pengurusan kontrak

Prof. Madya Zakaria Mohd YusofJabatan Ukur Bahan, Fakulti Alam Bina

UTM, Skudai

15 Apr 2023 [email protected] 2

KANDUNGAN

Putaran Projek Tuntutan dan Undang-Undang

– Pengenalan kepada kontrak dan tuntutan– Hak dan tanggungjawab klien, kontraktor

dan Perunding– Jenis-jenis gantirugi– Jenis-jenis tuntutan– Kebaikan peruntukan fasal tuntutan– syarat-syarat tuntutan– Borang Kontrak JKR 203A– Komponen Tuntutan– Strategi

Kesimpulan


KONTRAK BINAAN

Kontrak binaan merupakan satu topik khusus dalam undang-undangBiasa dikenali sebagai Pentadbiran Kontrak.Kontrak binaan melihat kepada masalah yang timbul dalam menguruskan projek.

UNDANG-UNDANG KONTRAK

Perkara yang mewujudkan kontrak yang sah ialah;

• Tawaran dan penerimaan• Balasan• Keupayaan• Kerelaan• Niat• Sah disisi undang-undang


Pembinaan adalah berdasarkan kepada undang-undang kontrak

Undang-undang kontrak tertakluk kepada Akta Kontrak. Sesuatu kontrak yang kurang atau bertentangan dengan

Akta Kontrak adalah batal Oleh itu pihak yang terlibat hendaklah mengetahui tanggung

jawab tentang kontrak yang nyata dan tersirat. Hubungan kontrak di antara kontraktor dan klien adalah

terus menerus. Kontraktor hanya boleh menuntut tuntutan terhadap prinsipal

(klien) dan hanya dalam tuntutan kontrak sahaja.

Hubungan pihak yang terlibat dalam pembinaan


Hak dan Tanggung jawab dalam kontrak akan terlupus dalan keadaan berikut;

Pecah kontrakPerlaksanaan sempurna (tiada kecacatan)Apabila kedua-dua pihak dikecewakan (banjir, ribut)Kedua-dua setuju untuk melupuskan

Jika berlaku sesuatu yang tidak diingini, maka ganti rugi boleh dituntut seperti berlaku pecah kontrak. Gantirugi ini merupakan pampasan dan remedi kepada pihak yang tersinggung.

Hak dan Tanggung Jawab Klien dan Kontraktor


Terdapat dalam borang kontrak setara JKR (Fasal 4) dan PAM (Fasal 1).

Obligasi atau tanggungjawab kontraktor ialah;– bina dan siapkan kerja seperti mana dalam dokumen kontrak,

spesifikasi, lukisan dan hendaklah disiapkan mengikut masa yang telah ditetapkan.

– menggunakan bahan pada kuantiti serta mutu kerja yang dikehendaki. Namun begitu, kontraktor tidak bertanggungjawab untuk memastikan bahan yang digunakan sesuai atau tidak.

– Kerja yang dilakukan hendaklah memuaskan akitek atau pegawai penguasa.

– Obligasi tamat dengan keluarnya sijil– PAM : Obligasi tamat dengan keluarnya sijil perakuan

muktamad.– JKR : Obligasi kontraktor masih ada walaupun sijil perakuan

muktamad dikeluarkan sehingga kerajaan berpuas hati atau sehingga tamat tempoh liabiliti kecacatan.

Obligasi Kontraktor


Hak dibayar terhadap kerja yang dilaksanakan

selaras kehendak kontrak, menggunakan apa sahaja kaedah binaan yang dapat diterima yang difikirkannya sesuai (kecuali dinyatakan dengan jelas)

Tanggung Jawab mengikuti semua kehendak kontrak dan

membina kerja selaras dengan kontrak

Hak Kontraktor


Hak menerima kerja yang siap berdasarkan

kehendak kewangan dan masa serta spesifikasi yang di nyatakan dalam kontrak.

Tanggungjawab membayar kerja yang dilaksanakan

dan tidak mengganggu pentadbiran am kontrak

Klien


Hak menyelia, membuat, arahan,

menilai dan memastikan kontraktor menyiapkan kerja seperti yang dikehendaki oleh kontrak.

Tanggungjawab bertindak secara adil dan bebas

dalam mentadbir kontrak.

Perunding


Gantirugi tidak ditentukan– Am ; kerugian sebenar dalam bentuk wang– Khas: kerugian seperti pembatalan– Nominal; kerugian paling minimum agar tidak berulang lagi.

Gantirugi ditentukan– Untuk menganggarkan jumlah gantirugi yang ditanggung.– Kontrak boleh terbatal jika gantirugi yang bersifat penalti

dianggap ugutan.– Contoh dalam kontrak pembinaan ialah LAD yang mestilah

tidak membebankan pihak yang kena bayar dan memberi ganturugi yang munasaabah kepada pihak yang dibayar.

Jenis-jenis gantirugi


Tindakan satu pihak yang berkontrak yang boleh mendatangkan kerugian kepada pihak yang satu lagi. Pihak yang mengalami kerugian mempunyai hak atau peluang menuntut gantian kerugian

Takrif– permohonan oleh satu pihak kepada pihak yang lain

untuk mendapatkan sesuatu yang berhak diterimanya mengikut peruntukan yang nyata atau tersirat di dalam kontrak yang telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak.

(kamus Dewan, edisi ketiga, 1994, DBP:KL)

Tuntutan dalam Pembinaan


Tuntutan kontraktor terdiri dari dua bentuk: permohonan lanjutan masa penyiapan kontrak,

yang akan membebaskannya dari tanggung jawab membayar gantirugi tertentu yang ditetapkan (LAD) kepada klien.

Permohonan untuk bayaran lebih yang dianggap ia berhak daripada klien, iaitu bayaran ganti terhadap kos lebihan yang dialaminya.

Bentuk-bentuk Tuntutan


Tuntutan Kerugian dan Perbelanjaan Langsung (KPL)

– Kontraktor berhak menuntut apa-apa kerugian langsung dan/atau perbelanjaan langsung oleh kontraktor akibat dari sesuatu peristiwa tertentu yang mana kontraktor tidak akan dibayar ganti dibawah mana-mana peruntukan lain mengikut kontrak.



Tuntutan kerugian Langsung– pengurangan wang yang sepatutnya diterima oleh kontraktor

(atau kehilangan keuntungan yang dijangka) disebabkan secara langsung oleh punca-punca seperti dinyatakan

Tuntutan Kerugian dan Perbelanjaan Langsung (KPL)

– sesuatu yang melibatkan kos yang lebih tinggi dari anggaran untuk sesuatu kerja.

Perbelanjaan langsung melibatkan;– kos langsung

• untuk membiayai sesuatu aktiviti secara terus - kos buruh, bahan jentera

– kos tidak langsung• untuk membiayai kos pengurusan di tapak - gaji staf



Tuntutan Kontrak– ialah tuntutan berkaitan peruntukkan yang terdapat

dalam kontrak.

Tuntutan Luar Kontrak– iaitu apabila tidak terdapat peruntukan khusus dalam

kontrak.– Asas tuntutan perlu dicari diluar kontrak iaitu dibawah

undang-undang yang diguna pakai.

Tuntutan Belas Kasihan– asas yang ada hanyalah kerugian yang telah dialami

dan sesuatu yang lebih dari simpati adalah diharapkan, biasanya bayaran tambahan.

– Tiada asas yang boleh dipegang oleh undang-undang.

Jenis-jenis Tuntutan


Mengganti bayar kerugian dan/atau perbelanjaan yang ditanggung oleh kontraktor sebagai akibat langsung dari sesuatu peristiwa tertentu dan yang mana ianya tidak akan diganti bayar di bawah mana-mana peruntukan.

Menyediakan cara bagi menyelesaikan masalah tuntutan kewangan kontraktor.

Memastikan kontraktor tidak mengalami masalah aliran wang tunai disebabkan sesuatu peristiwa tertentu yang telah menjejaskan kemajuan kerja kontraktor.

Mengelakkan kontraktor dari terpaksa mengemukakan permohonan di mahkamah.

Kebaikan peruntukan fasal tuntutan


Permohonan dibuat mengikut masa yang telah ditentukan didalam kontrak.

Sebab-sebab kerugian atau perbelanjaan yang tertanggung itu mestilah seperti yang dinyatakan di dalam kontrak yang dikenali sebagai ‘peristiwa tertentu’ (specified events).

Kontraktor mesti mengemukakan bukti-bukti kerugian/ perbelanjaan yang ditanggung.

Kerugian dan/atau perbelanjaan itu tidak akan diganti bayar di bawah mana-mana peruntukan lain di dalam kontrak.

Syarat-syarat tuntutan


Peruntukan berkaitan KPL, terdapat dalam fasal 44;‘jika kemajuan kerja yang teratur atau mana-mana bahagiannya -telah terjejas secara material oleh sebab-sebab sebagaimana dinyatakan dibawah fasal 43(c), (f) dan (i), syarat-syarat ini (dan bukannya oleh sebab-sebab yang lain) dan kontraktor telah menanggung kerugian secara langsung dan/atau perbelanjaan yang dia tidak akan diganti bayar melalui pembayaran yang dibuat di bawah mana-mana peruntukan lain dalam kontrak ini, maka kontraktor hendaklah dalam tempuh satu bulan selepas berlakunya kejadian atau hal keadaan itu memberi notis secara bertulis P.P tentang maksudnya untuk menuntut kerugian secara langsung dan/atau perbelanjaan, bersama-sama dengan satu jumlah anggaran bagi kerugian secara langsung dan/atau perbelanjaan itu, tertakluk sentiasa kepada Fasal 48 syarat-syarat ini’.

Fasal 44 Borang Kontrak Setara JKR 203A (Semakan 10/83)

1. Pengenalan


Notis untuk membuat tuntutan– kontraktor hendaklah mengemukakan notis bertulis kepada

P.P dalam tempoh satu bulan selepas berlakunya “peristiwa tertentu”

– Notis ini sebagai syarat mengemukakan P.P niat kontraktor untuk mengemukakan tuntutan sebenar di bawah Fasal 48.

– Tidak perlu terperinci. Memadai dengan menyatakan tentang apa yang dituntut, serta anggaran jumlah kerugian.

Permohonan Sebenar (Fasal 48)– Kontraktor hendaklah mengemukakan permohonannya

kepada P.P tidak lewat dari 3 bulan selepas Perakuan Penyiapan Kerja dikeluarkan di bawah fasal 39(b).

– Sertakan butiran lengkap dan terperinci.

2. Analisisa. Prosidur tuntutan


b. Syarat-syarat tuntutan– Kerugian atau perbelanjaan yang dituntut

mestilah merupakan akibat langsung dari Peristiwa Tertentu (PT) yang telah menjejaskan kemajuan kerjq yang teratur dan kerugian atau perbelanjaan itu tidak akan dibayar di bawah mana-mana peruntukan lain dalam kontrak.

c. Penilaian– apabila permohonan di bawah fasal 48(a) ini

diterima, P.P hendaklah meneliti permohonan itu dan membuat penilaiannya ataupun mengarahkan tugas ini dibuat oleh QS.

– Masa maksimun ialah 6 bulan, iaitu tempoh penyediaan akaun muktamad dibawah fasal 48(b).

2. Analisis (Samb.)


d. Pembayaran– jumlah yang dinilai itu akan dimasukkan ke

dalam Perakuan Muktamad, dan tertakluk kepada syarat di bawah fasal 48(d)

c. Peristiwa Tertentu (PT)PT disenaraikan di dalam fasal 44;– arahan pegawai penguasa (PP) - fasal 5(a)– pertikaian dengan tuan punya berjiran -

fasal 43(c)– kontraktor lewat terima arahan, lukisan,

aras dll. - fasal 43(f)– kelambatan oleh artisan, tukang atau pihak-

pihak lain (fasal 43(i)

2. Analisis Tuntutan


Komponen tuntutan

Tuntutan kontraktor biasanya meliputi sebahagian atau semua komponen-komponen berikut;

1. Pertambahan kos “preliminaries”2. Tanggungan ibu pejabat3. Kehilangan keuntungan4. Kehilangan produktiviti atau kerja

yang tidak ekonomi5. Pertambahan kos kerana inflasi6. Faedah dan caj kewangan7. Kos menyediakan tuntutan


Strategi tuntutan

1. Beban membukti– terletak di atas bahu pihak yang membuat

tuntutan (kontraktor)– oleh itu setiap rekod hendaklah disimpan

dengan baik.

2. Rekod-rekod utama– surat menyurat antara kontraktor, perunding,

klien dan PP yang terlibat.– minit mesyuarat (yang dipengerusikan oleh PP)– laporan kerja tapak (Works Record Sheet)– laporan pekerja dan logi (penilaian produktiviti)– rekod bahan-bahan (diterima dan digunakan)


Strategi tuntutan

2. Rekod-rekod utama (samb.)– buku harian tapak (site diary)– arahan tapak (site instruction)– arahan perubahan (variation orders)– rekod kerja harian– jadual kerja– gambar kemajuan kerja– lukisan-lukisan kontrak dan kerja– bil-bil berkaitan pertambahan

perbelanjaan– rekod cuaca harian– detail aras tapak


Strategi tuntutan3. Format Tuntutan

a. Pengenalan- memberikan maklumat penting berkaitan dengan projek.

b. Butir-butir Tuntutan- nyatakan peristiwa tertentu yang membawa kepada tuntutan KPL.- fasal-fasal kontrak yang berkaitan.

c. Perincian Tuntutan/Kos- dengan mengaitkan PT, akibat dan kos (kerugian/perbelanjaan) disusun mengikut susunan butir tertentu.

d. Penutup


Format dan Butir-butir Pengiraan Tuntutan KPLKPL dikira berdasarkan pecahan berikut;1. Tanggungan Tapak

– Penyeliaan• gaji• bonus• Caruman KWSP• Caruman Perkeso• Kos Produktiviti

– Lanjutan Pengurusan– Pejabat Tapak dan Kuarters– Peralatan dan perkakas/susut nilai– Kemudahan kebajikan tapak– Pengangkutan tapak– Premium insurans– lain-lain butiran - bil elektrik,air dan telefon.


Butir-butir Pengiraan Tuntutan KPL (Samb.)

KPL dikira berdasarkan pecahan berikut;2. Pertambahan Kos

– Kos buruh, bahan dan peralatan (sekiranya tidak dituntut di bawah APK)

– Peningkatan kos @ inflasi (sekiranya kontrak tidak memperuntukan fasal berkaitan dengan perubahan harga.

3. Kehilangan Produktiviti4. Tanggungan ibu pejabat

– kos terlibat seperti gaji kakitangan, bil, sewa, percetakan dan seumpamanya yang dialami oleh ibu pejabat.

– Pengiraan berdasarkan jumlah ‘turnover’ bagi syarikat pada tahun/masa tersebut.

5. Kehilangan keuntungan– akibat dari penamatan kontrak (pecah kontrak)– jumlah perubahan pengurangan ke atas kontrak asal

yang besar.


Butir-butir Pengiraan Tuntutan KPL (Samb.)

KPL dikira berdasarkan pecahan berikut;

6. Faedah dan Caj Kewangan– bukti bahawa faedah dan caj kewangan yang terlibat

iaitu tarikh peristiwa tertentu sehingga ke tarikh tuntutan dibuat.

7. Kos Penyediaan Tuntutan – Keseluruhan kos penyediaan tuntutan

8. Penutup– Nyatakan fasal kontrak di mana tuntutan dibuat dan

jumlah keseluruhan tuntutan.

9. Lampiran - bahan bukti, ‘fly sheet’ untuk setiap PT


Kesimpulan

Kejayaan satu-satu tuntutan biasanya bergantung kepada aspek-aspek berikut;

keupayaan untuk menyimpan semua rekod yang terlibat sebagai bahan bukti

kecekapan kontraktor mematuhi prosidur kontrak, penyediaan surat menyurat tentang arahan perubahan dan niat mengemukakan tuntutan

kebolehan kontraktor menerangkan dengan logik kaitan di antara PT dengan kerugian langsung dan/atau perbelanjaan langsung yang dialami

kebolehan kontraktor untuk mewujudkan hubungan komunikasi yang baik dengan klien (terutama kes “ex-gratia” claims), walaupun perkara ini amat sukar.

SekianTerima Kasih


Modul Kemahiran (Lanjutan)

1. Memahami Pelan dan Peranggaran Kos Projek - 5 hari2. Pengurusan Kos dan Projek Pembinaan - 3 hari3. Pengukuran dan Peranggaran Kerja Tanah dan Jalan - 3

hari4. Pengukuran dan Peranggaran Kerja Cerucuk dan

Jambatan - 3 hari5. Teknologi Binaan Bangunan dan Kejuruteraan Awam - 3

hari6. Kursus Asas Ukur Bahan - 5 hari7. Kursus Asas Pengurusan Projek Binaan- 5 hari8. Kursus Pengukuran Kuantiti (Take-off) Lanjutan - 10 hari

(10 pertemuan @ 8 jam)9. Kursus Tuntutan dan Pentadbiran Kontrak Binaan - 2 hari


MEMAHAMI PELAN DAN PERANGGARAN KOS PROJEK Pengenalan kepada industri binaan Definasi memahami pelan Tujuan dan teknik memahami pelan Pengenalan simbol-simbol bangunan Spesifikasi dan hubungan dengan lukisan bangunan Elemen-elemen bangunan Teknologi binaan bangunan Proses pengukuran kuantiti Menyediakan anggaran kos Penyediaan tender


PENGURUSAN KOS DAN KEWANGAN PEMBINAAN

Pengenalan kepada industri binaan Pengurusan kos Pengurusan projek Penyediaan anggaran kos projek Menganalisa kos mengikut elemen Menyediakan belanjawan projek Menyediakan program kerja Penyediaan aliran tunai projek Penjadualan bahan-bahan binaan Menyediakan format tuntutan


PENGUKURAN DAN PERANGGARAN KERJA TANAH DAN KERJA JALAN

Pengenalan kepada kerja-kerja kejuruteraan awam Perbezaan kerja-kerja kejuruteraan awam dan kerja

bangunan Kerja tanah

– Elemen-elemen kerja tanah– Pengiraan isipadu kerja tanah– Pengukuran dan penyediaan anggaran kerja tanah– Penggunaan lori secara optima dalam kerja tanah

Kerja jalan– Jenis dan katagori jalan– Elemen-elemen kerja jalan– Pengukuran dan penyediaan anggaran kerja jalan

Penyediaan tender Analisis kos kerja tanah dan jalan


PENGUKURAN DAN PERANGGARAN KERJA CERUCUK DAN JAMBATAN

pengurusan kontrak

Education