kebenaran merancang/planning permission · pdf fileseksyen 21b –pelan susunatur 8....

26
Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION (development order and charge) Case study of MPSJ, MPSepang etc This lecture note is based on the conference paper titled “ Prosedur kelulusan Kebenaran Merancang Pelan Tatatur by Tuan Haji Yunos Kashib, Director for Planning and Development, Majlis Perbandaran Sepang (2006) DDPN 3193 – 27 Jan 2015

Upload: phungphuc

Post on 06-Feb-2018

313 views

Category:

Documents


11 download

TRANSCRIPT

Page 1: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION

(development order and charge)

Case study of MPSJ, MPSepang etc

This lecture note is based on the conference paper titled “Prosedur kelulusan Kebenaran Merancang Pelan Tatatur” by Tuan Haji Yunos Kashib, Director for Planning and Development, Majlis Perbandaran Sepang (2006)

DDPN 3193 – 27 Jan 2015

Page 2: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Sumber: Buku Laporan Tahunan JPBD Selangor (2013)

Update your knowledge!

Page 3: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Kebenaran Merancang, KM (Planning Permission)

Ialah alat kawalan perancangan dan pembangunantanah yang dikenakan ke atas sesuatu permohonan olehPihak berkuasa Perancang Tempatan (PBPT) yangmelaksanakan pengawalan perancangan sama ada keatas orang perseorangan ataupun ke atas pemaju(Yunos Kashib, 2006).

Maksud Kebenaran Merancang

Page 4: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Tujuan Kebenaran Merancang

Memastikan pemajuan yang dicadangkan adalahmengikut rancangan pembangunan (Rancangan Strukturdan Rancangan Tempatan).

Menjamin keharmonian sosial dan pengekalan alamsemulajadi.

Menyelaras dan menyeragam proses perancangan danpembangunan pihak PBT.

Memberi peluang kepada pemunya-pemunya tanahberjiran untuk membuat bantahan.

Page 5: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Peruntukan Berkaitan KM Pada Akta 172

Terkandung di dalam Bahagian IV (KawalanPembangunan) – Akta 172.

Terdapat 21 Seksyen berkait dengan KM:

1. Seksyen 18 – Penggunaan tanah dan bangunan2. Seksyen 19 – Larangan mengenai pemajuan tanpa

KM3. Seksyen 20 – Larangan mengenai pemajuan yang

berlawanan dengan KM4. Seksyen 20A – Kewajiban untuk berunding5. Seksyen 21 – Permohonan untuk KM

Page 6: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Peruntukan Berkaitan KM Pada Akta 172

Terdapat 21 Seksyen berkait dengan KM (samb):

6. Seksyen 21A – Laporan Cadangan Pemajuan (LCP)7. Seksyen 21B – Pelan Susunatur8. Seksyen 21C – Penyediaan pelan dan sebagainya

oleh seseorang yang berkelayakan9. Seksyen 22 – Layanan mengenai permohonan10. Seksyen 22(2A) – Permohonan untuk KM11. Seksyen 22(5) – Syarat-syarat KM12. Seksyen 23 – Rayuan terhadap keputusan PBPT13. Seksyen 24 – Luputnya KM14. Seksyen 25 – Penarikbalikan dan mengubahsuai KM

dan kelulusan pelan bangunan

Page 7: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Peruntukan Berkaitan KM Pada Akta 172

15. Seksyen 26 – Kesalahan-kesalahan dengan pemajuanyang tidak dibenarkan

16. Seksyen 27 – Penguatkuasaan berkenaan denganmelanggar Seksyen 19

17. Seksyen 28 – Penguatkuasaan berkenaan denganmelanggar Seksyen 20

18. Seksyen 29 – Penguatkuasaan berkenaan denganpemajuan yang tidak bersesuaian dengan KM ataukelulusan pelan bangunan yang diubahsuai

19. Seksyen 30 – Notis permintaan20. Seksyen 31 – Perlaksanaan oleh orang berkuasa21. Seksyen 31A – Ketidakselarasan antara undang-

undang kecil bangunan dengan rancangan pemajuan.

Page 8: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Keperluan KM: Seksyen 19(1) Akta 172

“...Tiada seorang pun, lain daripada PBT, boleh memula,mengusaha, atau menjalankan apa-apa pemajuanmelainkan kebenaran merancang berkenaan denganpemajuan itu telah diberi kepadanya di bawah Seksyen22 atau dilanjutkan di bawah Seksyen 24(3)...”

Pengemukakan Permohonan Seksyen 21(1) Akta

172

“...Sesuatu permohonan untuk KM berkenaan dengansesuatu pemajuan hendaklah dibuat kepada PBT danhendaklah mengikut bentuk dan mengandungi butir-butir dan disertakan dengan dokumen-dokumen, pelan-pelan dan bayaran-bayaran ditetapkan...”

Page 9: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Pemilik Tanah Yang Sah Seksyen 21(2) Akta 172

Pemohonan hendaklah dikemukakan oleh pemilik tanahYANG SAH.

Seksyen 21(2) Akta 172 menyebut:

“...Jika pemohon itu bukan pemunya tanah yang diatasnya pemajuan yang hendak dijalankan, persetujuanbertulis pemunya tanah itu kepada pemajuan yangdicadangkan itu hendaklah diperolehi dan dicatitkandalam permohonan itu...”

Page 10: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Kaedah-Kaedah Pengawalan Perancangan (am)

Selangor 2001

Diwartakan pada 29 Mac 2001:(JPBD/P1/0636(7);PU.Sel.0161/2 Am.)

“...Kaedah-kaedah ini boleh dinamakan kaedah-kaedahpengawalan perancangan (am) Selangor 2001 danhendaklah terpakai bagi semua kawasan Pihak BerkuasaTempatan di negeri Selangor”

Permohonan berhubung dengan sesuatu pembangunanhendaklah dikemukakan menggunakan borang tertentumenurut Kaedah Kawalan Perancangan (am) Selangor2001 dipanggil Borang A (Jadual Pertama) Kaedah 2(1)

Page 11: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Carta Alir KM (amalan MPSJ)

Page 12: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Sumber: MPSJ (2004)

Page 13: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Keperluan Jabatan Teknikal, Syarat & Tatacara

Ulasan

Antara Jabatan Teknikal yang dirujuk adalah:1. Jabatan Perancangan Bandar & Desa2. Jabatan Kerja Raya TIA3. Jabatan Parit dan SaliranMASMA4. Jabatan Perkhidmatan Pembetungan5. Tenaga Nasional Berhad6. Syabas Sdn Bhd7. Pentadbir Tanah Daerah8. Jabatan Alam Sekitar EIA9. Jabatan Mineral & Geosains10. Lain-lain agensi menurut keperluan projek

Nota: setiap jabatan mempunyai syarat yang perlu dipatuhisebelum ulasan penuh dapat diperolehi

Page 14: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Tempoh Masa (NORMAL) Proses KM

Bil. Proses Kerja Tempoh Masa

1 Terima permohonan (semakan dan daftar permohonan) 5 hari

2 Merujuk dan menerima ulasan dari Jabatan Teknikal 40 hari

3 Arahan bertulis kepada pemohon dan terima arahanbertulis dari pemohon

14 hari

4 Notis kepada pemunya tanah berjiran 28 hari */**

5 Mendengar bantahan 30 hari **

6 Pertimbangan Jawatankuasa Kecil Perancangan / Keputusan Pengarah Negeri dan Majlis Penuh PBT

14 hari

JUMLAH 131 hari

NOTA:* - Mengikut Seksyen 46(4), notis yang dihantar dengan Pos Berdaftar disifatkan

telah disampaikan 7 hari selepas tarikh pendaftaran.

**- Jika tiada bantahan / Peruntukan SubSeksyen 21(6) tidak terpakai normamasa dapat dikurangkan kepada 73 hari (sekarang 131 hari).

Page 15: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Bayaran Pemajuan

(Development Order & Charge)

Terkandung pada Bahagian V, Akta 172 meliputi 4seksyen:

1. Seksyen 32 – Bayaran pemajuan dan tanggungankepadanya

2. Seksyen 33 – Menentukan bayaran pemajuan3. Seksyen 34 – Pembayaran bayaran pemajuan4. Seksyen 35 – Kuasa membuat kaedah-kaedah

Page 16: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Bayaran Pemajuan

(Development Order & Charge)

Seksyen 32, Akta 172 menyatakan:

1. Jika sesuatu RT atau perubahan terhadap laporan RTmelibatkan perubahan kepada penggunaan, ketumpatanatau luas lantai mana-mana ruang tanah sehinggamenaikkan nilai tanah itu, suatu bayaran pemajuanhendaklah dilevi akibat pemajuan (yang membawaperubahan nilai) tersebut.

2. Kadar bayaran pemajuan atau pengiraan amaun bayaranyang dikenakan perlulah dibuat dengan mematuhi kaedah-kaedah sebagaimana dinyatakan di bawah Seksyen 35.

Page 17: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Bayaran Pemajuan

(Development Order & Charge)

Seksyen 32, Akta 172 menyatakan (samb):

3. PBN boleh, dengan berpandukan kaedah di bawah Seksyen35, mengecualikan mana-mana pihak yang terlibatmengajukan pemajuan daripada dikenakan bayaranpemajuan. Tetapi ianya perlu tertakluk kepada syarat-syaratyang dinyatakan oleh PBN menggunakan kaedah-kaedah itu.

Page 18: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Bayaran Pemajuan

(Development Order & Charge)

Seksyen 33, Akta 172 pula menyatakan:

1. Sebelum memberikan KM untuk sesuatu pemajuan, PBPThendaklah terlebih dahulu memutuskan sama ada ianyatertakluk kepada bayaran pemajuan.

2. Jika perlu dibayar, maka amaun tertentu hendaklahdiputuskan dan dimaklumkan kepada pemohon bagi KMdalam bentuk notis bagi menuntut pembayaran kemajuan.

3. Amaun yang telah ditentukan oleh PBPT itu adalahmuktamad, tidak boleh dirayu atau dikaji semula dalammana-mana mahkamah.

Page 19: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Bayaran Pemajuan

(Development Order & Charge)

Seksyen 34, Akta 172 pula menyatakan:

1. Bayaran pemajuan hendaklah dibayar secara sekaligus,tetapi PBPT (jika ada permintaan dari pemohon) bolehmembenarkan supaya bayaran pemajuan dibuat secaraansuran pada kadar yang difikirkan patut, dengan bungamengikut kadar yang dikenakan oleh pihak Bank.

2. Jika bayaran pemajuan tidak dibayar sebagaimanadijanjikan, PBPT dikehendaki mengeluarkan notis peringatanbayaran terhutang dan menuntut bayaran sibuat dalamjangkamasa munasabah sebagaimana di dalam notis.

Page 20: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Bayaran Pemajuan

(Development Order & Charge)

Seksyen 34, Akta 172 pula menyatakan (samb):

3. Namun, jika amaun yang dipersetujui masih tidak dibayarsebagaimana arahan notis peringatan, dan setelah genaptmpoh arahan notis dikeluarkan itu, PBT boleh menuntutbayaran dibuat mengikut undang-undang bertulis yangberkait dengan kerajaan tempatan.

4. Semua wang bayaran pemajuan yang diterima hendaklahdimasukkan ke dalam kumpulan wang PBT yang berkenaan.

Page 21: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Isu-Isu Berkaitan Kebenaran Merancang

LEWAT – MENGAPA TERJADI?

1. Perunding gagal meyakinkan pemaju / pemunya tanah untukmenepati semua kehendak Jabatan Teknikal dan PBT.

2. Pemaju sengaja tidak mahu memenuhi syarat-syarat yangdikenakan.

3. Rujukan kepada setiap Jabatan Teknikal untuk mendapatkanulasan yang mengambil masa.

4. PBT dan Jabatan Teknikal meminda dan mengenakan syarat-syarat baharu dan berubah kerana kehendak dan dasarkerajaan

Page 22: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Isu-Isu Berkaitan Kebenaran Merancang

ILMU & PENGETAHUAN

1. Perunding perlu profesional dalam memberi nasihat danperkhidmatan

2. Perunding dan pegawai di PBT perlu menggunakan sertameningkatkan ilmu pengetahuan dalam menyediakan,menyemak, memproses dan membuat keputusan terhadapKebenaran Merancang.

RANCANGAN TEMPATAN (RT)

1. Tidak dapat digunakan sepenuhnya dalam membuatkeputusan Kebenaran Merancang.

Page 23: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Isu-Isu Berkaitan Kebenaran Merancang

SIKAP KITA – ADAKAH MEMBANTU?

1. Sikap kita – terhadap pemaju.

2. Sikap kita – terhadap perunding.

3. Sikap kita – pembangunan negeri/negara (apakah impakperancangan dan pemajuan itu terhadap sosio-ekonomi)

GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN

1. Perlu jelas, tetap dan selaras di semua PBT.

Page 24: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Cadangan pembaikan KM

Notis kepada pemunya lot berjiran selepas mendaftar.

Kefahaman yang berterusan kepada perunding,pemaju, Jabatan Teknikal, dan anggota kerja PBTmengenai peranan dan tugas serta meningkatkan ilmupengetahuan perancangan bandar.

Page 25: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Cadangan pembaikan KM

Rancangan Tempatan:1. Hendaklah dimantapkan tatacara penyediaan, isi

kandungan dan proses.2. PBT dan Jabatan Teknikal perlu serius dalam

menyediakan RT.3. RT adalah hak bersama.4. Wartakan RT5. Prosedur pindaan RT perlu dipermudahkan – dengan

melihat keperluan meminda Akta 172 (berkaitan RT)

Mempermudah tatacara Kebenaran Merancang1. Mengadakan perbincangan, dialog atau mesyuarat serta

menggunakan sepenuhnya kecanggihan ICT dalampemprosesan KM.

Page 26: Kebenaran Merancang/PLANNING PERMISSION · PDF fileSeksyen 21B –Pelan Susunatur 8. Seksyen 21C –Penyediaan pelan dan sebagainya oleh seseorang yang berkelayakan 9. Seksyen 22 –Layanan

Thank you

End of lecture 9

®copyright2012/k.kamarudin

Akta 172 (Akta Perancangan Bandar & Desa 1976)Akta 171 (Akta Kerajaan Tempatan 1976)

Today you have heard about: