jurnal pentadbiran tanah jld 3 bil 1 2013

JURNALPENTADBIRAN TANAH

JLD. 3 BIL. 1 2013

KANDUNGAN:

Sepatah Kata i

Kuasa Menghurai Model Goodchild Dan Munton (1986) Dan Van Assen (2009) Dalam Masalah Pembangunan Tanah Wakaf Di MalaysiaSallehuddin Ishak 1

Isu Pentadbiran Tanah Wakaf Dalam Konteks KTN 1965 Dan Pejabat Tanah Dan Galian Negeri SembilanMohiddin Md Omar 25

Review Of The Underground Land Ownership In MalaysiaFarah Zaini, Khadijah Hussin, Robiah Suratman, Kamaruzaman Abd Rasid 39

Land Administration System In Malaysia: The Torrens Assurance FundMohd Shukri Ismail, Yusri Zakariah, Anesh Ganason 53

Pencerobohan Tanah Kerajaan – Tinjauan Dari Sudut Perundangan TanahAzizi Zakaria 61

Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian PersekutuanKementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar

Putrajaya

ISSN 2231-9190

SIDANG EDITORIAL

PENAUNG

Y.Bhg. Dato‟ Sri Haji Azemi Bin Kasim

Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan

PENASIHAT

Y.Bhg. Dato‟ Dr. Sallehuddin Bin Ishak

Timbalan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (Kemajuan Pengurusan & Perundangan)

Y.Bhg. Dato‟ Shafie Bin Ariffin

Timbalan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (Penyelarasan & Operasi)

EDITOR

Abdul Aziz Bin Mohd Johdi

Pengarah, Seksyen Kajian Penyelidikan dan Pembangunan

Profesor Madya Dr. Ainul Jaria Binti Maidin

Kulliyyah Undang-undang Ahmad Ibrahim, Universiti Islam Antarabangsa

Malaysia

Profesor Madya Dr. Ismail Bin Omar

Fakulti Geoinformasi dan Harta Tanah, Universiti Teknologi Malaysia

Dr. Jady @ Zaidi Bin Hashim

Fakulti Undang-Undang, Universiti Kebangsaan Malaysia

URUS SETIA JURNAL

Najmuddin Bin Jemain

Roziana Binti Omar

Mohd Solehuddin Bin Hanafiah

Parveen Binti Farjan Ali

Norbaini Binti Mohd Yusof

Seksyen Kajian Penyelidikan dan Pembangunan

PENERBITAN

© Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan, 2013

Hak Cipta Terpelihara. Tiada mana-mana bahagian jua daripada penerbitan ini boleh diterbitkan semula atau disimpan dalam bentuk yang boleh diperoleh semula atau dihantar dalam sebarang bentuk atau apa jua cara sama ada secara elektronik, mekanikal, fotokopi, rakaman atau sebaliknya tanpa mendapat keizinan terlebih dahulu daripada Sidang Editorial Jurnal Pentadbiran Tanah, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG).

i

SEPATAH KATA

Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh dan Salam Sejahtera.

Alhamdulillah, segala puji dipanjatkan kepada Yang Maha Esa kerana atas

limpah Nikmat dan Rahmat-Nya, Jilid Ketiga Jurnal Pentadbiran Tanah ini

dapat direalisasikan.

Sepanjang tahun 2013 ini, YAB Perdana Menteri telah menggariskan

beberapa hala tuju utama yang perlu dititikberatkan oleh penjawat awam

dalam setiap perkara, antaranya agar penyampaian perkhidmatan (service

delivery) dipercepat, tepat dan berintegriti di samping dilaksanakan secara

kreatif dan inovatif, seiring dengan maksud dan tujuan yang terkandung

dalam Wawasan 2020. Bagi membolehkan gagasan ini dimanifestasikan, ia

memerlukan kepada perkembangan budaya ilmu di kalangan penjawat awam

yang berupaya mendorong seseorang itu bergerak dalam pengarahan yang

jelas dan mantap dalam usaha mencapai matlamat yang telah disasarkan.

Ia turut mendorong penghasilan keputusan yang bijaksana dan memahami

prinsip keutamaan dalam menangani persoalan masyarakat,

mempertingkatkan kepekaan terhadap isu-isu penting dan menyumbang

kepada lahirnya pemikiran yang berpandangan jauh. Sehubungan dengan itu,

organisasi awam perlulah memupuk budaya ilmu ini dengan berusaha

membina tradisi kecemerlangan berterusan di kalangan warga kerjanya, di

samping menyemai dan merangsang perkembangan intelek mereka dalam

usaha mewujudkan organisasi pembelajaran.

Bagi menyahut seruan ini, penerbitan jurnal ini diharap dapat diteruskan

bagi tahun-tahun yang mendatang agar pembudayaan ilmu di kalangan para

pentadbir dan cendekiawan dalam urusan pentadbiran tanah dapat

dilestarikan dan tidak hilang ditelan zaman. Pengukuhan jaringan ilmu

melalui wadah perkongsian penulisan diharap dapat digarap oleh kesemua

organisasi yang terlibat dalam pentadbiran tanah.

Sekian, terima kasih. Wassalam.

Dato‟ Sri Hj. Azemi Bin Kasim

Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan

Jurnal Pentadbiran Tanah, 3(1), 2013, ms. 1 – 24 1

KUASA MENGHURAI MODEL GOODCHILD DAN MUNTON (1986)

DAN VAN ASSEN (2009) DALAM MASALAH PEMBANGUNAN TANAH

WAKAF DI MALAYSIA

SALLEHUDDIN ISHAK1

Kata Kunci: tanah wakaf – model pembangunan – masalah pembangunan –

Malaysia

ABSTRAK

TANAH wakaf dengan keluasan melebihi 11,000 hektar di Malaysia mempunyai

potensi yang besar untuk dimajukan. Dalam tempoh Rancangan Malaysia Ke-9

dan Ke-10, peruntukan pembangunan melebihi RM230 juta disediakan untuk

26 projek pembangunan tanah wakaf di seluruh negara. Kajian awal mendapati

hanya 8 projek sahaja yang dapat disempurnakan setakat ini. Untuk meneliti

punca masalah pembangunan ini, kajian ini menghurai isu pembangunan tanah

wakaf menggunakan Model Goodchild dan Munton (1986) dan Van Assen et al

(2009) dengan penekanan terhadap masalah pembangunan tanah-tanah wakaf

dan penyelesaiannya. Data dalam kajian ini diperoleh daripada JAWHAR dan

beberapa Majlis Agama Islam Negeri. Melalui analisis kualitatif, kajian

menyimpulkan bahawa isu pemilikan tanah merupakan masalah utama yang

menghalang pembangunan tanah-tanah wakaf di negara kita. Selain itu,

dapatan juga menunjukkan wujudnya kelompangan dalam perundangan tanah

mengenai tanah wakaf. Jalan penyelesaian yang dicadangkan adalah pihak

berwajib perlu menggubal undang-undang khusus mengenai tanah wakaf

supaya pembangunan tanah wakaf dapat dijalankan untuk faedah rakyat.

I. PENDAHULUAN

a. Definisi Wakaf

WAKAF merupakan apa-apa harta yang ditahan oleh pewakaf bagi harta

berkenaan daripada dijual beli, diwarisi, hibah atau wasiat. Manfaat harta

yang diwakafkan adalah untuk kebajikan ummah atau tujuan khusus dengan

niat untuk mendekatkan diri kepada Allah SWT oleh orang yang mewakaf.

Pewakafan mestilah dengan syarat-syarat dan cara tertentu yang dibenarkan

syarak. Pendapatan, perolehan atau manfaat daripada harta tanah wakaf itu

1 Sallehuddin Ishak, DIMP, JSM, Ph.D (Glasgow), M.Phil (Aberdeen) merupakan Timbalan Ketua

Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan dan Ahli Jawatankuasa Akademik Universiti Islam

Malaysia.

2 Kuasa Menghurai Model Goodchild dan Munton (1986) JPT [2013] 1 Dan Van Assen (2009) dalam Masalah Pembangunan Tanah Wakaf di Malaysia

perlu dibelanjakan untuk kebaikan dan kebajikan ummah secara

keseluruhan. Dalam perkataan lain, harta tanah yang diwakafkan perlu

dimajukan dan tidak seharusnya dibiarkan mundur.

b. Kedudukan Institusi Wakaf

SELARAS dengan Jadual Ke-9 Perlembagaan Persekutuan, institusi wakaf

telah diperundangkan di bawah Enakmen Pentadbiran Agama Islam Negeri-

Negeri atau enakmen yang berkaitan dengan harta wakaf negeri. Bagi

menyelaraskan pentadbiran tanah wakaf, Kerajaan Persekutuan

meletakkannya di bawah tanggungjawab Jabatan Wakaf, Zakat dan Haji

(JAWHAR), Jabatan Perdana Menteri. Dalam perundangan tanah pula,

kedudukan harta wakaf dimasukkan di bawah seksyen 4(2)(e) Kanun Tanah

Negara 1965 (KTN). KTN memperuntukkan bahawa mana-mana perundangan

yang diletakkan di bawah seksyen ini, sekiranya mana-mana bahagiannya

bercanggah daripada peruntukan KTN, kuat kuasa bahagian tersebut adalah

terkecuali daripada mengikuti KTN.

Oleh sebab hal ehwal wakaf merupakan urusan negeri (state matter),

adalah menjadi tanggungjawab Kerajaan Negeri melaksanakan apa-apa

urusan yang berkaitan dengannya. Oleh yang demikian juga, kerajaan-

kerajaan negeri perlu menyediakan perundangan untuk membolehkan

pelaksanaannya, menentukan bidang kuasa pihak-pihak yang

melaksanakannya dan juga membolehkan diadakan peraturan-peraturan

pelaksanaannya. Kerajaan-kerajaan negeri juga perlu menyediakan

peruntukan secukupnya dan menyediakan infrastruktur pelaksanaannya,

termasuk menyediakan sumber manusia (perjawatan) dan organisasi yang

boleh dipertanggungjawabkan. Berdasarkan maklumat yang ada, setakat ini

hanya Melaka, Negeri Sembilan dan Selangor sahaja yang sudah ada

perundangan yang khusus mengenai pentadbiran tanah wakaf.

c. Keluasan Tanah Wakaf

RAJAH 1.0 menunjukan keluasan tanah-tanah wakaf di Malaysia mengikut

negeri-negeri. Sebahagian besarnya terdapat di Johor, Terengganu, Sabah dan

Kedah. Senarai tanah-tanah wakaf mengikut negeri adalah seperti dalam

Lampiran A.

[2013] 1 Jurnal Pentadbiran Tanah 3

Rajah 1.0: Malaysia – Keluasan Tanah Wakaf Mengikut Negeri

Sumber: Analisis penulis

II. LATAR BELAKANG

a. Permasalahan Kajian

Kajian ini bermula daripada statistik seperti yang ditunjukkan dalam

Jadual 1.0 di bawah. Dalam Tempoh Rancangan Malaysia Ke-9 (RMK-9) dan

RMK-10, JAWHAR telah diperuntukkan sebanyak RM239.3 juta untuk

melaksanakan 26 projek pembangunan tanah wakaf. Namun, setakat ini

hanya RM153.67 juta (64%) sahaja peruntukan yang dibelanjakan iaitu

pembinaan 10 projek. Daripada 10 projek tersebut, hanya 8 projek yang siap

sepenuhnya. Contoh projek-projek yang telah berjaya dilaksanakan seperti di

Lampiran B.

Tempoh Projek Diluluskan Projek Dilaksanakan

RM juta Jumlah RM juta Jumlah

Rancangan Malaysia

Ke-9

256.6 16 134.9 6

Rancangan Malaysia

Ke-10

72.7 10 18.77 4

Jadual 1.0: Prestasi Pelaksanaan Projek Pembangunan Tanah Wakaf Sumber: JAWHAR, 2010

Johor, 3,152.30

Kedah, 1,244.88

Kelantan, 173.65

Melaka, 33.25

N. Sembilan, 15.5

Pahang, 723.82

Perak, 116.12 Perlis, 17.23

Pulau Pinang 779.26

Sarawak, 10.9

Sabah, 2,095.16

Selangor, 267.45

Terengganu, 2,460.24

W. P‟tuan, 2.08

Keluasan Tanah Wakaf Mengikut Negeri (hektar)


Berdasarkan statistik yang ditunjukkan dalam Jadual 1.0 di atas,

pernyataan masalah kajian ini adalah dengan sumber-sumber kewangan yang

besar dan jumlah keluasan yang signifikan, tanah wakaf di Malaysia masih

lagi tidak dapat dibangunkan seperti yang dihasratkan oleh para muwaqif dan

Kerajaan serta diperlukan oleh rakyat.

Oleh yang demikian, matlamat kajian adalah untuk mengkaji sama ada

pengurusan tanah wakaf di Malaysia berjaya melaksanakan tanggungjawab

untuk menjadikan tanah wakaf salah satu sumber ekonomi negara dan

kemudahan awam yang berkesan. Bagi mencapai matlamatnya, kajian ini

dijuruskan bagi menjawab soalan-soalan yang dinyatakan. Untuk memastikan

soalan-soalan yang dibuat adalah relevan dan berkaitan, model-model yang

biasanya dikenali sebagai „management tools‟ diaplikasikan.

b. Persoalan Kajian

Soalan-soalan dan „management tools‟nya seperti berikut:

(a) Soalan 1: adakah harta wakaf di Malaysia digunakan sepenuhnya

seperti yang diniatkan oleh para muwaqif? Kajian aspek ini akan

menggunakan model „root-cause analysis‟ seperti yang terdapat dalam

van Assen et.al (2009);

(b) Seperti yang ditunjukkan dalam Jadual 1.0 di atas, terdapat tanda-

tanda kegagalan yang serius dalam pengurusan pembangunan tanah

wakaf. Oleh itu, kajian ini cuba menjawab Soalan 2 iaitu sekiranya

terdapat gangguan dalam proses pembangunan, apakah faktor yang

menyumbang kepada timbulnya masalah-masalah tersebut? Oleh

sebab terdapat dua masalah yang berasingan pada peringkat ini iaitu

masalah pembangunan tanah dan masalah pengurusan, dua model

yang berkaitan digunakan iaitu, model Goodchild dan Munton (1986)

untuk mengenal pasti masalah dalam pembangunan tanah dan model

„value stream mapping‟ seperti dalam Van Assen et.al (2009) bagi

mencari punca masalahnya. Model dalam Van Assen et.al (2009) juga

akan digunakan bagi menyediakan perakuan-perakuan dalam

penyelesaian masalah yang akan ditemui kelak.

c. Pengumpulan Data

Data yang digunakan; data prima adalah temu bual dengan pegawai-pegawai

atasan daripada organisasi berkenaan. Data sekundernya adalah laporan-

laporan yang berkaitan dengan pembangunan tanah wakaf daripada agensi-

agensi berkenaan. Semua data dianalisis secara kualitatif.


Berdasarkan model „root-cause analysis‟ seperti yang dibincangkan di atas,

soalan-soalan yang ditanyakan kepada responden adalah meliputi isu-isu

berikut:

(a) masalah pemilikan dan pendaftaran tanah wakaf;

(b) kedudukan lokasi, saiz dan geografi tanah berkenaan;

(c) masalah kewangan/peruntukan;

(d) masalah pengurusan/organisasi dalaman;

(e) tahap kepakaran dan kebolehan pegawai-pegawai mengurus dan

melaksanakan projek;

(f) masalah dengan jabatan-jabatan lain;

(g) perundangan, termasuk undang-undang dan peraturan Pejabat Tanah;

dan

(h) sistem perekodan tanah wakaf.

III. METODOLOGI KAJIAN

MODEL Goodchild dan Munton (1986) digunakan bagi mencerakinkan isu-isu

dalam pembangunan tanah iaitu seperti yang ditunjukkan pada Rajah 2.0 di

bawah. Masalah-masalah dalam pembangunan tanah boleh dibahagikan

kepada empat kategori iaitu:

(a) Jenis tuan tanah. Termasuk dalam kategori ini antaranya (a) status

ketuanpunyaan – sama ada oleh individu, syarikat atau badan

kerajaan; (b) status menduduki tanah – sama ada pemilik atau

penyewa; dan (c) tahap pengetahuan dan kesedaran risiko.

(b) Keadaan muka bumi. Termasuk dalam kategori ini adalah (a) saiz

tanah; (b) kegunaan tanah semasa; (c) keadaan fizikal tapak

pembangunan; dan (d) status kebenaran atau sekatan pembangunan.

(c) Faktor persekitaran dan konteks semasa. Kategori ini melibatkan

pendaftaran tanah, sumber kewangan, peluang atau sekatan sama ada

oleh kerajaan atau pasaran seperti harga dan nilai tanah, polisi

percukaian dan polisi-polisi yang berkaitan dengan pemilikan atau

pembangunan.

(d) Cara keputusan dibuat. Ini adalah senario berkaitan dengan cara tuan

tanah membuat keputusan sama ada dalam proses pembangunan atau

cara untuk melupuskan harta berkenaan.

Dalam kajian ini, temu bual dengan beberapa Majlis Agama Islam Negeri

(MAIN) dijalankan untuk mengetahui pandangan dan pendapat mereka

mengenai punca yang menyebabkan tanah-tanah wakaf tidak dapat

dimajukan. Data-data yang diperoleh akan dianalisis menggunakan kaedah

kualitatif deskriptif bagi menjawab persoalan kajian yang telah dinyatakan

sebelum ini.


Rajah 2.0: Model „Landowner Behaviour: Constraints and the

Development Process

Sumber: Goodchild dan Munton (1986, halaman 13)

IV. DISKUSI DAN DAPATAN KAJIAN

BERDASARKAN metodologi yang diterangkan di atas, daripada hasil siasatan,

bahagian ini membincangkan isu pembangunan tanah wakaf ini dalam

beberapa bahagian seperti berikut:

(a) ringkasan hasil temu bual dan siasatan;

(b) analisis dapatan; dan

(c) cadangan penyelesaian masalah.

DECISION MODELS relating to: (i) if, and when, the

land will be sold (financial decision)

(ii) participation of the owner in the development process (operational decision)

(iii) land management policy during the ripening period (management decision)

LANDOWNER CHARACTERISTICS 1. Legal personality (individual

owner, company, public body, etc.)

2. Occupancy status (owner-occupier, landlord, etc.)

3. Source of income/wealth 4. Family/personal

characteristics (age, successor, etc.)

5. Means of acquisition (inheritance, purchase, etc.) and motive of ownership

6. Knowledge and attitude to risk

CONTEXTUAL FACTORS

1. Land prices - current state

of the land market, activity

in the economy and state of

the development industry

2. Taxation policy - for

revenue, capital gains and

development gains

3. Land policy - compensation

and betterment (see also 2)

compulsory purchase

powers, nationalisation of

development rights, etc.

4. Planning policy - growth or

restraint area; decisions on

appeal (i.e. reflection on

central government

attitudes to local policy

stands).

* Response to all these

factors is significantly

affected by expectations as

to political change

SITE CHARACTERISTICS 1. Size 2. Current use and level of fixed

investment 3. Location in relation to existing

development, (roads and services)

4. Physical characteristics (drainage, topography, etc.)

5. Planning status (P.P./O.P.P given, zoned for development, green belt, etc.)


a. Pengumpulan Data

Temu bual di bawah dijalankan bagi memperoleh data primer bagi mencapai

objektif kajian.

Timbalan Ketua Pengarah JAWHAR

Temu bual telah dibuat dengan Timbalan Ketua Pengarah (TKP) JAWHAR bagi

mendapatkan pandangan berkaitan dengan isu kegagalan sebahagian besar

projek-projek pembangunan dalam kedua-dua RMK di atas. Soalan-soalan

yang ditanyakan adalah berdasarkan model „root cause analysis‟ seperti dalam

Rajah 3.0 di bawah.

Rajah 3.0: Pemakaian Model „Root-Cause Analysis‟ Bagi Mengkaji

Kegagalan Pembangunan Tanah Wakaf


Menurut TKP JAWHAR, antara cabaran dalam pembangunan harta tanah

wakaf adalah apabila muwaqif meninggal dunia, geran hilang atau tiada

geran, geran atas nama penghulu/kadi, wakaf lisan tanpa dokumen

sokongan, pajakan tanah wakaf, penghuni tanah wakaf, kesedaran

masyarakat, dana yang terbatas serta pembangunan wakaf pada arus

perdana. Beberapa cadangan telah dikenal pasti bagi mengatasi cabaran

dalam pembangunan harta tanah wakaf termasuk pemantapan bank data

harta tanah wakaf, mengadakan program kesedaran kepada masyarakat,

meningkatkan dana wakaf, menghasilkan pelan induk pembangunan wakaf

dan penubuhan Perbadanan Wakaf bagi setiap MAIN. JAWHAR dengan

kerjasama MAIN telah berjaya melaksanakan beberapa fasa pembangunan

harta tanah wakaf melalui RMKe-9 dan RMKe-10.

(a) Masalah pemilikan dan pendaftaran tanah wakaf;

Tiada undang-undang khas yang boleh dijadikan panduan untuk pendaftaran

tanah wakaf. Secara hukum syarak, muwaqif telah mewakafkan tanah yang

dikehendaki melalui Majlis Agama Islam (MAIN) masing-masing. MAIN akan

mendaftar dan merekodkan pewakafan tersebut. Tindakan susulan, MAIN

akan mendaftar tanah tersebut ke Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri

Sistem/Peraturan

Akibat Tanah Wakaf tidak dapat dimajukan

Peruntukan

Peralatan Manusia


(PTG) dan Pentadbir Tanah Daerah (PTD). Namun, kaedah pendaftaran bagi

setiap PTG dan PTD adalah berbeza-beza sama ada menggunakan kaedah:

(i) pindah milik menggunakan Borang 14A;

(ii) peletakhakan berkanun di bawah seksyen 416C;

(iii) penyerahan tanah (surrender) – Borang 12A dan Borang 12B; atau

(iv) peletakhakan berkanun di bawah seksyen 415 KTN – Borang 30A.

(b) Kedudukan, lokasi, saiz dan geografi tanah berkenaan;

Banyak tanah wakaf yang terletak di kawasan yang tidak strategik untuk

dibangunkan.

(c) Masalah kekurangan peruntukan;

Peruntukan yang disediakan melalui RMK-9 dan RMK-10 tidak mencukupi

bagi pembangunan 11,000 hektar tanah wakaf seluruh negara.

Dianggarkan sejumlah RM80 billion diperlukan bagi pembangunan

keseluruhan tanah wakaf ini.

(d) Masalah kontraktor;

Terdapat beberapa projek pembangunan tanah wakaf dengan kerjasama

JKR yang menghadapi masalah seperti tempoh siap yang perlu dilanjutkan

dan kontraktor gagal menyiapkan projek. Namun, pemantauan sentiasa

dilakukan oleh JAWHAR, MAIN dan JKR.

(e) Masalah kekurangan dana;

Peruntukan yang disalurkan adalah terhad bagi pembangunan tanah

wakaf yang banyak (11,000 hektar). Sehingga kini dianggarkan hanya 1%

sahaja daripada keseluruhan 11,000 hektar tanah wakaf baru dapat

dibangunkan. Kerajaan mencadangkan agar JAWHAR mendapatkan dana

daripada GLC bagi tujuan pembangunan tanah wakaf ini.

Jabatan Peguam Negara

KTN adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf. Pendaftaran peletakhakan

tanah wakaf di bawah KTN yang dibuat melalui Borang 14A di bawah seksyen

215 dan 216 KTN adalah sebagai peletakhakan tanah kepunyaan MAIN dan

bukannya tanah yang diwakafkan kepada MAIN sebagai pemegang amanah

tunggal. Hal ini menjadikan tanah-tanah yang diwakafkan kepada MAIN

bertukar status menjadi tanah milik MAIN. Tanah wakaf boleh didaftarkan di

bawah peruntukan seksyen 416C atas nama MAIN sebagai penerima pindahan

namun peruntukan ini adalah terhad iaitu MAIN hanya boleh menduduki,

mengguna, mengawal atau mengurus tanah wakaf sahaja dan bukan sebagai

pemilik tanah wakaf tersebut. Seksyen 416C tidak boleh dianggap sebagai

penyelesaian muktamad bagi isu pendaftaran tanah wakaf di bawah KTN

1965. Dicadangkan agar MAIN mewujudkan satu jawatankuasa kecil untuk


melihat secara menyeluruh berhubung dengan pendaftaran, pengurusan dan

pembangunan tanah wakaf. JAWHAR mempelopori dan menggerakkan

kempen pendaftaran tanah wakaf, MAIN mewujudkan satu badan siasatan

khas bagi tanah-tanah wakaf yang bermasalah, memanfaatkan sepenuhnya

JAWHAR dan Yayasan Wakaf Malaysia (YWM) dalam membangunkan harta

wakaf serta mendapatkan dana khas dari Kerajaan Persekutuan bagi

mengatasi kekangan ekonomi.

Perbadanan Wakaf Selangor

Majlis Agama Islam Selangor (MAIS) adalah pemegang amanah tunggal harta

wakaf dan diamanahkan untuk mendaftarkan semua tanah-tanah wakaf

dalam negeri Selangor. Pewujudan Enakmen Wakaf (Negeri Selangor) 1999

dan pengemaskinian Enakmen Pentadbiran Agama Islam (Negeri Selangor)

2003 telah dilakukan bagi menyeragamkan pengurusan wakaf di negeri

Selangor serta memberi kuasa pengurusan wakaf kepada MAIS. Permasalahan

yang dihadapi oleh MAIS dalam menguruskan harta wakaf termasuk keluasan

tanah wakaf kurang daripada 1 ekar. Kebanyakan tanah wakaf ini tidak dapat

didaftarkan dengan segera kerana kos yang terlalu tinggi untuk melaksanakan

proses serah balik sebahagian tanah melalui Borang 12B dan pemberimilikan

semula. Pihak MAIS juga menghadapi masalah untuk mendaftarkan harta

kepada nama MAIS sebagai pemegang amanah tunggal kerana penama telah

meninggal dunia. Geran hilang/tiada geran bagi tanah-tanah wakaf lama yang

dibuat secara lisan menyukarkan proses pindahmilik tanah wakaf kepada

MAIS sebagai wakaf. Terdapat juga tanah wakaf lama yang didaftarkan atas

nama penghulu atau kadi daerah. Selain daripada itu, terdapat tanah wakaf

lama yang diwakafkan secara lisan tanpa dokumen sokongan daripada

muwaqif. MAIS mencadangkan agar pelaksanaan pemberimilikan tanah wakaf

melalui proses 416C KTN dipercepatkan.

Timbalan Yang Dipertua Majlis Ugama Islam dan Adat Resam Melayu

Pahang

Faktor-faktor yang mempengaruhi cara-cara pendaftaran wakaf adalah kurang

kemahiran dalam pentadbiran MAIN dan Jabatan Agama Islam Negeri

mengenai perundangan dan pentadbiran tanah, tidak patuh kepada

peraturan-peraturan yang dikeluarkan, faktor pentadbiran dan faktor undang-

undang tanah itu sendiri sebagai contoh perkataan „wakaf‟ tidak tercatat

dalam dokumen hakmilik kerana tidak termasuk dalam bidang kuasa KTN

dan boleh dianggap sebagai „Sekatan Hakmilik‟.

Majlis Agama Islam Negeri Johor

Pengurusan tanah wakaf di negeri Johor melibatkan wakaf individu dan wakaf

kerajaan. Bagi permohonan wakaf individu pemohon dikehendaki mengisi

Borang Permohonan Wakaf (Borang A) Kaedah 7 (1) diikuti Borang Hujjah

Wakaf (Borang B) Kaedah 7(2) bagi membuat hujjah kepada muwaqif.

Sekiranya harta yang hendak diwakafkan adalah rumah kos rendah, muwaqif


perlu mendapatkan Borang Pindahmilik Rumah dan Kedai Kos Rendah di

Pejabat SUK Bahagian Perumahan dan diisi dengan lengkap. Muwaqif dan

pihak Majlis Agama Islam Negeri Johor (MAIJ) hendaklah mengisi Borang PM2

(Kebenaran pindahmilik dari orang perseorangan kepada syarikat/organisasi)

sekiranya tanah mempunyai sekatan kepentingan. Pindahmilik menggunakan

Borang 14A digunakan untuk hakmilik yang didaftarkan di PTG manakala

Borang 12A dan 12B digunakan untuk hakmilik yang didaftarkan di Pejabat

Tanah. Permohonan wakaf kerajaan adalah permohonan rasmi dari penghulu

atau ketua kampung atau jawatankuasa penduduk atau jabatan berkaitan

seperti PTG. Bagi tapak yang telah dirizabkan serta diwartakan kepada MAIJ

atau tanah yang telah dirizabkan dan belum diwartakan kepada MAIJ bagi

tujuan kebajikan agama Islam adalah dihukumkan sebagai tanah wakaf

menurut hukum syarak.

Majlis Agama Islam Negeri Pulau Pinang

Proses pendaftaran tanah wakaf kepada Majlis Agama Islam Pulau Pinang

(MAINPP) melalui empat kategori proses pendaftaran iaitu:

(a) pindah milik tanah, bahagian atau pajakan menggunakan Borang 14A

KTN;

(b) permohonan berimilik tanah kerajaan menggunakan Borang Jadual 1;

(c) permohonan bagi pendaftaran peletakhakan berkanun kepentingan

berdaftar mengenai tanah melalui Borang 30A KTN; dan

(d) permohonan peletakhakan berkanun melalui seksyen 416C KTN.

b. Analisis dan Dapatan

Seperti dibincangkan sebelum ini, Model Goodchild dan Munton (1986)

digunakan bagi mencerakinkan isu-isu dalam pembangunan tanah wakaf.

Masalah-masalah dalam pembangunan tanah wakaf boleh dibahagikan

kepada empat kategori iaitu:

• jenis tuan tanah;

• keadaan muka bumi;

• faktor persekitaran dan konteks semasa; dan

• cara keputusan dibuat.

Berdasarkan model di atas, isu-isu utama dalam pembangunan tanah wakaf

yang telah dibincangkan dapat disaring menjadi senarai dalam Jadual 2.0 di

bawah dan diklasifikasikan setiap satunya mengikut model Goodchild dan

Munton (1986) dan model „root-cause analysis‟.


1 Pembangunan wakaf tidak mengikut arus perdana

2 Masalah kontraktor

3 Tiada undang-undang khas yang

boleh dijadikan panduan untuk pendaftaran tanah wakaf

4 Wakaf lisan tanpa dokumen sokongan

5 Geran hilang/tiada geran 6 KTN adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf

7 Kaedah pendaftaran bagi setiap

PTG/PTD yang berbeza-beza (MAIJ - Borang 14A/Borang 12A/12B; MAIS - Borang 12B/Seksyen 416C; MAINPP - Borang 14A/Borang Jadual 1/Borang 30A/Seksyen 416C

8 Kos yang terlalu tinggi untuk

melaksanakan proses serah balik sebahagian tanah melalui Borang 12B dan pemberimilikan semula

9 Kurang kemahiran dalam

Pentadbiran MAIN dan Jabatan Agama Islam Negeri mengenai perundangan dan pentadbiran tanah

10 Pendaftaran tidak mematuhi peraturan

11 Status tanah „wakaf‟ tidak boleh dicatat dalam dokumen hakmilik

12 Dana yang terbatas

13 Peruntukan melalui RMK-9 dan RMK-10 yang tidak mencukupi

14 Faktor pentadbiran

15 Muwaqif meninggal dunia 16 Geran atas nama penghulu atau kadi

17 Pajakan tanah wakaf 18 Penghuni tanah wakaf

19 Kesedaran masyarakat 20 Kedudukan, lokasi, saiz (contoh:

tanah wakaf kurang daripada 1 ekar) dan geografi tanah wakaf yang terletak di kawasan yang tidak strategik

Jadual 2.0: Isu-isu Dalam Pentadbiran Tanah Wakaf


Bil. Isu Kategori

mengikut

model

Goodchild &

Munton

Sub-kategori

mengikut model

Goodchild &

Munton

Kategori

mengikut

model root

cause

analysis

1 Pembangunan wakaf di

arus perdana

Cara keputusan

dibuat

Sistem/

Peraturan

2 Masalah kontraktor Cara keputusan

dibuat

Manusia

3 Geran hilang/tiada

geran

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Peralatan

4 Wakaf lisan tanpa

dokumen sokongan

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Manusia


5 KTN adalah tidak

terpakai ke atas tanah

wakaf

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Sistem/

Peraturan

6 Kaedah pendaftaran

bagi setiap PTG/PTD

yang berbeza-beza

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Sistem/

Peraturan

7 Tiada undang-undang

khas yang boleh

dijadikan panduan

untuk pendaftaran

tanah wakaf

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Sistem/

Peraturan

8 Kos yang terlalu tinggi

untuk melaksanakan

proses serah balik

sebahagian tanah

melalui Borang 12B dan

pemberimilikan semula

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Sistem/

Peraturan

9 Kurang kemahiran

dalam Pentadbiran

MAIN dan Jabatan

Agama Islam Negeri

mengenai perundangan

dan pentadbiran tanah

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Manusia/

Sistem/

Peraturan

10 Pendaftar tidak patuh

kepada peraturan-

peraturan yang

dikeluarkan

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Manusia/

Sistem/

Peraturan

11 Faktor undang-undang

tanah - „wakaf‟ tidak

dicatat dalam dokumen

hakmilik

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Pendaftaran Sistem/

Peraturan

12 Dana yang terbatas Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Sumber

kewangan

Peruntukan

13 Peruntukan yang

disediakan melalui

RMK-9 dan RMK-10

tidak mencukupi

Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Sumber

kewangan

Peruntukan

14 Faktor pentadbiran Faktor

persekitaran &

konteks semasa

Manusia/

Sistem/

Peraturan

15 Kedudukan, lokasi, saiz

(contoh, kurang

daripada 1 ekar); dan

geografi tanah wakaf

yang terletak di

kawasan yang tidak

strategik

Keadaan muka

bumi

Keadaan fizikal

tapak

pembangunan

Peralatan

16 Muwaqif meninggal

dunia

Jenis tuan

tanah

Status

ketuanpunyaan

Manusia


17 Geran atas nama

penghulu/kadi

Jenis tuan

tanah

Status

ketuanpunyaan

Manusia

18 Pajakan tanah wakaf Jenis tuan

tanah

Status

menduduki tanah

Manusia

19 Penghuni tanah wakaf Jenis tuan

tanah

Status

menduduki tanah

Manusia

20 Kesedaran masyarakat Jenis tuan

tanah

Tahap

pengetahuan dan

kesedaran risiko

Manusa

Jadual 3.0: Isu-isu Pembangunan Tanah Wakaf


Analisis seterusnya adalah untuk mengenal pasti daripada isu-isu yang

dinyatakan di atas yang merupakan penyumbang utama kepada kegagalan

pembangunan tanah wakaf. Pada peringkat ini, model „value stream mapping‟

telah digunakan dalam kajian ini. Model asalnya adalah seperti yang

ditunjukkan dalam Rajah 4.0 di bawah. Rajah 5.0 pula menunjukkan

penggunaan model ini bagi mengenal pasti masalah utama pembangunan

tanah wakaf di Malaysia.

Rajah 4.0: Contoh Model „Value Stream Mapping‟

Sumber: Van Assen et.al (2009, halaman 235)


Rajah 5.0: Penggunaan Model „Value Stream Mapping‟ Bagi Mengenal Pasti

Masalah Utama Pembangunan Tanah Wakaf di Malaysia


Melalui dapatan di atas, dengan meletakkan semula isu-isu yang dibangkitkan

dalam Rajah 6.0, dapatlah dirumuskan bahawa masalah pendaftaran

merupakan punca utama masalah dalam pembangunan tanah wakaf di

Malaysia.

PEMILIK TANAH

MAIN

JAWHAR/MAIN/JKR

PEMBANGUNAN TANAH

PENGGUNA

PTG/PTD

PENDAFTARAN

i. Wakaf lisan tanpa dokumen sokongan ii. Kurang kemahiran dalam Pentadbiran MAIN dan

Jabatan Agama Islam Negeri mengenai perundangan dan pentadbiran tanah

iii. Pendaftar tidak patuh kepada peraturan-peraturan yang dikeluarkan

iv. Geran hilang/tiada geran v. Tiada undang-undang khas yang boleh dijadikan

panduan untuk pendaftaran tanah wakaf vi. Kaedah pendaftaran bagi setiap PTG/PTD yang

berbeza-beza vii. KTN adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf

viii. Kos yang terlalu tinggi untuk melaksanakan proses serah balik sebahagian tanah melalui Borang 12B dan pemberimilikan semula

ix. Faktor undang-undang tanah-‘wakaf’ tidak dicatat dalam dokumen hakmilik


Rajah 6.0: Model Sebab dan Akibat Kegagalan Pembangunan Tanah Wakaf


c. Perbincangan

Dapatan kajian seperti yang dibincangkan di atas, menyarankan bahawa

faktor yang menghalang pembangunan tanah wakaf ialah masalah

pendaftaran di Pejabat Tanah. Kenyataan in adalah berdasarkan maklumat

daripada temu bual dan kertas-kertas kerja yang berkaitan yang

menggambarkan bahawa kesukaran pembangunan tanah wakaf adalah

berpunca daripada masalah di Pejabat Tanah. Pejabat-pejabat Tanah

dikatakan mempunyai berbagai-bagai amalan yang tidak seragam dalam

pendaftaran tanah wakaf.

Di samping isu di atas, seperti yang disarankan oleh Jabatan Peguam

Negara bahawa peraturan-peraturan yang terdapat dalam KTN, seperti

kehendak seksyen 4(2)(e) adalah tidak sesuai untuk dipakai ke atas tanah

wakaf. Pandangan ini bersandarkan kepada kes G. Rethinasamy lwn. Majlis

Ugama Islam, Pulau Pinang dan Satu Yang Lain [1993] 2 MLJ 166 dan Majlis

Agama Islam Pulau Pinang & Seberang Perai v. Katijah Yoan & Ors [2010] 4

Sistem/Peraturan

Akibat Tanah Wakaf tidak dapat dimajukan

Peruntukan

Peralatan Manusia

i. Kesedaran masyarakat ii. Masalah kontraktor

iii. Wakaf lisan tanpa dokumen sokongan iv. Muwaqif meninggal dunia v. Geran atas nama penghulu/kadi

vi. Pajakan tanah wakaf vii. Penghuni tanah wakaf

viii. Kurang kemahiran dalam Pentadbiran MAIN dan Jabatan Agama Islam Negeri mengenai perundangan dan pentadbiran tanah

ix. Pendaftar tidak patuh kepada peraturan-peraturan yang dikeluarkan

x. Faktor pentadbiran

i. Kurang kemahiran dalam Pentadbiran MAIN dan Jabatan Agama Islam Negeri mengenai perundangan dan pentadbiran tanah

ii. Pendaftar tidak patuh kepada peraturan-peraturan yang dikeluarkan

iii. Faktor pentadbiran iv. Pembangunan wakaf di arus perdana v. Tiada undang-undang khas yang boleh dijadikan panduan

untuk pendaftaran tanah wakaf vi. Kaedah pendaftaran bagi setiap PTG/PTD yang berbeza-

beza vii. KTN adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf

viii. Kos yang terlalu tinggi untuk melaksanakan proses serah balik sebahagian tanah melalui Borang 12B dan pemberimilikan semula

ix. Faktor undang-undang tanah - ‘wakaf’ tidak dicatat dalam dokumen hakmilik

i. Geran hilang/ tiada geran

ii. Kedudukan, lokasi, saiz dan geografi tanah wakaf yang terletak di kawasan yang tidak strategik

iii. Keluasan tanah wakaf kurang daripada 1 ekar

i. Dana yang terbatas ii. Peruntukan yang

disediakan melalui RMK-9 dan RMK-10 tidak mencukupi


CLJ 592. Dalam kedua-dua kes tersebut, Mahkamah memutuskan bahawa

jika terdapat peruntukan-peruntukan dalam mana-mana undang-undang

yang berkaitan dengan tanah wakaf yang tidak selari dengan KTN,

peruntukan-peruntukan dalam undang-undang berkaitan dengan wakaf

adalah terpakai.

Isu utama yang perlu diberi perhatian adalah bukan KTN itu tidak selaras

dengan undang-undang yang berkaitan dengan tanah wakaf. Sebenarnya

dalam sistem yang ada sekarang, hanya dalam KTN sahaja yang

memperuntukkan sistem pendaftaran untuk semua urusan tanah, termasuk

tanah wakaf. Merujuk kepada pernyataan Timbalan YDP Majlis Agama Islam

dan Adat Resam Melayu Pahang, isu mengikuti prosedur biasa Pejabat Tanah

adalah disebabkan ketiadaan satu kaedah khusus untuk pendaftaran tanah

wakaf. Sistem pendaftaran tanah yang ada yang menggunakan Sistem

Pendaftaran Tanah Berkomputer (SPTB) hanya boleh melaksanakan

pendaftaran tanah mengikut apa yang diperundangkan sahaja, tanpa mengira

sama ada KTN atau undang-undang selain daripadanya. Sebagai contoh,

catatan Perintah Pembahagian Pusaka, deklarasi pengambilan tanah (lebih

dikenali sebagai Borang K) dan status Rizab Melayu. Semua proses

perundangan tersebut, yang ada antaranya bercanggah dengan KTN, boleh

dibuat dalam sistem pendaftaran tanah kerana telah diperuntukkan oleh

undang-undang tertentu.

Pernyataan-pernyataan pada peranggan di atas boleh dianggap benar

kerana disokong oleh dapatan seperti yang dipaparkan bahawa hanya tiga

negeri sahaja yang mempunyai undang-undang yang khusus bagi pentadbiran

tanah wakaf. Walaupun begitu, adalah diperhatikan bahawa undang-undang

yang ada itupun tiada memperuntukkan peraturan-peraturan yang khusus

dalam pendaftaran tanah wakaf. Mahkamah telah memutuskan bahawa KTN

tiada kuasa dalam pentadbiran tanah wakaf tetapi tiada pula undang-undang

lain yang boleh digunakan bagi pentadbiran tanah wakaf secara khusus.

Keadaan ini bermakna, tidak seperti urusan-urusan lain, sehingga kini masih

belum ada undang-undang yang boleh digunakan bagi mentadbir tanah

wakaf. Oleh itu tidak hairanlah kenapa urusan tanah wakaf tidak boleh

mendapat layanan sewajarnya apabila berhadapan dengan Pejabat Tanah. Hal

ini kerana Pentadbir Tanah juga tiada sebarang kuasa bagi memberi layanan

sebaiknya berbanding urusan-urusan lain.

Antara ciri-ciri statut berkaitan tanah di Malaysia ialah penentuan

batasan-batasan dan kuasa-kuasa pihak yang melaksanakan undang-undang

berkenaan. Statut-statut berkenaan juga menjelaskan batas-batas yang

membezakan kuasa-kuasa pihak-pihak berkenaan dengan kuasa-kuasa

Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah. Sebagai contoh di bawah Akta

Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 – iaitu undang-undang yang

digunakan untuk mentadbirkan tanah-tanah rancangan, disebutkan dengan

jelas fungsi-fungsi dan kuasa-kuasa Pengarah Besar FELDA. Sama juga


dengan Akta Orang Asli, dijelaskan tentang kuasa-kuasa Ketua Pengarah

Jabatan Kemajuan Orang Asli.

Satu lagi ciri-ciri statut berkaitan tanah di Malaysia ialah penggunaan

borang-borang berkanun. Borang-borang berkanun dalam sistem

perundangan berkaitan tanah di Malaysia, yang sesetengah disebut dengan

istilah „instrument‟, mempunyai berbagai-bagai fungsi. Antaranya sebagai satu

deklarasi berkanun mengenai pelepasan hak ketuanpunyaan ke atas mana-

mana harta. Contohnya Borang 14A KTN digunakan sebagai pengakuan

pemindahmilikan tanah kepada seseorang. Borang 12A pula digunakan

sebagai pengakuan penyerahan balik tanah kepada Kerajaan. Ada juga borang

berkanun yang digunakan sebagai satu „perintah‟ daripada „pengadil‟ dalam

menyelesaikan sesuatu masalah. Contohnya, Borang P Akta Pusaka Kecil

(Pembahagian) digunakan sebagai „perintah‟ bagaimana penyelesaian

pembahagian pusaka dapat didaftarkan dan Borang K Akta Pengambilan

Tanah digunakan untuk mengisytiharkan mana-mana bahagian tanah telah

diambil balik oleh Kerajaan. Apabila borang-borang berkanun tersebut telah

disempurnakan, adalah menjadi tanggungjawab mandatori ke atas Pendaftar

Hakmilik dan Pentadbir Tanah untuk mendaftarkannya dalam SPTB. Bagi

menjadikan perintah-perintah pihak pelaksana pentadbiran wakaf sebagai

tanggungjawab mandatori juga, wajar diwujudkan borang-borang berkanun

seperti undang-undang yang lain juga.

Perlu juga diambil perhatian bahawa isu pentadbiran tanah wakaf tidak

dapat dipisahkan daripada pentadbiran hal ehwal Agama Islam Negeri. Oleh

itu, ia tidak dapat dipisahkan daripada Institusi Raja-Raja Melayu.

Sebagaimana isu-isu lain yang seumpamanya sebelum ini, perbincangan dan

penyelesaiannya memerlukan ketelitian dan perlu menjaga adab-adab

tertentu. Sekiranya tidak, ia boleh disalahtafsirkan oleh pihak-pihak tertentu

dan akhirnya usaha yang baik dengan niat yang ikhlas juga boleh menghadapi

kesukaran dan kegagalan.

Sekiranya undang-undang yang khusus dan seragam berkaitan dengan

tanah wakaf sedemikian dapat diwujudkan, beberapa perkara boleh diberi

perhatian khusus. Contohnya bagi prosedur urusan-urusan tanah wakaf,

diperuntukkan borang-borang berkanun berkaitan urusan tanah wakaf yang

membolehkan urusannya diiktiraf di bawah KTN dan seterusnya boleh

didaftarkan dalam SPTB dengan mengambil kira isu seperti cukai tanah,

syarat kegunaan tanah dan sekatan-sekatan kepentingan.

V. KESIMPULAN

a. Kesimpulan dan Dapatan Kajian

Kajian ini memaparkan salah satu punca kegagalan agensi kerajaan dalam

melaksanakan projek pembangunan untuk kepentingan rakyat. Kajian ini


mempunyai dua persoalan yang penting dan jawapan kepada kedua-dua

soalan tersebut adalah:

(a) Soalan pertama: adakah harta wakaf di Malaysia digunakan sepenuhnya

seperti yang diniatkan oleh para muwaqif?.

Jawapan: Kajian ini tidak dapat memberi jawapan yang tepat tentang

persoalan ini. Namun daripada jawapan dan maklumat yang diterima

seperti yang dibincangkan di atas boleh disimpulkan bahawa masih luas

lagi tanah wakaf di Malaysia yang belum digunakan seperti yang

dihasratkan oleh para muwaqifnya. Hal ini membawa makna walaupun

peruntukan yang besar yang disediakan untuk pembangunan tanah

wakaf, ia masih belum lagi digunakan untuk kepentingan pembangunan

sosio-ekonomi, khususnya kaum Bumiputera Islam.

(b) Soalan kedua: sekiranya terdapat gangguan dalam proses pembangunan,

apakah faktor yang menyumbang kepada timbulnya masalah-masalah

tersebut?.

Jawapan: Kajian ini mengenal pasti terdapat kelompangan dalam

perundangan kita. Mahkamah telah memutuskan bahawa KTN tidak boleh

digunakan untuk pengurusan tanah wakaf. Sebaliknya pula, tiada

undang-undang yang diwujudkan bagi menguruskan harta wakaf.

Akibatnya berlakulah halangan-halangan dalam proses pembangunan

tanah wakaf.

Memandangkan kedua-dua soalan kajian telah dijawab, maka dapatlah

disimpulkan bahawa „pengurusan tanah wakaf di Malaysia masih belum

berjaya dilaksanakan sepenuhnya dalam menjadikan tanah wakaf sebagai

salah satu penjana sumber ekonomi negara dan kemudahan awam yang

berkesan‟.

b. Pengajaran (Insights)

Daripada dapatan kajian ini, terdapat beberapa pengajaran yang boleh diambil

bagi memantapkan lagi sistem penyampaian dalam perkhidmatan awam di

Malaysia. Antaranya:

(a) Wang bukanlah segala-galanya. Dalam isu pembangunan wakaf ini

terdapat bukti yang jelas bahawa peruntukan yang besar disediakan oleh

Kerajaan untuk pembangunan tanah wakaf yang tidak dapat digunakan

kerana terdapat kelemahan dalam sistem perundangan Negara. Ini juga

bermakna, masih ada lagi kelemahan yang perlu diperbetulkan dalam

pentadbiran awam tanpa memerlukan peruntukan yang besar.

(b) Pihak-pihak yang terlibat secara langsung dalam pentadbiran tanah wakaf,

khususnya JAWHAR, Jabatan Peguam Negara (JPN) dan Jabatan Ketua

Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG) perlu mengambil

langkah segera untuk mengisi kelompangan dalam sistem perundangan

tanah ini. Jika tidak, rakyat khususnya kaum Bumiputera akan terus


kehilangan sebahagian daripada peluang pembangunan ekonomi yang

sedia ada.

(c) JAWHAR atau MAIN tidak boleh dipersalahkan dalam kegagalan

pembangunan tanah wakaf. Seperti yang difahami daripada Model

Goodchild dan Munton (1986), pengurusan pembangunan harta tanah

adalah rumit. Oleh sebab itu, pengurusan harta wakaf juga sudah menjadi

rumit mengikut perubahan masa. Oleh yang demikian, pihak-pihak

berkenaan perlu mencari formula yang berkesan bagi membina keupayaan

organisasi menguruskan harta wakaf mengikut peredaran masa dan

kehendak semasa – yang dahulunya hanyalah setakat menjaga tapak

masjid dan tanah perkuburan sahaja.

c. Syor

Memandangkan masalah pengurusan pembangunan tanah wakaf hanya boleh

diselesaikan melalui kaedah perundangan, penggubalan satu undang-undang

khas, di peringkat negeri (dan nasional bagi maksud keseragaman jika perlu

dengan kajian yang mendalam) perlu dibuat dengan segera. Pendaftaran tanah

di semua negeri adalah menggunakan SPTB. Sistem ini yang merupakan

aplikasi kepada arahan-arahan dan larangan-larangan yang ada dalam KTN

hanya boleh melayan arahan-arahan yang telah diperundangkan sahaja.

Dalam urusan tanah wakaf, memandangkan belum ada urusannya yang

telah diperundangkan, SPTB hanya boleh menerima arahan yang selaras

dengan KTN sahaja. Ini termasuklah pendaftaran urus niaga atau yang

lainnya seperti yang termaktub di bawah KTN dan juga arahan-arahan yang

termaktub dalam apa-apa undang-undang lain yang berkaitan dengan tanah.

Oleh itu disarankan agar:

(a) undang-undang yang dicadangkan ini bolehlah mengandungi:

(i) kuasa-kuasa pihak yang berkaitan dengan pelaksanaan urusan-

urusan wakaf serta kuasa-kuasa kuasa Pendaftar Hakmilik dan

Pentadbir Tanah;

(ii) borang-borang berkanun, peraturan-peraturan transaksi dan

peraturan-peraturan pembangunan harta wakaf;

(iii) kedudukan cukai tanah, tempoh pegangan hakmilik, sekatan-sekatan

kepentingan dan syarat-syarat kegunaan tanah;

(iv) kaedah-kaedah penyelesaian dan pihak-pihak yang menyelesaikan

pertikaian; dan

(v) perkara-perkara lain yang berkaitan;

(b) ketiga-tiga pihak (JAWHAR, JKPTG dan JPN) perlu membuat kajian yang

menyeluruh ke atas isu ini supaya dapat digubal undang-undang dan

peraturan-peraturan berkaitan pentadbiran harta wakaf yang seragam dan

untuk semua negeri. Langkah ini bertujuan mengelakkan kekeliruan

semua pihak iaitu pengurusan wakaf, pentadbiran tanah dan juga orang

ramai; dan


(c) penggubalan apa-apa perundangan dan peraturan pentadbiran tanah

wakaf mengambil kira sensitiviti pentadbiran Kerajaan Negeri dan Institusi

Raja-Raja Melayu. Oleh itu strategi „engagement‟ dengan semua pihak yang

berkenaan perlulah dilaksanakan dengan penuh bijaksana dan menjaga

tertib yang sepatutnya.

d. Penutup

Kesimpulannya, kegagalan membelanjakan peruntukan pembangunan tanah

wakaf menampakkan masih ada lagi kelemahan dalam sistem pentadbiran

awam Malaysia. Jentera pentadbiran awam yang pembahagian tugasnya

diagihkan kepada jabatan-jabatan tertentu agar kumpulan profesion tertentu

dapat memberikan fokus dan kepakaran anggotanya di bawah satu bumbung

dibuat supaya segala keupayaan yang ada dapat dioptimumkan. Namun

pembahagian sebegini dalam kes pentadbiran tanah wakaf memberi kesan

negatif. Kajian kes ini menunjukkan apabila pengurusan tanah wakaf

dilaksanakan oleh JAWHAR, fungsi perundangan bagi pihak Kerajaan

dilaksanakan oleh JPN dan kemajuan pengurusan tanah

dipertanggungjawabkan kepada JKPTG sahaja, hasilnya setiap satu pihak

hanya nampak urusan-urusan yang biasa sahaja dan berlakulah

kelompangan dalam pertundangan tanah. Akibatnya ada urusan pentadbiran

negara yang tidak mempunyai perundangan yang khusus. Jalan

penyelesaiannya ialah semua pihak perlu bekerjasama bagi menggubal

perundangan khas untuk tanah wakaf supaya peluang pembangunan untuk

faedah rakyat tidak dipersiakan.

PENGHARGAAN

Penulis merakamkan penghargaan yang tinggi kepada Ketua Pengarah dan

Timbalan Ketua Pengarah JAWHAR yang telah memberikan segala input yang

diperlukan. Demikian juga kepada YDH Dato' Sri Wan Haji Abdul Wahid bin

Wan Hassan, Timbalan Yang Dipertua Majlis Ugama Islam dan Adat Resam

Melayu Pahang yang juga mantan Ketua Pengarah Tanah dan Galian

Persekutuan. Penghargaan juga ditujukan kepada semua Majlis Agama Islam

dan Perbadanan Wakaf Selangor serta Jabatan Peguam Negara yang

memberikan segala sokongan dan bantuan yang diperlukan bagi

melaksanakan kajian ini. Juga kepada semua warga JKPTG, khususnya Puan

Nurul Izzah binti Mustafa, Puan Harnita binti Rosli, Cik Nazratul Ain binti

Mohamad Ali dan Puan Noriza binti Talib yang banyak membantu semasa

kajian dijalankan serta pegawai-pegawai Bahagian Kemajuan Perundangan

dan Pengurusan yang sentiasa memberikan bantuan yang amat-amat

diperlukan. Tidak ketinggalan juga penghargaan kepada Dr. Ismail Omar

(UTM) yang memberikan teguran ke atas draf asal.


RUJUKAN

1. Creswell, John W. and Miller, Dana L. (2000) Determining validity in

qualitative inquiry, Theory into Practice, 39: 3,124-130.

2. Creswell, J.W. (2005) Educational Research: Planning, Conducting, and

Evaluating Quantitative And Qualitative Research, N.J.: Pearson Merrill

Prentice Hall.

3. Goodchild, Robin and Munton, Richard (1986). Development and the

Landowner. London: George Allen & Unwin.

4. G. Rethinasamy lwn. Majlis Ugama Islam, Pulau Pinang dan Satu Yang

Lain, [1993] 2 Malayan Law Journal, 166.

5. JAWHAR (2010) Manual Pengurusan Peletakan Tanah Wakaf, Jabatan

Wakaf, Zakat dan Haji (JAWHAR).

6. Majlis Agama Islam Johor. „Perletakahakan Tanah Wakaf: Pengalaman

MAIJ. Kertas Kerja Seminar Transformasi Perletakan Tanah Wakaf, 25-27

April 2012, Port Dickson.

7. Majlis Agama Islam Pulau Pinang & Seberang Perai v. Katijah Yoan & Ors,

[2010] 4 Current Law Journal, 592.

8. Majlis Agama Islam Pulau Pinang. „Perletakahakan Tanah Wakaf:

Pengalaman MAINPP. Kertas Kerja Seminar Transformasi Perletakan

Tanah Wakaf, 25-27 April 2012, Port Dickson.

9. Mahamad Naser Disa (2012). „Peletakhakan Tanah Wakaf Dalam

Perspektif Perundangan‟. Kertas Kerja Seminar Transformasi Perletakan

Tanah Wakaf, 25-27 April 2012, Port Dickson.

10. Van Assen, Marcel; van den Berg, Gerben and Pietersma, Paul (2009). Key

Management Models (2nd Edition). Harlow: Prentice Hall.


LAMPIRAN

Lampiran A: Keluasan dan Anggaran Nilai Tanah Wakaf Mengikut Negeri

Negeri

AM KHAS KESELURUHAN

BIL LUAS

(ha) NILAI (RM) BIL LUAS (ha) NILAI (RM) BIL LUAS (ha) NILAI (RM)

Johor 0 1,422.80 - 0 1,729.50 - 0 3,152.30 70,005,000

Kedah 164 158.62 164 1833 1,086.25 1,833 1997 1,244.88 1,997

Kelantan 77 16.01 5,690,274 276 157.63 51,013,099 353 173.65 56,703,373

Melaka 24 11.65 25 41 21.60 41 65 33.25 66

N. Sembilan 10 1.01 10 26 14.49 26 36 15.50 36

Pahang 0 - - 0 723.82 - 0 723.82 18,000,000

Perak 383 116.12 383 0 - - 383 116.12 383

Perlis 0 2.74 - 0 14.49 - 0 17.23 1,337,998

P. Pinang 0 220.03 - 0 559.23 - 0 779.26 850,000,00

0

Sarawak 0 6.86 - 0 4.04 - 0 10.90 1,416,781

Sabah 41 2,062.88 41 62 32.28 62 103 2,095.16 103

Selangor 0 235.63 - 0 31.82 - 0 267.45 200,000,00

0

Terengganu 311 581.66 13,591,985 1260 1,878.58 29,031,210 1571 2,460.24 42,623,196

W. P’tuan 2 0.49 2 14 1.59 14 16 2.08 16

JUMLAH

19,282,884

80,046,285

1,240,088,

949

Sumber: JAWHAR (2006)


Lampiran B: Projek Pembangunan Harta Wakaf yang telah siap Bil Nama

Projek

Lokasi Kemudahan Manfaat Tarikh Siap Kos

(RM) Juta

1 Penubuhan

Yayasan

Waqaf

Malaysia

(YWM)

Presint

Diplomatik

Putrajaya

Presint 15,

Putrajaya.

Kutipan Waqaf Tunai

Malaysia. Projek Bazar

Waqaf Rakyat, Projek

Waqaf Mart.

Membangunkan sosio-

ekonomi umat Islam.

23/07/2008 4.50

2 Bangunan

Asrama Anak

Yatim

Sultanah

Haminah

Binti

Hamidun

Lot 1241,

Mukim

Derga, Kota

Setar,

Kedah

Bilik Asrama, pejabat,

surau, rumah warden,

bilik sakit, bilik air, bilik

mesyuarat,dewan

makan, bilik wuduk,

bilik basuh, bilik pam,

bilik seterika dan stor

kering

50 prang anak yatim

perempuan,

Persekitaran

pembelajaran yang

kondusif,

Pembangunan modal

insan untuk negara.

30/11/2009 2.08

3 Bangunan

Asrama Anak

Yatim,

Machang,

Kelantan

Lot 2283

Mukim

Machang.

Bilik asrama, rumah

warden, ruang

serbaguna, bilik

air/basuh, surau, bilik

seterika dan stor kering.

50 orang anak yatim

lelaki, persekitaran

pembelajaran yang

kondusif, dan

pembangunan modal

insan untuk negara.

15/04/2010 1.50

4 Bangunan

Ruang Niaga

Tambun,

Perak

Lot 85-94

Mukim Ulu

Kinta

Tambun

4 unit rumah kedai, 4

unit ruang pejabat,

kemudahan bekalan

elektrik dan air, dan

bilik air setiap unit.

Premis perniagaan

untuk usahawan

muslim terutamanya

golongan asnaf,

penigkatan sosio-

ekonomi umat Islam,

dan sumber dana

kepada Majlis Agama

Islam dan Adat Melayu

Perak

21/04/2010 1.60

5 Bangunan

Kompleks

Pendidikan

Maahad Al-

Mashoor

Balik Pulau,

Pulau Pinang

Lot PT 146,

Mukim G,

Balik Pulau,

Pulau

Pinang.

Blok akademik dan

pentadbiran, asrama

lelaki dan perempuan,

dewan makan, pondok

pengawal, tempat letak

kereta berbumbung dan

padang permainan (bola

sepak, sepak takraw dan

bola tampar).

Boleh menempatkan

sehingga 1,000 orang

pelajar, persekitaran

pembelajaran yang

kondusif, dan

pembangunan modal

insan untuk negara.

31/01/2011 41.00

6 Bangunan

Pusat

Hemodialisis,

Batu Pahat,

Johor

Lot PTD

29739 Batu

Pahat

Ruang dialisis (38 unit

katil), bilik doktor, bilik

serbaguna, bilik RO

water, bilik farmasi,

ruang legar, tandas, bilik

rawatan, bilik dispose,

bilik pentadbiran, ruang

menunggu, bilik stesen

jururawat, bilik stor,

dewan dan dewan

jamuan.

Premis perniagaan

untuk usahawan

muslim terutamanya

golongan asnaf,

persekitaran rawatan

dialisis yang kondusif

serta selesa, dan

peningkatan taraf

sosio-ekonomi umat

Islam.

07/12/2010 8.00

7 Bangunan

Pusat

Perlindungan

Sebahagian

Lot PTD

25810

Bilik penginapan single

(17 unit), bilik

penginapan double (5

Pusat perlindungan

bagi wanita teraniaya

di Johor, kelas-kelas

31/12/2010 7.44


Bil Nama

Projek

Lokasi Kemudahan Manfaat Tarikh Siap Kos

(RM) Juta

Wanita,

Johor Bahru,

Johor

tapak

Masjid

Taman

Perling,

Mukim

Pulai

unit), rumah warden,

pejabat, bilik

kaunseling, bilik

mesyuarat, surau, bilik

latihan kemahiran,

setor, ruang menunggu,

tandas, bilik bacaan /

istirehat, ruang

jemuran, taska, pantry

dan ruang makan.

ilmu agama dan

kemahiran hidup

kepada peserta.

8 Bangunan

Rumah Kedai

Mukim Utan

Aji, Perlis

Lot 685,

Mukim

Utan Aji

Lapan lot rumah kedai

dengan kelengkapan

bekalan air dan elektrik,

surau dan tempat letak

kereta.

Premis perniagaan

untuk usahawan

muslim (petani dan

nelayan), pusat

pengumpulan produk

pertanian dan

perikanan, penigkatan

taraf sosio-ekonomi

umat Islam, dan

sumber dana kepada

Baitulmal Perlis.

31/01/2011 4.24

JUMLAH 70.36

Sumber: JAWHAR (2006)


ISU PENTADBIRAN TANAH WAKAF

DALAM KONTEKS KTN 1965 DAN PEJABAT TANAH DAN GALIAN

NEGERI SEMBILAN

MOHIDDIN MD OMAR 1

ABSTRAK

WAKAF adalah satu bentuk amal yang bersifat kekal dan berterusan. Secara

umumya setiap harta yang diwakafkan akan kembali menjadi hak Allah SWT

buat selama-lamanya dan tiada apa-apa urusniaga, pindahmilik dan

perwarisan dibenarkan. Segala manfaat harta wakaf akan dimanfaatkan oleh

seluruh umat Islam. Manakala ganjarannya pula akan kembali kepada

pewakaf itu sendiri secara berterusan walaupun pewakaf tersebut telah

meninggal dunia (a lasting benefit). Di Malaysia, pentadbiran tanah wakaf

adalah tertakluk kepada Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). Malangnya

peruntukan mengenai wakaf dalam KTN itu sendiri menimbulkan pelbagai

persoalan dan perbahasan yang masih belum terjawab dengan sempurna

sehingga kini terutama peruntukan seksyen 4, 52, 76, 115, 116, 117, 120, 195,

197, 200, 215, 216, 416C dan 420. Oleh itu kertas ini disediakan sebagai satu

usaha untuk mencari jawapan konkrit kepada isu pentadbiran tanah wakaf

dalam konteks KTN.

I. PENGENALAN

PADA zaman Rasulullah SAW sistem wakaf telah terbukti berjaya memainkan

peranan yang istimewa dalam memajukan ummah dengan memberi impak

yang besar dalam semua aspek, sama ada dari aspek sosial, ekonomi, politik

dan perundangan. Oleh kerana itu, harta wakaf sepatutnya perlu dilihat

sebagai satu sumber ekonomi terpendam umat Islam yang perlu dieksploitasi

dengan sebaiknya bagi mendapatkan manfaat kepada masyarakat Islam.2

Malangnya pada hari ini, ia hampir dilupakan dan tidak mendapat perhatian

yang sepatutnya oleh kebanyakan pihak yang terlibat dalam pentadbiran

tanah wakaf di negeri-negeri dalam Malaysia.

Di Malaysia hal ehwal berkaitan agama terletak sepenuhnya di bawah

kuasa Sultan di setiap negeri dan Sultan mewakilkan kuasa tersebut kepada

Majlis Agama Islam (MAIN) untuk bertanggungjawab dalam mengendalikan

urusan tersebut termasuklah hal ehwal berkaitan wakaf. Situasi ini berlaku

1 Mohiddin Md Omar merupakan Ketua Penolong Pengarah, Unit Pusaka Kecil, JKPTG Negeri

Sembilan dan pelajar Doktor Falsafah di Universiti Teknologi Malaysia. 2 Mohd Afandi Mat Rani (2006), Pembangunan Tanah Wakaf Di Malaysia: Isu Dan Halangan.

26 Isu Pentadbiran Tanah Wakaf JPT [2013] 1 Dalam Konteks KTN 1965 dan Pejabat Tanah dan Galian Negeri Sembilan

kerana perkara wakaf merupakan salah satu aspek harta keagamaan yang

disenaraikan di bawah Senarai II, Senarai Negeri, Jadual Kesembilan,

Perlembagaan Persekutuan yang diletakkan di bawah bidang kuasa negeri-

negeri di Malaysia. Senarai II Jadual Kesembilan, Perlembagaan Persekutuan

memperuntukkan:

“Kecuali mengenai Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Labuan dan Putrajaya, hukum Syarak dan undang-undang diri dan keluarga bagi orang yang menganut agama Islam, termasuk hukum syarak berhubungan dengan pewarisan, … ; Wakaf dan takrif serta pengawalseliaan amanah khairat dan agama, pelantikan pemegang amanah dan pemerbadanan orang berkenaan dengan derma kekal agama dan khairat, ... ; keanggotaan,

susunan dan tatacara mahkamah Syariah, yang hendaklah mempunyai bidang kuasa hanya ke atas orang yang menganut agama Islam dan hanya berkenaan dengan mana-mana perkara yang termasuk dalam perenggan ini, … ”.3

Selain itu, Perkara 74(1) dan (2), Perlembagaan Persekutuan pula

memperuntukkan bahawa Parlimen (dalam konteks Wilayah Persekutuan) dan

Dewan Perundangan Negeri (dalam konteks negeri) mempunyai kuasa untuk

membuat undang-undang berkaitan dengan perkara-perkara yang telah

disenaraikan di bawah Jadual Kesembilan tadi termasuklah berkaitan harta

wakaf orang-orang Islam.

Berasaskan apa yang disebut di atas, statut-statut bagi mentadbir harta

ini telah diperkenalkan di seluruh negeri di Malaysia di bawah Enakmen-

enakmen negeri atau Akta Pentadbiran Undang-Undang Islam (Wilayah

Persekutuan) masing-masing. Daripada peruntukan di atas juga, mahkamah-

mahkamah syariah hendaklah mempunyai bidang kuasa ke atas perkara

wakaf ini yang membabitkan orang-orang Muslim.4

II. MAKSUD WAKAF

DARI segi bahasa wakaf berasal dari perkataan bahasa arab waqf, iaitu nama

terbitan (masdar) dari kata kerja waqafa, ia mempunyai berbagai-bagai makna

mengikut tujuan dan penggunaan ayat itu sendiri. Dari segi bahasa, wakaf

memberi makna berhenti (انسكه), menegah (انمىع) dan menahan (انحبس).5

Ulama fiqh sepakat mentakrifkan wakaf mengikut istilah bahasa iaitu al-

habs ertinya menahan; kerana perkataan al-habs itu lebih hampir kepada

pengertian syarak. Lebih-lebih lagi perkataan al-habs itu banyak diucapkan

oleh Rasulullah SAW dalam beberapa buah hadisnya, antaranya:

3 Anan C. Mohd (2012), “Pembangunan Wakaf – Pengalaman Malaysia”, Seminar Wakaf

Serantau 2012. 4 ibid. 5 Mohiddin Md.Omar (2012), Pengurusan Wakaf Dan Wakaf Dalam Konteks Harta Pusaka.


حبس األصم وسبم انثمرة

“Wakafkanlah tanah itu dan berilah hasil buahnya sebagai sedekah”

Dari segi syarak ia bermaksud menahan sesuatu harta seseorang untuk

dimanfaatkan oleh orang lain. Harta yang diwakafkan hendaklah berada

dalam keadaan yang baik, kekal dan tujuan ia melakukan wakaf adalah untuk

mendekatkan diri kepada Allah SWT dan memberi kebajikan kepada orang

lain. Pewakaf juga tidak lagi mempunyai hak terhadap harta yang

diwakafkan.6

III. PRINSIP UNDANG-UNDANG WAKAF

TERDAPAT tiga (3) prinsip undang-undang wakaf yang perlu direalisasikan

dalam suatu perlaksanaan wakaf iaitu;

a. Harta wakaf tidak boleh dijual;

b. Harta wakaf tidak boleh diberikan (dihibahkan) kepada orang lain;

dan

c. Harta wakaf tidak boleh diwarisi.7

Prinsip undang-undang wakaf ini secara jelas dinyatakan dalam kitab

Fathul Bari yang maksudnya:

“Maka Rasulullah SAW bersabda: Jika kau mahu, tahan (pelihara)

pohonnya lalu kamu dapat bersadaqah dengan (hasil buah)nya. Maka

Umar RA mensadaqahkan (hasilnya), dan wakaf itu tidak boleh dijual,

tidak boleh dihibahkan dan juga tidak boleh diwariskan, namun dia

mensadaqahkannya untuk para faqir, kerabat, untuk membebaskan

hamba, fisabilillah, ibnu sabil dan untuk menjamu tetamu dan tidak

berdosa bagi orang yang menguruskannya untuk memakan darinya

dengan cara yang ma‟ruf dan untuk memberi makan orang lain bukan

bermaksud menimbunnya”.8

Perkataan “... dengan syarat harta berkenaan tidak boleh dijual,

diberikan kepada orang lain dan diwarisi ...” sebagaimana yang disebut

dalam kitab di atas adalah asas kepada pembentukan prinsip undang-undang

wakaf. Prinsip ini menegaskan bahawa sesuatu harta yang diwakafkan tidak

boleh dilibatkan dengan mana-mana transaksi atau pindahmilik kerana

syarak mengiktiraf segala ketetapan dan syarat yang dibuat oleh pewakaf,

asalkan ianya tidak bertentangan dengan hukum syarak.

6 ibid. 7 Siti Mashitoh Mahmood (2009), Pengurusan Dan Pentadbiran Tanah Wakaf Di Negeri

Kelantan. 8 Abu Fadl Ahmad Bin Ali Bin Muhammad Bin Ahmad Bin Hajar Al-Asqalani, Kitab Fathul Bari

Jilid ke-5, Darul Fikr.


IV. PENTADBIRAN TANAH WAKAF DALAM KONTEKS KTN

DALAM konteks perundangan Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), semua

urusan berkaitan tanah wakaf yang melibatkan urusan di Pejabat Tanah atau

Pejabat Pengarah Tanah dan Galian negeri (PTG) adalah berdasarkan kepada

peruntukan yang ada dalam KTN. Walaubagaimanpun dalam KTN terdapat

beberapa isu yang sering dibincangkan sejak sekian lama tetapi masih belum

mendapat jawapan yang konkrit sehingga kini terutama isu ketiadaan

peruntukan khusus mengenai wakaf dalam KTN. Malah Jabatan Peguam

Negara berpendapat bahawa KTN adalah tidak terpakai untuk tanah wakaf.9

Perkara wakaf dalam KTN hanya disentuh secara umum dalam KTN.

Seksyen 4(2)(e) KTN memperuntukkan bahawa mana-mana peruntukan di

bawah KTN adalah tidak terpakai kepada tanah wakaf kecuali diperuntukkan

sebaliknya. Peruntukan ini dilihat sebagai suatu jaminan bahawa KTN yang

merupakan undang-undang utama berhubung dengan tanah telah mengiktiraf

undang-undang Islam mengenai wakaf bagi semua tanah wakaf. Oleh itu, dari

segi pemakaiannya, prinsip-prinsip umum dalam KTN adalah tidak terpakai

dalam pengurusan dan pentadbiran tanah wakaf.10

Sungguhpun KTN tidak memperuntukkan peruntukkan khusus mengenai

perkara wakaf, namun amalan pentadbiran tanah wakaf hari ini

menunjukkan bahawa KTN masih lagi diguna pakai sebagai sumber utama.

Keadaan ini menyebabkan pentadbiran tanah wakaf masih tertakluk kepada

peruntukan–peruntukan yang wujud dalam KTN seperti seksyen 52, 76, 115,

116, 117, 120, 195, 197, 200, 215, 216, 416C dan 420 yang dilihat

menimbulkan banyak perbahasan dan dilihat bercanggah dengan prinsip

wakaf serta hukum syarak.11

Secara kritisnya sebelum penulis membincangkan secara terperinci

mengenai percanggahan-percanggahan yang penulis maksudkan di atas,

terlebih dahulu penulis ingin menjelaskan peruntukan-peruntukan dalam

KTN yang berkaitan dengan pentadbiran tanah wakaf.

9 Sallehudin Ishak (2012), “Keberkesanan Pengurusan Harta Wakaf”, Kertas Kajian Kes

Advanced Leardership Programme Series 38 No. 2/2011, Institut Tadbiran Awam Negara,

Malaysia 10 Mahamad Naser Disa (2012), Peletakhakan Tanah Wakaf Dalam Perspektif Perundangan. 11 Mohiddin Md. Omar (2012), Bab 1 tesis Phd “Kerangka Transformasi Pentadbiran Tanah

Wakaf Di Bawah Kendalian MAINS Dan Wakaf Holdings Negeri Sembilan Dengan Rujukan Pada Struktur Organisasi Dan Aspek Perundangan”


a. Seksyen 416C

Seksyen ini merupakan peruntukan yang berkaitan dengan kaedah

pendaftaran tanah termasuk pendaftaran tanah wakaf melalui Peletakhakan

Berkanun (Statutory Vesting). KTN memperuntukkan:

(1) Jika sekiranya keseluruhan atau sebahagian mana-mana tanah

berimilik yang dipegang oleh pemindah diduduki, digunakan, dikawal

atau diuruskan oleh penerima pindahan di bawah apa-apa hak atau

„entitlement‟ yang diperolehi dengan cara suatu derma, hadiah, warisan,

kebenaran, persetujuan, atau dengan apa-apa cara yang lain, dari

pemindah atau mana-mana pendahulu dalam hakmilik pemindah untuk

apa-apa maksud berkanun penerima pindahan sebaik sahaja sebelum

peletakhakan berkanun berkuatkuasa, hak penerima pindahan kepada

pendudukan, penggunaan, kawalan atau pengurusan tersebut

hendaklah, atas permohonan secara bertulis olehnya kepada Pendaftar,

diendorskan atas dokumen hakmilik daftaran kepada tanah, jika

Pendaftar berpuas hati bahawa peletakhakan berkanun tentang hak

atau „entitlement‟ tersebut pada penerima pindahan telah

dikuatkuasakan.12

Peruntukan di atas secara jelas memperuntukkan mengenai pendaftaran

tanah termasuk pendaftaran tanah wakaf melalui kaedah peletakhakan

berkanun. Bagi melaksanakan kaedah ini dengan teratur, Pentadbir-Pentadbir

Tanah di seluruh Malaysia telah dinasihatkan supaya mematuhi garis

panduan khusus yang dikeluarkan oleh Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan

Galian Persekutuan (JKPTG) iaitu Pekeliling Bil. 8/1999 mengenai tatacara

pendaftaran tanah wakaf melalui kaedah ini.

b. Seksyen 195, 197 dan 200 KTN

Kaedah ini juga merupakan salah satu cara yang membolehkan tanah wakaf

didaftarkan atas nama Majlis Agama Islam sebagai pemegang amanah

tunggal. Pendaftaran tanah melalui penyerahan balik dan permohonan semula

ini adalah selaras dengan peruntukan yang terkandung dalam KTN.13 KTN

memperuntukkan:

“(1) Tuanpunya mana-mana tanah berimilik yang dipegang di bawah

hakmilik Pejabat Pendaftaran, hakmilik Pejabat Tanah atau hakmilik

sementara bolehlah, dengan kelulusan Pengarah Negeri atau Pentadbir

12 Seksyen 416C, KTN. 13 Sayuti Ab Ghani, Mohd Hamran Mohamad, Hasan Al-Banna Mohamed, Basri Abdul Ghani

(2011), Amalan Pendaftaran Tanah Wakaf: Satu Kajian Kes Di Bawah Majlis Agama Islam Negeri Di Malaysia.


Tanah, seperti yang diperuntukkan oleh subseksyen (2), menyerah balik

kepada Pihak Berkuasa Negeri seluruh atau sebahagian tanah itu”.14

Peruntukan ini menjelaskan bahawa tuan punya tanah berimilik boleh

menyerahkan kembali tanah berimilik kepada Pihak Berkuasa Negeri dengan

kelulusan Pengarah Tanah dan Galian Negeri atau Pentadbir Tanah dengan

tertakluk kepada syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pejabat Tanah

untuk meluluskan penyerahan balik kepada Pihak Berkuasa Negeri.

Penyerahan balik (surrender) secara keseluruhan tanah yang terkandung

dalam hakmilik kepada kerajaan atau Pihak Berkuasa Negeri boleh dilakukan

secara bertulis kepada Pentadbir Tanah dengan menggunakan Borang 12A.15

Manakala bagi maksud penyerahan balik sebahagian tanah yang terkandung

di dalam hakmiliknya perlu dibuat dengan menggunakan Borang 12B.16

c. Seksyen 420(1) dan (2) KTN

Seksyen 420(1) KTN menyatakan bahawa sebarang perintah peletakhakan

yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi tidak akan berkuatkuasa selagi ianya

tidak didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah. Di bawah

seksyen 420(2) KTN, Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah hendaklah

mendaftarkan sesuatu perintah peletakhakan dengan membuat memorial

mengenai peletakhakan dalam dokumen hakmilik daftar sebaik sahaja

perintah berkenaan diterima.17

Perlu dijelaskan di sini bahawa tafsiran mahkamah di sini adalah

termasuk juga Mahkamah Syariah berdasarkan kepada seksyen 421A KTN.

Seksyen 421A ini terpakai kepada peruntukan seksyen 417 dan 420. Seksyen

417 memperuntukkan tentang autoriti am mahkamah di mana mahkamah

atau hakim boleh dengan perintah mengarahkan Pendaftar atau mana-mana

Pentadbir Tanah untuk melakukan segala perbuatan yang perlu dan

menguatkuasakan apa-apa hukuman atau perintah yang diberi atau dibuat

dalam mana-mana prosiding yang berhubungan dengan tanah (termasuklah

jika membabitkan wakaf, hibah, harta sepencarian dan sebagainya).18

d. Borang 14A (seksyen 215 dan 216) KTN

Seksyen ini berkaitan dengan pindahmilik tanah supaya tanah tersebut

menjadi tanah wakaf. Penggunaan seksyen ini sangat sinonim dengan

14 Seksyen 195, KTN. 15 Seksyen 197, KTN. 16 Seksyen 200, KTN. 17 Siti Mashitoh Mahamood (2006), “Perundangan Wakaf Dan Isu-Isu Berbangkit”, Konvensyen

Wakaf Kebangsaan 2006 anjuran Jabatan Wakaf, Zakat dan Haji, Jabatan Perdana Menteri, The Legend Hotel, Kuala Lumpur, 12-14 September 2006.

18 Siti Mashitoh Mahamood (2009), Pengurusan Dan Pentadbiran Tanah Wakaf Di Negeri Kelantan.


pentadbiran tanah wakaf di seluruh Malaysia pada masa ini.

Walaubagaimanapun, Pejabat Peguam Negara berpendapat bahawa KTN

adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf. Pendaftaran peletakhakan tanah

wakaf di bawah KTN yang dibuat melalui Borang 14A di bawah seksyen 215

dan 216 KTN adalah sebagai peletakhakan tanah kepunyaan MAIN dan

bukannya tanah yang diwakafkan kepada MAIN sebagai pemegang amanah

tunggal. Hal ini menjadikan tanah-tanah yang diwakafkan kepada MAIN

bertukar status menjadi tanah milik MAIN.19

e. Pajakan (Leasehold)

Dalam konteks hakmilik bertempoh, tanah-tanah wakaf turut tidak terkecuali

daripada tertakluk kepada setiap peruntukan yang wujud dalam KTN. Secara

jelas KTN memperuntukkan tentang kuasa Pihak Berkuasa Negeri (PBN)

untuk memberikan hakmilik tanah Kerajaan kepada yang berhak bagi suatu

jangkamasa yang tidak melebihi 99 tahun (Pajakan Negeri/State Lease). KTN

turut memperuntukkan:

“Pemberimilikan tanah Kerajaan di bawah Akta ini hendaklah terdiri

daripada pelupusannya oleh Pihak Berkuasa Negeri―

(a) untuk suatu tempoh yang tidak melebihi dari sembilan puluh

sembilan tahun;

(aa) buat selama-lamanya―

i. …

ii. jika sekiranya Pihak Berkuasa Negeri berpuas hati bahawa

tanah itu akan digunakan untuk tujuan awam”.20

Selanjutnya seksyen 47(1) KTN memperuntukkan, mana-mana pegangan

tanah secara pajakan yang telah tamat tempoh termasuk tanah-tanah wakaf

hendaklah dikembalikan dan terletakhak kepada PBN. Sungguhpun begitu,

mana-mana tanah dalam kategori ini dibenarkan untuk diperbaharui dengan

bayaran premium baru yang dikenakan oleh PBN. Walaubagaimanpun,

pembaharuan (renewal) ini tiada jaminan memandangkan tiada peruntukan

dalam KTN yang memperuntukkannya.

Hakikatnya, bukan tanah yang sudah habis tempoh pajakan itu sahaja

yang perlu dikembalikan kepada PBN, malah kesemua bangunan yang dibina

di atas tanah berkenaan juga mesti dikembalikan, melainkan apa-apa

pembinaan sementara dan yang boleh dipindahkan.21

19 Sallehudin Ishak (2012), “Keberkesanan Pengurusan Harta Wakaf”, Kertas Kajian Kes

Advanced Leardership Programme Series 38 No. 2/2011, Institut Tadbiran Awam Negara,

Malaysia. 20 Seksyen 76(a) dan (aa), KTN. 21 Siti Mashitoh Mahamood (2009), “Bidangkuasa Mahkamah Syariah Dalam Pentadbiran

Pusaka Orang-Orang Islam: Masalah Dan Penyelesaian”.


f. Kategori-Kategori dan Syarat Nyata Dalam KTN

Demikian juga dengan peruntukan KTN mengenai kategori-kategori dan syarat

nyata tanah. Semua tanah bermilik termasuk tanah-tanah wakaf adalah

tertakluk kepada kategori-kategori, syarat-syarat tersirat dan syarat-syarat

nyata dan sekatan-sekatan kepentingan. Bagi maksud pengkelasan tanah-

tanah berimilik, KTN memperuntukkan:

“(1) Bagi maksud Akta ini maka hendaklah ada tiga kategori

penggunaan tanah yang dikenali masing-masingnya sebagai

“Pertanian”, “Bangunan” dan “Perindustrian”.22

Kategori-kategori ini hanya terpakai untuk tanah berimilik sahaja bukan

tanah kerajaan, tanah rizab ataupun tanah lombong. Tujuan sistem

pengkategorian ini adalah untuk mengawal pembangunan tanah yang

bersesuaian pada masa kini dan masa akan datang. Apabila sesuatu kategori

telah dikenakan ke atas tanah itu maka tanah tersebut hendaklah digunakan

dengan tujuan di mana ianya diberimilik.23

Bagi maksud pengenaan syarat-syarat tersirat kepada semua tanah

berimilik kategori pertanian, KTN memperuntukkan:

“(1) Jika sekiranya mana-mana tanah berimilik adalah tertakluk

menurut kuasa-kuasa mana-mana peruntukan Akta ini kepada kategori

“pertanian”, syarat-syarat tersirat berikut hendaklah, tertakluk kepada

subseksyen (3), terpakai kepadanya”.24

Bagi maksud pengenaan syarat-syarat tersirat ke atas tanah-tanah

berimilik kategori bangunan, KTN memperuntukkan:



“bangunan”, maka syarat-syarat tersirat berikut hendaklah, tertakluk

kepada subseksyen (3), terpakai kepadanya”.25

Manakala bagi maksud pengenaan syarat-syarat tersirat ke atas tanah-

tanah berimilik kategori perindustrian, KTN memperuntukkan:



22 Seksyen 52(1), KTN. 23 Saidon M. Salim (2010), Seksyen 53 Kanun Tanah Negara 1965 – Salah Faham Birokrasi,

INSTUN. 24 Seksyen 115(1), KTN. 25 Seksyen 116(1), KTN.


“perindustrian”, maka syarat-syarat tersirat berikut hendaklah,

tertakluk kepada subseksyen (2), terpakai kepadanya”.26

Selain itu KTN juga mengenakan syarat-syarat nyata dan sekatan-sekatan

kepentingan bagi semua tanah-tanah berimilik. KTN memperuntukkan:

“(1) Tertakluk kepada peruntukan-peruntukan seksyen ini, Pihak

Berkuasa Negeri boleh memberi milikan tanah di bawah Akta ini

tertakluk kepada apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan yang

mematuhi undang-undang sepertimana yang difikirkannya sesuai”.27

g. Pekeliling Pejabat Tanah dan Galian Negeri Sembilan

Memandangkan tanah wakaf ada kaitan dengan Pentadbiran Pejabat Tanah

dan Galian Negeri, maka Pejabat Tanah Dan Galian Negeri Sembilan (PTGNS),

mempunyai bidangkuasa untuk mengeluarkan pekeliling yang berkaitan

dengan tanah wakaf. Sebagai contoh Pekeliling Pejabat Tanah dan Galian

Negeri Sembilan memperuntukkan:

“Majlis akan menasihati pemohon mengenai jenis wakaf yang hendak

dipilih sama ada wakaf am atau wakaf khas. Majlis tidak tertakluk

untuk menerima semua hasrat pewakafan tanah dan boleh menolak

hasrat atau niat pewakafan sekiranya tanah yang hendak diwakafkan

antara lain:-

…

3.2.1. Tanah yang hendak diwakafkan sama ada daripada jenis

am mahupun khas tidak sesuai daripada segi lokasi, luas dan

perancangan”.28

V. IMPIKASI DAN ISU-ISU BERBANGKIT MENGENAI PENTADBIRAN

TANAH WAKAF BERDASARKAN PERUNTUKAN KTN

BERDASARKAN kepada perbincangan di atas dan penulisan-penulisan lain

serta amalan pentadbiran tanah wakaf hari ini, penulis dapati sesungguhnya

wujud implikasi negatif yang telah dan sedang dialami khususnya oleh

masyarakat Islam di Malaysia. Secara rumusannya, kesan-kesan negatif

tersebut antara lainnya;

26 Seksyen 117(1), KTN. 27 Seksyen 120(1), KTN. 28 Pekeliling Pejabat Tanah Dan Galian Negeri Sembilan (PTGNS) Bil. 3/2011.


1. Kefahaman dan kecintaan masyarakat Islam tentang wakaf sedikit

sebanyak telah terjejas. Keadaan ini telah menyebabkan masyarakat

semakin meminggirkan persoalan tentang wakaf, jika ada pun yang

berhasrat untuk melakukan wakaf, mereka akan terhalang dengan

pelbagai tanda tanya yang akhirnya menyebabkan mereka tidak berminat

untuk berwakaf. Lebih malang, situasi ini akan menjadikan wakaf tidak

lagi dapat memainkan peranan sebagai pemangkin ekonomi umat Islam.

2. Berdasarkan kepada Pekeliling PTGNS Bil. 3/2011 yang dibincangkan di

atas, ia dilihat tidak selari dengan firman Allah SWT yang bermaksud:

“… dan sesuatu apa jua yang kamu dermakan sesungguhnya Allah

SWT Maha Mengetahuinya”.29

Senario ini secara sepintas lalu memberi gambaran seolah-olah aspek

keuntungan diberi keutamaan dalam soal wakaf dan dalam masa yang

sama persoalan timbul adakah ia selari dengan hukum syarak dalam

konteks tanah wakaf. Malah, pekeliling ini seolah-olah memperlihatkan

pemahaman yang kurang jelas di kalangan Pentadbir-Pentadbir Tanah

berhubung urus tadbir tanah wakaf di Malaysia.

3. Dalam konteks seksyen 52, 115, 116, 117 dan 120 KTN juga dilihat

bercanggah dengan hukum syarak. Dalam hukum syarak secara jelas

menyatakan mengenai status tanah wakaf yang pada prinsipnya telah

kembali menjadi milik Allah SWT sebagaimana firman Allah SWT yang

bermaksud:

“Berimanlah kamu kepada Allah dan Rasul-Nya, dan belanjakanlah

(pada jalan kebajikan) sebahagian dari harta benda (pemberian Allah)

yang dijadikannya kamu menguasainya sebagai wakil. Maka orang-

orang yang beriman di antara kamu serta mereka membelanjakan

(sebahagian dari harta itu pada jalan Allah); mereka tetap beroleh

pahala yang besar”.30

Berdasarkan kepada ayat di atas, timbul persoalan bagaimana

mungkin syarat-syarat dalam seksyen 52, 115, 116, 117 dan 120 masih

dikuatkuasakan terhadap tanah wakaf yang telah kembali menjadi milik

Allah SWT seolah-olah perundangan manusia mengatasi perundangan

Allah SWT dalam konteks ini.

4. Peruntukan seksyen 215, 216, 195, 196, 197 dan 200 juga dilihat

bercanggah dengan hukum syarak kerana hukum syarak menyatakan

29 Hj Mahmud Yunus (1973), Surah Ali Imran (Ayat 92), Tafsir Al-Quran Al-Karim dan

Terjemahan, Tawakkal Trading Singapore. 30 ibid, Surah Al-Hadid (Ayat 7).


dengan jelas bahawa tanah wakaf adalah bersifat kekal

(permanency/perpetuity) tidak boleh sama sekali terlibat dalam apa-apa

bentuk pindahmilik, urusniaga ataupun perwarisan sebagaimana hadis

Rasulullah SAW yang bermaksud:

“Dari Ibnu Umar RA bahawa Umar bin Khattab mendapat bahagian

lahan di Khaibar lalu dia menemui Nabi SAW untuk meminta pendapat

Baginda tentang tanah lahan tersebut seraya berkata: “Wahai

Rasulullah, aku mendapatkan lahan di Khaibar di mana aku tidak

pernah mendapatkan harta yang lebih benilai selain itu. Maka apa yang

Tuan perintahkan tentang harta tersebut?” Maka Baginda bersabda:

“Jika kamu mahu, kamu tahan (pelihara) pepohonnya lalu kamu dapat

bersadaqah dengan (hasil buah)nya.” Ibnu Umar berkata: Maka Umar

mensadaqahkannya (hasilnya), dan wakaf tersebut tidak boleh dijual,

tidak dihibahkan dan juga tidak diwariskan”.31

VI. CADANGAN DAN RUMUSAN

MEMANDANGKAN perkara wakaf merupakan satu perkara yang berkaitan

dengan Allah SWT serta memberi implikasi yang sangat besar kepada semua

pihak sama ada semasa hidupnya mahupun selepas ia meninggal dunia,

semestinya Pentadbir-Pentadbir Tanah yang terlibat secara langsung dalam

urusan tanah wakaf berusaha memperbaiki urus tadbir tanah wakaf terutama

dalam konteks KTN. Oleh itu, sebagai usaha memperbaiki segala kelemahan

yang ada, penulis mencadangkan supaya:

1. Pentadbir-Pentadbir Tanah perlu diberi kefahaman yang lebih mendalam

terhadap pentadbiran tanah wakaf supaya apa-apa pekeliling yang

dikeluarkan mencakupi keseluruhan aspek pentadbiran tanah wakaf.

2. Peruntukan-peruntukan yang dikaitkan dengan urusan pentadbiran tanah

wakaf dalam KTN perlu diperkasakan supaya percanggahan dengan

hukum syarak yang dilihat berlaku dalam pentadbiran tanah wakaf dalam

konteks KTN terutama yang berkaitan dengan seksyen-seksyen yang

dibincangkan dalam kertas ini diatasi dengan segera.

3. Memandangkan urusan tanah merupakan urusan negeri (state matter),

kertas ini AMAT MUSTAHAK dibawa ke Persidangan Pentadbir Tanah

Malaysia untuk dibincangkan secara lebih serius supaya kata putus boleh

diperolehi ke arah melakukan pindaan terhadap KTN sebelum diangkat ke

Majlis Tanah Negara (MTN) dalam usaha melakukan transformasi dalam

pentadbiran tanah wakaf di Malaysia.

31 http://www.islamhouse.com/64753/ar/ar/audios


4. Pentadbir-Pentadbir Tanah harus menyedari bahawa ketidakselarasan

yang berlaku dalam pentadbiran tanah wakaf dalam konteks KTN

sewajarnya diperbaiki dengan segera. Ia selaras dengan sabda Rasulullah

SAW:

هللا عى قال : سمعت رسول هللا صهي هللا عه وسهم قول : مه رأى م د انخدر رض ىكم عه أب سع

مىكرا فهغري بدي، فإن نم ستطع فبهساو مان ،، فإن نم ستطع فبقهب رواي مسهم - وذنك أضعف اإل

Maksudnya: Dari Abi Said Al-Khudri RA berkata: Saya mendengar Rasulullah

SAW bersabda: Sesiapa di antara kamu yang melihat kemungkaran maka

ubahlah dengan tangan kamu, jika kamu tidak berupaya ubahlah dengan

kata-kata (nasihat), jika kamu tidak berupaya ubahlah dengan hati kamu dan

demikian itu adalah selemah-lemah iman - Riwayat Muslim.32

32 http://articles.islamweb.net/media/index.php?page=article&lang=a&id=76925


RUJUKAN

1. Abu Fadl Ahmad Bin Ali Bin Muhammad Bin Ahmad Bin Hajar Al-

Asqalani, Kitab Fathul Bari, Jilid ke-5, Darul Fikr.

2. Anan C. Mohd (2012), “Pembangunan Wakaf – Pengalaman Malaysia”,

Seminar Wakaf Serantau 2012.

3. Hj Mahmud Yunus (1973), Tafsir Al-Quran Al-Karim Dan Terjemahan,

Tawakkal Trading Singapore.

4. http://articles.islamweb.net/media/index.php?page=article&lang=a&id=7

6925

5. http://www.islamhouse.com/64753/ar/ar/audios

6. Mahamad Naser Disa (2012), Peletakhakan Tanah Wakaf Dalam Perspektif

Perundangan.

7. Mohd Afandi Mat Rani (2006), Pembangunan Tanah Wakaf Di Malaysia:

Isu Dan Halangan.

8. Mohiddin Md. Omar (2012), Pengurusan Wakaf Dan Wakaf Dalam

Konteks Harta Pusaka.

9. Mohiddin Md. Omar (2012), Bab 1 tesis Phd “Kerangka Transformasi

Pentadbiran Tanah Wakaf Di Bawah Kendalian MAINS Dan Wakaf

Holdings Negeri Sembilan Dengan Rujukan Pada Struktur Organisasi Dan

Aspek Perundangan”

10. Pekeliling Pejabat Tanah Dan Galian Negeri Sembilan (PTGNS) Bil.

3/2011.

11. Saidon M. Salim (2010), “Seksyen 53 Kanun Tanah Negara 1965 – Salah

Faham Birokrasi”, INSTUN.

12. Sallehudin Ishak (2012), “Keberkesanan Pengurusan Harta Wakaf”, Kertas

Kajian Kes Advanced Leardership Programme Series 38 No. 2/2011,

Institut Tadbiran Awam Negara, Malaysia.

13. Sayuti Ab Ghani, Mohd Hamran Mohamad, Hasan Al-Banna Mohamed,

Basri Abdul Ghani (2011), Amalan Pendaftaran Tanah Wakaf: Satu Kajian

Kes Di Bawah Majlis Agama Islam Negeri Di Malaysia.

14. Siti Mashitoh Mahamood (2006), “Perundangan Wakaf Dan Isu-Isu

Berbangkit”, Konvensyen Wakaf Kebangsaan 2006 anjuran Jabatan

Wakaf, Zakat dan Haji, Jabatan Perdana Menteri, The Legend Hotel, Kuala

Lumpur, 12-14 September 2006.

15. Siti Mashitoh Mahamood (2009), Pengurusan Dan Pentadbiran Tanah

Wakaf di Negeri Kelantan.

16. Siti Mashitoh Mahamood (2009), Bidangkuasa Mahkamah Syariah Dalam

Pentadbiran Pusaka Orang-Orang Islam: Masalah Dan Penyelesaian.

http://www.islamhouse.com/64753/ar/ar/audios

38

[Halaman ini dibiarkan kosong]


REVIEW OF THE UNDERGROUND LAND

OWNERSHIP IN MALAYSIA

FARAH ZAINI1, KHADIJAH HUSSIN, ROBIAH SURATMAN, KAMARUZAMAN ABD RASID2

Keywords: Ownership, Underground Land, National Land Code 1965, KPTG

Circular No. 1/2008

ABSTRACT

IN order to maximize land utilization in Malaysia, the National Land Code 1965

(NLC 1965) was amended to insert Part Five (A) to enable the State Authority to

dispose underground land and gives the State Authority a clear power to dispose

underground land for new cases of land disposal. Along with that, Federal

Department of Lands and Mines (JKPTG) has also issued a circular for the same

purpose that is to provide a basis for the legal framework for underground land

development. The circular has also specified the minimum depth of stratum

development according to the category of land use. Looking at these

circumstances, these minimum depths act as limitations for the surface owner

because prior to the amendment, landowners have the right to “exclusive use

and enjoyment of so much of the land below that surface as is reasonably

necessary to the lawful use and enjoyment of the land” under section 44(1)(a) of

the NLC 1965. Recently, there arose many arguments especially in terms of

surface owner as regards to his or her ownership. As far as the development of

underground land is concerned, the depth is considered as the boundaries of the

surface and underground ownership. Since the present legislations are still

found to be ambiguous, there is an urgent need to define the extent of ownership

and the feasible depth of underground land development. Therefore, this paper

attempts to discuss the legal implementation of underground land development

in Malaysia. The finding is expected to assist in designing a solution in the legal

and administrative aspect for underground land development in Malaysia.

I. INTRODUCTION

EVEN though Malaysian citizen may still not familiar with the underground

land development, the establishment of shop lots below the Merdeka Square

sixteen years ago, followed by Petronas Twin Towers, Light Rail Transit, Storm

Water Management and Road Tunnel (SMART) (Megat Mohd Ghazali, et al.,

2000) and the most recent Mass Rapid Transit (MRT) project have shown that

1 Farah Zaini is a PhD student in Universiti Teknologi Malaysia. 2 Khadijah Hussin, Robiah Suratman and Kamaruzaman Abd Rasid are lecturers, Department of

Real Estate, Faculty of Geoinformation and Real Estate, Universiti Teknologi Malaysia.

40 Review Of The Underground Land JPT [2013] 1 Ownership In Malaysia

Malaysia is also participating in underground land development. Most of

underground land developments are currently focusing only on infrastructure

and utility purposes. Therefore, we are not yet exploiting the use of urban

underground land to its fullest even though we have the chance to do so in a

way to maximize the land resource.

Realizing the urgent need to maximize the utilization of land in Malaysia,

the National Land Code (NLC) 1965 was amended to insert a new part to

enable the State Authority to dispose land in third dimension. The amendment

to the NLC 1965 regarding the disposal of underground land was gazetted on

22nd February 1990. One special Part which is Part Five (A) has been

introduced entitled “Disposal of Underground Land” for the purpose of disposal

of underground land and other things related to the matter. Furthermore, the

new amendment allows land to be disposed in three-dimensional (3D) form,

which also has to take into account in terms of the length, width and depth;

calculated in terms of volume size. This was a significant addition to the NLC

1965 in order to make it sustainable with the current trends and the future

needs in land utilization, land tenure system and construction technology.

Along with that, the Federal Department of Lands and Mines (JKPTG) has also

issued a Director General of Lands and Mines (Federal) Circular No. 1/2008

(Guidelines on the Implementation of Disposal of Underground Land Under the

National Land Code 1965) for the same purpose to provide a basis for the legal

framework of underground land development (Farah Zaini, et al., 2012).

Consequently, it does allow underground land to be developed without

disturbing the surface. With the amendments, an additional dimension can

now be added on for any development and it does seem as an option for the

supply of land for urban development.

II. UNDERSTANDING THE CONCEPT OF UNDERGROUND LAND

ONE way of dealing with the problems of the scarcity of urban space is by

building upwards. Indeed high-rise buildings have for years been, the example

of how to create more space on a limited amount of land. However because of

the growth of urbanization, the economic development and requirements as

well as the increase in mobility, cities all over the world faced serious dilemma

concerning the efficiency of the urban public transportation and other demand

for utility (F. C. Chow, et al., 2002). Due to the lack of urban space for

development, more and more developments are found to be taking place

exclusively underground (Goel, et al., 2012). The development of underground

land is imperative for cities because the spatial planning for infrastructure and

buildings has become even more difficult in urban areas. Thus, before we get

involved directly in the underground land development, first of all the concept

of underground land development need to be understood by defining clearly as

to what types of development suitable for underground development in order to


ensure that all the issues related to this matter can be tackled and solved

thoroughly.

Section 5 of the NLC 1965 defines land as:

a. that surface of the earth and all substances forming that surface;

b. the earth below the surface and all substances therein;

c. all vegetation and other natural products, whether or not requiring the

periodical application of labour to their production and whether on or

below the surface;

d. all things attached to the earth or permanently fastened to anything

attached to the earth, whether on or below the surface; and

e. land covered by water.

Based on the definition given above, the term “land” includes not only the

surface of the earth and all things that formed the surface, but it also includes

land under the surface of the earth and all substances therein, all the plants

and other natural produce either above or below the surface of the earth, all

things latched or fastened permanently to anything on earth and land

surrounded by water. However, this does not mean that the owner have the

right to everything on the ground because there are exceptions to the rights, as

for example, the mineral belongs to the state and not to the landowner.

Meanwhile, underground land refers to a space that is situated below the

ground level (Ronka, et al., 1998). Section 92A of the NLC 1965 has defined the

meaning of adjoining underground land, stratum and underground land as

follows:

a. adjoining underground land means underground land adjoining a stratum

above, below and on the sides of the stratum;

b. stratum means a cubic layer of underground land; and

c. underground land means land which lies below the surface of the earth.

On the other hand, according to the KPTG Circular No. 1/2008 on the

disposal of the underground land, stratum has been defined as the

underground land which has been identified for the purpose of disposal as an

independent use and not related with the above usage. Both provisions in

section 92A of the NLC 1965 and the KPTG Circular No. 1/2008 should be

read together to get a clear picture of the definition of stratum development in

Malaysia. Based on both definitions, it can be concluded that there is a slight

difference in defining what is a stratum and an underground land. The

underground land refers to anything that is below the surface to the centre of

the earth; meanwhile, stratum is an underground land that has been

measured in the cubic form. Currently, the related legislation on the

underground land in Malaysia is focusing more on how stratum can be

alienated but not on the underground land development respectively as

illustrated in Figure 1.


Figure 1: Underground Land and Stratum Illustration

III. OWNERSHIP OF UNDERGROUND LAND

THE ownership in common law, applied the maxim of cujus est solium ejus est

usques ad coelium et ad inferos, which means that “The owner of the surface

also owns to the sky and to the depths.” This extension of surface ownership

was common for the British, French, Germanic, Jewish and Roman law and

was cited as early as 1250 AD (Thomas, 1979 in (Barker, M., 1991)).

Meanwhile, in Malaysia, section 44(1)(a) of the NLC 1965 provides the rights of

the proprietor of any alienated land limited to the “exclusive use and

enjoyment of so much of the land below that surface as is reasonably

necessary to the lawful use and enjoyment of the land”. There is nothing

specific as to how deep the land owner own the land (Megat Mohd Ghazali, et

al., 2000). Therefore, can the land owner utilizes the land as deep as he wants

with full exclusiveness as stated in the law?

a) The National Land Code 1965

As has been noted, the NLC 1965 has provided one special part which is Part

Five (A) for underground land development. The surface land may be used for

residential or commercial purposes while the land below may be used for

industrial or even agricultural purposes. Technological advances have made it

possible to have many different types of uses simultaneously above and below

one another without disastrous consequences. If there is a need to use the

underground land, that is technically feasible and safe, then the State

Authority will consider favourably the applications made under Part Five (A) of

the NLC 1965.

Agriculture

Land

Building

Land

Industrial

Land

Underground

Land

Stratum

Pedestrian Tunnel

Utility

Tunnel

Tunneling

Underground

Shopping Mall Metro

Subway


i. Utilization of Underground Land

The uses to which underground land can be put are specified in section

92B(3). The surface land owner can use the underground land for a purpose

that complement with the surface use; „such use as is reasonably necessary to

the lawful use and enjoyment of the surface of the alienated land‟ (section

92B(3)(a)). Meanwhile, according to section 92B(3)(b), the underground land

can be used independently and unrelated to any lawful use to which the

surface of the alienated land may at any time be put, or any category of the

land use, or any express conditions, to which the alienated land is subject.

This means that the underground land can be used in whatever way the

proprietor wishes after obtaining the approval from the State Authority.

Section 92C(2)(a) also allows different uses for different parts of the

underground land. Besides, the State Authority can specify the depth to such

extent the land directly and immediately below may be used, but a different

depths may be specified in respect to different parts of the underground land.

The provisions under section 92G of the NLC 1965 deals with the

independent and unrelated use for underground reserved land. The lessee of

any underground reserved land may make an application using the above

section for the grant of supplementary lease. Underground land that has been

reserved for public purposes must not be left to remain idle. The land below

such reserved land can be utilized for a variety of uses without adverse effect

on the surface land.

ii. Depth of Underground Land

Upon the alienation of any State Land or a lease of the reserved land, the State

Authority can specify the depth to such extent the land directly and

immediately below may be used, and different depths may be specified in

respect of different parts of the underground land. The specified depth is

unlikely to be uniform but will vary according to the locality, types of sub-

surface soils or rocks, the use of the surface land and also other safety

considerations. The State Authority has to determine all these terms and

conditions in order to make sure that the underground land can be used for

the intended purposes. Conditions for adequate safety features will also be

imposed so that the development of the underground land will be safe and

does not become a threat to public safety.

b) KPTG Circular No. 1/2008 (Guidelines on the Implementation of

Disposal of Underground Land Under the National Land Code 1965)

IN brief, the owner of the surface land has the ownership rights under the NLC

1965 for the surface and land below the surface. The extent in terms of the

depth of ownership for the underground can be specified by the State


Authority as indicated in the land title or it may not be so. However the

suggested minimum depth by the Circular is found to be valid only for the

fresh alienation of the surface land. As for the rest of the alienation land where

the minimum depth has not yet been prescribed, the underground land can be

alienated but only to the surface landowner. The given depth under the KPTG

Circular No. 1/2008 shall not be less than 6 metres in the case of agricultural

lands and in case of building or industrial category it shall not be less than 10

or 15 meters respectively (refer to Table 1 and Figure 2); but these guidelines

however do not apply to alienations granted before the year 2008.

Table 1: Minimum Depth of Disposal of Underground Land

Type of Stratum

Application Class/Land Category

Agriculture Building Industrial

Section 92B NLC 1965 6 metres 10 metres 15 metres

Section 92E NLC 1965 6 metres 10 metres 15 metres

Source: KPTG Circular No. 1/2008 (2008)

Figure 2: Minimum Depth of Disposal of Underground Land

Source: KPTG Circular No. 1/2008 (2008)

6 metres (minimum depth)

x―stratum title can be applied





Surface

Surface

Surface


The minimum depth in various countries for the underground land

development has become a major issue and commonly it relates to the

ownership of the surface and underground land and its restrictions on its

development (Barker, M., 1991; Ronka, et al., 1998; Goel, et al., 2012; Nur

Airina Mazlan, 2012; R. Sterling, 2012 ). Since every country has its own

national territories, the local jurisdictions and the private ownership are

normally defined in terms of the boundaries of the surface land area, but for

underground land cases it is different. Therefore, it is necessary for the

potential use of the underground land to determine how much of the airspaces

that can be owned and used and how surface ownership extends downward to

the underground (Goel, et al., 2012). The development of underground land

must allow many functions whether it is dependent or independent of the

surface land above. The question often arises as to what extent does the

regulations of the surface land use be applied to the development of

underground land (Barker, M., 1991). This is because the depth at which

underground land is being constructed will usually constitutes another

complicating factor.

IV. LEGAL FRAMEWORK RELATING TO UNDERGROUND LAND IN

OTHER COUNTRY

THE utilization and development of the urban underground land has increased

tremendously and rapidly, so does the legal provision for the construction of

underground land (Shengyu & Xiancheng, 2012). Since underground land

development comes later in the urban planning, the legal implementation with

it must be integrated with the surface space. The legislation must be gazetted

to cater for the need and situation of each country in the implementation of the

development of the underground land. The review of the legislation of the

countries which are found to be actively involved in utilizing the underground

land as an option for the development are summarised as follows:

a) Singapore (ARUP, 2011; Singapore Land Transport Authority, 2011;

Lui, Zhao & Zhou, 2012)

Singapore is one of the countries in the world that are actively utilizing the

underground land for development due to the limitation of its space. Singapore

land area covers 710 km² where land reclamation has been carried out

extensively in the past. With a growing population reaching nearly 5 million

people, land availability is a key issue. Land owner in Singapore also said to

own the underground land in the specific area that has been defined in the

government plan or gazette. In 2010, the Singapore Economic Strategies

Committee reported that for the next 10 years, the government should seek to

catalyze the development of underground land as a means to intensify land

use. Currently, the government of Singapore is developing a master plan for


the development of underground land use to ensure that the land underground

and the surface land is synergized.

b) China (Shengyu & Xiancheng, 2012)

China is another country in the world that tremendously utilizing its

underground land especially in terms of transportation. According to the

statistics, underground track for traffic lines opened to traffic all over China

before 2010 were up to more than 1,200 km and in average of 180 km line

constructed annually. This statistic is expected to increase year by year based

on the demand towards quality living. In China, the surface land and the

underground are public own, but the right of use belongs to every factory,

school and others agencies. Besides, the underground land in China can be

developed by anyone volunteered to do so, but the state will still retain the

proprietary right. Moreover, the land use zoning will also extend to the

underground land without any limits. However, due to the rapidly growing

development and utilization, China is still found to be at a preliminary stage in

the construction of its legal framework for the urban underground land

development and utilization, restricted by laggard legal systems. Until July

2011, China has promulgated 32 laws and rules for legal and administrative

implementation on underground land development. The laws and rules are

divided into two types; the first type aims at the administration of the

comprehensive development and the utilization of the urban underground

land. The second type is aimed at only some section or aspect in

administration on the development and utilization of urban underground land.

c) Finland (ARUP, 2011; Li, Parriaux, & Thalman, 2012)

Helsinki, Finland is one of the best practices for underground land

development in the world. Realizing the importance of underground land, the

research on policy of the development has started since 1955 in database

building. Following in 1996 is the feasibility study of underground land. To

enhance the regulatory framework, working group on 3D property cadastral

system has started in 2006. By 2009, the Helsinki Underground Master Plan

was introduced with an objective to ensure that the utilization of bedrock

resources is retained for the construction of public long-term projects and

underground lands are well connected to each other. The master plan contains

the detailed mapping of existing planned facilities and potential geo-space,

public acquisition land and legalization of underground land utilization. In

order to ensure that it is possible to develop underground land in the future

without any major conflicts, the city has set up the strategy for land

ownership. The city will try to buy the needed greenfield land that has the

potential to build underground before zoning through voluntary transactions.

This is because it is a lot easier to develop underground resources under the

property of the state and to give the power to the authority to decide and plan


for the development. Even though the master plan and land ownership strategy

have been set up, they are still facing dilemma in developing the underground

land. According to the laws of Finland, the surface land owner has the power

to control over the underground land because the vertical extent of ownership

is not specifically defined in the legislation. When interpreting the extent of

ownership, the lower boundary of a property has been limited to the depth of

six metres. It is the same like in other country; the underground land in

Finland can be developed by any responsible party, but first of all he must get

the written permission from the surface landowner. Along with that, the zoning

of land uses of the surface will be extended to the zoning of the underground

land.

d) Japan (Sterling. R, 2012)

It is well known that Japan is one of the leading countries that is going

underground for land development. The land ownership rights in Japan

extends upward and downward; as far as any interest may occur. It goes the

same to the zoning of land use of the surface which extend to the subsurface

land use. In 1980, Japan‟s Deep Underground Utilization Act was proposed to

ease the development of the underground land development but the law only

get the approval in 2001. The proposed law is intended to ease the major

public infrastructure projects by avoiding the need to deal with many private

landowners. This law allows public ownership of the underground land below

forty metres depth and only applies in limited areas such as Tokyo, Osaka,

Nagoya and other selected suburbs, especially for public projects only.

Basically, through the law, landowners do not have to pay any compensation

to the surface land owners concerned; if the public projects are implemented

forty metres underground. In other words, when the government or land

developers are utilizing the space forty metres or more from the ground for

public purposes, the rights for them to use the space are given priority over the

right which residences have on the ground.

e) Hong Kong (ARUP, 2011)

There are a number of planning and legislative aspects that place restrictions

on the ability for Hong Kong to be flexible with its underground development in

terms of its locations and planning. Firstly, the land ownership of the surface

extends to underground as well. As for the current development model, most of

Hong Kong‟s projects are mixed-use development where the ownership of the

land were shared often amongst multiple parties. From an administrative

viewpoint, it would be difficult to organize all the owners to consent and allow

the underground development beneath these land plots. Secondly, Hong

Kong‟s current land practice only allows an underground land development

owned by the landowner which posed a problem in the case of public need,

such as the development of the MTR system. Therefore, the surface land


necessarily needs to be owned by the same party that wanted to develop

underground. Thirdly, the statutory planning currently dictates that land use

on the surface also governs the land use underground, which could potentially

be restrictive to the development of differing usage. However, the current

statutory planning system has the flexibility to accommodate underground

development. In order to facilitate optimal underground development, a revised

regulatory framework would be necessary.

Based on the above explanation on the review of several country which actively

using underground land for development, it can be concluded that these

countries have taken a step forward to ensure that the underground land

planning and development are parallel with the development of the surface

land. Each country has its own strategy in overcoming the problem through

legislation and planning for the underground land because the problem existed

in each of the country is different.

V. DISCUSSION

AFTER looking at the legal practices in other country and compare it with

Malaysia, there are differences in terms of the practice in each country. In

most of the countries, the legal framework for the surface construction is

clearly formulated, but not in the case of the underground land. Therefore, the

legislation and regulation concerning the underground construction should be

presented transparently and amended if necessary. Even though there is no

single legislation that can fit for all countries in the world to develop the

underground land (Donelly, G. J., 2012), the key elements to be considered in

underground land development are similar for each country; the ownership of

the surface and underground land, the right to develop the underground land

and the extension of land use zoning.

As we can see, the pattern of land ownership in every country is found to

be quite similar with each other which is the surface land ownership is

extended downward but limited depending on the circumstances. Since the

legal consideration in the underground land development sometimes face

dilemma from various parties, some countries have prepared and ready with

the drafting of the guidelines and policy to facilitate the development of the

underground. Table 2 shows how the countries come out with the solution to

help in overcoming issues in underground land.


Table 2: Land Ownership Form in Various Countries

Country Extension of Land ownership Policy/Guideline/Master

Plan for underground land

Singapore Surface land owner extends to

underground land (specifically

being defined in a government

plan)

Master plan for

underground land (not

gazetted yet)

China Publicly owned 32 laws and rules (legal and

administrative)

Finland Surface land owner extends to

underground land (lower

boundary of a property limited

to 6 metres depth)

Helsinki Underground

Master Plan

Japan Surface land owner extends to

underground land

Japan‟s Deep Underground

Utilization Act (for the

purpose of public project

only)

Hong Kong Surface land owner extends to

underground land

Master Plan for Hong

Kong‟s Use of Underground

Space (not gazetted yet)

Based on Table 2, it can be summarized that most of the countries that

develop the underground land have prepared the framework for underground

land development. It can also be concluded that most of the countries have

provided a strategy and regulatory framework in providing a systematic

underground land development. For example, the Japan‟s Deep Underground

Utilization Act was gazetted for the purpose of public project only. Therefore,

the rights of the surface landowners for their underground land are not

disturbed by the development of the underground. Meanwhile in Finland, the

State had acquired the possible area of alienated land for the development of

the underground land through voluntary basis to facilitate future development.

Malaysia also is no exception in this matter since we already amended the NLC

1965 by inserting Part Five (A) and issued KPTG Circular No. 1/2008.

However, there are still a few things that can be improved and clarified

especially relating to the rights of the surface and the underground land

owner. In any condition of the underground land development, the rights of the

surface landowners must be protected as they are entitled to exclusive use and

enjoyment of their land (surface and above). It is the responsibility of the State

Authority to specify the utilization of the depth of underground land; but in the

case where the minimum depth is specified, the specified depth must not be

less than the minimum depth (refer to KPTG Circular No. 1/2008).

Currently, there is a demand for the development of the underground land

under alienated land made by parties who do not own the surface. For


example, in the case of current MRT project, the dispute arises since the

surface landowner claims his extent of ownership while the other party only

want to develop underground land without interfering the other rights of the

landowner (MRT Corp, 2011). Therefore, to bridge the gap, we must be ready

for a new mechanism to differentiate the rights between the surface and

underground land ownership. Revision of the related sections in the NLC 1965

needs to be done to ensure this issue will not become one of the major barriers

to develop underground land in the future. Considering the underground land

development in Malaysia are still in the early stage, there are many

considerations that need to be look into especially in enhancing the legal and

administrative aspects. Consequently, due to the lack of expertise and

experience in developing underground land in Malaysia, there seems to be a

barrier.

To summarize it all, it appears that we are not yet ready to develop

underground land by taking into account many aspects especially the legal

aspect. Examples from other countries have shown that the governments and

the local authorities should institute an underground planning efforts in urban

areas which are similar to those for aboveground issues (ITA, 2000). Therefore,

we should put our emphasis on underground land development in order to

maximize the land usage and save the green space for the future.

VI. CONCLUSION

AS a conclusion, even with the introduction of Part Five (A) of the NLC 1965

and the KPTG Circular No. 1/2008, the implementation of the development of

the underground land will still face some legal problems. These include the

ownership rights of the land owners, the enforcement issues, the respective

area of development and many other issues. Even though the need of

underground land in Malaysia is not that critical if compared to other

developed countries, the possibilities of using the underground land as a new

type of development must be considered seriously. The development of the

underground MRT station has given rise to many legal issues such as the

rights of the land owners against the rights of the State Authority. Therefore, a

better legal framework for the development of underground land is needed.

Malaysia must promote a holistic approach which not only consider the

geological and environment effects but also the possible effective legal

framework, the economy efficiency and also the social acceptability. We thus

need a proper legal framework for underground land development as a solution

to guarantee the sustainable development of underground land in Malaysia. It

is suggested that future research on this subject covers the legal aspects of

ownership, the planning policy, the urban underground resources and other

related issues.


REFERENCES

1. ARUP. (2011). Enhanced Use of Underground land in Hong Kong:

Feasibility Study. Hong Kong: Civil Engineering and Development

Department.

2. Barker, M. (1991). Legal and Administrative Issues In Underground land

Use: A Preliminary Survey of ITA Member Nations. Tunnelling and

Underground land Technology, Elsevier Ltd, 6(2), 191-209.

3. Chow, F. C., Paul, T., Vähäaho, I. T., Sellberg, B., & Lemos, L. J. L. (2002).

Hidden Aspects of Urban Planning: Utilisation of Underground land. Paper

presented at the 2nd International Conference on Soil Structure Interaction

in Urban Civil Engineering, Zurich, Switzerland.

4. Donelly, G. J. (2012). Fundamentals of Land Ownership, Land Boundaries

and Surveying. Retrieved 8 April 2013, from Intergovernmental Committee

on Surveying and Mapping

5. (http://www.icsm.gov.au/cadastral/Fundamentals_of_Land_Ownership_La

nd_Boundaries_and_Surveying.pdf)

6. Evans, D., Stephenson, M., & Shaw, R. (2009). The Present and Future Use

of 'Land' Below Ground. Land Use Policy, Elsevier Ltd(26), 302-316.

7. Farah Zaini, Khadijah Hussin, & Arfaliza Arrifin. (2012) (7-9 November).

Underground MRT Project: A Review On the Possibility of Legal Framework

For the Implementation Between LAA 1960 And NLC 1965 Paper presented

at the 13th World Conference of ACUUS, Underground land Development-

Opportunities and Challenges, Singapore.

8. Goel, R. K., Singh, B., & Zhao, J. (2012). Underground Infrastructures:

Planning, Design and Construction. USA: Butterworth-Heinemann.

9. ITA, W. G. N. (2000). Planning and Mapping of Underground land - an

Overview. France: International Tunnelling Association.

10. Li, H. Q., Parriaux, A., & Thalman, P. (2012). The Way to Plan a

Sustainable "Deep City": The Strategic Framework and Economic Model.

Paper presented at the 13th World Conference of ACUUS, Underground

land Development - Opportunities and Challenges, Singapore.

11. Lui, P. C., Zhao, J., & Zhou, Y. (2012). Creation of Space in Rock Caverns

in Singapore - Past, Present and Future. Paper presented at the 13th World

Conference of ACUUS, Underground land Development - Opportunities and

Challenges, Singapore.

12. MRT Corporation. (2011). MRT Corporation Sets The Record Straight.

(http://www.kvmrt.com.my/upload/releases/Media%20Release%20-

20MRT%20Corporation%20Sets%20The%20Record%20Straight.pdf)

13. Mohd Nordin b Sabran. (2004). Proses Pembangunan Ruang Bawah Tanah

(Stratum) Serta Isu dan Masalah yang Dihadapinya di Malaysia. Universiti

Teknologi Malaysia, Johor, Malaysia.

14. Megat Mohd Ghazali, Kamaruzaman Abd Rasid, & Buang Alias. (2000, 23-

27 January 2000). The Development and Administrative Issues of Stratum


Tutle for Underground Land Resources in Malaysia. Paper presented at the

Pacific Rim Real Estate Society (PRRES) Conference, Sydney, Australia.

15. National Land Code 1965. (2007) Lembaga Penyelidikan Undang-Undang

(Vol. Ed.). Malaysia: International Law Book Services.

16. Nur Airina Mazlan. (2012). Cadangan Pembangunan Tanah Bawah Tanah

Rizab Untuk Kegunaan Komersil Laluan Paip Minyak dan Gas. Universiti

Teknologi Malaysia, Johor, Malaysia.

17. Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian. (2008). Pekeliling Ketua

Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan Bil. 1/2008, Panduan

Pelaksanaan Pelupusan Tanah Bawah Tanah Di Bawah Kanun Tanah

Negara 1965.

18. Ronka, K., Ritola, J., & Rauhala, K. (1998). Underground land in Land-Use

Planning. Planning and Development, Elsevier Science Ltd, 13(1), 39-49.

19. Shengyu, X., & Xiancheng, Z. (2012, 7-9 November). Research on Current

Legislation for Urban Underground land In China. Paper presented at the

13th World Conference of ACUUS, Underground land Development-

Opportunities and Challenges, Singapore.

20. Singapore Land Transport Authority. (2005). Kallang Paya Lebar

Expressway.

21. (http://www.lta.gov.sg/content/lta/en/projects/kallang-

paya_lebarexpressway.html)

22. Sterling, R. (2012). Legal and Compensation Issue for Underground land.

Paper presented at the Seminar On Underground land Use.


LAND ADMINISTRATION SYSTEM IN MALAYSIA:

THE TORRENS ASSURANCE FUND

“…innocent dealers with interests in registered land were guaranteed

either their interest in the land or monetary compensation – Sir Robert

Torrens (1859)”

MOHD SHUKRI ISMAIL1, YUSRI ZAKARIAH2, ANESH GANASON3

Keywords: Assurance Fund, compensation, claims, claimant

I. INTRODUCTION

THE basis of the Torrens System is laid out by three principles which are

(Torrens, Gawler, & Australia, 1859):

I. Torrens Mirror Principle

The basis of this principle is that the register of titles reflects accurate and

complete facts that are material to the title. The title should be free from all

adverse burdens, rights and qualifications unless that are mentioned in the

register. The „mirror‟ ideally should reflect all facts and matters relevant to the

title of a land.

II. Torrens Curtain Principle

The register is the sole source of information for intending purchasers. This

provides a mechanism that reduces the cost for purchasers to investigate the

history of the title for validity without going behind the register of titles. The

information that is obtained by the registry is the conclusive evidence of the

title and it is guaranteed by the Government.

III. Torrens Insurance Principle

In the event the register fails to mirror absolute correct reflection of the title

and a flaw appears; due to this misrepresentation the rights of a registered

1 Mohd Shukri Ismail was the Director of Research and Development Section, Department of the

Director General of Lands and Mines (Federal), Malaysia. He is currently the Vice President (Land and Survey) of PR1MA.

2 Yusri Zakariah was the Principal Assistant Director of Research and Development Section,

Department of the Director General of Lands and Mines (Federal), Malaysia. He is currently pursuing his PhD at Universiti Teknologi Malaysia.

3 Anesh Ganason was the Principal Assistant Director of Federal Lands Section, Department of the Director General of Lands and Mines (Federal), Malaysia. He is currently pursuing his

Masters degree at Universiti Putra Malaysia.

54 Land Administration System In Malaysia: JPT [2013] 1 The Torrens Assurance Fund

proprietor has been deprived, the government shall compensate for the losses

obtained by the registered proprietor on a government guaranteed title.

Without the insurance principle, the Torrens System in Malaysia has been

working like clockwork since the operation of the National Land Code 1965.

However, the recent development in fraud and forgery cases in land dealings

have caused concern on the issue of the rights of innocent registered

proprietors being deprived by these unscrupulous means (Mohd Shukri, 2009).

The mirror and curtain principles as practiced in Malaysia have come to be

insufficient in maintaining the rights of registered proprietors from the

elements of fraud and forgery. Land administration is at a crossroad whether

to introduce the third Torrens principle with the Assurance Fund in order to

provide a complete protection to registered proprietors.

II. ONTARIO ASSURANCE FUND

THE Land Titles Assurance Fund in Ontario, Canada is established under Part

V of the Ontario Land Titles Act R.S.O. 1990, Chapter L.5. The fund is

established by funds from the Consolidated Revenue fund determined by the

Lieutenant Governor in Council and shall have a minimum credit of

$1,000,000 (Canada Dollar).

The Assurance Fund under the law provides compensation on certain financial

losses due to real estate fraud, omission and errors of the land registration

system (Taylor, 2008). The types of claims that may qualify for compensation

are as follows:

i. Fraud in certain circumstances;

ii. Errors or omissions of the land registration system;

iii. Errors in recording when land being brought under the Act; and

iv. Errors in recording an instrument in the automated land

registration system.

The fund will award compensation for the following losses obtained by the

proprietor:

i. Financial losses as a result of fraud or error;

ii. Reasonable legal costs relating to the claim; and

iii. Other reasonable costs relating to the claim.

According to the law, a claimant has to file an application of compensation

to the Land Registry Office within six years from the time of having suffered the

loss. The Registrar of Titles will conduct a caution hearing to determine

whether the claim qualifies for compensation from the Land Titles Assurance

Fund (LTAF). In the case where the Registrar of Titles is unable to determine

the element of fraud it is referred to court. Once the decision is made that the


claim qualifies for compensation, the Registrar of Titles shall make the

necessary rectification on the Register of Titles and the title is reverted to the

claimant. To obtain compensation, the claimant has to submit a compensation

claim form to the LTAF through the Office of the Registrar of Titles. The

Registrar will determine whether compensation shall be given and what is the

amount. Any appeals on the decision of the hearing shall be brought to the

court.

III. QUEENSLAND ASSURANCE FUND

THE element of compensation is also practiced in Queensland, Australia.

According to Part 9 Subdivision 2 of the Land Titles Act 1994, a registered

proprietor that is deprived of his or her rights of a title or has suffered loss or

damage shall obtain compensation from the State.

The loss of rights of a title, loss suffered or damage that shall be considered for

compensation in occurrence of these elements (Butt, 2010):

i. fraud of another person;

ii. the incorrect creation of an indefeasible title in the name of another

person;

iii. incorrect registration;

iv. an error in an indefeasible title or in the register;

v. tampering with the land register;

vi. loss, destruction or improper use of a document deposited or lodged

at the land registry or held by the land registry for safe custody;

vii. an omission, mistake, breach of duty, negligence or misfeasance of

or by the Registrar or a member of the staff in the land registry; and

viii. the exercise by the Registrar of a power in relation to an application

or dealing with which the person had no connection.

Unlike Ontario the claimant has to make an application to court to

determine whether he or she qualifies for compensation within 12 years from

the day the claimant become aware of the loss or deprivation. The court shall

determine the action by ordering the State to pay compensation to the

claimant or make an order to the Registrar to make any correction or

cancellation on the register of title or create a new indefeasible title or a new

instrument.

The Queensland method of compensation does not have the mechanism of

a stand alone fund to provide the compensation. The mechanism of obtaining

the compensation for deprived registered proprietors is through lengthy court

cases and payments are done by the State through a consolidated revenue

fund owned by the State. This method of obtaining the compensation can be

said not to be customer friendly and the Registrar of Titles do not serve as


Arbitrators in disputes whether the claim does qualify or not for compensation.

The integrity level of the register is high because the Registrar does not

determine the actions of the register, but it is the Court which in a way may

reduce mismanagement of information within the registry.

IV. NEW SOUTH WALES ASSURANCE FUND

IN the state of New South Wales, Australia the origin of the Torrens System,

the element of the Torrens Assurance Fund (TAF) is imbedded in Part 14 of the

Real Property Act 1900 No. 25. The TAF is established under the Special

Deposits Account. The fund is generated by:

i. a percentage of fees charged for lodgment of dealings, caveat or

withdrawal of caveat;

ii. an amount stipulated by the Treasury of New South Wales to the Fund;

iii. an amount that is appropriate that has been approved by the

Parliament of New South Wales; and

iv. any amount required by any other law to be paid to the Fund.

Any shortfall occurred by the Fund shall be obtained from the Consolidated

Fund.

The conditions stipulated in the law that provides a claimant to obtain

compensation for loss and damages on a loss or damage on title and interest is

as follows (Butt, 2010):

i. any act or omission of the Registrar-General in the execution or

performance of his or her functions or duties under this Act in relation

to the land;

ii. the registration of some other person as proprietor of the land, or of any

estate or interest in the land;

iii. any error, misdescription or omission in the Register in relation to the

land;

iv. the person having been deprived of the land, or of any estate or interest

in the land, as a consequence of fraud;

v. an error or omission in an official search in relation to the land; and

vi. any error of the Registrar-General in recording details.

The amount of compensation payable to a claimant is limited to the market

value of the land at the date on which compensation is awarded plus any legal,

valuation or other professional cost reasonably incurred by the claimant.

A claimant has to make an application via an approved form under the

Real Property Act 1900 No. 25 to the Registrar-General within 6 years from the

date the loss of damage that has been occurred. The legislation stipulated that

when an application of claim has been forwarded to the Office of the Registrar-

General, he/she is duty bound to convene an administrative proceeding for


recovery of compensation. The Registrar-General may require integral

information that will assist him with the proceedings to determine whether the

compensation shall be paid or refused.

The claimant can procede with the recovery of compensation to court if the

proceeding of the Registrar-General is unsatisfactory. The decision of the court

is final and legal cost by the Registrar-General shall be borne by the claimant

unless the court decides otherwise.

V. SINGAPORE ASSURANCE FUND

SINGAPORE has also established an Assurance Fund under Part XVII of the

Land Titles Act 1993. A sum of 5% of registration fees collected by the

Registrar under the Act is channeled to the Assurance Fund (Ricquier, 2010).

The compensation that is paid out of the Assurance Fund is for registered

owners that are deprived of their rights through omission, mistake or

misfeasance of the Registrar, or any member of his staffs only. The

Singaporean concept varies from the Australian and Canadian Assurance

Fund because the Singaporean Fund does not cater for loss or damage caused

by fraud and forgery.

The Registrar has the power to compensate an amount not more than

$1,000 (Singapore Dollar) if he is satisfied an act of omission, mistake or

misfeasance of the Registrar has occurred. In the case where the compensation

exceeds $1,000 (Singapore Dollar), the right to disburse the sum is by writing

from the Minister or order by Court. The compensation shall be paid from the

Consolidated Fund in the case the compensation exceeds the credit of the

Assurance Fund.

The claimants shall file an application for recovery of compensation not

more than 12 years from the date the damage or loss has been incurred.

VI. PROPOSED ASSURANCE FUND IN MALAYSIA

WITH the idea of enhancing service delivery, it comes with the ability to provide

a secured and well guaranteed system of registration of titles. Before the

concept of Assurance Fund is introduced in Malaysia, the land administration

has to achieve certain prerequisites as follows (Mohd. Shukri, 2011):

i. the act of registration is generally accurate, transparent and rarity of

mistakes;

ii. fraud and forgery are adequately policed by the criminal justice system;

iii. conveyance lawyers reliably verify a person purporting to convey an

instrument is identical to the owner; and


iv. rules and regulation pertaining to land disputes are clear and

consistently applied by the courts to minimize competing interests.

The Assurance Fund shall be established under the National Land Code 1965

and the money to fund it can be obtained through:

i. A percentage from all fees charged on all dealings under the Code as

may be prescribed by the State Authorities in their State Land Rules,

[for example 0.05% of registration fee for instrument of transfer is to be

deposited into the Assurance Fund account]; or

ii. A percentage of levies on land value which affected for dealings under

the Code as may be prescribed in the State Land Rules, [for example

0.02% of the value of the affected dealings is to be deposited into the

Assurance Fund account]; or

iii. State‟s rights of subrogation – i.e.;

a. On payment of any compensation under provisions as to be

enacted in the Code, the State is subrogated to the rights of the

claimant against any other person, in relation to the deprivation,

loss or damage.

b. If the State, in exercising its rights under that provision enacted

as desired in paragraph (i), receives an amount that is more than

the amount it paid to the claimant, the State must pay the

difference to the claimant after deduction of the State‟s costs.

iv. All payments are made directly from the State Consolidated Fund and

no specific amount is set aside for claims.

It is proposed that the Assurance Fund shall only disburse funds to person

who have been deprived of their rights on land or interest under the following

circumstances:

i. in consequence of fraud or misrepresentation to which the person or

body, or any agent of the person or body was a party or privy; or

ii. in consequence of registration that was obtained by forgery, or by

means of an insufficient or void instrument; or

iii. in consequence of the title or interest that was unlawfully acquired by

the person or body in the purported exercise of any power or authority

conferred by any written law.


The proposed Assurance Fund shall not disburse any compensation under the

following circumstances:

i. in respect of damages land pursuant to section 61 and section 393 of

the Code; or

ii. in respect of any error or omission of any certificate of search pursuant

to section 386 of the Code; and

iii. any such compensation as may be determined under section 434 of the

Code.

A claimant shall make a claim to the Assurance Fund through the process

of determining the loss or damage that was caused by the elements of fraud

through the court or is unable to recover the damage and loss from the person

at fault. The claim has to be made within 6 years from the date of deprivation

or within a limitation of time stipulated under the Limitation Act 1953. The

procedures and regulations on how the claim can be done has to be regulated

under the State Land Rules.

To maintain the integrity and the independence of the Assurance Fund, it

is proposed that an Assurance Fund Board shall be established. The Board

shall consist of a President, a such number of Deputy Presidents and five

members appointed by the State Authority. All the names of the President,

Deputy Presidents and members of the Board shall be notified in the State

Gazette. The function of the Board is to hear and determine the amount of

claims that the Assurance will compensate. If the decision of the Board is not

accepted by the claimant, an appeal shall be made to the court and the legal

cost of the Board shall be inccured by the claimant.

VII. CONCLUSION

THE idea of creating an Assurance Fund in the Malaysian land administration

system shall be seen as a maturity in providing an indefeasible title and

sustaining a Government guarantee on interest in land. The need to include

this concept may in a way enhance integrity by virtue of having an accurate

Register of Titles and provide additional efforts to combat fraud and forgery of

documentation. Besides that, these efforts shall bring confidence and support

from the general public towards a better land administration system.


REFERENCES

1. National Land Code 1965 (Act 56 of 1965),

2. Land Titles Act R.S.O. 1990, Chapter L.5, Ontario, Canada

3. Land Titles Act 1994, Queensland, Australia

4. Real Property Act 1900 No.25, New South Wales, Australia.

5. Land Titles Act 1993, Singapore.

6. Butt, P. (2010). Land law (6th ed.). Pyrmont, N.S.W.: Lawbook Co.;

Thomson Reuters.

7. Mohd Shukri, I. (2009). Insights on the proposed insurance principle of

Malaysian Torrens System. Department of Director General of Land and

Mines (Federal). Putrajaya, Malaysia.

8. Mohd. Shukri, I. (2011). Measures undertaken to safeguard against fraud

in land dealings. Jurnal Pentadbiran Tanah, 1(1), 85-99.

9. Ricquier, W. J. M. (2010). Land law (4th ed.). Hong Kong: LexisNexis.

10. Taylor, G. D. (2008). The law of the land: the advent of the Torrens system

in Canada. Toronto; London: Published for the Osgoode Society for

Canadian Legal History by University of Toronto Press.

11. Torrens, R., Gawler, H., & Australia, S. (1859). The South Australian

system of conveyancing by registration of title with instructions for the

guidance of parties dealing: Printed at the Register and Observer General

Print. Offices.


PENCEROBOHAN TANAH KERAJAAN –

TINJAUAN DARI SUDUT PERUNDANGAN TANAH

AZIZI ZAKARIA1

Kata Kunci: masalah pencerobohan – seksyen 425, 425A, 426 dan 426A KTN –

penguatkuasaan – Semenanjung Malaysia

I. PENDAHULUAN

ISU pencerobohan ke atas tanah kerajaan boleh dikatakan sering kali

dipaparkan di media massa sama ada media elektronik ataupun media cetak.2

Ia bukan sahaja melibatkan tanah kerajaan, malahan turut melibatkan tanah

berimilik, tanah-tanah rizab seperti tanah rizab hutan, tanah rizab bagi

maksud awam, tanah rizab orang asli, tanah rizab keretapi dan sebagainya.

II. LATAR BELAKANG

a. Pencerobohan tanah kerajaan

Secara umumnya pencerobohan ke atas tanah kerajaan membawa maksud

seseorang atau mana-mana pihak yang memasuki, menduduki atau

menjalankan kegiatan tertentu ke atas tanah kerajaan tersebut tanpa

kebenaran, persetujuan dan kelulusan pihak yang berkuasa ke atas tanah

berkenaan (dalam hal ini pihak yang berkuasa ialah Pihak Berkuasa Negeri

bagi sesebuah negeri itu). Berbeza pula dengan pencerobohan ke atas tanah

berimilik di mana ia bermaksud mana-mana kegiatan yang dinyatakan di atas

yang dijalankan oleh mana-mana pihak tanpa mendapat kebenaran,

1 Azizi Zakaria merupakan Pentadbir Tanah, Daerah Timur Laut, Pulau Pinang. 2 Sebagai contoh Kafe Do Re Mi diroboh - Pemilik kecewa rayuan tak dilayan oleh pegawai MPPP

(Berita Harian, 21 Januari 2010); Kes ceroboh tanah kerajaan serius – Kebanyakan kawasan

diteroka bagi tujuan pertanian, perindustrian. “Didapati pencerobohan itu dikesan didalangi oleh

sindiket tertentu. Kebanyakan tanah itu digunakan bagi tujuan pertanian dan perindustrian” -

Zambry Abdul Kadir, Menteri Besar Perak (Berita Harian, 29 Jun 2011); „Datuk‟ dalang ceroboh

tanah – Jengkaut dibawa masuk, tumbang pelbagai jenis pokok (Berita Harian, 1 Ogos 2011);

„Datuk‟ dalang ceroboh tanah – Menteri Besar belum terima laporan tanah milik kerajaan negeri

(Berita Harian, 6 Ogos 2012); Hutan diceroboh, petani KADA rugi RM62 juta (Berita Harian, 4

Oktober 2012); Highland blues – Land is being cleared rampantly in forest reserved areas of the

Cameron Highands, causing concern to nearby residents (Star, 9 Oktober 2012); The hills are not

alive – Residents: Land clearing rampant in Cameron since last four months (Star, 9 Oktober

2012); Mole in the hills - The authorities are aware of illegal land clearing in Cameron Highlands

but efforts to act against the culprits have been stymied by leaks in the District Office and poor

enforcement (Star, 10 Oktober 2012); Devamany: Land-clearing rampant in Cameron. “It is an

inside job” - Insiders leaking info to land-clearing culprits, says DO (Star, 10 Oktober 2012); dan

Govt land and forest reserves encroached (Star, 24 Julai 2013).

62 Pencerobohan Tanah Kerajaan – JPT [2013] 1 Tinjauan Dari Sudut Perundangan Tanah

persetujuan dan kelulusan daripada tuanpunya tanah tersebut. Melalui kes

Bukit Lenang Development Sdn. Bhd. v. Penduduk-Penduduk Yang Menduduki

Atas Tanah HS(D) 151079 – HS(D) 151601, Mukim Plentong, Daerah Johor

Bahru, Yang Arif Hakim Mahkamah Tinggi Johor Bahru menyatakan dalam

penghakimannya:

“A person who enters upon another‟s land and remains thereon to the

detriment of the present owner is a trespasser, pure and simple. On the

facts, the court found that the defendants were squatters simpliciter and

were therefore not possessed of any rights. In fact, when the plaintiff became

the registered proprietor, the defendants became mere trespassers”.3

b. Tanah kerajaan

Menurut seksyen 5 Kanun Tanah Negara (KTN), tanah kerajaan (state land)

bolehlah ditakrifkan seperti berikut:

“State land” means all land in the State (including so much of the bed of any

river, and of the foreshore and bed of the sea, as is within the territories of the

State or the limits of territorial waters) other than –

(a) alienated land;

(b) reserved land;

(c) mining land;

(d) any land which, under the provisions of any law relating to forests

(whether passed before or after the commencement of this Act) is for

the time being reserved forest;”.

Melalui definisi di atas, maka tanah kerajaan boleh dirumuskan sebagai

semua tanah yang berada dalam sesebuah negeri, selain daripada tanah

berimilik, tanah rizab, tanah lombong dan mana-mana tanah yang telah

dirizabkan sebagai hutan simpan. Walau bagaimanapun takrifan tanah

kerajaan ini telah diperluaskan skopnya di bawah seksyen 425(2) KTN kepada

semua tanah yang dipegang oleh pihak Kerajaan Persekutuan atau Negeri,

suatu pihak berkuasa tempatan atau suatu pihak berkuasa berkanun yang

menjalankan kuasa yang terletakhak kepadanya oleh undang-undang

persekutuan atau negeri atau memegang bagi pihak agensi yang tersebut.

Berdasarkan takrifan di bawah seksyen 425(2) ini, walaupun tanah

tersebut merupakan tanah berimilik dan telah terkeluar daripada definisi

tanah kerajaan, peruntukan seksyen itu telah merangkumkan tanah berimilik

yang sedemikian di bawah pengertian tanah kerajaan. Peluasan maksud

tanah kerajaan di bawah seksyen tersebut telah memperluaskan fungsi dan

tanggungjawab Pentadbir Tanah khususnya bagi mengawasi dan mengambil

tindakan penguatkuasaan yang sewajarnya sekiranya mana-mana tanah

3 Bukit Lenang Development Sdn. Bhd. v. Penduduk-Penduduk Yang Menduduki Atas Tanah

HS(D) 151079 – HS(D) 151601, Mukim Plentong, Daerah Johor Bahru, [1999] 6 MLJ 26.


tersebut diceroboh oleh pihak-pihak tertentu, selaras dengan kuasa-kuasa

yang telah diberikan kepada Pentadbir Tanah di bawah seksyen 426A KTN.

c. Cara dan mekanisme bagi membolehkan orang awam atau mana-mana

pihak menduduki, mengusahakan atau memiliki tanah kerajaan

Di bawah KTN telah ditetapkan beberapa cara dan kaedah pelupusan tanah

bagi membolehkan mana-mana tanah kerajaan diduduki, diusahakan malah

dimiliki oleh pihak-pihak tertentu. Bagi tujuan mengusahakan dan

menduduki mana-mana tanah kerajaan dalam tempoh sementara, maka di

bawah seksyen 65 hingga 69 KTN telah diperuntukkan prosedur dan kaedah

permohonan lesen bagi pendudukan sementara. Manakala, di bawah seksyen

76 hingga 92C KTN telah diperuntukkan kaedah pelupusan tanah melalui

pemberimilikan. Dengan itu, mana-mana pihak yang berhasrat untuk

menduduki, mengusaha dan memiliki mana-mana tanah kerajaan boleh

membuat permohonan di mana-mana Pejabat Tanah yang berkaitan dengan

mematuhi prosedur dan peruntukan undang-undang yang telah ditetapkan.

Keputusan sama ada sesuatu permohonan tersebut diluluskan atau

sebaliknya pula adalah di bawah bidang kuasa Pihak Berkuasa Negeri bagi

sesebuah negeri tersebut. Dengan itu, mana-mana pihak yang telah

diluluskan permohonannya melalui kaedah pelupusan tanah iaitu sama ada

melalui lesen pendudukan sementara ataupun pemberimilikan, maka pihak

berkenaan telah mendapat kebenaran dan kelulusan secara sah daripada

Pihak Berkuasa Negeri bagi menduduki, mengusaha atau memiliki tanah

kerajaan tersebut bagi maksud sebagaimana yang diluluskan.

Melalui paparan di akhbar dan media massa yang lain, maka didapati

secara umumnya pihak yang terlibat dalam kegiatan pencerobohan tanah

kerajaan merangkumi pelbagai kategori sama ada individu mahupun secara

berkumpulan. Ianya juga dilakukan dari kalangan pelbagai golongan

masyarakat, sama ada orang biasa mahupun golongan yang berkedudukan

dalam masyarakat. Malahan terdapat juga kes-kes tertentu di mana

pencerobohan tanah kerajaan itu telah dilakukan secara sindiket atau

berkumpulan berasaskan „modus operandi‟ kegiatan pencerobohan.

d. Tujuan pencerobohan

Ditinjau dari sudut tujuan dan matlamat penerokaan dan pencerobohan ke

atas tanah-tanah kerajaan, didapati ianya mempunyai pelbagai maksud dan

tujuan seperti bagi kegiatan pertanian, tapak bengkel, gerai-gerai perniagaan,

tapak rumah kediaman, tapak perusahaan kecil, stor perniagaan, stor

penyimpanan peralatan, kolam ternakan ikan dan udang, laluan kenderaan

dan sebagainya. Ada juga pencerobohan yang dilakukan bagi tujuan mencari

keuntungan secara mudah dengan menyewakan tapak berkenaan kepada

pihak-pihak tertentu. Di antara alasan-alasan yang selalu diberikan oleh


pihak penceroboh berkaitan dengan pencerobohan ke atas tanah kerajaan

adalah seperti berikut:

tiada tapak lain untuk menjalankan kegiatan tersebut;

tanah berkenaan didapati terbiar dan kosong;

telah menduduki kawasan berkenaan sekian lama tanpa ada tindakan

penguatkuasaan daripada pihak yang berkuasa;

didapati telah ada kegiatan-kegiatan pencerobohan yang dilakukan

oleh pelbagai pihak sebelum ini (ikutan);

desakan kesempitan hidup dan kemiskinan kerana tidak mempunyai

tanah;

kawasan tersebut terletak jauh di pedalaman dan tidak mengganggu

orang ramai;

telah lama dan banyak wang ringgit dibelanjakan untuk

mengusahakan perniagaan atau pembinaan rumah kediaman di atas

tanah kerajaan tersebut;

dikatakan telah mendapat “kebenaran” atau “sokongan” atau “galakan”

daripada pihak berkuasa atau ahli politik atau pemimpin masyarakat

bagi penggunaan tanah tersebut; dan

telah “membeli” tanah tersebut daripada “tuan punyanya” sebelum ini.

e. Status atau kedudukan penceroboh tanah kerajaan menurut undang-

undang

KTN tidak mentakrifkan secara khusus penceroboh (trespasser) dan maksud

pencerobohan ke atas tanah kerajaan itu. Walau bagaimanapun di bawah

seksyen 425 KTN telah dinyatakan beberapa bentuk kegiatan dan tindakan

pihak-pihak tertentu yang boleh dikategorikan sebagai pencerobohan ke atas

tanah kerajaan seperti berikut:

“425. Unlawful occupation, etc., of State land, reserved land or mining land.

(1) Any person who, without lawful authority―

(a) occupies, or erects any building on any State land, reserved land or

mining land; or

(b) clears, ploughs, digs, encloses or cultivates any such land or part

thereof; or

(c) cuts or removes any timber or produce on or from such land,

shall be guilty of an offence, and liable on conviction to a fine not exceeding ten

thousand ringgit, or imprisonment for a term not exceeding one year, or to both.

(1A) Any person who abets the commission of an offence under sub-section (1)

shall be guilty of an offence, and liable on conviction to a fine not exceeding ten

thousand ringgit, or imprisonment for a term not exceeding one year, or to

both”.


Peruntukan seksyen 425 KTN di atas menyatakan bahawa sekiranya

mana-mana pihak yang tanpa kebenaran yang sah telah menduduki ataupun

membina apa-apa bangunan di atas tanah kerajaan, tanah rizab atau tanah

lombong, atau mana-mana pihak yang telah membersihkan, memajak,

menggali, memagar atau bercucuk tanam di atas mana-mana tanah kerajaan,

tanah rizab ataupun tanah lombong, atau mana-mana pihak yang telah

menebang atau memindahkan mana-mana kayu balak atau apa-apa hasil

kayu daripada tanah-tanah berkenaan, maka pihak yang berkenaan telah

melakukan kesalahan dan jika disabitkan kesalahan tersebut boleh didenda

tidak lebih daripada RM10,000.00 atau dipenjara dalam tempoh tidak

melebihi satu tahun, atau kedua-duanya. Di samping itu, pihak yang

bersubahat dalam melakukan kesalahan di atas juga telah melakukan satu

kesalahan dan jika disabitkan dengan kesalahan tersebut, maka boleh

dikenakan denda tidak melebihi RM10,000.00 atau dipenjarakan untuk suatu

tempoh yang tidak melebihi satu tahun, atau kedua-duanya.

Dengan itu jelas memperlihatkan perbuatan dan kegiatan seperti di atas

yang boleh dikategorikan sebagai pencerobohan ke atas tanah kerajaan (iaitu

tanpa kebenaran yang sah), merupakan satu kesalahan yang boleh diambil

tindakan undang-undang sebagaimana yang dinyatakan di bawah seksyen

425 KTN tersebut. Malahan seksyen berkenaan juga turut terpakai bagi pihak

yang bersubahat dalam melakukan kesalahan tersebut dan boleh diambil

tindakan ke atas mereka jika disabit kesalahan; sama ada boleh dikenakan

denda atau dipenjara atau kedua-duanya sekali (seksyen 425(1A) KTN).

Seksyen 425A KTN pula telah memperuntukkan kesalahan-kesalahan bagi

pencerobohan ruang udara atas tanah kerajaan dan juga atas tanah rizab.

Melalui peruntukan tersebut, mana-mana pihak tanpa kebenaran yang sah

telah menggunakan ataupun menduduki ruang udara di atas tanah kerajaan

atau tanah rizab dengan mendirikan, menyelenggara atau menduduki dengan

kegiatan-kegiatan tertentu, telah melakukan satu kesalahan dan jika disabit

kesalahan, boleh dikenakan denda tidak melebihi RM2,000.00 atau penjara

untuk satu tempoh tidak melebihi enam (6) bulan atau kedua-duanya sekali.

Seksyen 426 KTN telah memperuntukkan mana-mana pihak yang tanpa

kebenaran yang sah telah mengambil, memindah atau mengangkut, atau

membenarkan pengambilan, pemindahan atau pengangkutan bahan-bahan

batuan dari mana-mana tanah, telah melakukan satu kesalahan dan jika

disabitkan kesalahan itu boleh dikenakan denda tidak melebihi RM50,000.00

atau dipenjarakan untuk satu tempoh tidak melebihi lima (5) tahun atau

kedua-duanya sekali. Di bawah peruntukan ini maksud mana-mana tanah

seperti dinyatakan di atas termasuklah tanah kerajaan, tanah berimilik, tanah

rizab dan tanah lombong. Melalui peruntukan tersebut, bukan sahaja

kegiatan dan tindakan mengambil, memindah dan mengangkut bahan-bahan

batuan tersebut tanpa kebenaran yang sah merupakan satu kesalahan, malah


mana-mana pihak yang membenarkan kegiatan dan tindakan tersebut juga

telah dikategorikan sebagai pihak yang melakukan kesalahan, yang boleh

diambil tindakan-tindakan tertentu seperti dinyatakan di atas, walaupun

tanah tersebut merupakan tanah kepunyaan mereka atau tanah di bawah

kawalannya.

Untuk melaksanakan peruntukan undang-undang dan langkah

penguatkuasaan ke atas kesalahan-kesalahan tersebut, maka di bawah

seksyen 426A KTN telah diperuntukkan beberapa kuasa kepada beberapa

pihak termasuk Pentadbir Tanah iaitu kuasa-kuasa yang melibatkan

penahanan dan perampasan sebagaimana dinyatakan di bawah seksyen

426A(1)(a), (b) dan (c) KTN.

Salah satu alasan yang kerap kali diketengahkan atau dibangkitkan oleh

pihak penceroboh atau setinggan di atas tanah kerajaan apabila tindakan

penguatkuasaan hendak dilaksanakan adalah faktor telah lama menduduki

atau mengusahakan tanah tersebut tanpa sebarang bentuk tindakan

penguatkuasaan daripada pihak berkuasa. Dengan itu mereka berpendapat

dan berfahaman bahawa pihak berkuasa tidak sepatutnya mengambil

tindakan terhadap pencerobohan yang telah dilakukan itu. Berkaitan dengan

hal ini, seksyen 48 KTN telah jelas menyatakan bahawa tidak ada hakmilik

bagi mana-mana tanah kerajaan boleh diperolehi secara pemilikan,

pendudukan tak sah atau pendudukan di bawah mana-mana lesen untuk

mana-mana tempoh sekalipun. Maksudnya, peruntukan seksyen 48 KTN ini

telah tidak mengiktiraf apa-apa kegiatan dan tindakan untuk mendapatkan

hak ataupun hakmilik ke atas tanah kerajaan secara „adverse possession‟.

Prinsip „adverse possession‟ ini telah menafikan apa-apa pemilikan ataupun

apa-apa pendudukan secara tidak sah atau pendudukan di bawah mana-

mana lesen, bagi membolehkan pihak-pihak yang terlibat mengenainya

mendapatkan hak atau hakmilik ke atas tanah kerajaan yang terlibat.

III. KAJIAN KES

Isu-Isu Berkaitan Dengan Pencerobohan Tanah Kerajaan Berdasarkan

Keputusan Kes-Kes Mahkamah

Berkaitan dengan isu pencerobohan tanah kerajaan yang telah diduduki dan

diusahakan, terdapat kes-kes mahkamah yang sering kali menjadi rujukan.


a. Kes Sidek bin Haji Muhamad & 461 Ors. v. The Government of The

State of Perak & Ors.4

Dalam kes ini, pihak perayu pada tahun 1950 telah membuka dan meneroka

kawasan hutan di Mukim Bandar, Teluk Anson (sekarang Teluk Intan), Perak

Darul Ridzuan. Perayu-perayu menduduki kawasan tersebut dan telah

mengusahakannya dengan tanaman padi. Mereka ini dikategorikan sebagai

setinggan (squatters). Oleh kerana bilangan setinggan yang meneroka kawasan

tersebut telah bertambah dari tahun ke tahun tanpa kawalan, maka Kerajaan

Negeri telah membuat rancangan bagi menyusun dan menempatkan semula

mereka ini. Dengan itu telah diadakan mesyuarat di antara setinggan-

setinggan tersebut (termasuk perayu-perayu), bersama pegawai-pegawai

kerajaan yang berkaitan termasuk Pegawai Daerah Perak Tengah pada

Januari 1977. Dalam mesyuarat tersebut Pegawai Daerah telah berjanji akan

memberikan setiap keluarga setinggan itu tanah seluas 3 ekar bagi tujuan

tanaman padi, sekiranya mereka berjaya dalam temuduga yang akan

diadakan oleh Jawatankuasa Tanah Daerah. Setinggan berkenaan tidak

bersetuju dengan keputusan tersebut (keluasan 3 ekar tanah), dan mereka

berkehendakkan tanah berkenaan seluas 5 ekar setiap keluarga. Mereka telah

membuat rayuan mengenai perkara tersebut kepada Ahli Parlimen kawasan

berkenaan tetapi beliau tidak dapat membantu dalam hal-hal tersebut.

Dalam pada itu telah tersiar dalam surat khabar Utusan Melayu pada 15

Januari 1977 yang telah memetik artikel daripada Bernama bahawa Kerajaan

Negeri telah bercadang untuk membuka tanah seluas 10,000 ekar di Seberang

Perak untuk dimajukan oleh lebih 1,000 orang yang terdiri daripada

peneroka-peneroka awal yang telah membuat penerokaan tanpa kebenaran di

kawasan tersebut. Pengarah Tanah dan Galian Negeri Perak juga telah

menyatakan dalam artikel berkenaan bahawa setiap keluarga peneroka

tersebut akan diberikan tanah seluas 5 ekar bagi tujuan tanaman padi.

Malahan akhbar Utusan Zaman dalam artikelnya pada 23 Januari 1977 telah

menyiarkan berita yang sama. Seterusnya beberapa siri temuduga telah

diadakan dan sebahagian daripada peneroka berkenaan telah berjaya dan

ditawarkan tanah seluas 3 ekar untuk tanaman padi, manakala sebahagian

peneroka lagi tidak berjaya (termasuk perayu-perayu). Berikutan dengan

keputusan itu, maka perayu-perayu telah diberi notis supaya

memberhentikan kerja-kerja di atas tanah tersebut dan perlu

mengosongkannya.

Dengan penerimaan notis itu, maka perayu-perayu telah memfailkan writ

ke mahkamah untuk mendapatkan pengisytiharan bahawa mereka berhak

dari segi undang-undang dan juga ekuiti untuk memiliki tanah tersebut

4 Sidek bin Haji Muhamad & 461 Ors. v. The Government of The State of Perak & Ors., [1982] 1

MLJ 313.


kerana mereka merupakan peneroka yang terawal yang telah meneroka dan

menduduki kawasan itu. Mereka juga mendakwa bahawa Kerajaan Negeri

sebelum ini telah berjanji untuk memberikan tanah tersebut kepada mereka

dan dengan itu Kerajaan Negeri tidak boleh memungkiri janji berkenaan.

Mereka juga berhujah bahawa berita yang telah tersiar di akhbar yang

memetik laporan Bernama (iaitu agensi Kerajaan) telah mengikat Kerajaan

Negeri bagi meluluskan tanah tersebut kepada mereka. Pihak responden iaitu

Kerajaan Negeri Perak dan lain-lain telah membuat permohonan di bawah

Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 untuk membatalkan tindakan

perayu-perayu berkenaan dengan alasan mereka adalah setinggan dan

perkara tersebut adalah di bawah kuasa budi bicara Kerajaan Negeri bagi

mempertimbangkan dan meluluskan sesuatu permohonan pemberimilikan

tanah. Mahkamah Tinggi telah membenarkan pemohonan responden.

Berdasarkan rayuan yang dibuat, Mahkamah Persekutuan memutuskan:

“(1) it is clear beyond doubt that the appellants have no cause of action

against the respondents and they cannot succeed because they are

squatters. Squatters have no right either in law or in equity;

(2) illegal occupation of State land is an offence under section 425 of the

National Land Code. It is well established that a court of equity will never

assist squatters to resist an order of possession illegally acquired and it

well never intervene in aid of wrongdoers;

(3) in this case what was said by Bernama did not bind the government.

Neither did the State Director of Lands and Mines have authority to bind

the Government to alienate land to the squatters;

(4) the only way to obtain State land is by way of the National Land Code.

The case falls within the broad principle that where an Act creates an

obligation and empowers the obligation in a specified manner, it is a

general rule that performance cannot be enforced in any other manner.”5

Rumusan kes tersebut

i) Kegiatan pencerobohan, penerokaan dan pendudukan oleh perayu-perayu

ke atas tanah kerajaan tanpa kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa

Negeri merupakan satu kesalahan di bawah seksyen 425 KTN dan pihak

yang terlibat dengannya dikategorikan sebagai penceroboh (trespassers)

dan setinggan (squatters). Berdasarkan seksyen 425(1) dan 425(1A) KTN,

mana-mana pihak yang disabitkan dengan kesalahan-kesalahan tersebut

(termasuk yang bersubahat dengannya) boleh dikenakan denda tidak

melebihi RM10,000.00, atau dipenjara tidak melebihi setahun, atau

kedua-duanya sekali. Oleh kerana perayu-perayu dalam kes ini

merupakan setinggan, maka ianya tidak mempunyai hak di bawah

undang-undang dan juga ekuiti, dan seterusnya tiada mempunyai asas

dan sebab-sebab untuk mengambil tindakan (cause of action) ke atas

5 ibid.


responden. Malahan di bawah prinsip-prinsip ekuiti (mahkamah ekuiti)

yang telah diakui dan diterima pakai tidak akan mencampuri dalam

membantu dan mempertahankan mana-mana pihak yang memperolehi

sesuatu (dalam kes ini adalah tanah) secara bertentangan dengan

undang-undang (illegal), iaitu sebagai setinggan, dan juga kepada mana-

mana pihak yang melakukan kesalahan (wrongdoers). Kesimpulannya,

kegiatan-kegiatan pencerobohan dan pendudukan ke atas tanah kerajaan

tanpa kebenaran dan persetujuan pihak berkuasa mengenainya,

sememangnya tidak diiktiraf sebagai sah sama ada di bawah undang-

undang tanah dan juga ekuiti. Justeru itu, mereka yang terlibat

dengannya (perayu-perayu) tidak memperolehi apa-apa hak ke atas tanah

yang telah diterokai dan diduduki itu.

ii) Pihak Berkuasa Negeri merupakan pihak yang telah diberi mandat dan

mempunyai bidang kuasa dalam mempertimbangkan dan meluluskan

sesuatu permohonan pelupusan tanah, termasuklah pemberimilikan

tanah dan kebenaran menduduki di bawah lesen pendudukan sementara.

Dengan itu mana-mana pihak berkuasa lain, dan juga penjawat awam

seperti Pengarah Tanah dan Galian, Pegawai Daerah dan sebagainya yang

telah membuat apa-apa perakuan, pengisytiharan, sokongan dan janji-

janji kepada perayu-perayu mengenai perkara tersebut adalah tidak

relevan, tidak boleh dikuatkuasakan dan tidak pula boleh mengikat (bind)

dan memaksa Pihak Berkuasa Negeri supaya meluluskan permohonan

tersebut kepada perayu-perayu berkenaan. Pihak-pihak berkuasa yang

lain itu sesungguhnya tidak mempunyai kuasa dalam mempertimbangkan

dan meluluskan permohonan-permohonan sedemikian, kecuali Pihak

Berkuasa Negeri. Begitulah juga berita-berita yang telah tersiar di akhbar-

akhbar (dalam kes ini berdasarkan laporan Bernama dan lain-lain), yang

menyentuh isu dan persoalan tersebut sama sekali tidak boleh mengikat

dan mengheret bersama Pihak Berkuasa Negeri untuk bertanggungjawab

mengenai apa yang telah diperkatakan dalam akhbar berkenaan.

iii) Melalui keputusan Mahkamah Persekutuan itu juga boleh dirumuskan

bahawa cara yang betul dan terbaik bagi memperolehi tanah kerajaan

(sama ada pemberimilikan, lesen pendudukan sementara dan sebagainya)

adalah dengan berpandukan kepada KTN. Melalui KTN telah ditetapkan

prosedur dan peruntukan-peruntukan perundangan yang secara jelas dan

spesifik termasuklah berkaitan dengan kuasa, fungsi dan tanggungjawab

pihak-pihak tertentu dalam memproses, mempertimbangkan serta

meluluskan permohonan yang berkaitan. Dengan itu ketetapan dan

prosedur tersebut perlu dihormati dan dikuatkuasakan dengan

sewajarnya, dan bukannya dilaksanakan dengan cara-cara lain yang

memperlihatkan percanggahan dengan peruntukan-peruntukan di bawah

KTN itu.


b. Kes Government of the State of Negeri Sembilan & Anor. v. Yap

Chong Lan & 12 Ors.; Lesco Development Corporation Sdn. Bhd. v.

Yap Chong Lan & 12 Ors.6

Dalam kes ini, pihak responden telah membina rumah dan tinggal di rumah-

rumah mereka di atas tanah milik persendirian (Seremban Enterprise Limited)

di Rahang Kecil, Seremban, dan membayar sewa kepada tuan punya tanah

berkenaan. Mereka telah dimaklumkan bahawa rumah-rumah tersebut telah

terlibat dengan pengambilan tanah bagi tujuan projek pembesaran jalan.

Akhirnya responden telah bersetuju menerima wang pampasan dan

diperuntukkan plot-plot tanah untuk penempatan semula di Ulu Temiang,

Mukim Seremban yang sebahagiannya telah dirizabkan sebagai taman sayur.

Penentuan kawasan penempatan bagi plot-plot tanah tersebut kepada mereka

hanya ditandakan dengan pancang-pancang kayu (wooden pegs) dan mereka

telah diberikan kebenaran oleh Pemungut Hasil Tanah untuk membina rumah

di atas plot tanah masing-masing serta telah mendapat bekalan air atas

sokongan beliau. Dimaklumkan bahawa responden telah membuat

permohonan untuk mendapatkan tanah kerajaan tersebut. Walau

bagaimanapun Pihak Berkuasa Negeri telah meluluskan pemberimilikan tanah

berkenaan kepada sebuah syarikat bernama Lesco Corporation Sdn. Bhd.

(Lesco) bagi tempoh 99 tahun.

Lesco ingin memajukan tanah tersebut dengan projek perumahan dan

telah mengarahkan responden yang menduduki atas tanah itu dan juga

keluarga-keluarga yang lain untuk mengosongkan kawasan berkenaan.

Tawaran pampasan dan juga tawaran pilihan bagi pembelian rumah kos

rendah dengan harga yang dikurangkan dalam projek perumahan yang

hendak dibangunkan itu beserta dengan tempat tinggal sementara disediakan

kepada mereka. Beberapa keluarga dalam kawasan penempatan semula itu

telah bersetuju menerima tawaran tersebut tetapi responden membantah

dengan keras dan menolak tawaran berkenaan dan seterusnya mengambil

tindakan undang-undang (prosiding) ke atas perayu.

Terdapat dua (2) perkara utama yang dibangkitkan dalam prosiding ini,

iaitu:

i) sama ada pihak responden telah memperolehi kepentingan dan hak ekuiti

yang membolehkan mereka untuk terus menetap di atas plot-plot tanah di

mana mereka ditempatkan.

ii) sama ada pemberimilikan tanah tersebut kepada Lesco merupakan

keputusan yang tidak sempurna di sisi undang-undang (bad in law) dan

dengan itu ianya menjadi tidak sah (void).

6 Government of the State of Negeri Sembilan & Anor. v. Yap Chong Lan & 12 Ors.; Lesco

Development Corporation Sdn. Bhd. v. Yap Chong Lan & 12 Ors, [1984] 2 MLJ 123.


Yang Arif Hakim Peh Swee Chin, dalam memutuskan isu pertama telah

menyatakan bahawa “the doctrin of equitable estoppel” telah wujud dan dengan

itu telah mengikat pihak Lesco. Dengan itu, Yang Arif Hakim telah membuat

perintah supaya Lesco membayar pampasan berupa wang RM25,000.00

kepada setiap responden dan dengan pembayaran wang pampasan tersebut,

maka responden perlu keluar dan mengosongkan kawasan tanah berkenaan.

Manakala bagi isu kedua, Yang Arif Hakim berpendapat ianya tidak

bercanggah dengan undang-undang dan dengan itu kelulusan pemberimilikan

tanah tersebut adalah betul dan sah.

Berikutan dengan keputusan tersebut, maka perayu telah membuat

rayuan. Manakala responden pula mengemukakan “cross-appeal” ke atas

keputusan Hakim yang mendapati pemberimilikan tanah itu kepada Lesco

adalah tidak bercanggah dengan undang-undang dan tidak terbatal.

Berdasarkan rayuan tersebut, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan:

“(1) the State Government as such has nothing to do with proceedings

under the National Land Code. It is the State Authority that is the

pertinent entity. The State Government should never have been joined

in the proceedings and on the preliminary objection taken, it should

have been discharged as a party thereto;

(2) the compelling provisions of section 64 of the National Land Code can

hardly be said to be merely directory and the phraseology of the

provisions of sub-section (2) thereof clearly connotes a mandatory

requisition which necessitates compliance therewith before a

reservation can be said to have been revoked. Until and unless

revocation has been effected under section 64 reserved land will

continue as such;

(3) in view of the minimal area of the land which is reserved, the fact that

it is possible to sever the parts reserved from the rest of the land

alienated and the fact that the reservation can be revoked at any time

and even retrospectively, the court would exercise its discretion to

refuse to declare the alienation of the land to Lesco to be invalid;

(4) the equity sought to be raised by the respondents against the State

Authority would establish rights in respect of State Land which it is

prevented by statute from creating other than in the prescribed

manner. The application of the doctrine of equitable estoppel and the

injection of equity in the circumstances were misconceived;

(5) the respondents‟ claims for relief must therefore be dismissed.”7

Rumusan keputusan kes tersebut

i) Pihak Berkuasa Negeri merupakan pihak yang berkuasa bagi

mempertimbangkan dan meluluskan sesuatu permohonan pelupusan

7 ibid, m/s 124.


tanah kerajaan (sama ada bagi kelulusan pemberimilikan tanah, lesen

pendudukan sementara, perizaban tanah, permit pengeluaran bahan

batuan dan permit penggunaan ruang udara). Dengan itu, mana-mana

kelulusan atau kebenaran yang diberikan atau telah dibuat oleh pihak-

pihak lain yang tidak mempunyai kuasa dalam mempertimbangkan dan

meluluskan permohonan sedemikian tidak sama sekali boleh mengikat

Pihak Berkuasa Negeri bagi meluluskan permohonan tersebut. Dengan itu

juga bermakna apa jua kelulusan, kebenaran atau pun janji yang telah

diberikan oleh pihak-pihak yang lain itu adalah tidak berkuatkuasa dan

tidak sah dari segi undang-undang.

ii) Pihak yang telah diluluskan pemberimilikan tanah oleh Pihak Berkuasa

Negeri (dalam kes ini Lesco) dan seterusnya telah didaftarkan dan

dikeluarkan hakmilik berikutan dengan kelulusan tersebut, maka ianya

merupakan tuanpunya tanah yang sah dan mempunyai hak dan kuasa-

kuasa tertentu sebagaimana dinyatakan di bawah KTN. Dengan perkataan

lain, tuanpunya tanah berkenaan merupakan tuanpunya tanah yang sah

dari segi undang-undang dan pemilikannya itu tidak boleh disangkal

sebagaimana dinyatakan di bawah seksyen 340(1) KTN.

iii) Isu yang berbangkit dan kes ini melibatkan hal tanah dan KTN

merupakan prosedur dan perundangan yang perlu dipatuhi. Dengan itu,

setiap perolehan tanah kerajaan oleh pihak-pihak tertentu perlu

mematuhi ketetapan prosedur dan undang-undang di bawah akta

tersebut. Dalam hubungan ini hujahan pihak responden yang

mengatakan mereka mempunyai hak kepentingan dan ekuiti ke atas

tanah tersebut adalah tidak wujud kerana ianya telah bercanggah dengan

kehendak-kehendak dalam KTN. Oleh hal demikian, tuntutan dan

pemakaian “the doctrine of equitable estoppel” tidak wujud dan tidak boleh

dikuatkuasakan.

iv) Melalui kes ini responden tidak mempunyai hak pendudukannya ke atas

tanah kerajaan tersebut, walau pun pendudukannya itu dikatakan telah

mendapat kebenaran/kelulusan Pentadbir Tanah. Mahkamah

berpandangan bahawa hanya Pihak Berkuasa Negeri yang telah diberi

kuasa dalam mempertimbangkan dan meluluskan pemberimilikan tanah

kerajaan dan bukan pihak-pihak selain daripadanya, kecuali pihak yang

lain itu telah diberikan kuasa sedemikian oleh Pihak Berkuasa Negeri.

Apa-apa tindakan dan keputusan Pentadbir Tanah dalam hal tersebut

tidak akan mengikat Pihak Berkuasa Negeri supaya meluluskan tanah

kerajaan tersebut kepada responden. Dengan itu pihak responden juga

tidak mempunyai “equitable right and interest” untuk terus menduduki

tanah kerajaan itu.


c. Kes Lebbey Sdn Bhd v Chong Wooi Leong & Anor and Other

Applications8

Dalam kes ini plaintif merupakan tuan punya tanah di bawah hakmilik HS(D)

34221, PT 30186, Mukim Ampang, Daerah Ulu Langat, Selangor, seluas 31.66

ekar, iaitu berikutan dengan kelulusan pemberimilikan tanah kerajaan oleh

Pihak Berkuasa Negeri Selangor kepadanya. Semasa tanah ini diberimilik

kepada plaintif, di atas tanah tersebut telah banyak kedapatan rumah-rumah

setinggan (berkeluarga). Plaintif bercadang untuk membangunkan tanah

tersebut dan dengan itu telah mengeluarkan notis kepada defendan supaya

mengosongkan kawasan tersebut. Defendan enggan mengosongkan kawasan

berkenaan dan dengan itu plaintif telah memulakan prosiding ke atas

defendan. Defendan berhujah bahawa:

i) mereka telah mempunyai hak dalam ekuiti yang perlu diberikan

pampasan (to be compensated);

ii) plaintif semasa memperolehi tanah itu telah maklum dan mengetahui

bahawa defendan telah dan sedang menduduki tanah tersebut dan

dengan itu pengambilan tanah berkenaan oleh plaintif adalah tertakluk

kepada hak ekuiti defendan;

iii) sungguhpun defendan memasuki tanah kerajaan tersebut tanpa

kebenaran atau lesen, mereka selama ini telah menikmati dan menduduki

tanah itu tanpa sebarang campur tangan atau halangan daripada Pihak

Berkuasa Negeri. Mereka juga menyatakan bahawa Pegawai Daerah telah

membenarkan mereka untuk membina semula rumah-rumah di atas

tanah tersebut setelah terbakar. Pihak jawatankuasa penduduk kawasan

berkenaan telah mengemukakan permohonan lesen pendudukan

sementara berdasarkan janji-janji oleh ahli-ahli politik yang mereka akan

diberikan lesen tersebut. Dengan itu, defendan berhujah bahawa elemen

“an equitable estoppel arose”, dan dengan itu plaintif yang telah

memperolehi hakmilik ke atas tanah berkenaan adalah tidak layak untuk

memilikinya sehingga hak ekuiti kepada defendan dapat dipenuhi (had

been satisfied); dan

iv) elemen estopel janji telah wujud (promissory estoppel arose) berdasarkan

kepada “acquiescence” or “implied consent” daripada Pihak Berkuasa

Negeri kepada defendan yang telah menduduki tanah tersebut.

Mahkamah Tinggi Shah Alam telah membenarkan permohonan plaintif

dan memutuskan:

“(1) The registered owner of any land is prima facie entitled to possession

of it, and any person claiming a right of occupation against such

registered owner, such as in the case of the defendants, bears the

burden of proving such right on a balance of probabilities.

8 Lebbey Sdn Bhd v. Chong Wooi Leong & Anor and Other Applications, [1998] 5 MLJ 368.


(2) The defendants‟ argument ignored the essential distinction between

the term state authority as defined under the National Land Code

1965 („the Code‟) and state authorities in the ordinary sense. State

authority under the Code is defined, for the purposes of the State of

Selangor, as the Ruler. For practical purposes, this means the Ruler

acting upon the recommendation of the Exco of the state. The state

government, let alone any Minister, Exco member or politician has

nothing to do with proceedings under the Code, which recognizes only

the state authority. The district officer is unknown to the Code.

Therefore, the defendants not only entered the land without

consent but had also remained thereon without the consent of the

state authority. The knowledge or acquiescence of other state

authorities or personalities is wholly irrelevant to the Code. The

application of equitable principles and the doctrine of estoppel was

therefore misconceived.

(3) A person seeking remedy in equity must come with clean hands. It

was clear that the defendants had been in breach of the Code

punishable under s 425 thereof. The defendants could not be said to

have come with clean hands. That the state authority had not acted

against the defendants could not mean that the state authority had

given consent. Such argument could not stand in the face of the clear

provision that no title to state land shall be acquired by possession,

unlawful occupation or occupation under any licence for any period

whatsoever.

No evidence had been advanced that any of the defendants had

made an application for a temporary occupation licence. Even if there

was an application, the mere submission of an application could never

amount to consent by the state authority to occupation until the

approval or licence is issued since the Code makes no provision for

any provisional occupation.

(4) There was no evidence that there was a promise made by the state

authority or the plaintiff upon which the defendants had acted. The

failure to prosecute under s 425, being non-action, was not by itself a

promise. Acquiescence based on non-action, without more, similarly

could not be a promise. Futher, the relevant authority was at all times

the state authority and the act of a district officer whose existence

was alien to the Code could not bind the state authority. Thus,

promissory estoppel did not arise. The defendants could not acquire

equitable rights against the state authority in respect of their

occupation of the land.

With the conclusion that the defendants had not acquired any

equitable interest against the state authority, the title that the plaintiff

obtained from the state authority was, prima facie, equally free of any

equitable interest of the defendants unless there were such conditions


imposed by the state authority. There was no evidence adduced by

the defendants or conceded by the plaintiff of such conditions.

Obiter:

Even in a case where a temporary occupation licence is issued, upon the

end of the licence, there can be no claim in equity for compensation for

structures and improvements made upon such land. The occupier makes

such expenditures upon his own accord and risk.”9


i) Plaintif iaitu Lebbey Sdn. Bhd. telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa

Negeri pemberimilikan tanah berkenaan dan telah didaftarkan dan

dikeluarkan hakmilik di bawah HS(D) 34221, PT 30186, Mukim Ampang,

Daerah Ulu Langat, Selangor. Dengan itu tanah tersebut telah menjadi

hakmilik dan kepunyaan yang sah kepada plaintif. Sebagai tuanpunya

tanah yang berdaftar, plaintif telah mempunyai dan memperolehi hak,

kuasa dan keistimewaan-keistimewaan tertentu ke atas tanah tersebut,

selaras dengan peruntukan-peruntukan di bawah KTN, termasuklah

kuasa dan haknya untuk memajukan tanah berkenaan. Bagi mana-mana

pihak yang ingin mencabar dan menuntut hak pendudukan ke atas tanah

tersebut, maka pihak yang berkenaan menanggung bebanan pembuktian

terhadap perkara itu atas imbangan kebarangkalian. Fakta penting dalam

perkara ini adalah pembermilikan tanah tersebut telah diluluskan oleh

Pihak Berkuasa Negeri, iaitu pihak yang terletakhak dan mempunyai

bidang kuasa yang sah dalam mempertimbangkan dan meluluskan

permohonan sedemikian. Dengan itu, mana-mana kelulusan,

persetujuan, perakuan, sokongan, janji dan sebagainya daripada pihak-

pihak berkuasa negeri yang lain (yang tidak mempunyai kuasa dalam

mempertimbangkan dan meluluskan permohonan tersebut) adalah tidak

relevan dan tidak boleh dikuatkuasakan kerana ianya tidak selaras

dengan prosedur dan ketetapan-ketetapan di bawah KTN.

ii) Dalam pada itu defendan berhujah bahawa mereka telah memperolehi

hak dalam ekuiti (a right in equity) yang perlu diberikan pampasan

sebelum tanah tersebut diserah dan diberimilik kepada plaintif. Defendan

mendakwa semasa tanah berkenaan diberimilik, plaintif sesungguhnya

telah mengetahui bahawa defendan telah menduduki atas tanah tersebut

dan dengan itu pemberimilikan tanah berkenaan kepada plaintif telah

tertakluk kepada hak dalam ekuiti defendan. Seterusnya defendan juga

telah membangkitkan bahawa estopel ekuiti (equitable estoppel) dan

estopel janji (promissory estoppel) telah wujud dengan mengambilkira

faktor-faktor seperti mereka telah lama tinggal di situ tanpa gangguan dan

tindakan daripada Pihak Berkuasa Negeri, telah disediakan dengan

9 ibid, m/s 368-370.


kemudahan-kemudahan asas oleh pelbagai agensi kerajaan dan mereka

telah dibenarkan untuk membina semula rumah-rumah setelah

berlakunya kebakaran pada tahun 1991 di kawasan tersebut oleh

Pegawai Daerah. Manakala ahli-ahli politik pula semasa pilihanraya telah

berjanji yang mereka akan diberikan lesen pendudukan sementara dan

berikutan dengan itu jawatankuasa penduduk kawasan berkenaan telah

mengemukakan permohonan untuk mendapatkan lesen pendudukan

sementara atas tanah tersebut. Dengan alasan-alasan sedemikian, maka

defendan berhujah bahawa plaintif tidak wajar memiliki tanah berkenaan

sehingga hak dan kepentingan ekuiti mereka dipenuhi.

iii) Walau bagaimanapun, melalui kes tersebut mahkamah telah

memutuskan bahawa defendan telah salah tanggap (misconceived)

berhubung pemakaian prinsip-prinsip ekuiti dan doktrin estopel.

Defendan didapati telah gagal membezakan antara terma Pihak Berkuasa

Negeri di bawah KTN dengan terma Pihak Berkuasa Negeri dalam

pengertian biasa. Prosiding di bawah KTN hanya mengiktiraf Pihak

Berkuasa Negeri dalam meluluskan permohonan pelupusan tanah,

manakala pihak-pihak berkuasa negeri yang lain adalah “tidak dikenali”,

serta tidak relevan kepada KTN. Dengan itu juga bermaksud apa-apa

keputusan, perakuan, tindakan, sokongan dan janji-janji yang telah

dibuat oleh pihak-pihak berkenaan kepada defendan tidak sama sekali

boleh mengikat Pihak Berkuasa Negeri untuk meluluskan permohonan

tersebut kepada defendan.

iv) Dalam penghakiman kes tersebut, telah dinyatakan bahawa seseorang

yang ingin mendapatkan remedi dalam ekuiti mestilah dalam keadaan

tidak bersalah (must come with clean hands). Dalam hubungan ini

defendan telah tidak memenuhi syarat tersebut kerana ia telah melanggar

prosedur yang ditetapkan di bawah seksyen 425 KTN, iaitu telah

memasuki dan menduduki tanah kerajaan tanpa kebenaran Pihak

Berkuasa Negeri. Ketiadaan tindakan penguatkuasaan bukanlah

bermakna Pihak Berkuasa Negeri telah memberi kebenaran atau

persetujuan dengan pendudukan tersebut. Malahan seksyen 48 KTN telah

tidak mengiktiraf konsep “adverse possession” dan menegaskan bahawa

tiada hakmilik kepada tanah kerajaan boleh diperolehi melalui pemilikan,

pendudukan yang menyalahi undang-undang atau pendudukan di bawah

lesen untuk apa-apa jangka masa. Sekiranya defendan telah

mengemukakan permohonan lesen pendudukan sementara, maka

sekadar dengan hanya permohonan dikemukakan semata-mata tidak

membawa maksud bahawa kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa

Negeri telah diperolehi, kerana sah dan berkuatkuasanya sesuatu lesen

pendudukan sementara itu adalah apabila lesen berkenaan teah

dikeluarkan kepada pemohon yang berjaya (seksyen 78(3) KTN berkaitan).


v) Di samping itu, tiada keterangan yang menunjukkan bahawa adanya janji

yang dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri atau plaintif yang menyebabkan

defendan bertindak sedemikian (memasuki dan menduduki atas tanah

kerajaan tersebut). Malahan plaintif setelah menerima hakmilik tanah itu

ingin memajukannya dan telah mengambil tindakan untuk mengeluarkan

setinggan daripada kawasan tersebut. Ini merupakan bukti yang plaintif

tidak membenarkan sama sekali defendan untuk terus menduduki di atas

tanah berkenaan. Dengan tidak mengambil apa-apa tindakan di bawah

seksyen 425 KTN dan membiarkan pendudukan tersebut sedemikian

bukanlah merupakan suatu janji. Demikianlah juga dengan kebenaran

yang diberikan oleh Pegawai Daerah bagi membina semula rumah-rumah

di kawasan yang terbakar itu tidak bermakna ianya sebagai suatu janji

yang defendan boleh terus menduduki atas tanah berkenaan. Dengan itu

estopel janji dalam kes ini tidak berbangkit dan defendan tidak

memperolehi hak-hak ekuiti ke atas Pihak Berkuasa Negeri berkaitan

dengan pendudukannya ke atas tanah kerajaan itu.

vi) Kesimpulannya, melalui kes ini defendan tidak memperolehi apa-apa

kepentingan dan hak dalam ekuiti ke atas Pihak Berkuasa Negeri dan

juga plantif berkaitan dengan pendudukannya atas tanah kerajaan itu

kerana telah memasuki dan mendudukinya tanpa kebenaran daripada

Pihak berkuasa Negeri. Dengan itu hakmilik yang telah diperolehi oleh

plaintif adalah “prima facie”, tidak boleh disangkal sebagaimana

dinyatakan di bawah seksyen 340(1) KTN dan bebas daripada sebarang

kepentingan dan hak ekuiti defendan. KTN secara jelas dan spesifik

menetapkan prosedur-prosedur bagi tujuan mendapatkan pemberimilikan

tanah kerajaan (hakmilik) dan juga lesen pendudukan sementara, yang

perlu difahami dan dipatuhi oleh setiap pihak yang berhasrat untuk

mendapatkan kelulusan berkenaan. Dengan itu pemakaian prinsip-

prinsip ekuiti adalah tidak relevan dan tidak sewajarnya mencampuri

dalam isu dan hal ehwal pengurusan tanah yang telah secara jelas

termaktub di bawah KTN. Prinsip ini selaras dengan keputusan kes

mahkamah Sidek bin Haji Mohamad & 461 Ors. v. The Government of The

State of Perak & Ors. yang dinyatakan di atas.

d. Kes Chong Wooi Leong & Ors. v. Lebbey Sdn Bhd10

DALAM kes ini, Pihak Berkuasa Negeri Selangor telah meluluskan

pemberimilikan tanah kerajaan seluas 31.66 ekar kepada responden. Pada

masa itu telah terdapat lebih daripada 100 orang menduduki rumah-rumah

yang telah dibina di atas tanah tersebut, dan 30 orang daripadanya

merupakan perayu. Mereka telah mendapat kemudahan-kemudahan asas

seperti bekalan air paip, elektrik dan juga masjid. Perayu sebenarnya telah

tidak bersetuju dan menolak tawaran berbentuk bayaran ex-gratia luar

10 Chong Wooi Leong & Ors v. Lebbey Sdn Bhd, [1998] 2 MLJ 644.


mahkamah daripada responden supaya mengosongkan kawasan yang didiami

tersebut. Berikutan dengan itu, perayu telah membuat bantahan dan

penentangan secara fizikal kepada responden daripada melaksanakan kerja-

kerja pemajuan ke atas tanah berkenaan.

Berikutan dengan itu, responden telah memohon kepada Mahkamah

Tinggi bagi mendapatkan perintah ke atas perayu supaya mengosongkan

kawasan tersebut dan menghalang mereka daripada memasuki, menetap,

membina dan mendiami struktur-struktur di atas tanah itu. Dalam mengubah

keputusan Mahkamah Tinggi yang telah memihak kepada responden, maka

Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa telah terdapat isu untuk

dibicarakan. Dengan itu kes ini kemudiannya dibicarakan di Mahkamah

Tinggi. Dalam pembelaannya, perayu telah berhujah perkara-perkara berikut:

i) mereka telah menduduki atas tanah tersebut secara sah sebagai

pemegang lesen yang tidak boleh batal dengan ekuiti sejak tahun 1981

dengan persetujuan dan “acquiescence” daripada Kerajaan Negeri

Selangor, dan dengan itu mereka telah memperolehi hak dalam ekuiti

yang perlu dibayar pampasan (ganti rugi).

ii) beberapa orang ahli politik semasa pilihan raya telah berjanji yang mereka

akan diberikan lesen pendudukan sementara. Berdasarkan janji tersebut,

maka jawatankuasa penduduk telah memohon lesen pendudukan

sementara, dan berikutan dengan itu ekuiti estopel telah wujud kepada

responden yang telah berjaya mengambil alih tanah itu daripada Pihak

Berkuasa Negeri melalui pemberian hakmilik atas tanah tersebut, yang

mereka sebenarnya tidak berkelayakan memiliki tanah itu sehingga hak

ekuiti perayu telah dipenuhi.

Walau bagaimanapun, dalam kes ini Yang Arif Hakim perbicaraan telah

memutuskan dan memihak kepada responden. Mahkamah Rayuan telah

menolak rayuan dengan kos dan memutuskan:

“Section 40 of the National Land Code 1965 („the Code‟) vests solely in the

State Authority the entire property in all State land within the territories of

the State the rights to which have not been specifically disposed of by the

State Authority. The definition in s 5 of the Code further denotes that the

consent or licence can only come from the Ruler or Governor, as the case may

be, and as the land here is situated in the State of Selangor, it must mean

the Ruler. A licence or consent from any other person, therefore, certainly

would not suffice. In these circumstances, it was clear that all promises

made to the appellants, who had never been given any temporary occupation

licence by the State Authority, in whatever manner, by either the district

officer, village headman, elected representative or the like, indicating that

they had a right to occupy or continue to occupy the land, fell short of the


requirement of the licence and consent from the State Authority as defined in

s 5 of the Code.”11


i) Di bawah seksyen 40 KTN telah terletakhak keseluruhan harta, iaitu

semua tanah kerajaan dalam wilayah negeri itu, dan juga semua mineral,

bahan batuan yang terkandung dalam atau atas mana-mana tanah dalam

negeri yang hak kepadanya belum lagi secara khusus dilupuskan oleh

Pihak Berkuasa Negeri. Manakala di bawah seksyen 42(1) KTN telah

disenaraikan beberapa kuasa yang telah diberikan kepada Pihak

Berkuasa Negeri, dan di antaranya kuasa bagi meluluskan

pemberimilikan tanah di bawah seksyen 76 KTN dan kebenaran (permit)

pendudukan atas tanah kerajaan di bawah lesen pendudukan sementara.

Dengan itu, Pihak Berkuasa Negeri merupakan pihak yang berkuasa bagi

mengawal dan meluluskan permohonan pelupusan tanah, termasuklah

kelulusan pemberimilikan dan kebenaran pendudukan atas tanah

kerajaan di bawah lesen pendudukan sementara. Dengan kelulusan Pihak

Berkuasa Negeri itu, maka pengeluaran hakmilik atau lesen pendudukan

sementara kepada pemohon yang berjaya adalah berstatus “prima facie”

dan sah dari segi peruntukan KTN. Manakala kelulusan yang diperolehi

daripada mana-mana pihak lain (yang tiada mempunyai bidangkuasa

dalam meluluskan permohonan sedemikian) adalah tidak memadai dan

tidak boleh dikuatkuasakan.

ii) Manakala semua janji (promises) yang telah dibuat oleh pihak-pihak lain

(sama ada Pegawai Daerah, Penghulu, Ketua Kampung, ahli-ahli politik

dan sebagainya) kepada perayu (yang tidak pernah diluluskan lesen

pendudukan sementara oleh Pihak Berkuasa Negeri), bahawa mereka

telah dijanjikan dan diyakinkan berhak untuk menduduki atau terus

menduduki atas tanah tersebut, sesungguhnya telah tidak memenuhi

syarat-syarat dan keperluan bagi pengeluaran lesen dan kebenaran

daripada Pihak Berkuasa Negeri sebagaimana ditetapkan di bawah

seksyen 5 KTN. Walau pun mereka telah menduduki sekian lama (sejak

tahun 1981), pendudukan tersebut tetap dikategorikan sebagai tanpa

kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri dan ianya bersalahan

di bawah seksyen 425 KTN. Ketiadaan tindakan penguatkuasaan dan

penyediaan kemudahan-kemudahan awam oleh pelbagai pihak bukanlah

bermakna pendudukan tersebut direstui, dipersetujui dan sebagai janji

daripada Pihak Berkuasa Negeri. Dengan itu, perayu dalam kes ini tidak

mempunyai apa-apa kepentingan dan hak dalam ekuiti sama ada ke atas

Pihak Berkuasa Negeri dan juga responden. Berikutan dengan itu, hujah-

hujah perayu bahawa estopel ekuiti dan estopel janji telah wujud dan

berbangkit adalah tidak mempunyai asas-asas yang kukuh.

11 ibid, m/s 644-645.


iii) Kesimpulannya, mana-mana pihak yang telah memasuki dan menduduki

mana-mana tanah kerajaan secara tanpa kebenaran atau lesen (tanpa

mengira tempoh jangka masa pendudukan tersebut) adalah merupakan

satu kesalahan di bawah seksyen 425 KTN. Pendudukan tersebut

dikategorikan sebagai tidak sah dan mereka yang menduduki atas tanah

tersebut dikategorikan sebagai setinggan (squatters). Setinggan

sememangnya tidak mempunyai hak sama ada di bawah undang-undang

dan ekuiti (“squatters have no rights either in law or in equity”, kes Sidek

bin Haji Muhamad & 461 ors v. The Government of the State of Perak &

Ors). Perkara ini diperkuatkan lagi melalui peruntukan di bawah seksyen

48 KTN yang menolak pemakaian konsep “adverse possession” dan

seksyen 78(3) KTN yang menekankan kepentingan pendaftaran dan

pengeluaran hakmilik tanah sebagai dokumen pembuktian bahawa

sesuatu tanah itu dipunyai oleh pemiliknya yang berdaftar. Berdasarkan

latar belakang dan keadaan di atas, maka Lebbey Sdn. Bhd. (responden)

telah memenuhi prosedur-prosedur yang ditetapkan di bawah KTN dan

dengan itu ia merupakan tuanpunya tanah berdaftar yang sah bagi tanah

berkenaan dan sekaligus bebas daripada sebarang bentuk tuntutan oleh

perayu.

e. Kes Bohari bin Taib & Ors. v. Pengarah Tanah Galian Selangor12

Dalam kes ini, datuk dan nenek perayu serta pihak-pihak lain yang tidak

diketahui namanya merupakan peneroka asal di tanah pertanian (iaitu Mukim

Sungai Panjang, Daerah Sabak Bernam). Perayu-perayu dan penduduk-

penduduk yang lain mendakwa bahawa pada tahun 1971 dan 1976 mereka

telah mengemukakan permohonan bagi mendapatkan hakmilik tanah

berkenaan kepada Pihak Berkuasa Negeri. Didapati telah ada bukti melalui

afidavit dan juga melalui dokumen-dokumen yang disertakan bahawa Pihak

Berkuasa Negeri Selangor telah meluluskan pemberimilikan tanah tersebut

kepada perayu-perayu dan juga peneroka-peneroka yang telah terpilih.

Malahan pada 1 November 1980, seorang Ahli Majlis Mesyuarat Kerajaan

Negeri Selangor telah mengesahkan kelulusan itu dan telah menyakinkan

yang hakmilik tanah berkenaan akan dikeluarkan kepada mereka.

Mengikut dasar Kerajaan Negeri Selangor bahawa hanya petani-petani

yang tulen (genuine) dan tidak mempunyai tanah akan diberikan tanah.

Dengan itu pada peringkat permulaan hanya akan dikeluarkan lesen

pendudukan sementara dengan pemahaman bahawa hakmilik-hakmilik

berasingan hanya akan dikeluarkan dengan syarat mereka akan terus

mengusahakan tanah tersebut dan masih berstatus sebagai petani yang tidak

mempunyai tanah. Setelah tamat tempoh lesen pendudukan sementara

tersebut pada tahun 1984, maka perayu-perayu berhujah yang mereka

12 Bohari bin Taib & Ors v Pengarah Tanah Galian Selangor, [1991] 1 MLJ 343.


telahpun menyempurnakan syarat-syarat kelulusan yang telah ditetapkan

sebelum ini, maka dengan itu mereka telah memperolehi hak-hak dari segi

perundangan dan pengharapan bagi mendapatkan dan dikeluarkan hakmilik-

hakmilik tanah berkenaan. Walau bagaimanapun, responden berpendapat

bahawa tanah tersebut wajar diberikan kepada Federal Land Consolidation

and Rehabilitation Authority (FELCRA) untuk dimajukan. Berikutan dengan

keputusan itu, maka responden bagi pihak Kerajaan Negeri telah membuat

permohonan secara terus di bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah Mahkamah

Tinggi 1980, bagi mendapatkan pemilikan tanah tersebut daripada perayu,

tanpa menawarkan sebarang pampasan bagi tujuan tindakan pengusiran

perayu-perayu dan yang lain-lain itu dari tanah tersebut.

Persoalan utama yang menjadi isu dalam kes ini ialah kewajaran pihak

responden dalam membuat permohonan di bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah

Mahkamah Tinggi 1980, dengan berdasarkan fakta dan latar belakang kes ini.

Yang Arif Hakim Mahkamah Tinggi telah membenarkan permohonan

responden, dan dengan itu perayu-perayu telah membuat rayuan. Mahkamah

Agong telah membenarkan rayuan tersebut dan memutuskan:

“(1) The appellants in this particular case have sufficiently shown by

affidavit evidence that they have an arguable case in that they and

some, if not all, of the other farmers have occupied the said land for

three years under licence and thereafter have remained in

occupation with the continued consent of the state government by

virtue of the alienation already approved prior to the TOLs.

(2) There are issues to be tried in this case which are not suitable to be

decided by affidavit evidence. This case should not therefore have

been dealt with summarily under O 89 of the Rules of the High Court

1980.

(3) For the purpose of the summary procedure under O 89 a distinction

should be made between squatters simpliciter who have no rights

whatsoever and occupiers with licence or consent, as well as tenants

and licensees holding over.

(4) In this case the respondent has also failed to comply with r 3(b) of O

89 by his failure to disclose fully in its affidavit in support, the whole

of the relevant circumstances how the lands came to be occupied by

the appellants both before and after the three-year period of TOL and

why the approval of the Executive Council to the alienation of the

lands to the farmers was neither exhibited nor implemented.”13


i) Melalui keputusan mahkamah tersebut, maka didapati perayu telah

memasuki dan menduduki tanah kerajaan berkenaan dengan mendapat

13 ibid, m/s 343-344.


kebenaran dan persetujuan daripada Pihak Berkuasa Negeri Selangor,

iaitu melalui kelulusan permohonan pemberimilikan tanah yang telah

diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri Selangor pada 4 September, 1980.

Berikutan dengan kelulusan tersebut, maka perayu telah diberikan (were

granted) lesen pendudukan sementara terlebih dahulu bagi tempoh tiga

(3) tahun pertama iaitu 1981, 1982 dan 1983, sebelum hakmilik

dikeluarkan, selaras dengan dasar kerajaan Negeri Selangor ketika itu

bagi memastikan hanya para petani yang tulen (genuine) dan tidak

mempunyai tanah yang akan diberikan hakmilik, dengan syarat perayu

terus mengusahakan tanah tersebut serta mestilah mengekalkan status

sebagai petani yang tidak mempunyai tanah.

ii) Dengan itu pendudukan perayu ke atas tanah tersebut dalam tempoh

1981 hingga 1983 adalah secara sah kerana telah diberikan lesen

pendudukan sementara. Manakala selepas tamatnya tempoh lesen itu,

iaitu pada tahun 1984, maka status pendudukan seterusnya atas tanah

berkenaan adalah dengan persetujuan berterusan Pihak Berkuasa Negeri,

dengan mengambilkira kelulusan pemberimilikan tanah berkenaan yang

telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri sebelum lesen pendudukan

sementara itu diberikan kepada perayu. Ini bermakna perayu merupakan

penghuni yang sah di atas tanah kerajaan itu selepas tamatnya tempoh

lesen pendudukan sementara, dengan persetujuan dan kebenaran

berterusan daripada Pihak Berkuasa Negeri melalui kelulusan

pemberimilikan tanah berkenaan (lawful occupiers of state land with the

continued consent of the State Executive Council under approved alienation).

iii) Oleh kerana pendudukan perayu ke atas tanah kerajaan tersebut telah

diberikan lesen pendudukan sementara dan berikutnya dengan

persetujuan berterusan melalui kelulusan pemberimilikan tanah Pihak

Berkuasa Negeri sebelum itu, maka status pendudukan berkenaan adalah

secara sah (lawful) dan perayu tidak boleh dikategorikan sebagai

setinggan sebenar (squatters simpliciter) atau pun penceroboh

(trespassers). Sebagai penghuni (occupier) yang menduduki dan telah

mengusahakan tanah itu melalui pemberian lesen dan persetujuan

berterusan, maka perayu telah memperolehi hak dan kepentingan-

kepentingan tertentu ke atas tanah berkenaan, dan adalah tidak wajar

diambil tindakan pengusirannya dan pemilikan tanah tersebut oleh

responden di bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980,

tanpa menawarkan apa-apa pampasan kepada perayu. Didapati perayu

mempunyai isu-isu dan kes yang boleh dihujahkan (argueble case)

terutamanya yang menyentuh fakta menyeluruh bagaimana perayu boleh

menduduki tanah tersebut iaitu sebelum dan selepas tamat tempoh lesen

pendudukan sementara, dan mengapa kelulusan Pihak Berkuasa Negeri

berkaitan pemberimilikan tanah tersebut kepada perayu tidak

diketengahkan dalam afidavit dan tidak dilaksanakan oleh responden.


Gambaran keadaan-keadaan sedemikian dan isu-isu yang berbangkit

memerlukan perbicaraan secara penuh iaitu melalui ”writ of summons”,

dan tidak wajar diputuskan melalui keterangan afidavit semata-mata

sebagaimana terpakai di bawah Aturan 89, Keadah-Kaedah Mahkamah

Tinggi 1980 itu.

iv) Jika begitu keadaannya, apakah perbezaan di antara kes Bohari bin Taib

& Ors v PTG Selangor dengan empat (4) kes yang telah dinyatakan di atas

dalam konteks pencerobohan ke atas tanah kerajaan? Dalam kes Bohari

bin Taib & Ors, perayu telah menduduki dan mengusahakan tanah

tersebut dengan mendapat kebenaran dan kelulusan daripada Pihak

Berkuasa Negeri, iaitu pihak yang mempunyai bidangkuasa dalam

menimbang dan meluluskan permohonan pelupusan tanah tersebut

(dalam kes ini pemberimilikan tanah). Dengan itu, status pendudukan

perayu ke atas tanah kerajaan itu adalah sah dari sudut perundangan,

dan bukannya sebagai penceroboh atau pun setinggan. Perayu juga telah

akur dan mematuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak

Berkuasa Negeri dan juga responden semasa menduduki dan

mengusahakan tanah tersebut. Dengan itu, perayu dalam kes ini

bukanlah setinggan sebenar (squatters simpliciter), tetapi merupakan

pemegang lesen yang menduduki tanah tersebut setelah tamat tempoh

masa dan sebagai penghuni yang menduduki atas tanah itu dengan

persetujuan berterusan daripada PBN. Tindakan responden untuk

mengusir perayu supaya keluar dan mengosongkan kawasan tersebut di

bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980, tanpa

menawarkan sebarang bentuk pampasan adalah merupakan satu

tindakan yang tidak wajar. Dalam kes ini status pendudukan tersebut

adalah secara sah dan telah wujud isu-isu dan kes yang boleh dihujah

dan dibicarakan (there are triable issues and arguable case to be tried) di

mahkamah. Dengan itu prosiding di bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah

Mahkamah Tinggi 1980, adalah tidak sesuai dan tidak wajar

dilaksanakan oleh responden terhadap perayu (ought to have sued the

appelants by writ instead of by the summary procedure under Order 89

High Court Rules 1980).

IV. PENELITIAN DAN RUMUSAN

BERDASARKAN peruntukan-peruntukan dalam KTN dan keputusan kes-kes

mahkamah yang dinyatakan di atas, maka rumusan yang boleh dibuat

mengenai pencerobohan dan pendudukan ke atas tanah kerajaan tanpa

kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri adalah seperti berikut:

1) Kegiatan pencerobohan dan pendudukan ke atas tanah kerajaan tanpa

kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri jelas merupakan satu

kesalahan di bawah seksyen 425 KTN, dan sekiranya disabitkan dengan


kesalahan tersebut boleh didenda dan dikenakan hukuman sebagaimana

ditetapkan di bawah seksyen 425(1) dan 425(1A) KTN. Dengan itu pihak

yang terlibat (penceroboh) tidak memperoleh apa-apa hak dan

kepentingan ke atas tanah tersebut, sama ada di bawah undang-undang

tanah (KTN) dan juga ekuiti. Oleh itu, isu tuntutan dan keperluan

pembayaran pampasan atau ex-gratia kepada penceroboh berkenaan bagi

tujuan mengosongkan kawasan itu adalah tidak berbangkit dan tidak

mempunyai asas untuk dipertimbangkan. Sebagai penceroboh dan

setinggan di atas tanah kerajaan, maka mereka juga tidak mempunyai

hak dan kuasa bagi menghalang Pihak Berkuasa Negeri untuk

melupuskan tanah tersebut (tanah kerajaan) kepada mana-mana pihak

mengikut budibicaranya. Begitu juga penceroboh berkenaan tidak ada

apa-apa hak dan kepentingan ke atas tanah itu bagi menghalang mana-

mana pihak untuk memasuki dan memajukan tanah tersebut berikutan

dengan kelulusan pemberimilikannya oleh Pihak Berkuasa Negeri.

2) Sebagaimana dinyatakan di bawah seksyen 40 KTN bahawa semua tanah

kerajaan bagi sesebuah negeri itu adalah terletak hak kepada PBN.

Justeru itu, Pihak Berkuasa Negeri mempunyai kuasa mengawal dan

melupuskan mana-mana tanah kerajaan (dalam keadaan ketiadaan apa-

apa perwakilan kuasa yang telah diberikan oleh Pihak Berkuasa Negeri

kepada pihak-pihak lain bagi maksud pelupusan tanah kerajaan tersebut)

kepada mana-mana pihak di bawah bidang kuasa budibicaranya. Oleh

hal demikian, hanya Pihak Berkuasa Negeri yang mempunyai kuasa

mutlak dalam mempertimbangkan dan meluluskan sesuatu permohonan

pelupusan tanah kerajaan, termasuklah memberikan kebenaran

pendudukan di bawah lesen pendudukan sementara. Dengan itu, mana-

mana kelulusan, kebenaran, perakuan, sokongan dan janji-janji yang

telah diberikan atau dijanjikan oleh pihak-pihak berkuasa yang lain

(termasuk Pengarah Tanah dan Galian, Pentadbir Tanah, Pegawai Daerah,

wakil rakyat dan sebagainya), adalah tidak relevan, tidak sah dan tidak

boleh dikuatkuasakan kerana pihak-pihak berkenaan sesungguhnya

tidak mempunyai bidangkuasa dalam mempertimbangkan dan

meluluskan permohonan-permohonan sedemikian. Begitulah juga dengan

tindakan pelbagai pihak (termasuk agensi-agensi kerajaan) yang telah

menyediakan pelbagai kemudahan asas dan infrastruktur di kawasan

yang telah diceroboh dan diduduki itu, tidak sama sekali membawa

maksud bahawa pendudukan tersebut telah mendapat persetujuan dan

restu daripada Pihak Berkuasa Negeri. Maknanya, tindakan-tindakan

sedemikian tidak boleh diterjemahkan sebagai persetujuan atau janji

tersirat daripada Pihak Berkuasa Negeri yang penceroboh berkenaan telah

dibenarkan menduduki atas tanah tersebut.

3) Isu pencerobohan dan pendudukan yang telah berlaku sekian lama di

sesuatu kawasan itu dan tanpa sebarang tindakan penguatkuasaan


daripada pihak berkuasa, tidak boleh dijadikan sebagai asas dan alasan

oleh penceroboh bahawa mereka telah memperolehi hak dan kepentingan

untuk terus menduduki atas tanah kerajaan tersebut. Sehubungan

dengan perkara ini, seksyen 48 dan seksyen 341 KTN telah jelas

menyatakan bahawa konsep adverse possession adalah tidak diiktiraf bagi

mana-mana pihak yang ingin mendapatkan atau memperolehi tanah

kerajaan termasuklah melalui kegiatan pendudukan tanpa kebenaran

(unlawful occupation). Kesimpulannya, selagi Pihak Berkuasa Negeri

belum meluluskan atau membenarkan sesuatu pendudukan atas

kerajaan tersebut, maka status pencerobohan dan pendudukan itu masih

tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan. Apa-apa tindakan dan janji-

janji yang telah dibuat oleh pihak-pihak berkenaan adalah sesuatu yang

di luar pengetahuan dan bidangkuasa Pihak Berkuasa Negeri, dan segala

apa yang dilakukan itu pula tidak boleh sama sekali “mengikat” (bind)

Pihak Berkuasa Negeri untuk turut merestui dan bersetuju mengenai

perkara-perkara yang telah dilakukan atau dijanjikan kepada pihak

penceroboh berkenaan. Ini bermakna, perlu difahami dan dibezakan

secara jelas di antara Pihak Berkuasa Negeri yang telah terletakhak

bidangkuasa dalam mengawal dan melupuskan tanah kerajaan, dengan

pihak-pihak berkuasa lain yang dikategorikan sebagai tidak kena

mengena dan relevan dengan urusan-urusan pelupusan tanah

sebagaimana dinyatakan di bawah KTN.

4) Walau pun pencerobohan ke atas tanah kerajaan merupakan satu

kesalahan dan boleh didenda dan dikenakan hukuman di bawah seksyen

425(1) dan 425(1A) KTN, namun kegiatan tersebut masih dan terus

berlaku. Persoalannya, mengapakah kegiatan ini terus berlaku, dengan

pelbagai pihak yang terlibat, di pelbagai lokasi dan tempat, bermacam

tujuan dan matlamat, dengan semangat dan kadangkala terucap

ungkapan kata yang tersirat “siapa berani dia dapat”. Sememangnya

disedari bahawa isu pencerobohan tanah kerajaan dan setinggan ini

adalah rumit untuk ditangani. Ia memerlukan komitmen dan kerjasama

daripada pelbagai pihak terutamanya Kerajaan Negeri, Pentadbir Tanah

atau pihak berkuasa yang mengawal sesuatu tanah kerajaan itu,

pemimpin politik dan masyarakat tempatan, seterusnya pihak penceroboh

dan setinggan, serta ahli-ahli masyarakat keseluruhannya. Dalam

hubungan ini, dasar dan pendirian sesebuah Kerajaan Negeri itu

berkaitan dengan isu ini perlu jelas, rasional dan pragmatik, agar ianya

dapat dikuatkuasakan secara konsisten dan berkesan. Walaupun “land

is a state matter”, sebaik-baiknya dasar yang digubal itu tidak dilihat

memihak kepada pihak penceroboh dan setinggan, yang dikhuatiri boleh

memberi rangsangan dan galakan kepada orang awam yang lain untuk

melakukan kegiatan-kegiatan sedemikian. Di samping itu, pasukan

penguatkuasaan khususnya di Pejabat-Pejabat Tanah perlu dimantapkan

lagi untuk melaksanakan aktiviti-aktiviti pemantauan dan tindakan


penguatkuasaan secara konsisten dan berkesan, selaras dengan dasar

serta garis panduan yang ditetapkan oleh Kerajaan Negeri berkenaan.

Manakala bagi penceroboh dan pihak yang ingin menceroboh, ingatlah

bahawa perbuatan dan kegiatan tersebut adalah merupakan suatu

kesalahan yang boleh (jika disabitkan) dikenakan denda tidak melebihi

RM10,000.00, atau dipenjarakan untuk suatu tempoh tidak melebihi 1

tahun atau kedua-duanya sebagaimana diperuntukkan di bawah seksyen

425(1) KTN. Perkara yang jauh lebih penting daripada itu adalah

kesedaran dan keinsafan secara holistik di semua peringkat tentang

tanggungjawab bersama untuk menghalang dan membanteras (mengikut

keupayaan dan melalui mekanisme yang dibenarkan) apa jua kegiatan

pencerobohan ke atas tanah kerajaan demi kesejahteraan, kemakmuran

dan keselamatan masyarakat, negeri dan negara keseluruhannya.


RUJUKAN

1. Bohari bin Taib & Ors v. Pengarah Tanah Galian Selangor, [1991] 1

Malayan Law Journal, 343. 2. Bukit Lenang Development Sdn. Bhd. v. Penduduk-Penduduk Yang

Menduduki Atas Tanah HS(D) 151079 – HS(D) 151601, Mukim Plentong,

Daerah Johor Bahru, [1999] 6 Malayan Law Journal, 25.

3. Chong Wooi Leong & Ors. v. Lebbey Sdn Bhd, [1998] 2 Malayan Law

Journal, 644. 4. Chong Wooi Leong & Ors. v. Lebbey Sdn Bhd (No. 2), [1998] 2 Malayan Law

Journal, 661.

5. Government Of The State Of Negeri Sembilan & Anor. v. Yap Chong Lan &

12 Ors.; Lesco Development Corporation Sdn. Bhd. v. Yap Chong Lan & 12

Ors., [1984] 2 Malayan Law Journal, 123.

6. Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980, International Law Book Services, Petaling Jaya, 2009.

7. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965), International Law Book

Services, Petaling Jaya, 2011.

8. Lebbey Sdn Bhd v Chong Wooi Leong & Anor and Other Applications,

[1998] 5 Malayan Law Journal, 368. 9. National Land Code (Act 56 of 1965) & Regulations, International Law Book

Services, Petaling Jaya, 2010.

10. Perlembagaan Persekutuan, International Law Book Services, Petaling

Jaya, 2010.

11. Salleh Buang, Malaysian Torrens System (Second Edition), Dewan Bahasa

dan Pustaka, Kuala Lumpur, 2007. 12. Sidek bin Haji Muhamad & 461 Ors. v. The Government Of The State Of

Perak & Ors., [1982] 1 Malayan Law Journal, 313.

13. Sutinen, J. G. and Kuperan, K. A Socio-Economic Theory of Regulatory

Compliance, International Journal of Social Economics. 1999. 26 (1,2,3),

174-193.

14. Torgler, B. Does Culture Influence Tax Morale? Evidence from Different

European Countries. WWZ - Discussion paper. 2002

[Halaman ini dibiarkan kosong]

PERHATIAN

PEMBACA dialu-alukan untuk menyumbangkan hasil-hasil karya dalam

Bahasa Malaysia atau Bahasa Inggeris mengenai perkara-perkara yang

menyentuh proses penambahbaikan, transformasi atau isu-isu semasa dalam

Pentadbiran Tanah di Malaysia. Semua karya yang dihantar akan ditapis oleh

Sidang Editorial Jurnal Pentadbiran Tanah. Para penyumbang karya

penulisan dipohon supaya menyenaraikan semua rujukan yang dimaksudkan

dalam hasil karya penulisan masing-masing bagi memudahkan pembaca

membuat rujukan lanjut apabila diperlukan. Semua hasil karya boleh

dihantar kepada Sidang Editorial Jurnal Pentadbiran Tanah, Jabatan Ketua

Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan dalam format Microsoft® Word secara

e-mel atau cakera padat (compact disk) bagi memudahkan sidang redaksi

membuat suntingan. Sebarang pertanyaan atau kemusykilan bolehlah

dikemukakan kepada Sidang Editorial Jurnal ini.

jurnal pentadbiran tanah jld 3 bil 1 2013

Documents