rumac presentation
TRANSCRIPT
Новый этап в развитии системы ипотечного
кредитованияДмитрий Дорофеев, RuMAC
Заместитель генерального директора по финансовым вопросам
Александр Казаков, RuMACЗаместитель генерального директора по
финансовым вопросам
RuMAC
Москва, 30 Марта 2007г.
2
Проблемы ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование эффективно при достижении замкнутого цикла:
Ипотечный кредит – Рефинансирование – Ипотечный кредит…
RuMAC
3
Проблема: стандартизация коммерческих условий
В настоящее время система рефинансирования построена на продаже активов от первоначального кредитора к рефинансирующей организации, которая осуществляет рефинансирование на фондовом рынке.
Как правило, рефинансирующие организации стандартизируют условия кредитов.
В итоге первоначальный кредитор не участвует в формировании линейки продуктов и, по сути, превращается в агента рефинансирующей организации
RuMAC
4
…продолжение
Тип стандартизации Эффект для рынка
Стандартизация документов Позитивный. Ускоряет процессы регистрации и секьюритизации
Стандартизация информационных систем
Позитивный. Ускоряет оборот актива, Удешевляет секьюритизацию
Стандартизация коммерческих условий
Негативный. Ограничивает поток информации между инвесторами и оригинаторами. Рефинансирующая организация берет на себя функции оригинатора.
RuMAC
5
Проблема: Длинные активы фондируются короткими пассивами
По данным Ассоциации Российских Банков средний срок привлечения средств банками составляет 1.5 года.
Сроки ипотечного кредита – 10, 15, 30 лет.
RuMAC
6
Проблема: Стереотипы
Некоторые банки и инвесторы считают, что больший размер баланса ведет к более высокой капитализации.
ЭТО НЕОБОСНОВАННОЕ МНЕНИЕ!
Отсюда – нежелание секьюритизировать Отсюда - системная проблема развития кредитования
RuMAC
7
Проблема: Сложность и дороговизна самостоятельной секьюритизации
Минимальный объем секьюритизации – $100 млн.
Стоимость секьюритизации:– $700.000: юридические услуги– $200.000: рейтингование– $100.000: аудит– $30.000 - 50.000: учреждение SPV – 1.0 – 1.5% от объема выпуска: андеррайтеры
Наличие собственного квалифицированного персонала
RuMAC
8
…продолжение
Секьюритизация сопряжена с конфликтом интересов:– Оригинатор заинтересован в минимизации цены привлечения– Андеррайтер заинтересован в максимально быстрой продаже
бумаг– Юридический консультант заинтересован в максимальной
стоимости своих услуг При этом интересы Андеррайтера и Юридического
консультанта не совпадают с интересами Оригинатора. Оригинатор может привлечь дополнительных консультантов, но это увеличит издержки.
RuMAC
9
Новый этап развития рынка
ИПОТЕЧНЫЕ КОНДУИТЫ
conduit (англ.) - канал, средство передачи
RuMAC
10
Ипотечная компания-кондуит
Кондуит самостоятельно осуществляет выкуп закладных и выпуск ипотечных ценных бумаг
Банк B
КондуитБанк A
Банк C
ИнвесторA
Инвестор B
Закладные
Закладные
Закладные
MBS
MBS
RuMAC
11
Зачем продавать закладные?
Большинство российских банков недостаточно капитализированы и, следовательно, вынуждены выводить активы за баланс
Нет доступа к “длинным” деньгам Необходимость увеличения ROE (прибыли на
обыкновенную акцию) путем левераджирования баланса
Необходимость сокращения кредитных рисков и рисков досрочного погашения
RuMAC
12
Зачем продавать закладные ипотечной компании-кондуиту?
Чтобы вывести кредит за баланс, банк может продать либо кредит либо ценную бумагу, полученную путем секьюритизации ипотечного портфеля
При продаже кредита: При секьюритизации:
• Значительно снижается/исключается стоимость услуг юристов, бухгалтеров, рейтинговых агентств и т.д. и их оплате
• Нет необходимости привлечения высокооплачиваемого персонала
• Нет ограничений по минимальному размеру портфеля закладных (не менее $100 млн.)
• Быстро и просто
• Высокие транзакционные издержки (около $1 млн.)
• Стоимость минимального секьюритизируемого пула не ниже $100 млн.)
• Сделка занимает примерно 7-10 месяцев.
RuMAC
13
Продажа кондуиту и рефинансирующей организации:
В чем разница?
RuMAC
Продажа кондуиту Продажа рефинансирующей организации
Возможность самостоятельной маркетинговой политики
Большая гибкость в определении цены покупки пула, стоимости сервисного обслуживания и гарантий продавца.
Возможность получить свое имя на проспекте ценных бумаг. Для инвесторов секьюритизация кондуита=секьюритизации Оригинатора
Зависимость от чужих стандартов
Фиксированные процедуры для всех Оригинаторов
Секьюритизация рефинансирующей компании = секьюритизация рефинансирующей компании
14
RuMAC (Русская ипотечная акцептная компания)
RuMAC -
Первый российский ипотечный кондуит
RuMAC
15
Каким образом RuMAC создает стоимость?
RuMAC приобретает небольшие неликвидные портфели закладных и продает крупные ликвидные MBS
Повышение ликвидности способствует увеличению стоимости
Повышение экономической эффективности – фиксированная стоимость оформления (юридические, бухгалтерские услуги, рейтинговые агентства и т.д.) распределяется на более крупный портфель закладных
RuMAC
16
Что влияет на стоимость кредитов, выкупаемых компанией RuMAC ?
Кредиты с закладной стоят дороже, нежели без закладной
Кредиты с более высокими процентными ставками будут стоить дороже кредитов с более низкими ставками
Кредиты с более высоким LTV стоят дешевле кредитов с более низким
Кредиты, проданные оригинаторами из развитых экономических зон, стоят дороже
Стоимость кредитов прямо зависит от качества сервисного обслуживания
RuMAC
17
Какие типы MBS намерен выпускать RuMAC ?
Оформленные RuMAC MBS будут являться бумагами pass-through (модель ипотечных сертификатов участия): каждый полученный по пулу закладных рубль будет передан инвесторам
Причина: ни оригинатор, ни RuMAC не несут риск досрочного погашения кредита; его несет инвестор MBS
Результат: более эффективное распределение рисков; более эффективное ценообразование
RuMAC
18
Команда RuMAC• Владимир Пономарёв, Генеральный директор Профессор, доктор физико-математических наук. В 1999-2004 гг. являлся Статс-секретарем заместителем Председателя Госстроя России,
курировал вопросы развития ипотечного кредитования в Правительстве РФ. В настоящее время - вице-президент Ассоциации Строителей России, Председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка.
• Дмитрий Дорофеев, Финансовый директор Более 12 лет работал в крупнейших международных финансовых компаниях (Dresdner Bank,
Goldman Sachs, Salomon Smith Barney) в качестве трейдера и продавца ценных бумаг с фиксированным доходом. Являясь членом Чикагской опционной биржи (CBOE), был маркет-мейкером опционов на индекс S&P 500. Работая в компании Greenwich Financial Services, L.L.C., обеспечил первые в России сделки по секьюритизации российских активов за рубежом: 2006 – Городской ипотечный банк - секьюритизация портфеля ипотечных кредитов; 2005 - Банк «Союз» - секьюритизация автомобильных кредитов. Г-н Дорофеев получил степень Магистра экономики (Университет экономики и финансов им. Вознесенского, Санкт-Петербург) и MBA (Чикагский Университет).
• Александр Казаков, Заместитель генерального директора по правовым вопросам Имеет более 8 лет практики в сфере частного права и секьюритизации; занимал должность директора
юридического департамента в ОАО «АИЖК», работал в банках и юридических фирмах. Участвовал в разработке Закона «Об ипотечных ценных бумагах», поправок в Налоговый кодекс, законы «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», подзаконные акты ФСФР. Является членом рабочей группы МЭРТ по разработке Закона «О секьюритизации» и экспертом Совета Федерации. Обеспечил правовое сопровождение первой секьюритизации, проведенной по российскому праву (2005, ЗАО «Банк Жилищного Финансирования»), участвовал в подготовке двух выпусков облигаций с ипотечным покрытием и разработке модельной документации ипотечного рынка (Международная Финансовая Корпорация, проект Стандарты и унификация первичного рынка). Г-н Казаков закончил факультет международного права МГИМО МИД РФ, имеет степень Магистра частного права (Российская школа частного права) и LL.M. (Ляйденский университет, Нидерланды).
RuMAC
19
Команда RuMAC (продолжение)
• Расселл Мюллер, Заместитель генерального директора Активный участник рынка ипотечных облигаций в США с момента его возникновения в
конце 80-х. В течение почти десяти лет являлся сотрудником ведущей американской компании Morgan Stanley. Возглавлял группу торговли и структурирования CMO. Позднее в компании Greenwich Financial Services осуществлял брокерские операции с CMO и обеспечивал взаимодействие с рядом крупнейших институциональных клиентов в США и Великобритании. Совместно с г-ном Дорофеевым, обеспечил первые в России сделки по секьюритизации российских активов за рубежом. Г-н Мюллер получил степень Магистра бухгалтерского учета (Тейкийский университет, США).
• Сергей Кадук, Заместитель генерального директора по аналитикеОколо 10 лет работал в международных консалтинговых и энергетических компаниях в США и России (KPMG, PriceWaterhouse Coopers и Dominion Resources). До прихода в RuMAC являлся старшим специалистом в группе по структурному рефинансированию компании KPMG (США), занимался моделированием многочисленных сделок по секьюритизации различных активов, в том числе секьюритизации ипотечного портфеля Городского ипотечного банка (Москва). Г-н Кадук имеет степень Магистра прикладной математики (МГУ), бакалавра экономики (МГУ), а также MBA (Дарденская школа бизнеса, США).
RuMAC
20
Контактная информация:
119421, г.Москва, ул.Новаторов, 7 «А», корп.2
Tел./Факс: +7 - 495 – 787 -1177
Тел.: +7 – 495 – 961 - 2719
RuMAC