pangkor 2008 perak - inspen.gov.my 2008 hubungkait harga saiz... · kementerian kewangan malaysia...

ABSTRAK

Faktor saiz adalah salah satu elemen yang diambilkira ketika membuat pelarasan bagi

menunjukkan perbezaan di antara harta tanah yang dinilai dengan perbandingan yang

digunakan. Anggapan bahawa lot kecil bernilai lebih tinggi tidak semestinya benar.

Kertas kajian ini adalah bertujuan untuk mengkaji hubungkait di antara harga balasan

bagi harta tanah potensi pembangunan perumahan dengan saiz harta tanah.

Penyelidikan ini menggunakan data-data dari kes Duti Setem yang telah direkodkan

oleh JPPH Ipoh, JPPH Taiping dan JPPH Teluk Intan. Ianya merupakan data sekunder

yang diambil daripada Sistem Maklumat Penilaian (VIS) mulai tempoh 2000 hingga

2008. Data-data ini kemudian dianalisis dengan menggunakan perisian Microsoft Excell.

Hasil analisis adalah di dapati tidak semestinya tanah bersaiz kecil lebih tinggi harga

balasannya. Ini adalah kerana terdapat beberapa data yang menyokong bahawa harga

balasan bagi lot bersaiz besar adalah lebih tinggi. Namun begitu terdapat lebih banyak

data yang membuktikan bahawa saiz tanah lebih kecil adalah lebih tinggi nilainya. Oleh

yang demikian apabila penilai membuat pelarasan bagi faktor saiz, bukti jual beli harta

tanah sebanding perlu disemak terlebih dahulu.

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Kementerian Kewangan Malaysia

Perkhidmatan Bernilai Komitmen Kami

ISI KANDUNGAN MUKA SURAT

1.0 PENGENALAN 1

1.1 Pendahuluan 1

1.2 Latar Belakang 2

1.3 Definasi Dan Istilah 2

1.3.1 Pembangunan 2

1.3.2 Harga 3

1.3.3 Saiz 3

1.3.4 Tanah Pembangunan 3

1.4 Latar Belakang Kawasan Kajian 4

1.5 Penyataan Masalah 7

1.6 Soalan Penyelidikan 7

1.7 Matlamat Kajian 8

1.8 Objektif Kajian 8

1.9 Kepentingan Kajian 8

1.10 Batasan Kajian 8

1.11 Skop Kajian 9

2.0 ULASAN LITERATUR - PENGENALAN 10

2.1 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi

Nilai Harta Tanah Pembangunan 10

2.2 Penulisan Literatur 11 – 13

2.3 Rumusan Literatur 14

3.0 METODOLOGI KAJIAN – PENGENALAN 15

3.1 Pendekatan Kuantitatif 16

3.2 Teknik Analisa Data 17

3.3 Persembahan Data 17

4.0 ANALISA DATA DAN HASIL KAJIAN - SUMBER DATA 18

4.1 Kriteria Data 18 – 20

4.2 Teknik Analisa Data 20 – 21

4.3 Keputusan Analisis Data Transaksi

Tahun 2000 Hingga 2008 22

4.3.1 Analisa Tahun 2001 22








5.0 KESIMPULAN DAN CADANGAN - PENGENALAN 32

5.2 Ulasan Hasil Kajian 32

5.3 Rumusan 34

5.4 Cadangan Dan Penutup 35

LAMPIRAN A - PELAN INDEK SYIT 8 RANTAI

(RSS NEGERI PERAK)

LAMPIRAN B - DATA-DATA VIS

RUJUKAN

1. Ismail Omar, Penilaian Harta Tanah, Dewan Bahasa dan Pustaka, Kuala Lumpur

1997.

2. Fadillah Mohd Taufek & Kamsiah Hj Sirat, Pengenalan Penilaian Harta Tanah,

Fajar Bakti, Petaling Jaya 1987.

3. Monograf Pengambilan Balik Tanah, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta

4. Amalan Standard Penilaian, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta

5. D. Richmond, Pengenalan Kepada Penilaian, Dewan Bahasa Dan Pustaka, 1992

6. A.F Millington, An Introduction To Property Valuation, The Estates Gazette

Limited, 1975

7. W. Lean and B. Goodall, Aspect Of Land Economic, The Estates Gazette

Limited, 1966

8. http://www.freesearch.co.uk

9. Par Osterholm, Size Properties of Cointegration Test in Misspecified System,

Applied Economic Letters, 2004

10. Ziering, McIntosh, Willard, Property Size and Risk, Journal of Property

Management, 2000

1

BAB 1

Pengenalan

1.1 Pendahuluan

Nilai harta tanah, sama seperti nilai barangan lain di mana ianya ditentukan oleh sifat-

sifat fizikal yang terdapat pada harta tanah itu sendiri dan beberapa penentu luaran yang

sentiasa berubah akan memberi kesan ke atas nilai harta tanah mengikut masa dan

keadaan. Faktor-faktor ini secara kasarnya boleh dibahagikan kepada empat faktor

utama iaitu faktor pemintaan dan penawaran, fizikal harta tanah itu sendiri, lokasi dan

pertapakan serta faktor kebangsaan.

Faktor saiz diambilkira di bawah faktor fizikal harta tanah, di mana lebih luas sesuatu

harta tanah lebih mudah dan ekonomik sesuatu aktiviti dapat dijalankan diatasnya dan

dengan itu harta tanah menjadi lebih menarik. Bagaimanapun jika terlalu luas,

contohnya harta tanah pertanian, nilai sehektar mungkin turun kerana semakin luas,

semakin banyak masalah yang terlibat di dalam menguruskannya. Ini menjadikan tanah

yang luas mungkin kurang permintaan keatasnya. Jenis pembangunan yang

bersesuaian dan keluasan luas lantai yang boleh dibangunkan juga ditentukan

berdasarkan saiz harta tanah. Kertas kajian ini bertujuan untuk meninjau hubungkait

harga dengan saiz harta tanah terutamanya harta tanah potensi untuk pembangunan

perumahan di Negeri Perak.

2

1.2 Latar Belakang

Hubungan harga dan saiz harta tanah telah menarik minat ramai penyelidik untuk

menjalankan kajian. Hasil kajian itu menyatakan harta tanah yang berkeluasan kecil

harganya adalah lebih tinggi ataupun mahal berbanding dengan harta tanah yang

bersaiz besar di mana dikatakan harganya adalah rendah ataupun murah.

Dalam menentukan nilai pasaran, sekiranya terdapat perbezaan saiz di antara lot yang

hendak dinilai dengan lot perbandingan, maka pelarasan perlu dibuat. Adalah menjadi

amalan penilai, di mana bagi setiap 2 kali ganda perbezaan faktor saiz bagi sesuatu

harta tanah peratusan sebanyak 5% (ditolak atau ditambah) akan digunapakai, tertakluk

kepada pelarasan maksima sebanyak 30%. Tetapi sejauhmanakah ketepatan pelarasan

tersebut masih belum dapat dibuktikan. Oleh itu kertas kajian ini akan cuba untuk

mengkaji hubungkait harga dan saiz sesuatu harta tanah.

1.3 Difinasi Dan Istilah

1.3.1 Pembangunan

Kamus Dewan Edisi Ketiga (1994), telah mendefinasikan pembangunan sebagai

perihal membangun, proses membangun (mencapai kemajuan, perkembangan

dan sebagainya) dan usaha atau kegiatan membangunkan (memajukan).

Menurut penaksiran Gunner Myrdal (1972), pembangunan dikatakan mempunyai

sifat ‘multideminsional’ dan merupakan proses yang berterusan serta bergerak

ke bebarapa arah di dalam satu jangkamasa yang tertentu.

3

Manakala bagi Damien Abbolt (1987) dalam ‘Encylopedia of Real Estate Term’

telah mendifinasikan pembangunan perumahan sebagai satu kumpulan rumah

kediaman, blok flat atau pangsapuri, direkabentuk dan dibangunkan untuk

membentuk satu corak entiti perancangan tunggal, dengan rumah yang biasanya

mempunyai rekabentuk yang sama dengan pemaju.

Oleh itu pembangunan perumahan dapat didefinasikan sebagai rumah kediaman

yang dibangunkan mengikut piawai dan perancangan yang telah ditetapkan oleh

kerajaan tempatan bagi memenuhi keperluan dan permintaan penduduk sekitar:

Hasmah Abu Zarin (1998)

1.3.2 Harga

Harga adalah merupakan sejumlah wang yang dibayar di dalam sesuatu

urusniaga untuk mendapatkan seseuatu hak ataupun banrangan.

1.3.3 Saiz

Berdasarkan kepada Kamus Dewan Edisi ke-4, saiz ditafsirkan sebagai ukuran

besar sesuatu.

1.3.4 Tanah Pembangunan

Tanah pembangunan didefinisikan sebagai tanah kediaman, perniagaan,

perindustrian dan campuran. Ini termasuk tanah yang belum ditukar syarat atau

diluluskan untuk kegunaan lebih tinggi atau telah ditukar syarat tetapi belum

dipecah sempadan. Rujukan Lampiran II, Laporan Pasaran Harta

4

Manakala berdasarkan Buku Amalan Standard Penilaian, kegunaan potensi

terdiri daripada harta tanah yang terletak dalam zon peralihan seperti rumah

kediaman di kawasan perdagangan, tanah pertanian bersebelahan dengan

taman perumahan atau perindustrian, atau rumah-rumah kediaman sebelum

perang di kawasan pusat perniagaan, harta tanah sedemikian mempunyai

potensi untuk dimajukan atau dibangunkan semula. Walaubagaimanapun darjah

potensi adalah berbeza bergantung kepada:-

i. Keadaan ekonomi setempat dan ekonomi negara

ii. Corak pembangunan di lokasi berkenaan

iii. Aliran migrasi penduduk di kawasan berkenaan

v. Polisi Kerajaan berhubung dengan hal tanah

vi. Citarasa yang berubah

1.4 Latar Belakang Kawasan Kajian

Negeri Perak terletak bersempadan dengan Negeri Selangor di sebelah selatan, Negeri

Pulau Pinang di sebelah utara manakala disebelah timurnya adalah Negeri Pahang dan

Negeri Kelantan. Negeri Perak terdiri daripada 9 daerah iaitu Hulu Perak, Kerian, Larut

Matang & Selama, Kuala Kangsar, Kinta, Batang Padang, Perak Tengah, Manjung dan

Hilir Perak. Bandar-bandar utama di Negeri Perak adalah termasuk Ipoh, Kuala

Kangsar, Taiping, Sitiawan dan Teluk Intan.

5

Maklumat daripada Pejabat Tanah Dan Galian, keluasan tanah di Negeri Perak adalah

seperti berikut:-

Daerah Keluasan (km2) Hektar %

Hulu Perak 6,563 656,300 31.2

Kerian 958 95,800 4.6

Larut Matang & Selama 2,095 209,500 10

Kuala Kangsar 2,541 254,100 12.1

Kinta 1,958 195,800 9.3

Batang Padang 2,712 271,200 12.9

Perak Tengah 1,279 127,900 6.1

Manjung 1,171 117,100 5.6

Hilir Perak 1,728 172,800 8.2

Jumlah Keseluruhan 21,005 2,100,500 100

Jadual 1: Maklumat keluasan tanah bagi Negeri Perak: Sumber Pejabat Tanah Dan Galian.

6

Peta 1 : Peta Negeri Perak Darul Ridzuan.

Daerah Kinta mempunyai kelebihan berbanding dengan daerah-daerah lain di Negeri

Perak berdasarkan kedudukan geografi yang selain terletak di tengah Negeri Perak.

Dengan rangkaian jaringan perhubungan seperti Lebuhraya Utara Selatan dari Tanjung

Malim merentasi Ipoh sehingga ke Parit Buntar. Selain itu Lebuhraya Timur Barat dan

Lebuhraya Pantai Timur pula menghubungkan Negeri Perak dengan Negeri Kelantan.

Landasan Keretapi Berkembar Elektrik Rawang - Ipoh - Padang Besar bakal

merancakkan lagi sosioekonomi di Negeri Perak dan ditambah pula dengan adanya

Pelabuhan Lumut yang pesat berkembang yang dapat memacu ekonomi Negeri Perak

khususnya koridor Ipoh – Lumut.

7

1.5 Penyataan Masalah

Dalam melaksanakan tugasan menilai sesuatu harta tanah, tidak semua perbandingan

yang direkodkan mempunyai saiz yang sama atau hampir sama dengan lot yang hendak

dinilai. Oleh yang demikian faktor saiz akan diselaraskan untuk mendapatkan nilai yang

munasabah. Persoalan yang timbul di sini adakah peratusan pelarasan yang digunakan

adalah tepat ? Benarkan terdapat perbezaan harga di antara harta tanah yang bersaiz

kecil dengan harta tanah yang lebih besar saiznya?, di mana bagi harta tanah yang

saiznya lebih kecil, nilainya adalah lebih tinggi berbanding dengan harta tanah

berkeluasan lebih besar.

1.6 Soalan Penyelidikan

Dalam menjalankan kajian ini di antara persoalan penyelidikan yang timbul adalah :-

1.6.1 Adakah terdapat perbezaan harga bagi harta tanah khususnya potensi

pembangunan perumahan yang saiznya tidak sama?

1.6.2 Adakah harga bagi harta tanah potensi pembangunan perumahan yang bersaiz

kecil lebih tinggi nilainya berbanding saiz harta tanah yang bersaiz besar?

1.6.3 Adakah kadar peratusan yang digunakan dalam membuat pelarasan bertepatan

dengan keadaan semasa pasaran sesuatu harta tanah?

8

1.7 Matlamat Kajian

Matlamat kajian ini adalah untuk mengenalpasti hubungkait harga dengan saiz harta

tanah di dalam mempengaruhi harga pindahmilik sesuatu harta tanah serta adakah

peratusan yang digunapakai sekarang ini mengambarkan situasi sebenar sesuatu

pindahmilik bagi tanah potensi pembangunan khususnya perumahan.

1.8 Objektif Kajian

Objektif utama yang akan di capai di dalam kertas kajian ini adalah untuk mengkaji

hubungkait di antara harga dan saiz harta tanah. Fokus utama kajian ini adalah

melibatkan harta tanah potensi pembangunan perumahan.

1.9 Kepentingan Kajian

Kajian ini akan dapat membantu penilai sebagai rujukan ketika membuat pelarasan bagi

faktor saiz dan ketepatan peratusan yang digunakan.

1.10 Batasan Kajian

1.10.1 Melibatkan pindahmilik harta tanah potensi pembangunan perumahan, di mana

harga balasan telah diterima munasabah.

1.10.2 Kawasan kajian adalah meliputi beberapa kawasan utama di Negeri Perak iaitu

Lembah Kinta, Daerah Manjung, Taiping, Kuala Kangsar Dan Teluk Intan.

1.10.3 Jangkamasa kajian adalah antara tahun 2000 hingga 2008.

9

1.11 Skop Kajian

Skop kajian penyelidikan ini hanya melibatkan semua transaksi harta tanah potensi

pembangunan perumahan yang diterima sebagai munasabah dan berpatutan antara

tahun 2000 hingga 2007.

Data Transaksi Hartanah Pembangunan 2000 - 2007

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Tahun

Bilangan / RM

Bilangan Transaksi

Nilai Transaksi RM (juta)

Carta 1: Bilangan transaksi harta tanah pembangunan di Negeri Perak bagi tahun 2000 – 2007. Sumber data daripada Laporan Pasaran Harta 2000 – 2007 yang dikeluarkan oleh NAPIC.

10

BAB 2

Ulasan Literatur

2.0 Pengenalan

Tinjauan literatur yang dijalankan adalah untuk mendapatkan elemen hubungkait harga

dengan saiz harta tanah yang mempengaruhi nilaian. Daripada literatur yang dikaji juga

ianya akan digunakan bagi mencapai objektif kajian yang berkaitan harga dan saiz harta

tanah.

2.1 Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Hartanah Pembangunan

Secara amnya, terdapat beberapa faktor utama yang mempengaruhi nilai harta tanah

iaitu faktor penawaran dan permintaan, faktor fizikal harta tanah dan faktor pertapakan

dan lokasi harta tanah, Fadilah dan Kamisah (1987). Faktor fizikal harta tanah boleh

dibahagikan kepada jenis dan kegunaan, saiz dan bentuk dan rekabentuk dan struktur

binaan. Manakala faktor pertapakan merujuk kepada keadaan rupabumi harta tanah.

Lokasi pula adalah lebih luas merangkumi kemudahsampaian, jarak dari bandar,

kedudukan sama ada terletak di lapisan pendalaman, kedua atau menghadap jalan, dan

letakan (position) iaitu di hujung, di tepi atau di tengah.

11

2.2 Penulisan Literatur

Terdapat beberapa literatur yang membincangkan hubungkait harga dengan saiz harta

tanah sebelum ini. Antara beberapa literetur yang dinyatakan adalah seperti berikut:-

Ratcliff (1949) Urban Land Economic

“....urban land economic have implicitly hypothesized that land value initially increases at an increasing rate as lot size or area increases”... Kajian awal pakar ekonomi ini menggambarkan hubungkait diantara saiz tanah dan harga adalah sebagai satu hubungan yang linear di mana nilai tanah meningkat sekiranya luas tanah turut meningkat.

Colwell & Sirmans (1978)

“....in which the land value-size relationship is postulated as convex for small parcels and for large parcels. The term plottage for the convex section and plattage for the concave portion. Plottage is a well-known term for the additional value which is obtained by assembling two or more contiguous lots. If plottage exists, the value of the whole value is greater than the sum of values of the parts. Plattage may be defined as the additional value which is obtained by dividing a lot into two or more smaller lots. In that case, the value of the sum of the parts is greater than the value of the whole....” Kajian oleh Colwell & Sirmans mendapati hubungan diantara saiz tanah dan harga adalah berbentuk tidak linear ‘non-linear’ di mana sekiranya ‘plottage’ wujud kadar daripada jumlah bahagian adalah lebih dari jumlah keseluruhan. ‘Plottage’ boleh didefinasikan sebagai kadar tambahan yang boleh didapati daripada pembahagian satu lot kepada dua atau lebih.

12


“....the cost of subdividing a large parcel into smaller ones can induce concavity, the cost of assembling small parcels into a large one can induce convexity. Large lots sell at a discount relative to smaller ones due to the costs of subdividing the large lots into smaller ones. Subdivision costs include items such as rezoning, planning, surveying ect.. Analogously, very small lots sell at a discount relative to large ones due to the costs of assembling two or more small lots into a single larger lot. Assembly costs include items such as surveys, removal of underground utilities and surface improvement.

Brownstone & De Vany (1991)

“...subdivision costs lead to concave land value funtions...” Brownstone & De Vany telah menggunakan 85 data dengan saiz tanah diantara 0.40 hektar hingga 7,692 hektar. Oleh kerana perbezaan saiz adalah besar, harga tanah berkurangan dengan pertambahan saiz.


“...assembling small parcels to a size suitable for development may be costly, producing a convex function over small parcel sizes...” Pengagihan parcel-parcel kecil ke satu saiz yang sesuai untuk pembangunan menelan belanja yang tinggi.

Tabuchi (1996)

“...the relationship between land prices and plot size was convex, that is that the price per unit of area increases with plot size...” Pertalian diantara harga tanah dan saiz plot adalah convex, iaitu harga per unit bagi satu kawasan meningkat dengan saiz plot.

13

Lin & Evans (2000)

“...our findings is that in this situation the relationship between land price and plot size is slighly convex, that the price per unit area of land increases slightly with size. The convexity is small but highly statistically significant so that the relationship is certainly not concave...” Hasil kajian dan pendapat Lin & Evans (2000) mendapati di dalam situasi hubungkait antara harga dan saiz tanah adalah convex dalam kadar yang rendah di mana harga per unit bagi satu kawasan tanah meningkat secara tipis dengan saiz.

Fu, McMillen & Somerville (2002)

“...we find first evidence of a range of over which the price per square foot of land is rising with lot size, so that land values are convex in lot size. Above 4,300 sq. ft it falls ...”

Ecker & Isakson (2005)

“...this study document the presence of a convex value – size relationship among land parcels less than 3,516 sq. ft in small urban area, adding to the empirical evidence of convexity....”

14

2.3 Rumusan Literatur

Kesimpulan daripada kesemua literatur di atas adalah didapati bahawa di awal kajian,

pakar ekonomi menyatakan hubungan harga dan saiz harta tanah adalah berbentuk

linear iaitu harga harta tanah akan meningkat dengan bertambahnya luas tanah.

Tetapi penyataan para penyelidik seterusnya telah berubah di mana mereka mendapati

bahawa hubungan harga dengan saiz harta tanah dikatakan sebagai tidak linear iaitu

tanah yang mana keluasannya adalah kecil harganya adalah lebih mahal berbanding

dengan luas yang besar harganya adalah rendah ataupun murah.

Untuk membuktikan semua pendapat penyelidik terdahulu, hasil kajian ini nanti

diharapkan dapat memberikan satu gambaran dan keputusan yang tepat berkaitan kajian

yang telah dijalankan.

15

BAB 3

Metodologi Kajian

3.0 Pengenalan

Di dalam bab ini penyelidik akan membincangkan kaedah penyelidikan yang akan

digunakan iaitu seperti kaedah pengumpulan data, teknik menganalisa data serta

persembahan data yang akan dijalankan.

3.1 Kaedah Penyelidikan

Kaedah penyelidikan yang akan digunakan di dalam menjalankan kajian ini adalah

melalui pendekatan kuantitatif sahaja.

Rajah 1 : Kaedah Penyelidikan

Pendekatan

Kuantitatif

Analisa Data Transaksi (Valuation Information System)

VIS JPPH Ipoh, JPPH Taiping Dan

JPPH Teluk Intan

16

3.1.1 Pendekatan Kuatitatif

Pendekatan ini akan dilaksanakan dengan menjalankan analisa data-data

transaksi (data sekunder) yang diperolehi daripada Sistem Maklumat Penilaian

‘Valuation Information System’ (VIS) di pejabat JPPH Ipoh, JPPH Taiping dan

JPPH Teluk Intan. Daripada analisa data yang diperolehi, penyelidik akan

menunjukkan hubungkait antara harga dengan saiz harta tanah. Ini secara tidak

langsung akan menjawap persoalan penyelidikan kajian.

Rajah 2 : Kaedah Pengumpulan Data

Sumber Data

Balasan

Pindahmilik

Tinjauan

Literatur

17

3.2 Teknik Analisa Data

Data-data yang diperolehi ini akan dianalisis dengan menggunakan komputer melalui

perisian Microsoft Excel. Tujuan analisis ini adalah untuk mengetahui perbezaan saiz

tanah, peratus perbezaan saiz harta tanah, analisa harga balasan, perbezaan harga

balasan dan peratus perbezaan harga balasan.

3.3 Persembahan Data

Persembahan data yang dianalisis adalah di dalam bentuk jadual bagi meringkaskan

maklumat dan memudahkan kefahaman. Jadual ini akan mengandungi nombor dan

tajuk yang berkaitan.

18

BAB 4

Analisa Data Dan Hasil Kajian

4.0 Sumber Data

Kajian ini hanya menfokuskan kepada data-data transaksi bagi kes penilaian untuk

maksud duti setem yang ada di dalam Sistem Maklumat Penilaian (VIS) JPPH Ipoh,

JPPH Taiping dan JPPH Teluk Intan. Memandangkan data-data transaksi ini adalah

pelbagai, maka hanya data yang memenuhi kriteria sahaja akan di ambil agar ianya

boleh membantu penyelidik untuk menjawab objektif penyelidikan iaitu untuk mengkaji

hubungkait di antara harga dan saiz harta tanah potensi pembangunan perumahan.

Disamping itu penyelidik juga telah membuat rujukan melalui buku bacaan, journal,

laporan serta maklumat dari internet.

4.1 Kriteria Data

Bagi memudahkan analisis terhadap data-data transaksi dilakukan, penyelidik telah

menetapkan beberapa kriteria tertentu iaitu:-

i. Data-data transaksi jual-beli harta tanah di bawah kategori pembangunan

(kod E- dalam sistem VIS)

ii. Melibatkan semua Syit Piawai (RSS) yang merekodkan bukti jualbeli yang

aktif serta terdapat data yang boleh dibuat perbandingan dari segi saiz dan

analisa balasan. Senarai Syit Piawai yang telah dikaji adalah seperti berikut :-

19

Bil. No. RSS

Mukim Daerah Kedudukan

1. 602 Hulu Kinta Kinta Jalan Ipoh – Chemor

2. 371 Tanjong Piandang Kerian Jalan Pantai Tanjong Piandang

3. 396 Bagan Serai Kerian Jalan Selama

4. 778 Lumut Manjung Jalan Sitiawan - Lumut

5. 351 Parit Buntar Kerian Jalan Bagan Serai - Simpang Lima

6. 374 Bagan Serai Kerian Jalan Bagan Serai - Parit Buntar

7. 272 Selama Selama Jalan Menteri

8. 396 Bagan Serai Kerian Jalan Siakap

9. 779 Sitiawan Manjung Jalan Sitiawan - Kg Sitiawan

10. 780 Pengkalan Baharu Manjung Jalan Kg Koh - Simpang Dua

11. 762 Sitiawan Manjung Jalan Sitiawan - Kg Aceh

12. 603 Hulu Kinta Kinta Jalan Bercham - Tanjung Rambutan

13. 394 Kuala Kurau Kerian Jalan Kuala Kurau

14. 504 Asam Kumbang Larut Matang Jalan Aulong

15. 666 Hulu Kinta Kinta Jalan Pengkalan - Batu Gajah

16. 441 Gunung Semanggol Kerian Jalan Kerian

17. 525 Simpang Larut Matang Jalan Simpang

18. 529 Kota Lama Kiri K. Kangsar Jalan Lama Gerik

19. 420 Gunung Semanggol Kerian Jalan Gunung Semanggol

20. 166 Gerik Hulu Perak Jalan Klian Intan

21. 946 Changkat Jong Hilir Perak Jalan Chui Chak - Langkap

22. 874 Durian Sebatang Hilir Perak Jln Sungai Manik - Teluk Intan

23. 843 Durian Sebatang Hilir Perak Jalan Changkat Jong

24. 602 Hulu Kinta Kinta Jalan Ipoh - Chemor

iii. Melibatkan perancangan untuk perumahan sahaja.

iv. Transaksi yang diterima sebagai munasabah dan berpatutan (NQ Fair) serta

balasan diterima tinggi (NQ high).

v. Melibatkan transaksi di antara tempoh masa 2000 hingga 2008.

vi. Kedudukan lot adalah di lapisan pertama, kedua dan pendalaman.

vii. Nilaian jabatan telah dijadikan sebagai panduan bagi memastikan lokasi dan

kedudukan data-data transaksi yang akan dibandingkan adalah bersesuaian.

(Contohnya Lot 10061, RSS 374, Mukim Bagan Serai, Daerah Kerian, yang

terletak di Jalan Bagan Serai - Parit Buntar telah dipindahmilik pada 2006

dengan analisa harga balasan RM337,552 sehektar dan saiz tanah adalah

0.470 hektar.

20

Manakala perbandingan Lot 16066 yang terletak di kawasan yang sama telah

di analisa harga balasan RM280,254 sehektar dengan keluasan tanah 0.785

hektar. Nilaian jabatan bagi ke dua-dua lot ini adalah RM147,000 sehektar)

viii. Tanah hakmilik terbuka (Open Tittle) dan keadaan rupa bumi adalah rata.

ix. Tanah dengan pegangan kekal.

x. Saiz harta tanah yang paling kecil dijadikan sebagai asas di dalam membuat

analisa perbandingan bagi mendapatkan peratus perbezaan saiz harta tanah

dan peratus perbezaan balasan bagi setiap RSS.

xi. Unit ukuran bagi saiz harta tanah adalah dengan menggunakan ukuran

hektar dan kedudukan lot adalah di lapisan pertama, kedua dan pendalaman.

xii. Transaksi melibatkan semua dan sebahagian syer.

4.2 Teknik Analisa Data

Langkah-langkah bagaimana data dianalisa adalah seperti berikut:-

i. Data-data transaksi yang mana harga balasannya telah diterima sebagai

munasabah dan berpatutan (NQ Fair) dan balasan tinggi (NQ High) akan

disenaraikan mengikut No.RSS bagi setiap tahun iaitu di antara tahun

2000 hingga 2008 dengan menggunakan Microsoft Excel.

ii. Analisa data dibuat dengan menyediakan ”column” saiz tanah, dimana

saiz harta tanah yang paling kecil bagi sesuatu pindahmilik dalam

No.RSS, tarikh pindahmilik dan kedudukan yang sama akan dijadikan

sebagai asas untuk memudahkan analisa dijalankan.

21

iii. Seterusnya “column” perbezaan saiz harta tanah disediakan, di mana

hasil analisa yang diperolehi adalah perbezaan saiz harta tanah bagi

sampel data yang lebih luas saiznya berbanding saiz harta tanah yang

paling kecil (saiz asas).

iv. “Column” peratus perbezaan saiz harta tanah disediakan pula, di mana

hasil analisa yang diperolehi adalah berdasarkan perbezaan saiz harta

tanah dibahagi dengan saiz harta tanah asas dan kemudiaanya

didarabkan dengan 100%.

Di mana :

A : saiz harta tanah asas ( tanah yang paling kecil saiznya)

B : perbeza saiz harta tanah

C : peratus perbezaan saiz tanah (%) : B/ A x 100%

v. Seterusnya “colums” analisa balasan akan disediakan di mana data yang

diperolehi adalah hasil daripada analisa yang telah dibuat sepertimana

langkah i.

Hasil daripada jumlah perbezaan di antara saiz harta tanah dan harga balasan akan

menunjukkan samada saiz harta tanah kecil adakah lebih tinggi atau lebih rendah

daripada harga balasan. Analisa ke atas peratus perbezaan balasan pula akan

memberi jawapan di mana apabila jawapan yang diperolehi adalah nagetif, ini bermakna

saiz harta tanah kecil lebih tinggi harganya dan sekiranya jawapan adalah positif ini

bermakna saiz kecil adalah lebih rendah harganya.

22

4.3 Keputusan Analisis Data Transaksi 2000 - 2008

Hasil daripada keputusan analisis bagi data-data transaksi adalah seperti dalam jadual-

jadual berikut :-

4.3.1 Analisa Tahun 2001

No. RSS : 762 Daerah : Manjung

Mukim : Sitiawan Lokasi : Jalan Kampung Aceh Kedudukan : Lapisan pertama

Bil Saiz Tanah (hektar)

Perbezaan Saiz Tanah

Peratusan (%) Saiz Tanah

Analisa Balasan

(RM/sehektar)

Perbezaan Balasan (sehektar)

Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.637 0 0.0 % 133,322 133,322 0.0 %

2. 0.921 0.284 45 % 133,193 (129.00) - 0.10 %

Catatan : Apabila beza luas tanah 45%, didapati beza harga balasan adalah -0.1%

No. RSS : 762 Daerah : Manjung Mukim : Sitiawan Lokasi : Jalan Kampung Aceh Kedudukan : Lapisan kedua




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.643 0 0.0 % 133,126 133,126 0.0 %

2. 2.246 1.603 249 % 133,243 117.00 0.09 %

Catatan : Apabila beza luas tanah 249%, didapati beza harga balasan adalah 0.09 %

23

4.3.2 Analisa Tahun 2002

No. RSS : 603 Daerah : Kinta

Mukim : Hulu Kinta Lokasi : Jalan Bercham Tanjung Rambutan Kedudukan : Lapisan kedua




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.840 0 0.0 % 284,000 284,000 0.0 %

2. 1.075 0.235 28 % 284,127 127.00 0.04 %

Catatan : Apabila beza luas tanah adalah 28%, didapati beza harga balasan adalah 0.04 %

No. RSS : 394 Daerah : Kuala Kangsar

Mukim : Kerian Lokasi : Jalan Kuala Kurau Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.104 0 0.0 % 288,461 288,461 0.0 %

2. 0.876 0.772 742 % 559,324 270,863 93.90 %

Catatan : Apabila beza luas tanah 742%, didapati beza harga balasan adalah 93.9%

No. RSS : 504 Daerah : Larut Matang Selama

Mukim : Assam Kumbang Lokasi : Aulong ke Jalan Simpang Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.808 0 0.0 % 247,029 247,029 0.0 %

2. 10.107 9.299 1,151 % 203,621 (43,408) -17.57 %

Catatan : Apabila beza luas tanah 1,151%, didapati beza harga balasan adalah -17.57%

24

4.3.3 Analisa Tahun 2003 No. RSS : 371 Daerah : Kerian

Mukim : Tanjung Piandang Lokasi : Jalan Pantai – Tanjung Piandang Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.245 0 0.0 % 959,183 959,183 0.0 %

2. 0.351 1.060 43 % 284,900 (674,283) -70.30%

Catatan : Apabila beza luas tanah 43%, didapati beza harga balasan adalah -70.30%

No. RSS : 396 Daerah : Kerian

Mukim : Bagan Serai Lokasi : Jalan Selama Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.405 0 0.0 % 222,222 222,222 0.0 %

2. 0.869 0.866 215 % 410,471 188,249 84.71%

3. 1.015 0.611 151 % 290,625 68,403 30.78%

Catatan : Apabila beza luas tanah adalah 215% dan 151%, didapati beza harga balasan adalah 84.71% dan 30.78%

No. RSS : 946 Daerah : Hilir Perak

Mukim : Changkat Jong Lokasi : Jalan Chui Chak - Langkap Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 1.570 0 0.0 % 347,773 347,773 0.0 %

2. 1.639 690 4 % 369,426 21,653 6.23%

Catatan : Apabila beza luas tanah adalah 4%, didapati beza harga balasan adalah 6.23%

25

4.3.4 Analisa Tahun 2004 No. RSS : 779 Daerah : Manjung

Mukim : Sitiawan Lokasi : Jalan Sitiawan – Kg Sitiawan Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.556 0 0.0 % 923,472 923,472 0.0 %

2. 0.886 0.886 159 % 642,428 (290,044) -31.10 %

3. 1.020 1.020 106 % 517,419 (125,384) -13.45 %

Catatan : Apabila beza luas tanah 159% dan 106%, didapati beza harga balasan adalah -31.10% dan -13.45%

No. RSS : 874 Daerah : Hilir Perak

Mukim : Durian Sebatang Lokasi : Jalan Sungai Manik ke Teluk Intan Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 3.283 0 0.0 % 203,777 203,777 0.0 %

2. 28.99 25.707 783 % 149,886 (53,891) -26.45 %

Catatan : Apabila beza luas tanah adalah 783%, didapati beza harga balasan adalah -26.45%

26

No. RSS : 166 Daerah : Hulu Perak

Mukim : Gerik Lokasi : Jalan Klian Intan Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.427 0 0.0 % 206,088 206,088 0.0 %

2. 1.991 1.264 366 % 150,678 (55,410) -26.89 %

Catatan : Apabila beza luas tanah 366%, didapati beza harga balasan adalah -26.89% 4.3.5 Analisa Tahun 2005

No. RSS : 666 Daerah : Hulu Kinta

Mukim : Kinta Lokasi : Jalan Pengkalan – Batu Gajah Kedudukan : Lapisan kedua




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 1.599 0 0.0 % 200,125 200,125 0.0 %

2. 4.045 2.446 153 % 195,185 (4,940) -2.47 %

3. 14.192 12.593 788 % 195,212 (4,913) -2.45 %

Catatan : Apabila beza luas tanah adalah 153% dan 788%, didapati beza harga balasan adalah -2.47% dan -2.45%


Mukim : Kinta Lokasi : Jalan Ipoh - Chemor Kedudukan : Lapisan kedua




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 1.689 0 0.0 % 610,639 610,639 0.0 %

2. 2.347 0.474 25 % 610,774 (48) -26.23 %

Catatan : Apabila beza luas tanah 25% , didapati beza harga balasan adalah -26.23%

27


Mukim : Kinta Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 1.336 0 0.0 % 807,213 807,213 0.0 %

2. 1.943 0.607 45 % 610,822 (196,391) -24.33 %

3. 1.994 0.608 46 % 610,822 (196,391) -24.33 %

Catatan : Apabila beza luas tanah adalah 45% dan 46%, didapati beza harga balasan adalah -24.33%


Mukim : Kinta Lokasi : Jalan Ipoh Chemor Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 2.024 0 0.0 % 583,498 583,498 0.0 %

2. 2.833 0.405 17 % 1,094,715 501,217 73.48 %

Catatan : Apabila beza luas tanah 17%, didapati beza harga balasan adalah 73.48%

No. RSS : 272 Mukim : Selama Daerah : Selama Lokasi : Jalan Menteri Kedudukan : Lapisan pendalaman




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 2.109 0 0.0 % 103,805 103,805 0.0 %

2. 5.071 2.961 140 % 103,789 (16.00) -0.02 %


28

No. RSS : 396 Daerah : Kerian Mukim : Bagan Serai Lokasi : Jalan Selama Kedudukan : Lapisan pendalaman




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.405 0 0.0 % 234,568 234,568 0.0 %

2. 1.247 0.842 208 % 122,410 (112,158) -47.81 %


4.3.6 Analisa Tahun 2006 No. RSS : 778 Daerah : Manjung

Mukim : Lumut Lokasi : Jalan Sitiawan - Lumut Kedudukan : Lapisan pertama



Peratusan (%)

Saiz Tanah

Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.299 0 0.0 % 267,558 267,558 0.0 %

2. 0.434 0.135 45 % 276,497 8,939 3.34 %

3. 3.060 2.761 923 % 988,400 720,842 269.42 %

Catatan : Apabila beza luas tanah adalah 45% dan 923%, didapati beza harga balasan adalah 3.34% dan 269.42%

29


Mukim : Parit Buntar Lokasi : Jalan Bagan Serai – Simpang Lima Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.190 0 0.0 % 947,368 947,368 0.0 %

2. 0.463 0.273 144 % 637,149 (310,219) -32.75 %



Mukim : Bagan Serai Lokasi : Jalan Bagan Serai – Parit Buntar Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.474 0 0.0 % 337,552 337,552 0.0 %

2. 0.785 0.311 66 % 280,255 (57,297) -16.97 %


30

4.3.7 Analisa Tahun 2007 No. RSS : 396

Daerah : Kerian Mukim : Bagan Serai

Lokasi : Jalan Selama Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.617 0 0.0 % 891,410 891,410 0.0 %

2. 0.809 0.192 31 % 563,659 (327,751) -36.77 %


4.3.8 Analisa Tahun 2008 No. RSS : 351

Daerah : Kerian Mukim : Parit Buntar

Lokasi : Jalan Bagan Serai – Simpang Lima Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 1.006 0 0.0 % 576,540 576,540 0.0 %

2. 2.361 1.355 135 % 559,324 (17,216) -2.99 %


31


Mukim : Bagan Serai Lokasi : Jalan Bagan Serai – Parit Buntar Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.474 0 0.0 % 1,080,168 1,080,168 0.0 %

2. 0.724 0.250 53 % 296,824 (783,344) -72.52 %


No. RSS : 843

Daerah : Hilir Perak Mukim : Durian Sebatang

Lokasi : Jalan Changkat Jong Kedudukan : Lapisan pertama




Analisa Balasan

(RM/sehektar)


Peratus (%)

Perbezaan Balasan

1. 0.273 0 0.0 % 1,938,659 1,938,659 0.0 %

2. 1.421 1.148 421 % 1,399,718 (538,941) -27.80 %


32

BAB 5

Kesimpulan Dan Cadangan

5.1 Pengenalan

Bab ini, penyelidik akan membuat kesimpulan, rumusan dan cadangan terhadap hasil

penemuan kajian melalui data-data transaksi yang telah dianalisa. Rumusan kajian ini

akan membincangkan penemuan berkaitan hubungkait harga dengan saiz harta tanah

dan memberi cadangan pelarasan bagi faktor saiz dalam menentukan nilai pasaran bagi

sesuatu harta tanah.

5.2 Ulasan Hasil Kajian

Daripada keputusan hasil kajian yang telah diterangkan di Jadual 4.3.1 hingga 4.3.8

pada bab sebelum ini penyelidik dapat membuat kesimpulan berdasarkan kepada

perkara-perkara berikut:-

i. Terdapat 9 data yang telah di analisa mengambarkan apabila saiz harta tanah

lebih besar, maka harga balasannya adalah lebih tinggi, ini bermakna di dalam

membuat pelarasan bagi faktor saiz, jika lot perbandingan adalah lebih kecil

daripada lot perbandingan, maka ianya perlu di tolak daripada asas nilaian yang

digunakan.

33

ii. Manakala 20 data yang telah di analisa juga penyelidik mendapati apabila saiz

harta tanah adalah lebih besar, maka harga balasannya adalah lebih rendah. Ini

bermakna di dalam membuat pelarasan bagi faktor saiz, jika lot perbandingan

adalah lebih kecil daripada lot perbandingan, maka ianya perlu di tambah

daripada asas nilaian yang digunakan.

5.2.1 Data analisa saiz harta tanah besar harga balasannya adalah lebih tinggi

Tahun No. RSS % Beza Saiz Tanah

% Beza Harga Balasan

Kedudukan Lapisan

2001 762 249 0.09 Lapisan kedua

2002 394 603

742 28

93.90 0.04

Lapisan pertama Lapisan kedua

2003 396 396 396

151 215 4

30.78 84.71 6.23

Lapisan pertama Lapisan pertama Lapisan pertama

2005 602 17 73.48 Pendalaman

2006 778 778

45 923

3.34 296.42

Lapisan pertama Lapisan pertama

5.2.2 Data analisa saiz harta tanah kecil harga balasannya adalah lebih tinggi



Kedudukan Lapisan

2001 762 45 -0.10 Lapisan pertama

2002 394

115 -17.57

Lapisan pertama

2003 371 43 -70.30

Lapisan pertama

2004 779 779 874 166

106 159 783 366

-13.45 -31.10 -26.45 -26.89

Lapisan pertama Lapisan pertama Lapisan pertama Lapisan pertama

2005 666 666 602 602 602

153 788 25 24 45

-2.47 -2.45 -26.23 -24.33 -24.33

Lapisan kedua Lapisan kedua Lapisan kedua Lapisan pertama Lapisan pertama

34



Kedudukan Lapisan

2005 272 396

140 208

-0.02 -47.81

Pendalaman Pendalaman

2006 351 374

140 208

-0.02 -47.81

Lapisan pertama Lapisan pertama

2007 396 31

-36.77 Lapisan pertama

2008 351 374 843

135 53 421

-2.99 -72.52 -27.80

Lapisan pertama Lapisan pertama Lapisan pertama

Keputusan: Analisis kajian terhadap 29 data dari JPPH Ipoh, JPPH Taiping dan JPPH

Teluk Intan

5.3 Rumusan

Keputusan daripada hasil kajian ini penyelidik mendapati bahawa wujudnya hubungkait

antara harga dan saiz harta tanah, di mana tidak semestinya jika sesuatu lot

perbandingan itu mempunyai saiz harta tanah yang lebih kecil, nilainya lebih tinggi

berbanding dengan saiz harta tanah yang lebih besar. Oleh yang demikian pelarasan

peratusan faktor saiz tidak boleh diandaikan tetapi hendaklah dibuktikan dengan bukti

jualbeli di kawasan sekitar. Ini adalah kerana keadaan pasaran sesuatu hartanah

sentiasa berubah dari masa kesemasa. Bagi harta tanah yang kedudukannya strategik,

umpamanya berdekatan dengan bandar atau kawasan pembangunan sediada,

sesetengah pembeli tidak mengambilkira faktor saiz ketika membuat keputusan untuk

membeli sesuatu harta tanah.

35

5.4 Cadangan Dan Penutup

Berdasarkan kepada keputusan kajian di Bab. 4, penyelidik boleh menyatakan kajian ini

telah mencapai objektifnya. Hasil penemuan ini dapat membantu penilai sebagai

membuat rujukan di dalam membuat pelarasan bagi faktor saiz sesuatu harta tanah.

Memandangkan kajian ini telah di buat dalam masa yang agak terhad maka keputusan

kajian hanyalah berpandukan kepada data-data yang telah dianalisis. Penyelidik juga

berpendapat kajian ini boleh diperluaskan ke cawangan-cawangan JPPH yang lain bagi

mendapatkan sumber data yang lebih banyak bagi mengukuhkan bukti-bukti penemuan

ke atas hubungkait di antara harga dan saiz harta tanah terutamanya bagi harta tanah

pembangunan.

Penulis juga menghadapi masalah di dalam menentukan saiz optimum di dalam bentuk

julat (range) memandangkan kesukaran untuk mendapatkan data. Adalah diharapkan

kajian ini diteruskan kesinambungannya, di mana ianya boleh dianalisa berdasarkan

data premier iaitu dengan menjalankan soal-selidik terhadap pemaju untuk

mengenalpasti adakah faktor saiz diambilkira ketika membeli sesuatu harta tanah untuk

tujuan pembangunan perumahan. Temubual yang telah dijalankan oleh penyelidik

secara rambang ke atas beberapa pemaju, adalah dimaklumkan bahawa faktor utama

yang diambilkira ketika membuat keputusan untuk membeli sesuatu harta tanah

pembangunan ialah faktor lokasi atau kedudukan sesuatu harta tanah itu sendiri, faktor

populasi (target customer) dan jarak untuk mendapatkan kemudahan infrastruktur.

pangkor 2008 perak - inspen.gov.my 2008 hubungkait harga saiz... · kementerian kewangan malaysia...

Documents