smart growth negeri perak guideline

Garis Panduan Smart Growth Negeri Perak

Kata-kata Aluan

Prakata

1.0 Tujuan

2.0 Latar Belakang2.1 Keperluan Konsep Pembangunan Smart Growth2.2 Kebaikan Pelaksanaan Smart Growth

3.0 Skop

4.0 Definisi Smart Growth

5.0 Prinsip-prinsip Perancangan Smart Growth

6.0 Garis Panduan Umum6.1 Pertumbuhan Pembangunan Gunatanah Berkualiti6.2 Penyertaan Awam Yang Efisyen6.3 Pembangunan Komprehensif Yang Menekankan Keseimbangan Aspek

Ekonomi, Fizikal dan Sosial 6.4 Hubungan Simbiotik Ekologi Bandar-Luar Bandar Yang Efektif dan Berterusan6.5 Pembangunan Gunatanah Yang Lebih Inovatif dan Efisyen6.6 Pemuliharaan Rizab Tanah Pertanian6.7 Pembangunan Minima di Kawasan Tadahan Air6.8 Menggalakkan Pembangunan di Kawasan Tepubina Sedia ada (Brownfield

Development)6.9 Menetapkan Had Sempadan Bandar 6.10 Menggalakkan Pembangunan Berorientasikan Transit (Transit Oriented

Development)6.11 Melaksanakan Pembangunan Sequential Approach6.12 Melaksanakan Pembangunan Bandar Mampat (Compact City)6.13 Koordinasi/Integrasi Pengangkutan dan Gunatanah6.14 Menjadikan Kehidupan dalam Bandar Selesa dan Mampu-Tanggung6.15 Menggalakkan Perancangan Pembangunan Bertumpu6.16 Menggalakkan Pembangunan Bercampur Dalam Bandar6.17 Meningkatkan Kualiti Hidup Dalam Bandar6.18 Perletakan Institusi Kerajaan di Pusat Bandar6.19 Mengutamakan Sistem Pengangkutan Awam6.20 Pemberian Insentif Perancangan untuk Pembangunan Smart Growth6.21 Pemberian Insentif Fiskal untuk Pembangunan Smart Growth6.22 Menggalakkan Pembangunan Kejiranan Hijau dalam Pembangunan Pusat

Bandar6.23 Rekabentuk Bandar Yang Inovatif, Menarik dan Mesra Alam di Pusat Bandar6.24 Pembangunan Bercampur Menegak (Vertical mixed use development) VMU6.25 Pemuliharaan Bangunan Warisan dan Bersejarah dalam Bandar 6.26 Penyediaan Laluan Pejalan Kaki dan Berbasikal di Kawasan Bandar

7.0 Rumusan

Kandungan

5

7

11

111214

14

14

15

161616

1718192021

2222

232525272828303334353637

3738394041

42

4 GARIS PANDUAN SMART GROWTH NEGERI PERAK

Kata-kata Aluan

Untuk mewujudkan pembangunan seimbang antara ekonomi, sosial dan alam sekitar adalah tidak semudah yang difikirkan, lebih-lebih lagi disebuah negara atau negeri yang sedang pesat membangun dan mengamalkan budaya pembangunan semasa yang kurang jelas dalam usaha menerapkan konsep pembangunan mampan berteraskan slogan ‘built for last’. Pun begitu, ini bukan satu alasan untuk kita tidak berusaha kearah pembangunan masa depan yang lebih baik malah kita tetap berusaha dan mencari jawapan terbaik untuk menyelamatkan bumi bertuah Perak Darul Ridzuan daripada terus terjejas disebabkan cara pembangunan yang adakalanya dianggap tidak selaras dengan konsep pembangunan mampan. Kita merasakan pembangunan masa kini kurang mengambil iktibar daripada cara pembangunan di negara-negara maju yang memartabatkan pembangunan mampan justeru kebanyakkan bandar-bandarnya memperolehi pengiktirafan dunia sebagai bandar-bandar paling mampan dan sejahtera atau ‘liveable’.

Bermula dari tanggapan tersebut, bersama-sama pegawai-pegawai perancang bandar di negeri ini, saya telah mengorak langkah untuk membuat sesuatu yang baik bagi kesejahteraan bandar-bandar kita khususnya dan juga negeri kita amnya melalui penerapan konsep perancangan baru yang lebih menjurus kepada perancangan mampan. Melalui kajian pelbagai konsep perancangan mampan, saya tertarik dengan konsep ‘New Urbanism’ yang berfokuskan kepada konsep ‘Smart Growth’ atau pun Pertumbuhan Pintar. Konsep ini menekankan elemen-elemen peningkatan kualiti hidup, mempromosi pembangunan ekonomi, mewujudkan komuniti sejahtera, mempromosi mod pengangkutan pelbagai, mewujudkan pelbagai jenis kediaman serta memelihara kawasan lapang, sumber semulajadi dan alam sekitar.

Hasil kajian ini telah dijadikan Garis Panduan Perancangan Smart Growth Negeri Perak bagi kegunaan pihak berkuasa negeri, pihak berkuasa perancang tempatan, perunding perancang bandar, arkitek, pemaju dan profesional lain yang terlibat secara langsung di dalam sebarang pemajuan hartanah di negeri ini. Matlamat penyediaan garis panduan ini adalah bagi memastikan Perancangan Mampan Perak tercapai sekaligus mengurangkan kesan negatif kepada manusia dan alam sekitar. Akhirnya saya mengucapkan syabas dan tahniah kepada Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Perak Darul Ridzuan yang telah menghasilusahakan Garis Panduan ini.

YAB Dato’ Seri DiRaja Dr. Zambry bin Abdul KadirMenteri Besar Perak Darul Ridzuan

Oktober 2011

5GARIS PANDUAN SMART GROWTH NEGERI PERAK

Prakata

Negeri Perak atau ‘Silver State’ adalah satu negeri yang amat istimewa dan lengkap. Mempunyai kawasan hutan hujan (rainforest) yang luas dan berusia melebihi 130 juta tahun yang telah diisytiharkan sebagai Taman Negeri Royal Belum dan Temengor, juga mempunyai pantai yang panjang, banjaran gunung dan bukit yang menarik, gugusan bukit batu kapur di sekitar Bandar Ipoh, gua-gua batu kapur yang indah, kolam bekas lombong yang berpotensi untuk pelbagai kegunaan, air terjun atau ‘jacuzzi pool’ yang amat nyaman, sungai yang panjang serta lebuhraya utara selatan yang menghubungkan negeri-negeri lain di selatan dengan negeri-negeri di utara tanah air.

Kadar pembangunan yang sederhana telah menyelamatkan negeri ini daripada arus pembangunan pantas yang seringkali mengakibatkan kesan negatif terutamanya dari segi alam sekitar dan kualiti hidup bio-diversiti. Pembangunan yang terlalu pantas meskipun boleh membawa kekayaan kepada negeri dalam jangkamasa pendek tetapi seringkali juga tidak terlepas dari menanggung kesan negatif berpanjangan jika tidak dikawal secara efektif akibat daripada kegagalan mematuhi garispanduan dan protokol pembangunan mampan.

Pelaksanaan pembangunan yang pada masa ini berpandukan kepada ideologi ‘laizzez-faire’ atau kapitalisme, telah sedikit sebanyak memburukkan lagi keadaan pembangunan yang pada awalnya telah dirancang dengan begitu baik dan teratur. Kerana penerapan ideologi pembangunan semasa yang kurang mengamalkan ketertiban pelepasan tanah yang sepatutnya menurut teori pembangunan dari pusat bandar ke luar, ianya telah mencorakkan pembangunan sediada yang kebanyakkannya berbentuk linear atau ribbon. Akibatnya yang paling ketara ialah penggunaan tanah yang tidak efisyen, penukaran KSAS dan ESA kepada tanah perbandaran, kesesakkan di sepanjang jalan utama dan tanpa disedari kos pembinaan dan penyelenggaraan infrastruktur, jalanraya dan utiliti yang tinggi, perbelanjaan yang tinggi untuk pengangkutan persendirian (kereta, minyak), masa terbuang untuk ‘commuting’ dan pusat bandar terbiar dan menjadi usang. Kos pembangunan akan lebih efektif sekiranya pembangunan berbentuk radial.

Berasaskan kepada fenomena pelaksanaan pembangunan semasa yang kurang teratur dan efektif kos, pihak kerajaan negeri menyarankan supaya suatu konsep perancangan yang lebih baik, efektif kos, teratur dan mampan disediakan. Bersama-sama perunding/pensyarah UiTM, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Perak Darul Ridzuan telah membentuk satu Pasukan Petugas untuk menjalankan kajian kesan pembangunan serakan bandar atau ‘Urban Sprawl’ di Negeri Perak. Kajian ini bertujuan untuk menganalisa fenomena serakan bandar di Negeri Perak dan mencadangkan polisi dan strategi untuk menangani isu ini. Pasukan Pengkaji telah mengenalpasti isu ketara di mana hampir setiap daerah dan bandar di seluruh Negeri Perak mempunyai kadar/tren pembangunan perbandaran/gunatanah yang jauh lebih tinggi daripada pertambahan penduduk. Keadaan ini menyumbangkan fakta bahawa Negeri Perak mempunyai isu perbandaran yang kritikal menerusi pengenalpastian fenomena serakan bandar yang harus ditangani dengan serta-merta dan efektif.


Selain daripada itu, kajian juga turut meneliti konsep ‘New Urbanism’ yang mencadangkan amalan terbaik menurut perancangan ‘Smart Growth’ yang mensasarkan perancangan mampan. Memahami secara teliti konsep dan ciri-ciri pembangunannya, Pasukan Petugas mencadangkan konsep ‘Smart Growth’ dijadikan garis panduan perancangan di dalam mencapai matlamat Perancangan Perak Mampan.

Smart Growth menyarankan pembangunan hendaklah berlandaskan kepada beberapa kriteria/elemen utama yang diterjemah ke dalam bentuk polisi, cadangan perancangan, garispanduan dan perundangan serta insentif kewangan. Ini termasuklah had pembangunan bandar, rizab tanah pertanian, pembangunan tanah sediada (Brownfield Development), pembangunan bandar mampat, pembangunan berasaskan transit (TOD), pembangunan berasaskan pejalan kaki (Walkable), caj pembangunan/fi impak pembangunan, perancangan dan pengurusan bandar bersepadu dan penyertaan komuniti.

Secara ringkasnya, Konsep Smart Growth ini adalah:

Smart growth is an urban planning and transportation theory that concentrates growth in the center of a city to avoid urban sprawl; and advocates compact, transit-oriented, walkable, bicycle-friendly land use, including neighborhood schools, complete street, and mixed-use development with a range of housing choices.

Smart growth values long-range, regional considerations of sustainability over a short-term focus. Its goals are to achieve a unique sense of community and place; expand the range of transportation, employment, and housing choices; equitably distribute the costs and benefits of development; preserve and enhance natural and cultural resources; and promote public health. Smart growth is an alternative to urban sprawl, traffic congestion, disconnected neighborhoods, and urban decay. Its principles challenge old assumptions in urban planning, such as the value of detached houses and automobile use.

The features that distinguish smart growth in a community vary from place to place. In general, smart growth invests time, attention, and resources in restoring community and vitality to center cities and older suburbs. New smart growth is more town-centered, is transit and pedestrian oriented, and has a greater mix of housing, commercial and retail uses. It also preserves open space and many other environmental amenities.

From Wikipedia, the free encyclopedia


Kajian ini telah dibincangkan di dalam pelbagai forum, perbincangan meja bulat, bengkel dan juga mesyuarat yang turut melibatkan pelbagai pihak/stakeholders umpamanya pihak akademik, swasta, NGOs, penjawat awam yang terlibat secara langsung di dalam sesuatu pembangunan, pembuat keputusan dan pihak pemaju hartanah. Hasil terakhir kajian adalah merupakan suatu Garis Panduan yang telah mengambilkira semua perbincangan, percambahan fikiran, maklumbalas, pendapat, komen dan juga input kepakaran di dalam bidang-bidang berkaitan dengan perancangan, pembangunan dan juga kesan pembangunan. Konsep ini juga telah diuji keberkesanannya (terutama di Negara-negara maju) dan suatu kajian/penyelidikan terperinci dan komprehensif perlu dijalankan di masa hadapan, terutama perkara-perkara yang berkaitan dengan pemindahan hak pembangunan (development right transfer), pampasan dan insentif, fi pemajuan dan lain-lain inisiatif baru yang difikirkan sesuai.

PengarahJabatan Perancangan Bandar dan DesaPerak Darul Ridzuan

Oktober, 2011


1.0 Tujuan

Garispanduan Smart Growth ini disediakan bagi membantu kerajaan negeri, pihak berkuasa tempatan (PBT), jabatan/ agensi kerajaan, badan bukan kerajaan dan pemaju semasa merancang dan merekabentuk suatu pembangunan yang mampan. Tujuan utama garispanduan ini adalah untuk mengurangkan fenomena serakan bandar yang tidak menggunakan tanah secara optimum.

2.0 Latar Belakang

Malaysia secara rasminya menjadi sebuah negara bandar pada tahun 1991 apabila banci penduduk pada tahun tersebut menunjukkan sejumlah 54 peratus rakyat Malaysia menetap di kawasan bandar. Peratusan tersebut telah meningkat kepada 65 peratus pada Banci 2000 dan dijangkakan seramai 75 peratus rakyat Malaysia akan menetap di kawasan bandar menjelang tahun 2020.

Pembangunan bandar yang pesat ini menggunakan banyak sumber semulajadi untuk aktiviti-aktiviti ekonomi bandar yang secara relatifnya adalah berintensiti tinggi. Pembangunan pesat ini memerlukan penggunaaan tanah yang lebih banyak bagi pelbagai aktiviti ekonomi perbandaran seperti industri, perdagangan, perumahan, kemudahan awam, institusi kerajaan dan lain-lain lagi. Justeru, banyak tanah pertanian dan perhutanan telah bertukar kepada kegunaan tanah perbandaran. Walaupun peratusan gunatanah yang diklasifikasikan sebagai gunatanah perbandaran masih lagi kecil (di Negeri Perak pada kadar 5 peratus), kadar perubahan yang mendadak ini telah menyebabkan fenomena serakan bandar (urban sprawl) di Malaysia.


2.1 Keperluan Konsep Pembangunan Smart Growth

Serakan bandar adalah satu fenomena di mana perkembangan bandar telah berlaku secara berleluasa dan tidak efisyen. Walaupun secara lazimnya gunatanah perbandaran akan bertambah selari dengan pertambahan penduduk, namun serakan bandar adalah berbeza dari fenomena tersebut. Serakan bandar akan menyebabkan pembaziran tanah dan mengakibatkan banyak kawasan tepubina sedia ada ditinggalkan oleh arus pembangunan. Salah satu kesannya adalah pembangunan bandar lompong (doughnut effects development).

Beberapa kajian yang telah dijalankan di tiga metropolitan utama Malaysia mendapati bahawa fenomena serakan bandar telah berlaku dengan agak serius. Indikator utama serakan bandar adalah kadar pertumbuhan tepubina yang jauh lebih tinggi dari kadar pertumbuhan penduduk di sesuatu kawasan perbandaran. Di samping itu analisis Sistem Maklumat Geografi (GIS) mengesan terdapatnya tren serakan bandar dari pusat bandar ke kawasan sekitar terutamanya secara linear di sepanjang jalanraya utama.

Kajian yang telah dijalankan di seluruh negeri Perak mendapati bahawa fenomena serakan bandar juga telah berlaku di bandar besar dan kecil di negeri ini. Bukti nyata dapat ditemui di metropolitan Ipoh di mana pembangunan pesat berlaku di kawasan di luar kawasan pusat bandaraya Ipoh seperti di Meru, Jelapang, Tambun dan Bercham. Pusat bandaraya Ipoh kelihatan seperti tidak bermaya dan dipintas oleh pembangunan perbandaran baru di pinggir bandar.

Fenomena serupa juga ditemui di kawasan perbandaran bersaiz kecil di Perak. Di Daerah Manjung umpamanya, pembangunan sepanjang jalan utama telah menyebabkan bandar Sitiawan, Sri Manjung dan Lumut bercantum menjadi satu perbandaran linear. Begitu juga analisis ke atas bandar Taiping - Kamunting dan Parit Buntar - Bagan Serai - Simpang Tiga mendapati bentuk serakan bandar yang serupa di mana hampir terdapat percantuman antara pembangunan dua bandar berdekatan. Kuala Kangsar, Tanjung Malim dan Kampar juga mengalami pertumbuhan yang lebih pesat di kawasan pinggir bandar berbanding kawasan pusat bandar tradisional.


Vancouver

Melbourne

Fenomena serakan bandar adalah satu fenomena global tetapi berlaku dengan begitu serius di bandar-bandar utama di Amerika Syarikat seperti Los Angeles, Dallas dan Atlanta, bandaraya yang begitu bergantung kepada pengangkutan automobil persendirian. Bagi menangani fenomena yang semakin meruncing ini, pihak berkuasa perancang negeri dan tempatan telah mengaplikasikan konsep perancangan Smart Growth bagi memastikan pembangunan bandar yang lebih mampan dan seimbang. Ianya telah digunapakai di Amerika Syarikat, Kanada dan Australia bagi menangani fenomena serakan bandar sejak lewat 1980an. Bandaraya-bandaraya utama yang telah berjaya mengaplikasi konsep Smart Growth adalah Portland, Amerika Syarikat, Vancouver, Kanada dan Melbourne, Australia.

Portland


2.2 Kebaikan Pelaksanaan Smart Growth

Antara kebaikan pelaksanaan Smart Growth adalah:

i. Mewujudkan pembangunan gunatanah yang lebih efisyen bagi mencapai pembangunan ekonomi mampan;

ii. Memelihara kawasan sensitif alam sekitar, kawasan pertanian dan kawasan tadahan air;

iii. Mengurangkan kos infrastruktur dan perkhidmatan yang perlu disediakan di kawasan baru yang jauh dari pusat bandar sedia ada;

iv. Memastikan pusat bandar sedia ada terus kekal sebagai pusat tumpuan aktiviti perbandaran;

v. Memudahkan urus tadbir dan mengurangkan kos penyelenggaraan Pihak Berkuasa Tempatan;

vi. Mewujudkan bandar sejahtera dan komuniti sihat demi meningkatkan kualiti hidup;

vii. Mewujudkan persekitaran yang lebih selesa melalui kawasan-kawasan hijau dalam bandar; dan

viii. Mengurangkan kesesakan dan pencemaran melalui penggunaan pengangkutan awam yang optimum.

3.0 Skop

Garis panduan Smart Growth untuk Negeri Perak ini menggariskan strategi-strategi utama yang boleh digunapakai oleh perancang bandar, pemaju dan komuniti. Ia meliputi elemen fizikal, ekonomi (fiskal) dan sosial. Ini merupakan langkah pertama dalam penyediaan garis panduan Smart Growth yang lebih komprehensif di masa akan datang.

4.0 Definisi Smart Growth

Smart Growth atau dikenali sebagai pertumbuhan pintar atau pembangunan berterusan, adalah merujuk kepada usaha untuk mengekal dan meningkatkan kualiti hidup komuniti umum. Tujuannya adalah untuk menangani masalah serakan bandar, menggunakan peruntukan fiskal secara efisyen dan menjadikan kehidupan bandar lebih berkualiti dan sejahtera.


5.0 Prinsip-prinsip Perancangan Smart Growth

5.1 Menggalakkan aktiviti pemugaran (urban revitalization), pembangunan semula bandar (urban renewal) dan pembangunan tanah yang efisyen me-lalui pemeliharaan kawasan luar bandar dan persempadanan pembangunan kawasan bandar, penyaluran pembangunan kepada kawasan-kawasan tepubina sedia ada dan pengaplikasian pendekatan perancangan dan pengurusan bersepadu;

5.2 Menggalakkan pembangunan infrastruktur hijau (green infrastructure) untuk komuniti;

5.3 Mewujudkan komuniti yang lengkap dan mantap melalui penggunaan tanah bercampur yang cekap dan efisyen;

5.4 Meningkatkan pembangunan gunatanah yang berintegrasi dengan sistem pengangkutan awam;

5.5 Mewujudkan kepelbagaian jenis perumahan yang mampu dimiliki oleh pelbagai golongan untuk membentuk komuniti inklusif;

5.6 Memaksimumkan penggunaan sumber secara bijak di kawasan perbandaran bagi memastikan pembangunan ekonomi mampan;

5.7 Memastikan penggunaan sumber kewangan perbandaran yang efisyen dengan mengenakan caj pemajuan dan lain-lain fi yang mencerminkan kos sebenar sesuatu jenis pembangunan; dan

5.8 Menggalakkan pertumbuhan pintar (smart growth) dalam proses pembangunan melalui penambahbaikan sistem pentadbiran.


6.0 Garis Panduan Umum

Garis panduan yang disediakan ini adalah bersifat umum bagi memberi kesedaran kepada pembuat keputusan, perancang bandar, pemaju dan komuniti tentang konsep Smart Growth. Pihak berkuasa perancang di peringkat persekutuan, negeri dan tempatan boleh menterjemahkan strategi-strategi ini dalam bentuk polisi, pelan dan garis panduan yang lebih terperinci dan inovatif mengikut kesesuaian pembangunan bandar dan gunatanah di kawasan masing-masing.

6.1 Pertumbuhan Pembangunan Gunatanah Berkualiti

Malaysia adalah negara yang pesat membangun dan berhasrat menjadi negara berpendapatan tinggi menjelang tahun 2020. Kadar pertumbuhan penduduk negara adalah sebanyak 2.2 peratus setahun dan penduduk yang semakin bertambah memerlukan kawasan pembangunan baru. Berdasarkan kepada kedua-dua senario ini, pertumbuhan pembangunan yang pesat akan berlaku terutama di kawasan bandar dan pinggir bandar yang merupakan tumpuan aktiviti ekonomi. Pembangunan pesat dijangka akan terus berlaku di Malaysia. Perancang bandar perlu memastikan bahawa pembangunan tersebut adalah berkualiti dan memberi manfaat yang sebaik-baiknya untuk rakyat. Ini diterjemahkan melalui perletakan yang sesuai, mematuhi prinsip-prinsip perancangan yang baik, dan memberi kesan positif kepada komuniti setempat dari segala sudut.

6.2 Penyertaan Awam Yang Efisyen

Sesuatu perancangan yang dibuat adalah untuk kemajuan negara dan kesejahteraan rakyat, dan bukan untuk keuntungan pihak-pihak tertentu semata-mata. Oleh itu, perancangan gunatanah dan penempatan perlu memastikan bahawa rakyat hendaklah dilibatkan dalam proses perancangan secara langsung dan teratur. Ini meliputi keseluruhan proses perancangan dari mula hingga akhir dan juga semasa pelaksanaan. Pihak berkuasa juga hendaklah mempromosikan agenda penyertaan awam ini dengan lebih telus dan berkesan supaya orang awam dapat menyertai proses pembangunan secara langsung dan bertindak secara aktif. Penyatuan kepakaran professional dan aspirasi rakyat boleh membawa kepada perancangan yang lebih efektif dan bermakna.


Rajah 1: Pengekalan hubungan simbiotik yang seimbang antara bandar dan luar bandar untuk kesejahteraan ekologi.

6.3 Pembangunan Komprehensif Yang Menekankan Keseimbangan Aspek Ekonomi, Fizikal dan Sosial

Pembangunan penempatan dan gunatanah walaupun lebih bersifat fizikal tetapi hakikatnya mencakupi ketiga-tiga elemen utama pembangunan iaitu ekonomi, fizikal dan sosial. Oleh itu adalah penting untuk memastikan bahawa pembangunan penempatan dan gunatanah yang dijalankan telah mengambilkira ketiga-tiga elemen tersebut secara mendalam dan komprehensif. Aktiviti pembangunan yang lebih memfokuskan kepada aspek ekonomi sahaja tetapi mengabaikan aspek sensitiviti persekitaran dan sosial komuniti perlu dielakkan.

Sumber: http://geodepot.statcan.ca/Diss/Reference/Tutorial/UF_tut1_e.cfm

��

��


6.4 Hubungan Simbiotik Ekologi Bandar-Luar Bandar Yang Efektif dan Berterusan

Dari segi fizikal dan ekologi, terdapat satu perhubungan yang simbiotik antara bandar dan luar bandar. Aktiviti perbandaran yang pesat bagi menjana ekonomi menuntut tenaga yang lebih intensif dan kerapkali menghasilkan pencemaran yang tinggi.

Aktiviti luar bandar yang lebih rendah intensitinya secara semulajadi mempunyai keseimbangan ekologi yang lebih baik. Oleh itu, pemuliharaan alam sekitar seperti kawasan hutan dan pertanian serta sumber air yang banyak dan selamat di kawasan luar bandar perlu dipastikan sebagai usaha untuk menyeimbangi pembangunan yang lebih pesat di bandar. Hubungan simbiotik yang seimbang antara bandar dan luar bandar perlu dikekalkan demi kesejahteraan ekologi keseluruhan.

6.5 Pembangunan Gunatanah Yang Lebih Inovatif dan Efisyen

Bagi mengurangkan pembaziran gunatanah dalam pembangunan bandar dan penempatan, perancangan gunatanah yang inovatif dan efisyen perlulah digalakkan. Ini termasuk pembangunan bercampur yang akan memendekkan perjalanan ke tempat kerja atau tempat membeli-belah serta aktiviti harian yang lain. Zoning satu kegunaan (single use zoning) mungkin sudah tidak sesuai bagi perbandaran yang mengalami masalah serakan bandar yang kritikal.

Pembangunan SOHO (shop office and home office) yang menggabungkan pelbagai aktiviti harian adalah di antara contoh yang telah dilaksanakan dengan jayanya. Penggunaan tapak dan ruang yang boleh digunakan oleh golongan yang berbeza pada waktu yang berlainan perlu digalakkan. Contohnya tempat letak kereta di waktu siang digunakan sebagai tapak pasar sebelah malam, ataupun kawasan pejabat waktu siang dijadikan pusat sosial komuniti di waktu malam. Ini dapat memberi keceriaan dan vitaliti kepada pembangunan sesuatu kawasan.


6.6 Pemuliharaan Rizab Tanah Pertanian

Tanah pertanian adalah satu gunatanah yang penting terutama sekali dalam memenuhi keperluan keselamatan makanan (food security). Ianya juga adalah satu strategi efektif dalam menangani serakan bandar di mana rizab tanah pertanian akan kekal dan tidak ditukar kepada gunatanah tepubina.

Kawasan sawah padi MADA di Kedah adalah satu contoh utama Rezab Tanah Pertanian yang dikekalkan sebagai Kawasan Jelapang Padi (Granary Area) dalam Rancangan Fizikal Negara 2. Kawasan tanaman padi utama di Perak seperti Seberang Perak, Sungai Manik dan Kerian adalah kawasan yang perlu diwartakan sebagai Rizab Tanah Pertanian. Di samping itu masih banyak terdapat kawasan pertanian sedia ada berskala kecil di kawasan-kawasan bandar utama yang boleh dikhaskan untuk aktiviti pertanian sayur-sayuran atau buah-buahan.

Pemuliharaan kawasan pertanian adalah amat penting kerana ia memberi manafaat dari pelbagai sudut. Pertama, ia adalah keutamaan jaminan keselamatan makanan (food security) negara. Selain itu, ia dapat mengurangkan tekanan inflasi penduduk bandar yang bergantung kepada import makanan dari negara luar. Di samping itu, kawasan pertanian dapat mengurangkan masalah iklim seperti pemanasan global dan pelepasan gas karbon dioksida berlebihan.


6.7 Pembangunan Minima di Kawasan Tadahan Air

Kawasan tadahan air adalah satu kawasan yang perlu diberi perhatian khusus bagi memastikan bekalan air adalah mencukupi di masa akan datang. Pembangunan yang pesat terutama sekali di Daerah Kinta dan Batang Padang telah mengakibatkan bekalan air terjejas bagi kegunaan penduduk setempat.

Pembangunan yang dibenarkan dalam kawasan tadahan air hendaklah merupakan pembangunan berintensiti rendah atau gunatanah perhutanan atau pertanian yang tidak menggangu ekologi tanah sewaktu menyerap aliran air hujan untuk dilepaskan di waktu kemarau. Pembangunan tepubina yang dibenarkan dalam kawasan tadahan air, jika perlu, hendaklah berintensiti rendah dan memastikan permukaan tidak telap air adalah di peringkat minima. Pihak berkuasa perancang tempatan perlu memainkan peranan yang tegas dalam mengendalikan aktiviti pembangunan di kawasan tadahan air.


6.8 Menggalakkan Pembangunan di Kawasan Tepubina Sedia ada (Brownfield Development)

Pembangunan perbandaran yang semakin menular ke kawasan pinggir bandar dan luar bandar yang sebelum ini tidak dibangunkan telah menyebabkan banyak aktiviti komersil dan penempatan berpindah ke kawasan pembangunan baru. Akibatnya banyak kawasan tepubina sedia ada dalam kawasan bandar telah menjadi tidak kompetitif dan ditinggalkan begitu sahaja. Tanpa suntikan pembangunan yang baru, kawasan tepubina sedia ada ini akan menjadi kawasan usang.

Kawasan terbiar di sekitar Pekan Lama Ipoh umpamanya adalah kawasan brownfield yang perlu dibangunkan semula dengan pembangunan baru yang bersesuaian. Terdapat banyak bandar atau pekan lama yang telah ditinggalkan oleh arus pembangunan seperti Kampong Kepayang, Seputeh dan Papan yang perlu dibangunkan semula. Pembangunan di kawasan brownfield ini perlu juga dipastikan tidak bercanggah dengan pemuliharaan kawasan bersejarah di bandar-bandar.

6.9 Menetapkan Had Sempadan Bandar

Pembangunan berterusan kawasan tepubina telah menyebabkan kawasan perbandaran berkembang pesat tanpa penghujung. Ini menyebabkan bandar-bandar yang dahulunya adalah bandar individu dengan identiti tersendiri telah bersambung menjadi satu kawasan perbandaran berbentuk linear seperti yang berlaku di koridor Kuala Lumpur - Pelabuhan Klang di Lembah Klang dan koridor Sitiawan - Sri Manjung - Lumut di Perak.


��

��

��

��

Rajah 2: Penetapan Had Sempadan Bandar Dapat Menumpukan Perlaburan Di Dalam Pusat Bandar

Sumber: http://www.stanford.edu/group/west/cgi-bin/pager.php?id=105

Sekiranya tidak dipantau dengan berkesan, koridor Manjung tersebut akan bersambung dengan Air Tawar dan Seri Iskandar hingga ke Ipoh. Ini akan menjejaskan kawasan pertanian terutama sawah padi dan perkampungan tradisional di Bota dan kampung-kampung lain di sepanjang koridor ini. Penetapan had sempadan bandar akan memastikan bahawa kawasan hijau yang belum dibangunkan serta perkampungan tradisi akan dapat dikekalkan untuk masa hadapan dan menggalakkan pembangunan brownfield di kawasan tepubina sedia ada.

6.10 Menggalakkan Pembangunan Berorientasikan Transit (Transit Oriented Development)

Pembangunan bandar di Malaysia sejak tiga dekad yang lepas banyak menekankan kepada pembangunan yang berasaskan kenderaan persendirian (automobile oriented development). Ini membawa kepada pembangunan bandar berintensiti rendah yang berbentuk linear di sepanjang jalan raya utama. Pembangunan sebegini tidak menyokong kepada pertumbuhan pengangkutan awam yang sihat. Pembangunan Berorientasikan Transit (Transit Orinted Development – TOD) menetapkan pembangunan berintensiti tinggi di kawasan sekeliling stesen-stesen transit. Ini akan menyokong pembangunan transit dengan memastikan jumlah penumpang yang tinggi di samping menggalakkan pembangunan gunatanah yang efisyen seperti yang dilakukan di Bandar Sri Permaisuri, Bandar Tun Razak dan KL Sentral di Kuala Lumpur. Bagi bandar-


Rajah 3: Integrated Rail Based Public Transport System, 2000

bandar yang tidak mempunyai sistem transit aliran ringan atau rel seperti Ipoh, pembangunan berorientasikan transit boleh dilaksanakan di kawasan berhampiran stesen bas atau stesen keretapi.

Kawasan yang telah ditetapkan sebagai TOD bolehlah diberikan bonus intensiti pembangunan yang lebih tinggi, caj pemajuan yang lebih rendah, penyediaan tempat letak kereta yang minima ataupun insentif lain yang bersesuaian. Sebagai contoh, pihak Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) dalam Draf Pelan Bandaraya Kuala Lumpur 2020 telah memberikan bonus nisbah plot 0.5 bagi pembangunan dalam radius 400 meter dari stesen transit terpilih.


Rajah 4: Doughnut Effects kesan daripada gunatanah secara piecemeal.

Sumber: http://www.citizensforcentergrove.org

6.11 Melaksanakan Pembangunan Sequential Approach

Pembangunan Sequential Approach adalah satu konsep pembangunan di mana sesuatu kawasan akan diberikan keutamaan dalam pembangunan. Dari segi prinsipnya keutamaan pertama adalah dalam kawasan pusat bandar, diikuti dalam kawasan bersebelahan dan bandar satelit dan akhir sekali adalah di kawasan luar bandar.

Sequential Approach ini memastikan bahawa pembangunan di pusat bandar tidak akan diabaikan atau mengutamakan pembangunan di kawasan lain yang boleh membawa kepada pembangunan berbentuk donat. Pihak perancang perlu menentukan bahawa kawasan yang perlu diberi keutamaan dalam pembangunan adalah kawasan di dalam pusat bandar sedia ada seperti kawasan brownfield. Ini untuk memastikan penggunaan infrastruktur dan utiliti sedia ada dapat dimaksimakan dan tidak memerlukan pelaburan baru yang mahal.

6.12 Melaksanakan Pembangunan Bandar Mampat (Compact City)

Berbanding dengan perkembangan bandar yang berterusan tanpa had, pembangunan bandar mampat adalah satu konsep yang dirasakan sesuai dilaksanakan terutamanya untuk bandar-bandar kecil di Malaysia. Bandar mampat merupakan bandar berkepadatan tinggi berserta gunatanah bercampur bersandarkan kepada sistem pengangkutan yang efisyen merangkumi laluan pejalan kaki dan basikal. Oleh itu, konsep pembangunan mampat yang menghadkan pembangunan kepada kawasan yang bersesuaian dan tidak membazir ruang perlu digalakkan. Pembangunan bandar mampat akan mengurangkan pembangunan linear di sepanjang jalan dan memusatkan pembangunan di dalam kawasan tepubina yang lebih kecil.

Jenis pembangunan ini juga dapat mengurangkan pembangunan langkauan yang menyebabkan banyak terdapat banyak kawasan brownfield dalam kawasan tepubina bandar. Ia memastikan setiap inci tanah dalam kawasan tepubina yang ditetapkan dimanfaatkan sebaik mungkin supaya tidak menjejaskan kawasan pemuliharaan di luar kawasan tepubina.


Pihak perancang perlu mempraktikkan pendekatan ini dengan mengambilkira faktor cuaca dan suhu di negara ini supaya konsep bandar mampat yang menerapkan aktiviti berjalan kaki dan berbasikal dapat dicapai dengan jayanya. Penggunaan konsep dan rekabentuk bandar yang efektif dan sesuai dapat memastikan bandar mampat telah dimanfaatkan sepenuhnya.

Rajah 5: Komponen utama kejiranan bandar yang bercampur dan bersepadu

Sumber: http://www.gehlarchitects.wordpress.com

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��


6.13 Koordinasi/Integrasi Pengangkutan dan Gunatanah

Pembinaan sistem pengangkutan bandar seperti jalan keretapi dan lebuhraya memberi impak kepada pembangunan gunatanah dan begitu juga sebaliknya. Masalah yang selalu timbul adalah apabila keputusan sesuatu pihak bercanggah atau tidak menepati kehendak pihak yang lain. Contohnya pembinaan lebuhraya atau jalan raya oleh pihak Jabatan Kerja Raya ke kawasan yang tidak dirancang untuk pembangunan oleh perancang ataupun pembangunan intensif oleh perancang di kawasan yang tiada sistem pengangkutan yang baik.

Koordinasi yang efektif ataupun integrasi pengangkutan dan gunatanah akan membawa kepada pembangunan perbandaran yang mampan dan efektif. Jenis dan intensiti pembangunan dapat disesuaikan dengan sistem pengangkutan yang disediakan di sesuatu kawasan di mana perancangan pembangunan adalah berdasarkan keupayaan sistem pengangkutan di masa kini dan akan datang manakala sistem pengangkutan yang dirancang akan mengambil kira impak pembangunan terhadap sistem pengangkutan.

Gunatanah pembangunan di kawasan yang baru hendaklah dikoordinasikan atau diintegrasikan dengan elemen pengangkutan, dan sekiranya ia melibatkan sebuah kawasan tepubina sediada, maka pihak perancang perlulah menjalankan satu kajian yang khusus untuk menghasilkan satu pelan jajaran pengangkutan yang dapat diintegrasikan dengan pembangunan gunatanah sediada dan masa depan.


6.14 Menjadikan Kehidupan dalam Bandar Selesa dan Mampu-Tanggung

Salah satu faktor pembangunan berkembang ke kawasan baru di pinggiran bandar (suburb) adalah kerana kos sara hidup yang sangat tinggi di kawasan bandar. Serakan bandar adalah hasil dari perpindahan penduduk dari pusat bandar ke kawasan baru di pinggir bandar untuk mengurangkan bebanan kewangan yang tinggi.

Bagi mengurangkan kesan serakan bandar akibat perpindahan penduduk, pembangunan bandar perlu memastikan kos sara hidup di bandar adalah mampu ditanggung oleh kebanyakkan rakyat. Salah satu cara adalah dengan membina rumah mampu-milik yang mencukupi untuk rakyat dan menyediakan kemudahan yang menarik pada harga yang berpatutan.

Rumah mampu milik boleh dibangunkan di pusat bandar pada kos yang berpatutan dengan meningkatkan kepadatan perumahan tersebut. Pihak kerajaan perlu menyediakan tanah-tanah yang sesuai di pusat bandar untuk perumahan mampu milik berkepadatan tinggi.

6.15 Menggalakkan Perancangan Pembangunan Bertumpu

Dalam era pembangunan global kini, persaingan ekonomi global antara negara telah menjadi semakin kompetitif. Salah satu konsep pembangunan yang meningkatkan ekonomi kompetitif sesebuah negara adalah pembangunan metropolitan tertumpu. Konsep ini digunakan dalam Rancangan Fizikal Negara 2 di mana metropolitan Kuala Lumpur, Pulau Pinang dan Johor Bharu dipilih sebagai pusat tumpuan perbandaran negara.

GARIS PANDUAN SMART GROWTH NEGERI PERAK28

Konsep ini sesuai bagi negeri Perak di mana pembangunan berskala besar ditempatkan di kawasan-kawasan metropolitan terpilih seperti Ipoh dan Manjung yang memberi pulangan ekonomi yang tinggi disebabkan tahap kemudahsampaian yang baik, kemudahan infrastruktur yang canggih dan aglomerasi ekonomi. Di samping menjadikan ekonomi bandar dan negara lebih kompetitif di peringkat antarabangsa, konsep ini menggalakkan intensiti gunatanah yang tinggi dalam kawasan tumpuan. Ini akan mengurangkan tekanan pembangunan dan perbandaran kepada kawasan sensitif alam sekitar, perhutanan dan pertanian yang tidak termasuk dalam kawasan tumpuan pembangunan.

GARIS PANDUAN SMART GROWTH NEGERI PERAK 29

6.16 Menggalakkan Pembangunan Bercampur Dalam Bandar

Pembangunan berdasarkan zoning satu kegunaan (single use zoning) amat popular di Malaysia pada tahun 1970an sehingga kini. Pembangunan sebegini sesuai jika mempunyai keluasan tanah yang tidak terhad dan tiada tekanan serakan bandar. Bagaimanapun, dalam era di mana terdapat kekurangan tanah untuk pembangunan bandar, konsep pembangunan bercampur perlu diberi penekanan. Ini kerana konsep ini menjimatkan ruang di mana tanah yang sama boleh digunakan untuk komersil dan perumahan. Konsep seperti ini telah lama digunapakai di Malaysia terutamanya di kawasan rumah kedai tradisional dan boleh diteruskan dalam abad ke-21 ini.

Dengan kemunculan teknologi terbaru, banyak industri moden kini tidak memberi kesan kepada penduduk berdekatan sebaliknya boleh ditempatkan bersama penduduk yang bekerja di kawasan perindustrian tersebut. Di samping menjimatkan penggunaan tanah, ianya juga dapat meningkatkan keceriaan dan vitaliti bandar kerana kawasan bandar akan sentiasa dipenuhi oleh peniaga/pekerja dan penduduk pada setiap masa. Di masa kini, terdapat banyak pembangunan baru yang melaksanakan konsep ini dan telah berjalan dengan baik.


��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Rajah 6: Cadangan Zon Bangunan Tinggi di Pusat Bandar

Sumber: Pelan Bandaraya Kuala Lumpur, 2020


��

��

��

Rajah 7: Cadangan Jaringan Pejalan Kaki di Pusat Bandar



6.17 Meningkatkan Kualiti Hidup Dalam Bandar

Ramai penduduk yang mahu tinggal di dalam kawasan pusat bandar sekiranya kualiti persekitaran dapat ditingkatkan. Ini termasuklah bandar yang selamat, kawasan rekreasi yang baik dan mencukupi dan aktiviti yang sihat.

Perancang bandar boleh membantu ke arah mencapai matlamat ini dengan memastikan kemudahan-kemudahan di dalam pusat bandar mencukupi dan berkualiti setaraf dengan kawasan pinggir bandar. Ini merangkumi laluan basikal dan pejalan kaki, kawasan rekreasi dan kawasan lapang serta tempat perhimpunan komuniti.

Keperluan sosial selain daripada pulangan ekonomi adalah satu perkara yang perlu dititikberatkan dalam meningkatkan kualiti hidup dalam bandar. Aktiviti-aktiviti sosial komuniti perlu diadakan dengan kerap di pusat bandar bagi menarik penduduk tinggal di bandar atau berkunjung selalu ke pusat bandar. Contohnya aktiviti kebudayaan, rekreasi dan sukan diadakan di pusat bandar Ipoh.


6.18 Perletakan Institusi Kerajaan di Pusat Bandar

Tren semasa menunjukkan banyak bangunan baru kerajaan ditempatkan di pinggir bandar kerana kesediaan tanah kerajaan di kawasan tersebut. Selain itu, kos pengambilan tanah di kawasan pusat bandar yang lebih tinggi. Kesan dari tren ini adalah berlakunya serakan bandar ke kawasan baru dan kawasan tapak bangunan lama kerajaan menjadi kawasan usang. Perletakan bangunan baru kerajaan di luar pusat bandar juga menyusahkan penduduk yang tidak mempunyai kenderaan sendiri untuk berurusan dengan institusi kerajaan.

Oleh itu perletakan institusi kerajaan perlu dikekalkan di pusat bandar dan sekiranya ruang baru diperlukan kawasan bersebelahan perlu dibangunkan, atau melalui pengubahsuaian kegunaan/aktiviti (adaptive reuse) bangunan di sekeliling ataupun menambah ruang lantai bangunan kerajaan sedia ada dengan menambah ketinggian bangunan.


6.19 Mengutamakan Sistem Pengangkutan Awam

Kebelakangan ini sistem pengangkutan awam terutama sekali di bandar bersaiz kecil dan sederhana menghadapi masalah kekurangan penumpang yang kecil dan kos operasi yang tinggi. Banyak syarikat bas awam telah menghentikan perkhidmatan ataupun mengurangkan operasinya terutama di laluan yang tidak menguntungkan. Ini menyusahkan ramai penduduk terutama yang tidak berkemampuan memiliki kenderaan sendiri atau yang tidak boleh memandu.

Bagi menggalakkan penggunaan pengangkutan awam, pihak berkuasa perlu memberi insentif kepada pengusaha pengangkutan awam untuk meneruskan perkhidmatan mereka. Komuniti juga digalakkan menggunakan pengangkutan awam dengan diberi insentif kewangan seperti rebat tiket. Sistem pengangkutan awam yang efisyen dan efektif akan dapat menumpukan pembangunan ke kawasan-kawasan yang diliputi oleh jaringan pengangkutan awam. Ianya juga dapat mengurangkan pencemaran udara dari kenderaan persendirian.

Pengangkutan awam yang ingin diketengahkan adalah keretapi atau bas atau kedua-duanya mengikut kesesuaian sesuatu tempat. Curitiba Brazil adalah contoh terbaik bagaimana sebuah bandaraya dapat melaksanakan sistem pengangkutan awam melalui penggunaan bas yang cekap.


6.20 Pemberian Insentif Perancangan untuk Pembangunan Smart Growth

Pembangunan di pusat bandar akan ketinggalan berbanding dengan pembangunan di pinggir bandar disebabkan keluasan tanah terhad dan nilai tanah yang tinggi di bandar. Oleh itu pihak berkuasa perancangan perlu memberikan insentif perancangan seperti pengurangan jumlah tempat letak kereta bagi pembangunan di pusat bandar berbanding dengan pembangunan yang sama di pinggir bandar. Selain itu insentif penetapan nisbah plot yang menarik perlu diberikan kepada pemaju yang ingin membangunkan kawasan pusat bandar. Penambahan kepadatan pembangunan juga boleh diberikan bagi pembangunan kediaman di pusat bandar untuk menyeimbangkan kos tanah yang lebih tinggi di kawasan tersebut.

Pemindahan Hak Pembangunan (Transfer of Development Rights - TDR) adalah satu konsep insentif perancangan Smart Growth yang efektif di luar negara. Konsep ini boleh diaplikasikan di Malaysia di mana tuan punya tanah yang mendapat kebenaran membangunkan tanah di pinggir bandar digalakkan memindahkan hak tersebut ke tapak di pusat bandar dengan diberikan insentif yang bersesuaian.

Kajian mendalam tentang kesesuaian TDR dan insentif-insentif lain bagi melaksanakan konsep pembangunan Smart Growth perlu dijalankan sebagai usaha untuk menilai dayalaksana konsep ini di Perak.


6.21 Pemberian Insentif Fiskal untuk Pembangunan Smart Growth

Pemaju tidak berminat untuk membangunkan kawasan pusat bandar kerana kos tanah yang tinggi. Insentif fiskal dijangka boleh menarik minat mereka untuk membangunkan pusat bandar. Insentif fiskal telah diaplikasikan di luar negara terutama sekali di Amerika Syarikat.

Sehubungan itu insentif fiskal seperti pengurangan caj pemajuan, fi permohonan kebenaran merancang serta lain-lain caj seperti cukai pintu boleh diberikan kepada pembangunan baru di pusat bandar. Caj pemajuan di pusat bandar perlu lebih murah berbanding kawasan di pinggir bandar supaya lebih kompetitif.

Kajian terperinci perlu dijalankan untuk menilai kesesuaian, jenis dan jumlah insentif fiskal yang patut diberikan.

6.22 Menggalakkan Pembangunan Kejiranan Hijau dalam Pembangunan Pusat Bandar

Kawasan pusat bandar dilihat tidak mampu untuk menarik minat penduduk berpendapatan tinggi untuk tinggal di kawasan tersebut kerana dianggap sesak dan tidak kondusif untuk kediaman. Bagaimanapun, pembangunan kediaman di sekitar KLCC telah membuktikan bahawa kehidupan dalam bandar boleh menepati citarasa penduduk.

Pembangunan Kejiranan Hijau boleh menarik minat komuniti untuk tinggal di kawasan pusat bandar. Ini kerana konsep Kejiranan Hijau berorentasikan ruang/aktiviti awam khususnya rumah kelab komuniti, kawasan rekreasi utama, dewan orang ramai dan tempat ibadat secara berpusat.

Pembangunan kawasan perumahan di pusat bandar perlu mengikut konsep pembangunan kejiranan hijau yang menekankan elemen perancangan penjagaan alam sekitar dan aktiviti kejiranan.


6.23 Rekabentuk Bandar Yang Inovatif, Menarik dan Mesra Alam di Pusat Bandar

Pusat bandar dianggapkan sebagai usang dan tertinggal dari arus pembangunan serta mempunyai rekabentuk yang tidak menarik. Kebanyakkan rekabentuk bangunan yang menarik dan mengikut citarasa semasa dibina di kawasan pinggir bandar. Walaubagaimanapun pembangunan baru di kawasan pusat bandaraya Kuala Lumpur seperti Royal Chulan Hotel dan Pavilion Shopping Mall telah menarik lebih ramai pengunjung.

Rekabentuk yang inovatif dan menarik perlu ditekankan dalam pembangunan semula pusat bandar. Namun demikian, bangunan lama yang mempunyai nilai sejarah dan estetik yang tinggi perlu dipulihara. Pembangunan baru di pusat bandar yang inovatif perlu diselaraskan dengan bangunan sedia ada supaya kelihatan lebih harmoni.

��

��

��

��

��

��

��

��

Rajah 8: Kawasan Karaktor Bandar di Pusat Bandar



��

��

��

��

��

��

��

Sumber: http://centraleastaustin.org

Tower Regency Ipoh merupakan bangunan bercampur menegak: hotel, apartment, pejabat

Lokasi pembangunan bercampur menegak ini sesuai dibangunkan di kawasan kejiranan berorientasikan kemudahan pengangkutan awam seperti stesyen rel. Manakala jarak antara lokasi pembangunan bercampur tersebut dengan stesyen rel adalah antara 5-15 minit perjalanan kaki.

Manakala dari aspek kediaman yang mampu dimiliki, kepelbagaian jenis kos kediaman adalah perlu merangkumi kos rendah, sederhana dan tinggi. Pemaju boleh mempelbagaikan jenis kos kediaman ini melalui kepelbagaian rekabentuk kediaman seperti dwelling unit, studio, 3 bilik tidur atau lebih.

6.24 Pembangunan Bercampur Menegak (Vertical mixed use development) VMU

Nilai tanah yang tinggi di kawasan bandar memaksa pemaju mengoptimumkan kegunaan tanah tersebut. Sehubungan itu, bangunan pencakar langit merupakan penyelesai kepada keseimbangan nilai tanah yang tinggi yang perlu dibina di kawasan metropolitan. Pembangunan bercampur menegak boleh dirancang di dalam suatu bangunan pencakar langit dengan pelbagai kegunaan bangunan antaranya ialah kediaman, pejabat, komersil dan kemudahan awam.

Rajah 9: Contoh Pembangunan Bercampur Menegak


6.25 Pemuliharaan Bangunan Warisan dan Bersejarah dalam Bandar

Pembangunan mampat dan berkepadatan tinggi di pusat Bandar dan kawasan lain di bandar akan mencetus kepada pembangunan semula Bandar usang. Ini akan memberi tekanan kepada kawasan dan bangunan warisan dan bersejarah yang terdapat dalam kawasan pusat Bandar seperti di Ipoh, Taiping, Teluk Intan dan Kuala Kangsar. Walaupun Smart Growth menggalakkan pembangunan baru berkepadatan tinggi di pusat Bandar, ia masih tidak mengabaikan pengekalan bangunan warisan dan bersejarah yang merupakan jiwa nadi bandar.

Pemuliharaan bangunan-bangunan warisan dan bersejarah perlulah dilaksanakan seiring denagn pembangunan semula berkepadatan tinggi. Bangunan-bangunan warisan dan bersejarah perlulah dikenalpasti dan digazetkan untuk pengekalan dan pemuliharaaan. Terdapat pelbagai akta dan insentif yang menggalakkan pemuliharaan bangunan-bangunan tersebut yang boleh diaplikasikan dan dimanfaatkan sepenuhnya seperti yang dilakukan di kawasan warisan UNESCO Bandaraya Melaka dan Georgetown. Di mana bersesuaian, adaptive reuse yang sensitif terhadap bangunan bersejarah Bandar perlu dilakukan supaya pemuliharaan warisan Bandar dan pembangunan ekonomi boleh dijalankan secara seiring.


6.26 Penyediaan Laluan Pejalan Kaki dan Berbasikal di Kawasan Bandar

Penggunaan automobil persendirian di kawasan bandar telah menggalakkan ramai penduduk untuk tinggal di kawasan pinggir kerana merasakan ketidakcukupan fasiliti untuk berekreasi di pusat bandar. Di samping itu faktor keselamatan dan kesukaran bagi pejalan kaki dan penunggang basikal juga menyebabkan ramai penduduk merasakan suasana kehidupan di bandar adalah tidak kondusif bagi mereka.

Penyediaan laluan pejalan kaki dan basikal dalam kawasan bandar adalah amat penting bagi mencapai matlamat Smart Growth kearah bandar selamat, kondusif dan sejahtera. Laluan pejalan kaki dan basikal yang diasingkan dari jalanraya di bandar akan menggalakkan penduduk untuk meninggalkan automobil persendirian mereka di rumah untuk ke tempat kerja, membeli belah dan berekreasi. Ia juga akan menggalakkan interaksi antara penduduk dalam kawasan kejiranan dan pusat bandar. Laluan pekalan kaki dan basikal perlu disediakan di pusat bandar dan juga kawasan-kawasan tumpuan awam di bandar-bandar. Laluan pejalan kaki perlulah berbumbung atau mempunyai teduhan terdiri daripada pokok-pokok besar yang dapat mengurangkan kepanasan semasa berjalan.


7.0 Rumusan

Sebagai rumusan, garis panduan ini telah menggariskan beberapa alternatif yang lebih komprehensif terhadap perancangan dan pengurusan pertumbuhan bandar. Jika garis panduan ini dilaksanakan secara lebih efektif, banyak isu-isu perbandaran berkenaan perancangan, pembangunan, pelaksanaan pengurusan dan pemantauan akan dapat diatasi. Kesan dan impaknya akan menjadi multi-dimensi dan paling utama, tujuan kemampanan bandar dapat dicapai.

Penghargaan

Sekalung tahniah kepada Pasukan Petugas Kajian Konsep Perancangan Smart Growth JPBD Perak yang diterajui oleh Bahagian Perancangan Pemajuan dengan kerjasama Perunding UiTM Prof. Madya Dr. Jamalunlaili b. Abdullah yang telah berjaya menghasilkan Garis Panduan ini.


smart growth negeri perak guideline

Documents