannya.
3) Bersifat riil, maksudnya bahwa akta jual beli tersebut telah ditandatangani oleh
para pihak yang menunjukkan secara nyata atau riil telah dilakukannya perbuatan
hukum jual beli. Akta tersebut membuktikan, bahwa benar telah dilakukannya
perbuatan hukum pemindahan.
97 Boedi Harsono, Op.cit., Hal. 330.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 115/135
103
3. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli
Peralihan hak atas tanah adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah
yang dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya
semula dan menjadi hak pihak lain.98
Dengan berlakunya UUPA, peralihan hak atas tanah dapat dilakukan melalui
jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat
dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.99
Menurut Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997, peralihan hak atas tanah dan hak milik
atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data
perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak
melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus dibuktikan
dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT yaitu Akta Jual Beli yang
kemudian akan dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) huruf a Permenag/Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2007 tentang Panitia
Pemeriksaan Tanah. Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan PPAT tersebut bertujuan
98 K. Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1977, Hal. 15-18.99 Indonesia, Op.cit, Pasal 26 ayat (1)
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 116/135
104
untuk memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah
(pembeli tanah).
100
B. Penggunaan Akta Notaris
Pada prinsipnya pihak-pihak dalam suatu perjanjian sering mengadakannya
secara tertulis atau dalam bentuk akta otentik. Tapi bukan tidak sering pula, bahwa
pihak-pihak mengadakannya secara lisan saja. Perjanjian seperti dimaksud lazimnya
terjadi dalam suatu perjanjian yang tidak mempunyai akibat yang begitu penting bagi
pihak-pihak yang bersangkutan. Sedangkan sebagai gambaran dapat diperhatikan
bahwa perjanjian yang dilakukan secara tertulis atau dengan akta otentik pada
hakikatnya dilakukan adalah dengan tujuan demi terciptanya suatu kepastian hukum
serta untuk lebih menjamin pihak-pihak dalam merealisasikan perjanjiannya, kecuali
undang-undang telah menentukan bahwa perjanjian yang diadakan harus menurut
bentuk yang telah ditentukan.
Sebenarnya pihak-pihak tidaklah terikat untuk mengadakan perjanjian dalam
bentuk yang tertentu. Dengan pengertian lain, bahwa kepada pihak yang diberikan
kebebasan untuk mengadakan perjanjian apakah akan dilakukan secara tertulis
ataukah hanya cukup dengan lisan saja.
Namun demikian kebebasan yang dimaksudkan bukanlah dalam pengertian
yang mutlak. Karena kenyataannya bila ditelaah perundang-undangan, akan dijumpai
100 Saleh Adiwinata, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria, Cet.
2 Bandung, Alumni, 1980, Hal. 21.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 117/135
105
suatu ketentuan yang menyatakan bahwa para pihak harus menuruti tata cara atau
harus diadakan dalam bentuk tertentu. Misalnya dalam perjanjian penghibahan,
bahwa hibah haruslah dilakukan dengan akta notaris (kalau tanah belum bersertipikat)
namun bila tanahnya sudah bersertipikat haruslah dibuat dihadapan PPAT, yang
aslinya atau minuta aktanya akan disimpan oleh notaris yang bersangkutan. Hal ini
untuk jelasnya dapat dilihat dalam Pasal 1682 KUH Perdata. Demikian pula dalam
pendirian suatu perseroan terbatas (PT) haruslah dilakukan dengan akta notaris untuk
keabsahannya.
Kekuatan akta sebagai alat bukti adalah merupakan suatu alat bukti yang
sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya. Untuk jelasnya dapat dilihat dalam
ketentuan Pasal 1870 KUH Perdata.
Dan mengenai kekuatan dari akta yang dibuat oleh notaris itu, berdasarkan hasil
wawancara penulis dengan Notaris Andreas, SH., Notaris di Medan, responden
menyatakan bahwa kekuatan akta notaris itu dapat dilihat dalam hal101
:
1. Bahwa akta yang dibuat oleh notaris sebagai pejabat umum merupakan suatu akta
yang otentik. Dalam hal ini notaris sebagai pejabat umum diangkat dan
diberhentikan oleh suatu institusi yang berwenang yang dalam hal ini adalah
Departemen Kehakiman Republik Indonesia melalui Menteri Kehakiman dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia. Dengan demikian dapat terlihat kekuatan
hukum dari akta yang dibuat oleh notaris itu juga diakui oleh institusi tersebut
di atas.
101 Hasil Wawancara Penulis dengan Notaris Andreas, tanggal 17 April 2008
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 118/135
106
2. Bahwa notaris menjamin kepastian tanggal dari akta yang telah dibuatnya
tersebut. Dalam suatu akta notaris, dibuat tanggal kapan akta itu ditanda tangani
oleh para pihak. Dengan demikian kalau nanti sekiranya timbul pemasalahan,
maka tanggal dari akta yang telah ditanda tangani oleh para pihak itu merupakan
suatu pembuktian waktu.
3. Bahwa di samping hal tersebut di atas notaris juga berkewajiban untuk
menyimpan akta yang telah dibuatnya, memberikan grosse, salinan dan
kutipannya, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu oleh suatu peraturan
umum tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat atau orang lain”
Disamping itu, Notaris juga melakukan tindakan-tindakan sebagai berikut
dalam melaksanakan tugasnya :
4. Melakukan legalisasi dan pencatatan akta;
5. Memberikan nasehat hukum mengenai isi dan ketentuan dari akta kepada para
pihak secara adil.
Berdasarkan pada Pasal 1870 KUH Perdata disebutkan, seandainya terjadi
persengketaan antara pihak-pihak yang bersangkutan, maka apa yang ditentukan
dalam akta otentik tersebut dapat atau berlaku sebagai alat bukti yang sempurna,
sehingga tidak perlu lagi dibuktikan dengan alat-alat bukti yang lainnya. Disinilah
letak keistimewaan serta pentingnya arti sebuah akta otentik, yang dalam praktek
sehari-hari memudahkan pembuktian dan memberikan kepastian hukum yang lebih
kuat bagi pihak-pihak.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 119/135
107
Sehubungan dengan pembuktian akta otentik sebagaimana telah diuraikan di
atas, kiranya perlu penulis singgung tentang apa yang dimaksud dengan pejabat
umum. Secara umum dapat disebutkan bahwa pejabat umum adalah pejabat yang
diangkat dan diberhentikan oleh pemerintah, yang diberi wewenang dan kewajiban
untuk melayani publik dalam hal-hal tertentu. Namun harus dibedakan antara pejabat
umum dalam hal ini dengan Pegawai Negeri.
“Meskipun Pegawai Negeri sebagai pejabat juga mempunyai tugas melayani
kepentingan umum, tapi mereka itu bukan pejabat umum dalam arti Pasal 1868
KUH Perdata. Jadi hanya pejabat umum dalam arti yang dimaksud dalam Pasal 1868
KUH Perdata itulah yang berhak membuat akta notaris”.102
Berdasarkan kutipan di atas mungkin sekali pejabat umum juga merupakan
pegawai negeri menurut undang-undang pegawai negeri, misalnya pegawai Catatan
Sipil atau wakilnya, yang berhak membuat akte kelahiran, akta perkawinan, akta
kematian. Biasanya mereka yang disebutkan belakangan ini adalah sebagai Pegawai
Pemerintah Daerah disamping tugas-tugasnya sebagai Pegawai Negeri/Pemerintah
juga sebagai pejabat umum dalam arti Pasal 1868 KUH Perdata.
Mengenai Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) meskipun mereka
adalah pejabat umum tapi sebenarnya mereka bukanlah merupakan pegawai negeri
dalam arti perundang-undangan pegawai negeri. Namun demikian ada juga pegawai
negeri yang berfungsi sebagai pejabat sebagaimana yang dimaksud yakni sama
102 Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Edisi I, Jakarta,
Rajawali, 1982, Hal. 45.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 120/135
108
dengan PPAT yaitu Camat, di satu sisi Camat adalah pegawai negeri namun disisi
lain Camat dapat juga bertindak sebagai PPAT, selagi di tempat wilayah kerja Camat
tersebut belum ada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dari uraian di atas nampak dengan jelas bahwa akta otentik itu adalah suatu
akta yang dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum, yang mempunyai kekuatan
pembuktian yang sempurna. Berdasarkan hal itu pula, secara a-contrario dapat pula
digambarkan bahwa bila suatu akta, misalnya untuk suatu perjanjian yang diadakan
bukanlah dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang sebagaimana yang
dimaksudkan, maka akta tersebut bukanlah sebagai akta otentik tetapi hanya sebagai
akta dibawah tangan. Akta dibawah tangan karena tidak terikat pada suatu bentuk
tertentu, jelas tidak mempunyai kekuatan pembuktian.
Mengenai kekuatan formal, maka dapat dikatakan bahwa itu adalah akta
dibawah tangan, jika itu diakui oleh para pihak terhadap siapa akta itu dipergunakan
dan ini berlaku juga bagi tiap orang. Tentang kekuatan pembuktian materil ini juga
ada pada akta dibawah tangan, jika akta itu diakui oleh para pihak terhadap siapa akta
itu dipergunakan, tapi sebagaimana halnya dengan akta otentik, maka kekuatan
pembuktian materil ini juga hanya berlaku terhadap pihak-pihak yang bersangkutan,
oleh ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari padanya.
Berarti bahwa akta di bawah tangan juga dapat berkedudukan sebagai akta
otentik, yaitu apabila diakui oleh pihak-pihak yang bersangkutan, atau dikuatkan lagi
oleh alat bukti yang lainnya. Oleh karena itu selalu dikatakan bahwa akta di bawah
tangan itu merupakan permulaan bukti tertulis.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 121/135
109
Sebagai tulisan di bawah tangan, dianggap akta-akta yang ditanda tangani di
bawah tangan, surat-surat register, surat-surat urusan rumah tangga dan lain-lain yang
dibuat tanpa perantaraan pegawai umum dan tidaklah memberikan bukti yang
sempurna tentang apa yang termuat di dalamnya, kecuali dibubuhi pernyataan
sebagaimana maksud Pasal 1874 (2) dan Pasal 1874 (1) KUH Perdata.
C. Bagaimana Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak yang Telah
Melakukan Peralihan Hak Atas Tanah dengan Memakai Kuasa Mutlak
Kuasa mutlak merupakan kuasa yang diberikan bagi dan untuk kepentingan
penerima kuasa sehingga yang menjadi permasalahan adalah bagaimana dengan
kepentingan pemberi kuasanya itu sendiri. Karena dalam praktek pemberian kuasa
yang bersifat mutlak tersebut selalu dihubungkan dengan hak pembeli untuk
mengambil hak atas tanah atau objek dalam perjanjian.
Pemberian kuasa mutlak dilakukan oleh pihak penjual kepada pihak pembeli.
Pemberian kuasa mutlak disini ditujukan untuk kepentingan penerima kuasa dan
harus sudah dilaksanakan, sedangkan hak dari pihak penjual selaku pemberi kuasa
segera dapat dipenuhi. Artinya pihak penjual sekarang hanya mempunyai kewajiban
dan pihak pembeli hanya menunggu haknya cepat dilaksanakan atau terpenuhi.
Namun demikian harus tetap diperhatikan khususnya mengenai tindakan apa
yang boleh ataupun tidak boleh untuk dilakukan oleh pihak pembeli yaitu :
1. Bahwa kuasa mutlak tersebut hanya meliputi tindakan pengurusan.
2. Bahwa tindakan pemilikannya (kuasa mutlak) hanya kepada pihak pembeli,
tidak boleh ada substitusi ataupun perpindahan pada pihak lain.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 122/135
110
Pihak pembeli dapat bertindak selaku pemegang kuasa mutlak dalam 2 (dua)
kapasitas :
1. Sebagai penjual berdasarkan akta perjanjian pengikatan jual beli
2. Sebagai pembeli sendiri, dalam hal ini tindakan kepemilikannya yang
dimaksud adalah diberi hak substitusi untuk memindahkan/mengalihkan hak
atas tanah tersebut kepada pembeli itu sendiri.
Jadi, dapat dikatakan disini bahwa sebenarnya pihak penjual (pemegang hak
atas tanah) yang tanahnya dialihkan berdasarkan kuasa mutlak sebenarnya bukanlah
pihak yang harus dilindungi, dikarenakan pihak penjual sudah memperoleh/menerima
haknya secara penuh. Pihak pembelilah disini yang sebenarnya perlu perlindungan
hukum dikarenakan haknya dalam memperoleh tanah tersebut belumlah penuh,
sementara kewajibannya untuk membayar penuh telah ia laksanakan.
Jika penjual (pemberi kuasa) dalam hal telah menerima haknya secara penuh,
artinya pihak pembeli (penerima kuasa) telah membayar secara penuh atau lunas
seluruh harga dari hak atas tanah, terdapat kemungkinan bahwa penjual (pemberi
kuasa) dapat dirugikan apabila ternyata dalam kesepakatan kedua belah pihak
disepakati pembayaran dengan angsuran. Dalam hal ini pihak Notaris haruslah
mengambil tindakan yang tepat dalam menangani keadaan seperti yang disebut.
Tindakan yang dapat diambil untuk menengahi hal tersebut adalah dengan jalan
Notaris membuat akta kuasa mutlak yang mengikuti akta pengikatan jual beli, tetapi
akta tersebut masih dipegang oleh pihak Notaris sampai pihak pembeli melunasi sisa
hutangnya tersebut.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 123/135
111
Contoh tindakan yang dapat diambil Notaris/PPAT dalam menangani kasus
di atas :
103
1. Jual beli dengan angsuran berdasarkan kesepakatan para pihak.
Seseorang menjual tanah kepada pembeli, namun pembeli tidak menginginkan
pembayaran secara lunas (dengan cara angsuran). Atas kesepakatan kedua
belah pihak, mereka menghadap kepada PPAT-Notaris. Apabila mereka
menghadap kepada PPAT bukan Notaris yang berpedoman pada ketentuan
per Undang-Undangan yang berlaku, maka PPAT tersebut menolak untuk
membuatkan aktanya. Akan tetapi, karena PPAT tersebut juga seorang Notaris
maka permasalahan tersebut dapat diselesaikan dengan baik.
Penyelesaian oleh PPAT-Notaris sebagai berikut : Atas kesepakatan kedua
belah pihak, dimana penjual merelakan harga tanah diangsur oleh pembeli,
PPAT-Notaris akan membuatkan akta notariil, yaitu Akta Jual Beli dengan
angsuran, dan diikuti dengan akta kuasa. Karena harga belum lunas dan
diangsur, maka akta kuasa dapat ditahan dan disimpan Notaris sebagai titipan,
tidak diberikan kepada pembeli sebelum harga tanah tersebut lunas. Hal ini
dikarenakan, apabila akta kuasa diterima pembeli sebelum lunas,
dikhawatirkan akan dipergunakan untuk membuat akta jual beli oleh pembeli
berdasarkan kuasa tersebut sebagai penjual dan untuk dirinya sendiri selaku
pembeli.
103 J. Kartini Soedjendro, Op.cit , Hal. 119.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 124/135
112
2. Jual Beli dengan Pembayaran Angsuran dimana Sertifikat Disimpan di Kantor
PPAT sebagai Jaminan.
A akan menjual tanahnya kepada B. B bersedia membeli, tetapi tidak dilunasi
saat itu sehingga hanya dibayar sebagian. Namun demikian, ada sesuatu
permasalahan yang mengganggu antara pembeli dan penjual, yaitu pembeli
ragu-ragu tentang sertifikat tanahnya, karena sudah membayar lebih dari 50%,
berkeinginan memegang sertifikat tersebut. Demikian pula penjual merasa
bingung mau menyerahkan sertifikat, tetapi merasa harga belum lunas.
Apabila tidak ada jalan keluar akan berakibat gagalnya jual beli, sementara
sangat membutuhkan uang untuk suatu urusan. Atas kesepakatan kedua belah
pihak, mereka sama-sama menghadap kepada PPAT-Notaris untuk
menyampaikan permasalahan tersebut.
Sebagai seorang PPAT-Notaris, yang bersangkutan dapat memberikan jalan
keluarnya dan menempuh tindakan-tindakan sebagai berikut :
Karena pembayaran belum lunas, maka dibuatkan akta opsi atau pengikatan
jual beli dan kuasa. Kedua akta tersebut dibuat oleh Notaris. Selanjutnya
penjual menyerahkan sertifikat kepada PPAT-Notaris, sertifikat tersebut tidak
disimpan atau dibawa pembeli, tetapi disimpan di Kantor Notaris dengan
perjanjian apabila harga sudah dibayar lunas, penjual segera memberitahu
kepada PPAT-Notaris pembeli telah melunasi harganya, menerima sertifikat
langsung hari itu juga berdasarkan akta kuasa yang telah dibuat, melakukan
jual beli selaku penjual sekaligus untuk dirinya selaku pembeli.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 125/135
113
Menurut Notaris Yulhamdi, SH, dalam tindakannya sehari-hari, untuk Akta
Perjanjian Jual Beli, biasanya beliau memegang akta kuasa dan juga sertifikat sampai
pihak pembeli melunasi harga tanah, dan barulah pihak pembeli dapat menerima akta
kuasa dan sertifikat tanahnya.104
Dalam hal perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah yang haknya
dialihkan berdasarkan kuasa mutlak, pihak pembeli adalah pihak yang harus
dilindungi haknya oleh hukum.
Hal ini disampaikan oleh Notaris Irma Yolanda, SH., mengatakan bahwa
pihak pembeli adalah pihak yang dilindungi haknya dengan adanya kuasa mutlak
tersebut. Hal tersebut dikarenakan apabila telah terjadi perjanjian tersebut, dapat saja
pihak penjual tidak dapat hadir untuk perjanjian yang sebenarnya (perjanjian jual
beli) sehingga disini pihak pembeli dapat dirugikan. Dan apabila tidak dicantumkan
kuasa mutlak pihak penjual dapat saja menarik kembali dengan misalnya menyatakan
menarik kembali kuasanya tersebut. Karena kuasa dapat saja dicabut oleh pemberi
kuasa.105
Juga dalam hal pihak penjual memerlukan perlindungan hukum untuk kasus-
kasu tertentu dalam akta perjanjian jual beli dengan kuasa mutlak, menurut Notaris
Syamsurizul A. Bispo, SH., dikatakan bahwa kedudukan pihak penjual untuk kasus-
kasus tertentu haruslah dilindungi. Kasus-kasus tertentu tersebut misalnya apabila
pihak pembeli pada saat perjanjian disepakati dan dibuat belum membayar secara
104 Hasil Wawancara dengan Notaris Yulhamdi, tanggal 17 April 2008105 Hasil Wawancara dengan Notaris Irma Yolanda, tanggal 17 April 2008
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 126/135
114
lunas kepada pihak penjual harga yang disepakati. Hal tersebut dapat diantisipasi
dengan cara menahan akta perjanjian tersebut oleh Notaris dan akan diberikan apabila
pelunasan telah dilakukan oleh pihak pembeli.106
Jadi seharusnya kedudukan dari pihak yang tanahnya dialihkan (pihak
penjual) berdasarkan kuasa mutlak saja adalah sama dengan kedudukan pihak
pembeli. Karena kuasa mutlak tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum maka
perjanjian mereka batal demi hukum. Sedangkan kedudukan pihak yang tanahnya
dialihkan (pihak penjual) pada perjanjian jual beli yang memakai klausula kuasa
mutlak adalah sangat kuat. Karena sebenarnya pihak penjual sudah tidak mempunyai
kepentingan lagi. Hal tersebut dikarenakan haknya sudah terpenuhi. Sehingga pihak
pembelilah yang sebenarnya dilindungi dengan kuasa mutlak ini. Dilindungi disini
dalam arti karena pihak pembeli telah membayar lunas harga yang telah disepakati.
Hal ini sesuai dengan ketentuan isi Pasal 1457 KUHPerdata yang menyebutkan
bahwa “Jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga
yang telah diperjanjikan”. Akan tetapi hal tersebut tidak berlaku apabila pembayaran
untuk harga tanah dibayar secara angsuran. Kedudukan pihak penjual (pemberi
kuasa) dapat terancam haknya. Maka peran Notaris/PPAT dalam hal ini sangatlah
berperan. Notaris/PPAT haruslah dapat memberikan solusi yang tepat. Misalnya
dengan menahan akta kuasanya sampai pihak pembeli melunasi harga tanah yang
disepakati bersama. Penggunaan kuasa penuh sebagaimana yang dimaksudkan dalam
106 Hasil wawancara dengan Notaris Syamsurizul A. Bispo, tanggal 17 April 2008.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 127/135
115
blanko akta jual beli tanah yang aktanya telah ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah
Agraria (PMA) Nomor 11 tahun 1961, atau penggunaan kuasa mutlak sebagai yang
dicantumkan dalam perjanjian jual beli yang aktanya dibuat oleh seorang Notaris,
ataupun penggunaan kuasa untuk memasang hak tanggungan yang aktanya dibuat
oleh seorang Notaris adalah diperbolehkan. Hal tersebut dapat dikatakan bukanlah
dimaksudkan untuk mengadakan pemindahan hak atas tanah.107
Sekali lagi yang ditekankan disini adalah penggunaan kuasa mutlak yang
bermaksud memindahkan hak atas tanah haruslah diselidiki sejauh mana terdapat
unsur kesengajaan penggunaan kuasa mutlak ini dimaksudkan untuk mengadakan
pemindahan hak atas tanah, ataukah sebaliknya berguna untuk melindungi pihak
pembeli.
107 Djaja S. Meliala, Pemberian Kuasa Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
Tarsito, Bandung, 1982, Hal. 48.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 128/135
116
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Kuasa mutlak sebagai tindak lanjut dari perjanjian pendahuluan dalam peralihan
hak atas tanah masih dapat diberlakukan karena belum terpenuhinya syarat-syarat
untuk melangsungkan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Para pihak yaitu pihak penjual dan pembeli untuk sementara dapat menunda
pembayaran pajak sampai batas yang dikehendaki mereka atas pajak penghasilan
(PPh) yang diwajibkan oleh penjual berdasarkan Undang-Undang Nomor 17
Tahun 2000 bagi pihak pembeli yaitu pajak atas bea perolehan hak atas tanah dan
bangunan berdasarkan Undang-Undang Nomor 21 tahun 2001. Dengan
dikeluarkannya Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14/1982, terdapat
kemacetan dalam pengurusan surat-surat tanah yang memakan waktu cukup lama,
sehingga pemakaian kuasa mutlak sangat diperlukan, hanya saja harus
disesuaikan dengan isi Surat Direktur Jenderal Agraria Nomor 594/1492/AGR
tanggal 31 Maret 1982 dan isi Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14/1982.
Hal tersebut menyebabkan terdapat banyak macam akta mengenai kuasa mutlak
dalam perjanjian jual beli seperti misalnya akta kuasa dibuat terpisah dari akta
perjanjian jual belinya.
116
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 129/135
117
2. Kedudukan kuasa mutlak dalam peralihan hak atas tanah yang dibuat dihadapan
Notaris tidak pernah dilarang oleh Undang-Undang dan masih sangat dibutuhkan
di kalangan masyarakat. Klausula “…tidak dapat dicabut kembali…” haruslah
tercantum secara jelas dalam suatu akta kuasa mutlak dan menjadi satu kesatuan
dengan akta perjanjian jual beli untuk menghindari terjadinya masalah
dikemudian hari. Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14/1982 menyebutkan
tentang kuasa mutlak yang dibenarkan dan kuasa mutlak yang tidak dibenarkan.
Kuasa mutlak yang dibenarkan adalah kuasa mutlak yang tertera dalam akta yang
dibuat dihadapan notaris Pasal 3 Akta Perikatan Jual Beli, kuasa mutlak yang
tertera dalam akta yang dibuat dihadapan PPAT Akta Jual Beli, kuasa mutlak
yang tercantum dalam APHT dan hipotik. Kuasa mutlak yang tidak dibenarkan
adalah surat kuasa yang objek kuasa adalah tanah, surat kuasa tidak boleh dicabut
atau dibatalkan walaupun oleh Pasal 1813 KUHPerdata, penerima kuasa sudah
bertindak seakan-akan pemilik.
3. Perlindungan hukum yang diberikan bagi pemegang hak atas tanah yang tanahnya
dialihkan memakai kuasa mutlak dalam hal ini si penjual boleh pergi kemana saja
dan tidak perlu hadir untuk menandatangani akta jual beli yang defenitif
dihadapan PPAT. Hal tersebut terjadi apabila kewajiban pihak pembeli untuk
membayar harga tanah telah dilakukan. Maksudnya disini pihak pembeli telah
membayar harga yang disepakati dengan cara lunas. Apabila harga pembayaran
belum semuanya dipenuhi oleh pihak pembeli (belum lunas), maka jika akta
perjanjian jual beli hak atas tanah disertai klausula kuasa mutlak dibuat, dapatlah
merugikan pihak penjual. Disini diperlukan kejelian dari Notaris/PPAT dalam
menghadapi kasus-kasus tersebut Notaris dapat membuat Akta Kuasa Mutlak
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 130/135
118
terpisah dari Akta Perikatan Jual Beli itu sendiri tetapi harus menyimpan Akta
Kuasa Mutlak tersebut apabila pihak pembeli telah melunasi sisa harga
pembayaran, maka Notaris baru dapat memberikan Akta Kuasa tersebut pada
pihak pembeli.
B. Saran
1. Disarankan agar Notaris/PPAT diberi pengetahuan yang benar tata cara dalam
pemakaian kuasa mutlak yang mengikuti perjanjian jual beli. Karena masih
sangat dibutuhkan sebaiknya klausula “kuasa tidak dapat dicabut kembali”
haruslah tetap dipakai dalam pemakaian kuasa mutlak. Hal tersebut untuk
menjaga kepentingan pihak pembeli dan ketertiban hukum tetap terjaga. Dan
alangkah baiknya eksistensi kuasa mutlak sesuai dengan Instruksi Menteri
Dalam Negeri Nomor 14 tahun 1982 diatur tersendiri dan secara rinci.
2. Kepada Notaris dalam membuat akta perjanjian yang menggunakan kuasa
mutlak harus lebih berhati-hati dan harus lebih jeli dalam melihat kepentingan
pihak penjual maupun pembeli. Notaris/PPAT dalam melaksanakan tugas
jabatannya berkewajiban untuk memberikan penerangan-penerangan yang
lengkap dan jelas mengenai akibat-akibat hukum dari tiap-tiap perjanjian yang
dibuatnya, serta dalam hal memberikan pelayanan dan jasa kepada pihak-
pihak sejauh mungkin menghindarkan terjadinya sengketa dikemudian hari
agar terciptanya suatu kepastian hukum khususnya dibidang pertanahan sesuai
dengan peraturan pemerintah yang berlaku. Maka disarankan kepada
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 131/135
119
Notaris/PPAT haruslah dengan tegas dan hanya memakai klausula kuasa
mutlak yang bermaksud yang diperbolehkan oleh Surat Direktur Jenderal
Agraria Nomor 594/1492/AGR tanggal 31 Maret 1982 tersebut.
3. Sebaiknya Notaris/PPAT terlebih dahulu memeriksa kebenaran sebelum
membuat akta perjanjian pengikatan jual beli dan sebaiknya menyarankan
agar penjual dan pembeli terlebih dahulu memenuhi persyaratan jual beli
sehingga kepentingan pihak penjual dan pihak pembeli dapat bersama-sama
terpenuhi. Untuk lebih baik lagi disarankan kepada Notaris/PPAT tetap
memakai aturan yang ada dan berusaha untuk dapat memegang aturan
sehingga penggelapan pajak yang dikhawatirkan tidak akan terjadi dan
kepentingan pembeli yang dilindungi dengan adanya kuasa mutlak tersebut
tetapi dapat terjaga.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 132/135
120
DAFTAR PUSTAKA
A. BUKU-BUKU
Adiwinata, Saleh, Pengertian Hukum Adat Menurut Undang-Undang Pokok Agraria,
Cet. 2 Bandung, Alumni, 1980.
Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah, Jakarta,1988.
Badrulzaman Darus, Mariam, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1981.
Boediarto, Ali, Putusan Badan Peradilan, Majalah Varia Peradilan, Edisi Oktober,1990.
Budiono, Herlien, Larangan Kuasa Mutlak , Majalah Projustitia, Nomor 17 Maret
1982.
Bustami, Chairani, Aspek-aspek Hukum Yang Terkait Dalam Akta Perikatan Jual Beli
Yang Dibuat Notaris Dalam Kota Medan, Tesis pada Program Pasca Sarjana
USU Medan, 2002.
Ediwarman, Victimologi (Kaitannya Dengan Pelaksanaan Ganti Rugi), Mandar
Madju-Bandung, 1999.
Harahap Yahya M, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung, Alumni, 1986.
Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 1999.
H.S. Salim, Hukum Kontrak, Sinar Grafika, 2003.
Husein, Ali Sofyan, Ekonomi Politik Penguasaan Tanah, Jakarta, Pustaka Sinar
Harapan, 1995.
Kamelo, Tan, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia : Suatu Tinjauan PutusanPengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara, Disertasi, Medan PPs-USU,2002.
Khairandy, Ridwan, Itikad Baik Dalam Kebebasan Berkontrak, FH UI Pasca Sarjana,2003.
120
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 133/135
121
Lumban, Tobing. G.H.S., Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga Ciracas, Jakarta,1983.
Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994.
Meliala, Djaja S., Pemberian Kuasa Menurut Kitab Undang-Undang HukumPerdata, Tarsito, Bandung, 1982.
Mertokusumo, Sudikno, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty, Yogyakarta,1980.
Moleong, Lexy, Metodologi Penelitian Kualitatif, Penerbit Remaja Rosdakarya,Bandung, 2002.
Murad, Rusmadi, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, Alumni Bandung,
1991.
Nico, Tanggung Jawab Notaris Selaku Pejabat Umum, Center for DocumentationStudies of Business Law (CDSBL), Yogyakarta, 2003.
Notodisoerjo, Soegondo, Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan, Edisi I,Jakarta, Rajawali, 1982.
Perangin-angin, Effendi, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah Dari Pandang
Praktis Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, 1986.
______________, Praktek Jual Beli Tanah, Manajemen PT. Raja Grafindo Persada,
1994.
______________, 401 Pertanyaan dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Cet. 3,
Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 1994.
Prodjodikoro, Wirjono, Asas-asas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung, 1973.
Rasjidi, Lili dan Rasjidi, Ira, Dasar-dasar Filsafat dan Teori Hukum, Bandung, Citra
Aditya Bakti, 2001.
Saleh, K. Wantjik, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1977.
Sjahdeini, Remy Sutan, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang
Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut BankirIndonesia, Jakarta, 1993.
Soedharyo, Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2001.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 134/135
122
Soedjendro, J. Kartini, Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi
Konflik, Tafsir Sosial Hukum PPAT-Notaris Ketika Menangani Perjanjian
Peralihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, Kanisius, Yogyakarta,2001.
Soekanto, Soerjono, Hukum Adat Indonesia, Cet. 2 , Jakarta, PT. Raja GrafindoPersada, 1983.
Soekanto, Soerjono dan Mamudji, Sri, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan
Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1995.
___________, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1984.
Subekti. R. dan Tjitrosudibio. R., Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, PradnyaParamita, Jakarta, Cet-XIV, Tahun 1981.
Subekti R., Perbandingan Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta, 1985.
___________, Hukum Perjanjian, Jakarta, PT. Internusa, 1985.
___________, Aneka Perjanjian, Cet. 10, Bandung, PT. Citra Aditya Bakti, 1995.
___________, Hukum Perjanjian, Jakarta, Penerbit PT. Internusa, 1996.
Sunggono, Bambang, Metodologi Penelitian Hukum, Raja Grafindo Persada, Jakarta,
2001.
Supadmo, Djoko, Seri-B Bagian Pertama Ketentuan-ketentuan dan Komentar
Mengenai Jual Beli, Tukar Menukar, Sewa Menyewa, Dalam Praktek Teknik
Pembuatan Akta, Bina Ilmu, Surabaya, 1995.
Tirtaamidjaja, Pokok-pokok Hukum Perniagaan, Djambatan, Jakarta, 1970.
Widjaja, Gunawan dan Muljadi, Kartini, Jual Beli, Jakarta : PT. Raja GrafindoPersada, 2003.
Widjaya, Rai I.G., Merancang Suatu Kontrak, Megapoin, Jakarta, 2003.
__________, Seri Hukum Perikatan Jual Beli, PT. Radja Grafindo, Jakarta, 2003.
Wiryono, Prodjodikoro R., Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan
Tertentu, Sumur, Bandung, 1974.
Nelly Sriwahyuni Siregar :Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
USU e-Repository © 2008.
7/23/2019 Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris/PPAT
http://slidepdf.com/reader/full/tinjauan-yuridis-kedudukan-kuasa-mutlak-dalam-peralihan-hak-atas-tanah-oleh 135/135
123
B. ARTIKEL, MAJALAH DAN DIKTAT
Adjie, Habib, Penegakan Etika Profesi Notaris dari Perspektif Pendekatan Sistem”,
Media Notariat, Edisi April – Juni, INI, Jakarta, 2002.
Asshiddigie, Jimly, “Independensi Dan Akuntabilitas Pejabat Pembuat Akta Tanah,”
Renvoi 3 Juni 2003.
Sumardjono Maria S., Aspek Teoritis Peralihan Hak Atas Tanah Menurut UUPA,
disampaikan pada pelatihan Teknik Yustisial Peningkatan Pengetahuan
Hukum Pada Wakil Ketua/Hakim Tinggi Peradilan Umum 21 Juli 1995 di
Semarang.
Sutjipto, “Kemandirian PPAT Selaku Pejabat Umum Dalam Pembuatan Akta-Akta
Yang Berkaitan Dengan Tanah,” (Makalah Program Pengenalan KampusMahasiswa Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia,
Depok, 29 Agustus 2003).
Tumpa, Harifin A., Surat Kuasa Mutlak, Varia Peradilan Nomor 142, Juli, 1997,
Tahun XII.
C. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Undang ndang Tentang R mah S s n UU No 16 LN No 75 tah n 1985 TLN No