kLLCMCk 1engert|an kontraker[an[lan adalah suaLu perlsLlwa dlmana seorang ber[an[lkepada seseorang yang laln aLau dlmana dua orang lLu sallngber[an[l unLuk melaksanakan suaLu hal8enLuk per[an[lan lLuberupa suaLu rangkalan perkaLaan yang mengandung [an[l[an[laLau kesanggupan yang dlucapkan aLau dlLulls MenuruL!SaLrloper[an[lan dapaL mempunyal dua arLlyalLu1ArLl luasSuaLu per[an[lan berarLl seLlap per[an[lan yang menlmbulkanaklbaL hukum sebagal yang dlkehendakl oleh para plhak2ArLl semplLer[an[lan berarLl hanya dlLun[ukan kepada hubunganhubunganhukum dalam lapangan hukum kekayaan sa[aengerLlan konLrak dl 8ldangkonsLrukslengerLlan khusus dalam bldang konsLrukslkonLrak adalah per[an[lan pemborongan peker[aananLara plhak pemberl Lugas dengan konLrakLor konLrak [uga merupakan per[an[lan aLau perseLu[uananLara dua plhak secara sukarela dan menglgaLkandlrl unLuk melaksanakan peker[aan uan keLenLuankonLrak dlaLur dalam klLab undangundang PukumerdaLa (kuP) pasal 1313 #at erbatandengan mana sat orang ata eb|h meng|katkand|r|nya terhada sat orang ata eb|h"roses sebelum konLrak1 elelanganyalLu pengadaan barang / [asa yang dllakukansecara Lerbuka dengan pengumuman secaraluas sehlngga masyarakaL luas / dunla usahayang bermlnaL dan memenuhl kuallflkasldapaL memenuhl2 emlllhan langsungyalLu pengadaan barang / [asa Lanpa melalulpelelangan dan hanya dllkuLl oleh penyedlabarang / [asa yang memenuhl syaraL ualamproses lnl berlangsung dengan caramembandlngkan penawaran dan melakukannegolsasl balk Leknlk maupun harga3 enun[ukan langsungyalLu pengadaan barang / [asa dengan caramenun[ukan langsung kepada saLu penyedlabarang / [asa SwakelolayalLu pelaksanaan peker[aan yang dlrencakan dlker[akan dan dlawasl sendlrl denganmenggunakan Lenaga sendlrl alaL sendlrl aLauupah borongan ker[aelelangan dlbagl men[adl 2 yalLu elelangan umumdalam pelelangan umum semua penyedla [asayang memenuhl syaraL dapaL menglkuLlnya elelangan LerbaLasdalam pelelangan LerbaLas yang dapaLmenglkuLlnya adalah peserLa yang dlundangoleh pengguna [asaSyaraL konLrak MenuruL pasal 1320 kuP syaraL konLrak adalah1 SepakaL mereka yang menglkaL dlrlnya2 kecakapan unLuk membuaL suaLu perlkaLan3 SuaLu hal LerLenLu SuaLu sebab yang halalSyaraL 1 dan 2 merupakan syaraL subyekLlf yang berhubungan dengan plhakplhak yang membuaLper[an[lan/konLrak !lka syaraL lnl Lldak dlpenuhl maka konLrak dapaL dlmlnLa pembaLalannya olehsalah saLu plhak melalul pengadallanSedangkan syaraL 3 dan merupakan syaraLobyekLlf yang berlsl mengenal obyek yang harus dllakukan uan apablla syaraL lnl Lldakdlpenuhl maka konLrak LersebuL Lldak [elasaLau Lldak ada yang dlper[an[lkan dan konLraklLu dapaL dlkLakan mull and vold aLau baLaldeml hukumkonLrak dlbuaL seLelah pemberl LugasmeneLapkan aLau menun[uk pemenangpelelangan melalul pelelangan umum aLaupelelangan LerbaLas maupun penun[ukanlangsungpeneLapan pemenang lelang dllakukan dengancara mengeluarkan suraL kelulusan aLau SuraLerlnLah ker[a (Sk)uokumen yang LerdapaL dl konLrak 1 uokumen Lender (speslflkasl gambar dll)2 SuraL penun[ukan3 SuraL per[an[lan SyaraLsyaraL per[an[lan3 8lnclan peker[aan dan harga6 uokumen laln seperLl berlLa acara rebldMeeLlng berlLa acara klarlflkasl daLa penyelldlkan Lanah dllen|s[en|s kontrakkonLrak dapaL dlbagl men[adl beberapa [enlssalah saLunya konLrakLlmbal ballk yang merupakan per[an[lan yang dldalamnya maslngmaslngplhak menyandang sLaLus sebagal berhak dan berkewa[lban aLau sebagalkredlLur dan deblLur secara Llmbal ballker[an[lan seplhak aLau unllaLeral adalah per[an[lan yang mewa[lbkanplhak yang saLu unLuk berpresLasl dan memberl hak pada yang laln unLukmenerlma presenLaslArLl penLlng pembedaan LersebuL lalah sebagal berlkuL 18erkalLan dengan aLuran reslkopada per[an[lan seplhak reslko adapara kredlLursedangkan para per[an[lan Llmbal ballk reslko adapada deblLur kecuall per[an[lan [ual bell28erkalLan dengan per[an[lan syaraL baLalpada per[an[lan Llmbalballk selalu dlpersengkeLaaner[an[lan dlbedakan pula men[adl per[an[lan konsensual dan per[an[lan rlll per[an[lankonsensual adalah per[an[lan dlmana adanya kaLa sepakaL anLara para plhak sa[a sudahcukup unLuk Llmbulnya saLu per[an[lansedangkan per[an[lan rlll lalah per[an[lan yang baruLer[adl apablla ob[ek per[an[lan Lelah dlserahkankonLrak menuruL namanya dlbedakan men[adl duayalLu1konLrak bernamaAdalah konLrak [ual bellLukar menukarsewa menyewapersekuLuanperdaLahlbahpenlLlpan barangpln[ammemln[ampenanggungan huLangperdamalandll2konLrak Lldak bernama?ang Lermaksud kedalam konLrak lnl anLara lalnLeaslngbell sewakeagenankonLrakrahlmdllkonLrak menuruL benLuknya dlbedakan men[adl1konLrak llsanAdalah konLrk yang dlbuaL secara llsan Lenpa dlLuangkan kedalam Lullsan2konLrak LerLullsAdalah konLrak yang dlLuangkan kedalam Lullsaneaksanaan kontrak?ang berLugas unLuk melaksanakan konLrak adalah mereka yang men[adl sub[ek dalam konLrakAsas yang meng|kat daam eaksanaan kontrakelaksanaan per[an[lan dapaL dlbagl men[adl per[an[lan unLuk memberlkan aLau menyerahkan hakkebendaanper[an[lan unLuk berbuaL sesuaLuualam pelaksanaan per[an[lan selaln melaksanakan lslper[an[lan harus pula menglndahkan keblasaankepaLuLan!lka LldakLenLu akan menlmbulkan masalahhukumPalhal yang menglkaL dalam kalLan dengan pelaksanaan konLrak lalah sebagal berlkuL1Segala sesuaLu yang menuruL slfaL konLrak dlharuskan oleh kepaLuLankeblasaandan undangundang2Palhal yang menuruL keblasaan sesuaLu yang dlper[an[lkan lLu dapaL menylngklrkan suaLu pasalundangundang yang merupakan hukum pelengkapelaksanaan konLrak harus sesual dengan asaskepaLuLanpemberlakuan asas LersebuL dalam suaLukonLrak mengandung dua fungslyalLu1lungsl melarangarLlnya bahwa suaLu konLrak yang berLenLangan dengan asas kepaLuLan lLu dllarangaLau Lldak dapaL dlbenarkan2lungsl menambaharLlnya suaLu konLrak dapaL dlLambah dengan aLau dllaksanakan dengan asaskepaLuLanembataan er[an[|an yang men|mbkan kerg|anAda Llga benLuk lngkar [an[lyalLu11ldak memenuhl presLasl sama sekall21erlambaL memenuhl presLasldan3Memenuhl presLasl secara Lldak sahyaratsyarat sah er[an[|anSyaraL yang harus dlpenuhl unLuk sahnya suaLu per[an[lan1SepakaL mereka yang menglkaL dlrlnya2kecakapan unLuk membuaL suaLu perlkaLan3SuaLu hal LerLenLuSuaLu sebab yang halalSlsLem dan Llngkup konLrakasal pasal yang penLlng dalam konLrakasalpasal yang serlng menlmbulkan kesalahpahaman (dlspuLe) anLara pemlllk proyek dankonLrakLor perlu mendapaLkan perhaLlan khususnya dalam penyusunan konLrak sebelumdl Landa Langanlasalpasal berlkuL merupakanpasal/hal yang dl anggap penLlng1 Llngkup peker[aan yang berlsl uralan peker[aan yang Lermasuk dl dalam konLrak2 !angka wakLu pelaksanaan men[elaskan LenLangW 1oLal wakLu (durasl) pelaksanaanW enLahapan (mllesLone)W Pak memperoleh perpan[ang wakLuW CanLl rugl keLerlambaLan3 Parga borongan men[elaskan LenLangW nllal yang harus dl bayarkan oleh pemlllk proyek kepadakonLrakLor unLuk melaksanakan seluruh llngkup proyekW SlfaL konLrakW 8layablaya yang Lermasuk dalam harga borongan Cara pembayaran men[elaskan LenLangW Lahapan pembayaranW Cara pengukuran presLaslW !angka wakLu pembayaranW !umlah pembayaran yang dlLahan pada seLlap Lahap (reLensl)W konsekuensl apablla Ler[adl keLerlambaLan pembayaran (denda)3 eker[aan Lambah kurang yang berlslW ueflnlsl peker[aan Lambah kurangW uasar pelaksanaan peker[aan Lambah kurangW uampak peker[aan Lambah/ kurang Lerhadap harga boronganW uampak peker[aan Lambah/ kurang Lerhadap wakLu pelaksanaanW Cara pembayaran peker[aan Lambah/kurang6 engakhlran per[an[lanW Palhal yang dapaL mengaklbaLkan pengakhlran per[an[lanW Pak unLuk mengakhlrl per[an[lanW konsekuensl darl pengakhlran per[an[lan63uruLan kekuaLan dalam konLrakW lnsLruksl LerLulls darl konsulLan MkW Addenum konLrakW SuraL per[an[lan pemborongan dan syaraL syaraL per[an[lanW SuraL perlnLah ker[aW 8erlLa acara klarlflkaslW 8erlLa acara anwl[zlngW SyaraLsyaraL admlnlsLraslW Speslflkasl LeknlsW Cambar rencana deLallW Cambar rencanaW 8lnclan nllal konLrakyang LerblL leblh akhlr adalah yang pallng kuaL/ menglkaL"66konLrak konsLruksl yang Adll dan SeLaraAcuan / landasan hukuma Azas keadllan keseraslan keselmbangan keLerbukaan kemlLraanb 1u[uan unLuk mewu[udkan keseLaraan anLara pengguna danpenyedla [asac ulaLur mengenal hal hal aLau uralan mlnlmal yang harus Lercakupdalam suaLu konLak konsLruksld Pal baru yang sekarang dlaLur yalLu mengenal kegagalan bangunane engguna [asa harus membukLlkan kemampuan membayarf engaLuran penyelesalan sengkeLa dl luar pengadllang Larangan persekongkolan unLuk mengaLur/ menenLukanpemenangan dan larangan unLuk menalkkan nllal peker[aan67edoman rakLls enyusunan konLrakumum1 Secara umum konLrak konsLruksl harus mengacu kepada peraLuranperundang undangan yang berlakuW uu no 18/1999 LenLang [asa konsLrukslW no 29/1999 LenLang penyelenggaraan [asa konsLrukslW uu no 30/1999 LenLang arblLrase dan alLernaLlf penyelesalan sengkeLa2 Cunakan kallmaL kallmaL pendek yang pengerLlan [elas dan Lldak dapaLdlarLlkan laln3 lsLllah lsLllah yang dlpakal dalam konLrak kecuall arLlnya memang sudah[elas harus dlberl deflnlsl agar arLlnya Lldak rancu enggunaan kaLa kaLa dan laln laln dan sebagalnya beberapa harusdlhlndarl3 8ahasa konLrak dan hukum yang berlaku harus secara Legas dlsebuL dalamkonLak6 uruLan uruLan kedudukan dokumen konLrak harus [elas dalam hal Ler[adlkerancunan keLldak [elasan aLau perLenLangan anLara sesama dokumenkonLrakkhususSecara khusus perlu dl perhaLlkan lsl darl beberapa uralan konLrak agar arLlnyaleblh Legas [elas dan Lldak rancu1 8umusan eker[aanParus [elas baLas baLasnya LeruLama apablla dalam aLau lapanganpeker[aan LerdapaL leblh darl saLu penyedla [asa2 erLanggungan/ [amlnanW [amlnan harus llquld (dapaL dl uangkan)W hlndarl [amlnan perusahaan/ prlbadlW kaLa kaLa dalam warkaL [amlnan harus [elas dan LegasW lembaga pen[amln harus bonaflde3 enyelesalan persellslhanW harus [elas plllhannya kalau memlllh arblLraseW Plndarl kerancuan anLara pengadllan dan arblLraseW Parus [elas kapan boleh dla[ukan ke pengadllan keadaan Memaksa3 WakLu elaksanaanW Parus [elas [umlahnya dan dl[elaskan harl ker[aW erhlLungan saaL mulal (Sk aLau penyerahan lahan)6 emuLusan konLrak/ enghenLlan ekr[aan semenLaraAUUA NLGCA$,LDAAUUAAUUA LN1NG DAA, LkANAN LkDA,AANKLAUSULAPERUNDINGANLangkahterpuji untukmenyelesaikansengketaadalahterlebihdahulumelakukanperundingan. Namunkarenaperundinganmungkinmenjadi prosesyangbertele-tele,sangat penting untuk menentukan jangka waktu perundingan(kapan perundingan dikatakan impasse/dead lock). Demikian fuga harus ditentukanproses penyelesaian sengketa selanfutnya setelah terfadi impasse.AUUA LkUNDNGAN 1NGA1 1NGG!lkaperundlngananLarape[abaLpe[abaL'kelasmenengah'gagal menyelesalkansengkeLa sebalknya dlcoba unLuk melan[uLkan perundlngan yang dllakukan olehpe[abaL 'kelas beraL' dalam hal lnl dlrekLur darl plhakplhak yang bersengkeLa Panya [lka perundlngan LlngkaL Llnggl lnl gagal [uga barulah dlLempuh prosedurperundlngan dengan peranLaraan medlaLorMacammacam konLrak!enls konLrak akan sangaL berganLung padafakLorfakLor a kepenLlngan (urgenslnya)b enylapan dan sumber dananyac ola pemanfaaLan proyekd engaLuran [adwale SlLuasl dan kondlsl seLempaL1 konLrak berdasarkan cara penun[ukannya emlllhan langsungengadaan langsungelelangan2 konLrak berdasarkan sumber dananya konLrak peker[aan dengan dana perusahaan/lnsLanslsendlrlkonLrak peker[aan dengan dana pln[aman dalam negerlkonLrak peker[aan dengan dana A8nkonLrak peker[aan dengan dana A8ukonLrak peker[aan dengan dana lnpres/banpreskonLrak peker[aan dengan pln[aman blaya luar negerl3 konLrak berdasarkan pemberl Lugasnya konLrak peker[aan perseorangankonLrak peker[aan swasLakonLrak peker[aan pemerlnLah konLrak berdasarkan macam peker[aannya konLrak peker[aan konsLrukslkonLrak pengadaan barangkonLrak peker[aan [asakonLrak peker[aan konsLruksl ontrak ,embangn ( 8|d Contract )8ulld conLracL lnl dlbagl dalam dua [enls lagl yalLu a) konLrak harga LeLap Lerdlrl darl l Lump sum ConLracLll unlL prlce ConLracLb) konLrak blaya dlganLl Lerdlrl darl l CosL plus ercenLage ConLracLll CosL lus flxed free ConLracLlllCosL lus varlable lee ConLracLlv 1argeL LsLlmaLe ConLracLv CuaranLed Maxlmum CosL ConLrolvl ConverLlble CosL ConLracLvll CosL lus 1lme and MaLerlal ConLracL ontrak,erancang dan ,embangnuengan konLrak lnl konLrakLor dlmlnLa menga[ukan penawaran peker[aan membangun dan merancang konLrakLor [uga berLanggung [awab Lerhadap desaln konsLruksl sekallgus pelaksanaannya royek yang menggunakan konLrak [enls lnl adalah peker[aan yang dlllhaL darl perancangan sederhana Lldak memerlukan senl arslLekLur yang LlngglMlsalnya bangun gudang pabrlk sederhanadll konLrak semacam lnl [uga dapaL dlgunakan unLuk proyek yang berLeknologl Llnggl dan rumlL arLlnya unLuk membangun proyek LersebuL Lldak semua konLrakLor mampu membangunnya dan dlperlukan pengalaman ker[a yang luaskonLrak !enls lnl dlbagl men[adl a) 1lpe 1urn key ( puLar kuncl )b) 1lpe negoLlaLed ConLracLa) 1lpe 1urn key (puLar kuncl)?alLu mulal darl awal proyek pelaksanan dan penyedlaan dananya dlaLur dan dlker[akan oleh konLrakLor emlllk Llnggal menerlma [adl aLau Llnggal puLar kuncl pemlllk Llnggal melunasl blaya proyek / harga bangunan selama [angka wakLu LerLenLuLurn key dalam arLl penyedla [asa dl bayar seLelah proyek dl serahkan b) 1lpe negoLlaLed ConLracLadalah Llpe konLrak yang dlrundlngkan harganya berhubungan dengan slfaL proyek yang khusus (rahasla) mlsalnya proyekproyek mlllLer bank perceLakan uang aLau proyek yang memerlukan keahllan khusus yang hanya dlmlllkl oleh beberapa konLrakLor sa[a CN1kA ,LkANCANG DAN ,LNGLCA (DLGN AND ,ANAGL,LN1 CCN1kAC1)eker[aan mengelola sebuah proyek mulal darl konsep sampal selesal dan slap dlpakal dapaL dlker[akan oleh plhak pemlllk sendlrl apablla pemlllk mempunyal sLaf ahll aLau pemlllk Lldak mempunyal wakLu yang cukup unLuk mengelola proyek LersebuL maka peker[aan pengelolaan lnl dapaL dlkonLrakan kepada organlsasl speslalls yang dlkenal sebagal konsulLanl ro[ecL managemenL conLracLMenuruL konLrak lnl pemlllk meneLapkan Llm yang dlplmpln oleh pro[ecL manager unLuk mengelola proyek darl Lahapan konsepslonal sampal selesalem||k,ana[er royekerencanaerekeyasa royekontraktor Utamab on b on Constrct|on ,anagement contractkonLrak lnl mlrlp dengan konLrak sebelumnya hanya pelaksanaan seluruh peker[aan dlpecahpecah sedemlklan rupa dan dllelangkan segera hlngga [adwal wakLu pelaksanaan secara keseluruhan dapaL dlperslngkaL(metoJe fost ttock)Cara konLrak semacam lnl dllakukan pada peker[aan yang dan harus dselesalkan secepaL mungkln unLuk memenuhl hal lLu maka Llm organlsasl ConsLrucLlon ManagemenL harus manLap dan memlllkl Lenaga ahll darl berbagal dlslplln llmu ara ahll lnl harus dapaL men[embaLanl anLara pemberl Lugas konLrakLor dan perencana d 8ulld CperaLe and 1ransfer ConLracL seseorang badan pemerlnLah aLau perusahaan swasLa yang memllkl asseL (Lanah) yang lngln mengembangkan asseL Lsb unLuk mendapaLkan hasllnya namun Lldak memlllkl dana dan keahllan padahal asseLnya poLenslal unLuk dlkembangkanemberl 1ugas erencana MkkonLrakLor konLrakLorkonLrakLor8C1 (8ulld CperaLe and 1ransfer) dlLer[emahkan men[adl bangun guna dan serah yalLu suaLu per[an[lan ker[asama anLara pemegang hak aLas Lanah (pemlllkpengguna [asa) dengan lnvesLor(penyedla [asa) yang menyaLakan bahwa pemlllk memberlkan hak kepada lnvesLor unLuk mendlrlkan bangunan selama per[an[lan 8C1 dan mengallhkan kepemlllkan bangunan kepada pemlllk seLelah masa 8C1 berakhlr unLuk mencapal Lu[uannya pemlllk menga[ak lnvesLor (developer) unLuk mengembangkan asseLnya aLas dasar ker[asama yang sallng mengunLungkan ueveloper akan membangun/ mengembangkan asseL sehlngga men[adl suaLu proyek yang komerslal ueveloper dlberlkan hak(konsesl) unLuk mengeloladan memunguL hasll darl proyek dalam kurun wakLu LerLenLu sebagal kompensaslunLuk memungklnkan developer mengemballkan dana lnvesLasl yang Lelah dlLanam dlLambah keunLungan wa[ar 1erdapaL empaL Lahapan dalam konLrak lnl 1 Masa praoperraslonal pemblcara ker[asama deLall mlsalnya relokasl gedung lama benLuk dan speslflkasl2 1ahap masa konsLruksl lnvesLor berharap adanya kemudahan perl[lnan3 1ahap masa operaslonal komerslal pemegang hak aLas Lanah/pemerlnLah akan menarlk royalLy per Lahun renovasl gedung 1ahap penyerahan kemballenyerahan kemball dengan berlLa acara yang dlsepakaLl oleh maslngmaslng plhakkeberhasllan 8C1 ConLracL sangaL LerganLung darl maslngmaslng plhak dalam bernegoslaslPamplr sama dengan 8C1 LerdapaL [uga SlsLem 8ulld CperaLe and Cwn perbedaannya lalah bahwa pada akhlr masa pengelolaannya Lldak Ler[adl Lransfer LeLapl developer akan memlllkl proyek