eser.syabas.com.my · laporan cadangan pemajuan ini disediakan oleh ... kilometer ke utara bandar...

1 U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R

1.0

PENDAHULUAN

Laporan Cadangan Pemajuan ini disediakan oleh

Perunding Jururancang Bandar berdaftar Ahyat &

Associates untuk pemilik tanah :

SIME DARBY PROPERTY (KLANG) SDN. BHD.

(dahulunya dikenali Prominent Acres Sdn. Bhd.)

Blok G, Tingkat 3,

No. 2, Jalan PJU 1A/7A,

Ara Damansara, 47301 Petaling Jaya,

Selangor Darul Ehsan.

Laporan Cadangan Pembangunan yang disediakan ini

akan merangkumi penerangan terperinci tentang tapak

cadangan yang meliputi analisis tapak dan persekitaran,

rasional pembangunan serta perancangan yang

dicadangkan. Laporan yang disediakan ini juga akan

menjadi panduan kepada pihak pemilik tanah untuk

memastikan segala keperluan dan garis panduan

perancangan yang ditetapkan oleh pihak berkuasa

tempatan diambil kira di dalam cadangan pemajuan ini.

Penyediaan Laporan Cadangan Pemajuan (LCP) ini

adalah bagi memenuhi peruntukan Akta Perancangan

Bandar dan Desa (Pindaan) 1995, Akta A933 (Seksyen

21A) bagi memberi penjelasan mengenai beberapa

perkara yang berkaitan fizikal tapak dan kawasan sekitar

serta rasional pembangunan, bagi membolehkan pihak-

pihak yang berkenaan terutamanya Majlis Perbandaran

Klang (MPK) membuat penilaian yang sewajarnya

terhadap permohonan yang dikemukakan.


2.0

KONSEP DAN

JUSTIFIKASI

Laporan Cadangan Pemajuan ini merupakan dokumen

sokongan yang mengandungi asas-asas perancangan,

rasional dan justifikasi bertujuan untuk mendapatkan

kelulusan perancangan berhubung dengan permohonan

berikut:

PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI

CADANGAN PINDAAN SEBAHAGIAN PELAN SUSUNATUR

YANG TELAH DILULUSKAN BIL MPK/KU/100(B)/2010,

BERTARIKH 19/03/2015, BAGI PEMBANGUNAN BANDAR

BUKIT RAJA (STAGE 1 , WESTERN & EASTERN DIVISION)

MUKIM KAPAR, DAERAH KLANG,

SELANGOR DARUL EHSAN.

UNTUK TETUAN SIME DARBY PROPERTY (KLANG) SDN. BHD.

(dahulunya dikenali sebagai PROMINENT ACRES SDN BHD)

PINDAAN 1: (PINDAAN KAWASAN KEMAJUAN AKAN

DATANG BANGUNAN & INDUSTRI KEPADA PLOT

PERINDUSTRIAN, PLOT PERDAGANGAN DAN REZAB

LEBUHRAYA DI ATAS PT 69356, LOT 34026, PT 71350 & PT

69359)

PINDAAN 2: PLOT PERNIAGAAN (FASA 14F) KEPADA PLOT

KEDIAMAN DI ATAS PT 55719

2.1

TUJUAN

PERMOHONAN

Secara dasarnya permohonan ini adalah bertujuan untuk

mendapatkan kelulusan perancangan bagi pindaan

pelan susunatur di atas tapak cadangan seperti berikut:

i. Menyelaraskan rezab Lebuhraya Pantai Barat (WCE)

berdasarkan Borang K, Akta Pengambilan Tanah,

1960, bagi lot-lot tanah yang terlibat.

ii. Menyediakan pelan susunatur cadangan

pembangunan bagi baki lot yang dikeluarkan

daripada simpanan rezab lebuhraya.

iii. Bagi membolehkan proses pecah sempadan dan

tukar syarat tanah mengikut pelan susunatur yang

akan diluluskan seterusnya melaksanakan

pembangunan fizikal tapak.

iv. Meminda satu plot perniagaan iaitu lot PT 55719

(Fasa 14F) kepada cadangan plot perumahan.


2.2

LATAR BELAKANG

PEMAJUAN

Bandar Bukit Raja asalnya merupakan kawasan Ladang

Bukit Raja yang terletak di bahagian Klang Utara yang

merangkumi keluasan lebih kurang 5000 ekar dan

terbahagi kepada 3 peringkat (Stage). Peringkat I

pembangunan ini seluas lebih kurang 1,700 ekar telah

mendapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri dan

Majlis Perbandaran Klang pada tahun 2001. Manakala

peringkat II dan III telahpun mendapat kelulusan Pelan

Konsep pembangunan keseluruhan serta Kebenaran

Merancang Pelan Susunatur bagi Fasa pertama.

Pembangunan peringkat I (Stage-1) pula terbahagi

kepada 2 bahagian iaitu timur dan barat yang

dipisahkan oleh Jalan Meru. Hampir keseluruhan

pembangunan di bahagian barat yang terdiri daripada

beberapa fasa perumahan serta kedai pejabat telahpun

siap dibina dan telah diduduki. Manakala kerja-kerja

infrastruktur tapak dan bangunan di bahagian timur yang

terdiri daripada kawasan perusahaan dan perumahan

serta perniagaan sedang giat dilaksanakan pada masa

ini.

Dari segi penyediaan infrastruktur, hampir keseluruhan

infrastruktur tapak dan kemudahan asas di bahagian

barat telahpun disiapkan manakala penyediaan tangki

air utama dan saluran bekalan air di bahagian timur juga

telah dibuat secara berperingkat.

Kawasan yang terlibat dengan pindaan ini pula seperti

berikut:

Tapak Pindaan 1: Melibatkan lot-lot PT 69356, Lot 34026, PT

71350, PT 69359 (Eastern Division). Ianya merupakan

sebahagian daripada tapak yang dibekukan untuk

kemajuan akan datang kerana terlibat dengan

pengambilan balik tanah bagi Projek Lebuhraya Pantai

Barat. Kini, setelah proses tersebut selesai, pemilik/pemaju

berhasrat untuk membangunkan baki tanah tersebut

selaras dengan pembangunan di sekitarnya.

Tapak Pindaan 2: Melibatkan Fasa 14F yang terletak atas

lot PT 55719 (Western Division). Ianya merupakan plot

perniagaan yang telah diluluskan semasa permohonan

pembangunan Pelan Susunatur Induk Bandar Bukit Raja

Stage I.


2.3

JUSTIFIKASI

PEMBANGUNAN

Cadangan pindaan pelan susunatur ini merupakan

komitmen pihak pemaju dalam membangunkan Bandar

Bukit Raja secara keseluruhannya. Ianya selaras dengan

permintaan yang tinggi terhadap lot-lot industri serta juga

sebagai maklumbalas terhadap keadaan pasaran

semasa di Bandar Bukit Raja Stage 1.

Secara umumnya, pindaan cadangan pembangunan di

tapak ini diasaskan kepada beberapa justifikasi seperti

berikut:

Kedudukan tapak yang strategik dan mempunyai

kemudahsampaian dan perhubungan yang baik

dan dapat menarik minat pelabur/pembeli.

Tapak ini telahpun tersedia untuk dibangunkan

selaras dengan pembangunan sekitarnya.

Bagaimanapun ianya terhalang akibat proses

pengambilan balik tanah untuk pembinaan

Lebuhraya Pantai Barat (WCE).

Pembangunan lot-lot industri di sebelah tapak

semuanya telah habis dijual dan kini sedang giat

dimajukan. Ini menunjukkan permintaan pasaran

yang tinggi terhadap tanah industri di kawasan ini

yang mendorong kepada penyediaan tapak yang

baru.

Kawasan ini juga telah dizonkan sebagai kawasan

perindustrian berdasarkan pelan susunatur induk

yang telah diluluskan sebelum ini dan juga pelan

zoning gunatanah dalam Rancangan Tempatan

Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020.

Manakala pindaan tapak Fasa 1F (Western Division)

daripada plot perniagaan kepada plot perumahan

sangat sesuai memandangkan gunatanah

perumahan merupakan gunatanah utama di

kawasan tersebut. Tambahan pula permintaan

terhadap kompleks perniagaan khususnya di

kawasan ini sangat tidak menggalakkan.


3.0

PELAN LOKASI DAN

PELAN TAPAK

3.1

LOKASI DAN

PERSEKITARAN TAPAK

Bandar Bukit Raja (Stage 1) terletak kira-kira 10 kilometer

dari Pusat Pentadbiran Daerah Klang dan hanya 1.5

kilometer ke utara Bandar Baru Klang. Manakala

keseluruhan Ladang Bukit Raja pula merangkumi dari

bahagian utara Bandar Baru Klang ke barat laut

berhampiran Pekan Kapar. (Rujuk Rajah 3-1) Dalam

konteks wilayah, tapak cadangan ini terletak dalam

lingkungan kawasan Koridor Pembangunan Shah Alam -

Bandar Klang - Kapar. Lokasinya di dalam wilayah

pembangunan Klang - Shah Alam serta berdekatan

dengan pusat petempatan utama seperti Kapar dan

Meru menjadikannya lebih strategik untuk dimajukan.

Oleh itu dari segi perletakan, tapak ini amat berpotensi

untuk pembangunan semasa disamping keupayaannya

menampung pembangunan yang lebih sistematik untuk

pembangunan jangka panjang.

Kedudukan tapak pembangunan Bandar Bukit Raja

adalah seperti berikut :-

Terletak di bahagian utara kawasan pentadbiran

Majlis Perbandaran Klang (MPK) yang

bersempadan dengan Majlis Bandaraya Shah

Alam (MBSA) di bahagian timur.

Ianya terletak di laluan utama yang

menghubungkan Meru dan Bandar Klang serta

boleh dihubungkan terus ke Lebuhraya NKVE oleh

Setia Link melalui bandar baru Setia Alam.

Tapak juga di kelilingi beberapa pembangunan

baru yang utama seperti Setia Alam di timur,

Puncak Alam di utara dan Sungai Kapar Indah di

barat.


Bandar Bukit Raja turut dikenalpasti sebagai Pusat

Perkhidmatan Kecil dalam hierarki perbandaran Negeri

Selangor akan menjadi pelengkap kepada

pembangunan kawasan sekitarnya yang terdiri daripada

kawasan penempatan dan perusahaan sediada. Jarak

penempatan Bandar Bukit Raja dengan pusat-pusat

pertumbuhan sedia ada adalah seperti berikut:-

Dalam radius 10.0 kilometer dari Pusat Bandar

Klang dan Shah Alam.

15 kilometer dari Pelabuhan Klang.

25 Kilometer dari Petaling Jaya.

33 kilometer dari Pusat Bandaraya Kuala Lumpur.

Tapak cadangan yang terletak dalam Daerah Klang

merupakan kawasan yang akan terus menerima

limpahan dan dipengaruhi pembangunan dari Subang

Jaya dan Shah Alam. Dengan adanya cadangan

pemajuan ini, ia dijangka mampu menyediakan

keperluan kawasan perindustrian yang terancang selain

memberi kekuatan pertumbuhan yang tersendiri sejajar

dengan corak pembangunan semasa di kawasan Majlis

Perbandaran Klang (MPK).


3.2

KONTEKS WILAYAH

Daerah Klang merangkumi 2 mukim iaitu Mukim Kapar

dan Mukim Klang yang bersempadan dengan Majlis

Daerah Kuala Selangor (MDKS) di utara, Majlis Bandaraya

Shah Alam (MBSA) di timur, dan Majlis Daerah Kuala

Langat (MDKL) di selatan.

Rajah 3-1 : Pelan Cadangan Hierarki Perbandaran 2020

SILIAU

BANDAR

SEREMBAN

SELATAN

SEREMBAN

Tapak Cadangan

Sumber : RS Negeri Selangor


3.3

KONTEKS TEMPATAN

Dalam konteks tempatan, Bandar Bukit Raja terletak di antara

Bandar Klang, Pekan Meru dan Kapar. Tapak pindaan 1

terletak di bahagian timur (Eastern Division) iaitu di antara

Taman Mutara Bukit Raja dan kawasan perindustrian Bandar

Bukit Raja (Jalan Astana). Manakala Tapak Pindaan 2 terletak

di bahagian Western iaitu di Persiaran Keramat dan Persiaran

Batu Belah.

Sistem rangkaian jalan raya sedia ada di persekitaran tapak

cadangan ini secara amnya adalah baik kerana telah

dirancang dengan sempurna semasa penyediaan pelan

susunatur induk.

Rajah 3-2 : Lokasi Tapak dan Persekitarannya

Tapak Cadangan Pindaan


Rajah 3-3: Pelan Kunci dan Lokasi Tapak Cadangan Pindaan

Tapak Cadangan

Pindaan




Rajah 3-4 : Pelan Lokasi Tapak Pindaan

PT 69356

PT 71350

34026

PT 69359

TAPAK PINDAAN

PT 69356

PT 71350

34026

PT 69359

PT 55719

TAPAK PINDAAN 1

TAPAK PINDAAN 2

PT 69356

PT 71350

34026

PT 69359

PT 55719

TAPAK PINDAAN 1

TAPAK PINDAAN 2


4.0 BUTIRAN

HAKMILIK TANAH

DAN SEKATAN

Cadangan pembangunan Bandar Bukit Raja Stage-I ini

merangkumi kawasan tanah milik Sime Darby Property

(Klang) (dahulunya Prominent Acres Sdn Bhd) secara

keseluruhannya merangkumi keluasan lebih kurang 93.49

ekar. Ianya melibatkan beberapa lot iaitu PT 69356, Lot

34026, PT 71350, PT 69359 dan PT 55719 yang terletak di Mukim

Kapar, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan.

Keseluruhan tapak pembangunan termasuk dalam Kawasan

Pentadbiran Pihak Berkuasa Tempatan Majlis Perbandaran

Klang (MPK) dan sebarang pembangunan yang hendak

dilaksanakan di atasnya perlulah mendapat kebenaran MPK.

4.1

PEMILIKAN TANAH

Kawasan yang terlibat dengan pindaan ini mempunyai

hakmilik berdasarkan kelulusan sebelum ini. Perincian hal

tanah kawasan pindaan adalah seperti Jadual 4-1.

Jadual 4.1: Perincian Perihal Tanah Yang Terlibat Pindaan

No. Lot PT 69356 LOT 34026 PT 71350 PT 69359 PT 55719

Jenis & No.

Hakmilik HS(D) 138182 GM 3242 HS(D) 146829 HS(D) 139809 H.S.(D) 119815

Pemilik-pemilik Sime Darby Property (Klang) Sdn Bhd; 1/1 bhgn.

Kawasan/

Tempat Jalan Meru/KU2, Bandar Bukit Raja

Mukim Kapar

Daerah Klang

Luas Tapak 30,438 mp /

(7.521 ek)

2,304 mp /

(0.569 ek)

279,684 mp /

(69.111 ek)

26,682 mp /

(6.593 ek)

16858.89 mp /

(4.166 ek)

Syit Piawai 91-A&B 91-B 91-A 91-A&B 91-A & 91-B

Kategori Guna

Tanah Bangunan Perusahaan Perusahaan Perusahaan Bangunan

Syarat-Syarat

Nyata

Bangunan

Kediaman

Perusahaan

Ringan Industri Industri

Bangunan

Perniagaan

Status Tanah Pegangan

Kekal

Pegangan

Kekal

Pegangan

Kekal

Pegangan

Kekal

Pegangan

Kekal

Cukai Tahunan RM4,389.00 RM2,292.00 RM172,817.00 RM27,482.00 RM 34,730.00

Cukai Taksiran RM18,715.00 RM16,758.00 RM143,640.00 RM18,228.00 RM 28,632.50


4.2

INTENSITI

PEMBANGUNAN

YANG TELAH

DILULUSKAN

Pembangunan tapak telahpun mendapat

kelulusan Pelan Susunatur daripada Majlis

Perbandaran Klang (MPK) serta turut mengalami

beberapa proses pindaan. Pelan terkini yang

diluluskan oleh MPK didaftarkan sebagai Pelan Bil.

MPK/KU/100(B)/2010) pada 19/3/2015. Secara

umumnya, kelulusan tersebut dikeluarkan bagi

maksud Pindaan Pelan Susunatur Induk

cadangan pembangunan bercampur yang

telah diluluskan tertakluk kepada semua syarat-

syarat yang telah dikeluarkan oleh jabatan-

jabatan teknikal yang berkaitan serta

pengesahan Majlis.

Kawasan yang terlibat dengan Pindaan 1

telahpun diluluskan untuk pembangunan akan

datang (Bangunan dan Perusahaan). Ini kerana

pada waktu pelan susunatur ini diluluskan, tapak

yang dimaksudkan terlibat dengan pengambilan

tanah bagi tujuan pembinaan Lebuhraya Pantai

Barat (WCE), dimana jajaran sebenar lebuhraya

belum lagi dimuktamadkan pada waktu itu.

Manakala kawasan Pindaan 2 pula merupakan

tapak plot perniagaan yang telahpun

dikeluarkan hakmilik sementara.

Intensiti pembangunan keseluruhan Bandar Bukit

Raja Stage 1 yang telah diluluskan sebelum ini

adalah seperti Jadual 4-2, manakala pelan

susunatur yang diluluskan adalah seperti Rajah 4-

1.


Jadual 4-2: Intensiti Pembangunan Bandar Bukit Raja Stage-I Yang Telah Diluluskan

GUNATANAH UNIT % LUAS %

PERUMAHAN

Pangsapuri Harga Murah (50-80 unit/ek) 690 8.2 13.80 0.8

Pangsapuri Selangorku (45-93 unit/ek)

-( Pangsapuri Selangorku Jenis C1)


-( Pangsapuri Selangorku Jenis D )

2403

(511)

(392)

(1500)

28.6

(6.07)

(4.66)

(17.87)

37.62

-

-

-

2.3

-

-

-

Penempatan Pekerja Ladang - - 15.00 0.9

Rumah Teres (20' x 55') 2 tingkat 162 1.9 5.32 0.3



Rumah Teres (20' x 65')1 1/5 tingkat 540 6.4 20.95 1.3

Rumah Teres (20' x 65’) 2 tingkat 482 5.7 18.69 1.1






Rumah Teres (26' x 75') 2 1/2 tingkat 276 3.3 16.06 1.0

Rumah Berkembar (50' x 90') 22 0.3 2.92 0.2

JUMLAH KECIL 8410 100.0 290.29 17.9

PERNIAGAAN

Kedai Harga Murah (20' x 65')

1 1/2 tingkat 98 18.7 3.68 0.2

Kedai Pejabat (22' x 70')

2-3 tingkat 124 23.6 5.70 0.4

Kedai Pejabat (22' x 80')

2-3 tingkat 267 50.9 14.02 0.9

Kedai Pejabat 24-4.5’ x 75’ 25 4.8 1.13 0.1

Kedai Pejabat Berkembar (65’ – 85’ x 130’)-

2 tingkat 10 1.9 2.11 0.1

Kedai Pejabat Sesebuah (65’ x 130’) – 2

tingkat 1 0.2 0.19 0.0

Perniagaan (Plot Ratio 1: 4) 5 - 19.75 1.3

PERNIAGAAN (Insitiusi Swasta) - - - -

Pam Minyak 4 - 3.10 0.2

Gerai 7 - 4.39 0.3

JUMLAH KECIL 525 100 54.06 3.6

INDUSTRI

Industri Harga Murah (20' x 80') 1 1/2

Tingkat 84 33.5 3.7 0.2

Kilang Teres (30' x 80') 1 1/2 tingkat - - - -

Kilang Teres (25' x 80') 1 1/2 tingkat - - - -

Kilang Semi-D (60' x 132') 1 1/2 tingkat 80 31.9 16.07 1.1

Kilang Sesebuah (100' x 200') 1 ½ tingkat 36 14.3 16.58 1.1

Lot Industri (>5.0 ekar) 9 3.6 65.24 4.3

Lot Industri (3-5 ekar) 27 10.7 111.58 7.4


'Warehouse / Showroom' - - - -

JUMLAH KECIL 252 100 254.00 16.8

KEMUDAHAN DAN INFRA

Sekolah Menengah & Rendah (Kerajaan) 3 46.50 3.1


Sekolah Rendah (kerajaan) 4 24.02 1.6

Sekolah Agama (Kerajaan) 1 6.00 0.4

Sekolah Tamil 2 5.70 0.3

Rezab Majlis Perbandaran Klang (MPK) - -

Masjid 1 4.15 0.3

Surau 7 4.20 0.3

Tadika 7 2.51 0.2

Dewan 8 5.38 0.4

Pusat Rakan Muda - - -

Balai Polis 2 6.50 0.4

Balai Bomba 1 2.50 0.2

Pusat Kesihatan 1 2.00 0.1

Institusi Agama Bukan Islam 3 1.60 0.1

Tangki Air 1 17.35 1.1

Rumah Pam 4 0.90 0.1

Loji Pembentungan Najis 1 13.00 0.9

Pencawang Masuk Utama 1 4.88 0.3

Pencawang Pembahagi Utama 4 2.10 0.1

Pencawang Elektrik 59 4.38 0.3

Telekom 1 0.20 0.0

Kolam Takungan 81.30 5.4

Kawasan Lapang 86.87 5.7

Zon Penampan 44.63 2.9

Depoh Lori & TLK 4.54 0.3

Jalan, Parit dan Lain-lain 418.44 27.7

JUMLAH KECIL 111 779.23 47.6

LAIN-LAIN

Rezab Rentis TNB 15.30 1.0

Pengambilan Balik Tanah (JBA) 2.30 0.2

Lebuhraya Shapadu - -

Pengambilan Balik Tanah (WCE) 63.65 4.2

Kem. Akan Datang (Bangunan) 35.30 2.3

Kem. Akan Datang (Industri) 4.75 0.3

JUMLAH KECIL 121.80 8.0

JUMLAH KESELURUHAN 8,298 1,618.20 100.00


Rajah 4-1 : Pelan Susunatur Induk Yang Telah Diluluskan oleh Majlis Perbandaran Klang (Pelan Bil.

MPK/KU/100(B)/2010)


5.0 ANALISIS

KEADAAN

SEMASA

Pada masa ini, hampir keseluruhan bandar Bukit Raja Stage I

telahpun dibangunkan. Di bahagian 'Western Division',

hampir keseluruhan rumah dan kedai pejabat telahpun

dibina dan sebahagian besarnya telah didiami. Manakala

pembangunan 'Eastern Division' sedang dalam pembinaan

bangunan kediaman (rumah teres), kilang berkembar dan

sesebuah. Sebahagian lot-lot industri juga sudah memulakan

kerja-kerja pembinaan bangunan kilang secara 'free

standing' serta ada juga yang sudahpun beroperasi.

Kawasan tapak pindaan 1 (Eastern Division) telahpun

dibersihkan dan diratakan berdasarkan kelulusan terdahulu,

manakala kerja-kerja awalan bagi pembinaan Lebuhraya

Pantai Barat juga sedang dilaksanakan pada masa ini.

Manakala tapak pindaan 2 (Fasa 14F, Western Division)

belum ada sebarang pembangunan kecuali kerja-kerja

infrastruktur tapak yang telahpun disiapkan. Pada masa ini

ianya merupakan tanah kosong yang dilitupi rumput dan

lalang.

5.1

PERIHAL TAPAK

5.1.1

Guna Tanah

Semasa

Tapak cadangan pindaan merupakan sebahagian

daripada Pelan Induk Bandar Bukit Raja Stage 1 yang

telahpun mendapat kelulusan kebenaran merancang

daripada MPK, tetapi masih belum dibangunkan. Bahagian

ini akan menjelaskan perihal semasa tapak pada masa

kini.(rujuk Rajah 5-1 : Pelan Foto Tapak Cadangan)

Pada masa ini tapak cadangan merupakan tanah kosong

yang tidak mempunyai sebarang binaan bangunan kerana

telahpun dibersihkan untuk kerja-kerja infrastruktur tapak.

Ianya dilitupi oleh tumbuhan renek, lalang dan rumput.

Keadaan tapak cadangan yang telah tersedia amat sesuai

untuk dibangunkan sebaik sahaja mendapat kelulusan

daripada pihak berkuasa. Gunatanah dan aktiviti di sekitar

tapak adalah seperti jadual di bawah:


Jadual 5-1 : Aktiviti Guna Tanah dan Pembangunan Sekitar Tapak

Arah Aktiviti Guna Tanah Sekitar

Tapak Pindaan 1 (Eastern Div.)

Aktiviti Guna Tanah Sekitar

Tapak Pindaan 2 (Fasa 14F, Western Div.)

Utara Aktiviti gunatanah di bahagian utara

terdiri daripada cadangan

pembangunan komersil (Fasa CL-3) yang

sedang dalam proses kelulusan pelan

bangunan, kolam takungan seluas lebih

kurang 18.0 ekar (dalam pembinaan),

serta tapak penempatan pekerja ladang

seluas lebih kurang 15.0 ekar yang

sedang dibangunkan.

Bersempadan dengan rezab Kolam

Takungan yang turut dilanskap serta

menjadi tumpuan penduduk beriadah.

Ke utara lagi merupakan simpanan jalan

66' serta Loji Rawatan Kumbahan

berpusat.

Barat Bersempadan di bahagian barat tapak

merupakan Rezab JBA yang merupakan

laluan paip air utama bagi bekalan air

ke kawasan perindustrian Bukit Raja di

bahagian selatan tapak. Terdapat juga

kawasan perumahan sediada yang

telah didiami iaitu Taman Mutiara Bukit

Raja 1 & 2 (dahulunya sebahagian

daripada pembangunan Bandar Bukit

Raja Stage-I) serta juga lebuhraya raya

baru Shapadu (NNKSB).

Di bahagian barat juga merupakan

rezab Kolam Takungan seluas 16.0 ekar

yang mengelilingi sempadan utara dan

barat tapak. Di bahagian barat kolam

pula merupakan unit kejiranan Fasa 14 D

(Delmara) dan Fasa 14 C (Paloma) yang

terdiri daripada rumah teres 2 hingga 2

1/2 tingkat.

Timur Bahagian timur merupakan kawasan

perusahaan Bandar Bukit Raja Stage-I

yang sedang giat dibangunkan terdiri

daripada kilang berkembar, kilang

sesebuah, kilang teres serta lot-lot

perusahaan (5-10 ekar) serta

kemudahan yang berkaitan.

Bersempadan di bahagian timur

merupakan simpanan jalan 132'

(Persiaran Batu Belah) yang merupakan

laluan dua hala dua lorong dengan

pembahagi jalan. Di seberang jalan

tersebut merupakan tapak plot komersil

(Fasa 13J) yang belum dimajukan serta

pusat perniagaan kejiranan BBR (Taipan).

Selatan Bahagian selatan tapak merupakan

kawasan perusahaan berat sediada iaitu

Kawasan Perindustrian Bukit Raja yang

menempatkan pelbagai premis industri

berat seperti Palm Oleo Sdn Bhd, Amsteel

Mills, Lion Steelwire Sdn Bhd, Linde

Malaysia, Masteel dan sebagainya.

Bersempadan di bahagian selatan

merupakan simpanan jalan 132'

(Persiaran Sungai Keramat) yang

merupakan laluan dua hala dua lorong

dengan pembahagi jalan. Di seberang

jalan tersebut merupakan kawasan

kejiranan Fasa 11C yang terdiri daripada

kawasan lapang/rekreasi (lebih kurang

1.5 ekar) serta kediaman teres 2 1/2

tingkat (Delora).


Rajah 5-1 : Pelan Foto Tapak Pindaan 1(Bahagian Utara)

1 2

3 4

6 5

1 2 3 4

5

6


Rajah 5-2 : Pelan Foto Tapak Pindaan 1(Bahagian Timur)

7 8

9 10

9

10

8

12

7

11

11 12


Rajah 5-3 : Pelan Foto Tapak Pindaan 1 (Bahagian Barat & Selatan)

13 14

15 16

15

16

13

14

17

17


Rajah 5-4 : Pelan Foto Tapak Pindaan 2 (Fasa 14F - PT 55719)

1

1

1

5

4 3

2

2

3 5

4


Rajah 5-5 : Pelan Ukur bagi Tapak Pindaan 1(Eastern Division)

PT 69356

PT 71350

34026

PT 69356

PT 71350

PT 69359


5.1.2

Profil Topografi

Secara keseluruhannya tapak cadangan ini merupakan

kawasan yang landai dengan purata ketinggian asal 3.0

meter hingga 4.0 meter. Tapak cadangan tidak mempunyai

perbezaan aras ketinggian yang ketara serta tidak menjadi

halangan kepada pembangunan yang bakal

dicadangkan.

Dari segi profil kecerunan pula ianya dikategorikan sebagai

tanah rata dengan darjah kecerunan kurang daripada 5

darjah. Keseluruhannya, tapak cadangan adalah sesuai

untuk pembangunan tanpa melibatkan pemotongan dan

penambakan tanah yang komprehensif.

Pelan topografi tapak asal yang terlibat dalam pindaan ini

adalah seperti Rajah 5-4( Tapak Pindaan 1) dan Rajah 5-5

(Tapak Pindaan 2). Bagaimanapun pada masa ini tapak

telah dilaraskan hampir sekata dengan kawasan

pembangunan sekitarnya berdasarkan kelulusan terdahulu,

iaitu dengan ketinggian purata 5.0 meter hingga 6.0 meter.

Pelan kerjatanah yang terperinci akan dikemukakan setelah

mendapat kelulusan pelan susunatur sebelum memulakan

kerja-kerja pembinaan di tapak.

Rajah 5-5: Pelan Ukur bagi Tapak Pindaan 2 (Fasa 14F, Western Division)

PT 55719


5.1.3

Tanah dan Geologi

Jenis tanah di tapak cadangan adalah dari jenis tanah

laterit. Ini adalah berdasarkan kepada keadaan guna tanah

semasa dan kawasan sekitar kawasan tapak cadangan

yang kebanyakannya terdiri daripada tanaman kelapa

sawit. Amnya, tanah jenis ini adalah sesuai untuk sebarang

jenis pembangunan.

5.1.4

Landskap

Pada masa ini tapak yang telah diratakan dan tidak

mempunyai apa-apa struktur lanskap yang menarik.

Perlaksanaan pembangunan kelak akan mengambilkira

keperluan terhadap penanaman tumbuh-tumbuhan serta

binaan lanskap yang sesuai bagi menghiasi lanskap di

sekitar tapak.

5.1.5

Saliran dan

Perparitan

Secara keseluruhannya, tapak cadangan tidak mempunyai

sistem saliran semulajadi yang perlu dikekalkan. Sebaliknya

apabila kawasan ini dibangunkan sistem saliran dan

peparitan akan diwujudkan selaras dengan perancangan

Pelan Induk Bandar Bukit Raja berdasarkan keperluan yang

digariskan oleh Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS).

5.1.6

Pokok dan Tumbuh

Tumbuhan

Berdasarkan tinjauan semasa, kawasan tapak cadangan

tidak mempunyai sebarang pokok-pokok matang yang

perlu dikekalkan atau tertakluk kepada Perintah

Pemeliharaan Pokok (larangan untuk menebang pokok

yang lilitannya melebihi 0.8 meter.

Namun begitu penanaman pokok-pokok bersesuaian

adalah penting di sekitar tapak cadangan bagi

mewujudkan suasana redup, nyaman serta kondusif. Ini

kerana fungsi landskap bukan sahaja bertujuan

meningkatkan kualiti persekitaran dari aspek mengawal

pencemaran udara dan bunyi, malah merendahkan suhu

dan mengindahkan kawasan.

5.1.7

Butir-Butir Bangunan

Tidak terdapat sebarang bentuk atau struktur bangunan di

atas tapak cadangan yang akan menghalang pemajuan

ke atas tapak cadangan ini .


5.1.8

Akses dan Lalu lintas

Perletakan tapak dalam lingkungan perbandaran yang

strategik menjadikan ianya senang dihubungi ke sekitarnya

melalui rangkaian Jalan Persekutuan dan Jalan Negeri serta

beberapa rangkaian lebuhraya utama. Rajah 5-4

menunjukkan Pelan Rangkaian Perhubungan Jalanraya bagi

kawasan Bandar Bukit Raja dan sekitarnya.

Jalan Meru (B1)

Merupakan jalanraya utama yang melalui Bandar

Bukit Raja juga dikenali sebagai Jalan Negeri B1.

Jalan ini menghubungkan terus tapak dengan Pekan

Meru di utara dan Pusat Pentadbiran Bandar Klang di

selatan serta ke sistem rangkaian Lebuhraya

Persekutuan dan juga New Klang Valley Expressway

(NKVE) di bahagian selatan tapak. Laluan ini juga

telah dikenalpasti sebagai laluan keluar masuk

utama ke tapak melalui cadangan simpang empat

yang turut menghubungkan bahagian timur dan

barat.

Lebuhraya Baru Selat Klang Utara (NNKSB)

Menghubungkan kawasan perindustrian Bukit Raja

dengan Pelabuhan Utara serta mempunyai

persimpangan bertingkat untuk bersambung dengan

Jalan Meru.

Bersambung dengan rangkaian Lebuhraya

Persekutuan dan NKVE.

Persiaran Setia Alam (Setia Link )

Persiaran Setia Alam merupakan laluan baru yang

memberi alternatif kepada pengguna Jalan Meru

untuk ke NKVE melalui Bandar Setia Alam. Ia

mempunyai persimpangan bertingkat di Jalan Meru

berhampiran Klang Sentral yang terletak di bahagian

utara tapak.

Lain-lain Jalan Sekunder (jalan Negeri)

Terdapat juga beberapa sistem perhubungan

sekunder di sekitar Bandar Bukit Raja yang

menghubungkan Jalan Meru dengan Jalan Kapar

seperti Jalan Haji Sirat, Jalan Sungai Puluh, dan

Persiaran Sungai Keramat. Disamping itu,

pembangunan kawasan perumahan dan kawasan

perindustrian di sekitar tapak telah membuka

jaringan perhubungan jalanraya yang lebih baik ke

Jalan Kapar dan kawasan sekitarnya.


Jalan-Jalan Perbandaran

Perancangan induk bandar Bukit Raja mengambil

kira keperluan rangkaian jalan raya yang telah

disusun mengikut hierarki.

Tapak pindaan boleh dihubungi terus ke Persiaran

Astana/KU2 yang merupakan laluan utama di

Bandar Bukit Raja Stage-I (Eastern Division)

Tapak pindaan Fasa 14F pula boleh dihubungi

melalui Persiaran Batu Belah dan Persiaran Sungai

Keramat.

Cadangan Lebuhraya Pantai Barat (WCE)

Pembinaan lebuhraya ini telahpun dimulakan dan

melalui kawasan tapak cadangan. Terdapat satu

cadangan persimpangan bertingkat untuk keluar/

masuk ke Jalan Meru yang terletak di bahagian

utara tapak pindaan. Apabila ianya siap dibina, ia

akan memberi kelebihan dari segi rangkaian

perhubungan tapak.

Rajah 5-5 : Pelan Rangkaian Perhubungan Jalanraya

TAPAK CADANGAN PINDAAN


5.2

KEADAAN

PEMBANGUNAN

TAPAK & SEKITAR

Bandar Bukit Raja dan kawasan sekitarnya merupakan

kawasan yang pesat membangun dan dikategorikan

sebagai kawasan tepubina yang telah matang. Secara

amnya, sekitar tapak telah membangun dengan pesat dan

kebanyakan kawasan perumahan dan perniagaan

telahpun diduduki serta mempunyai nilai pasaran yang

tinggi. Tapak pindaan 1 terletak dalam persekitaran

pembangunan perindustrian yang sedang giat

dibangunkan. Manakala Tapak Pindaan 2 dikelilingi

kawasan perumahan dan kawasan perniagaan kejiranan.

5.3

POTENSI DAN

HALANGAN

PEMBANGUNAN

Berdasarkan kepada penjelasan terhadap tapak, lokasi,

persekitaran dan analisa keadaan semasa seperti di atas,

potensi dan halangan pembangunan di tapak dirumuskan

seperti berikut:

5.3.1

Pembangunan Fizikal

Pembangunan Bandar Bukit Raja telahpun bermula lebih

daripada 10 tahun yang lalu dan sebahagian daripada

kawasan ini telahpun didiami. Hampir keseluruhan

pembangunan infrastruktur asas telahpun disiapkan dan

boleh digunakan oleh penduduk setempat.

Secara keseluruhannya tapak-tapak cadangan pindaan ini

tidak mempunyai sebarang halangan untuk dibangunkan.

Pembangunan kawasan perindustrian yang terletak dalam

bandar baru yang terancang, tidak menghadapi sebarang

implikasi pencanggahan gunatanah secara

keseluruhannya. Ini kerana perkara tersebut telahpun

diambilkira semasa perancangan tapak sebelum ini

termasuklah kesesuaian lokasi tapak dan jalan keluar masuk

yang sempurna.

Manakala cadangan menukar gunatanah pernigaan

kepada perumahan di Fasa 14F tidak bercanggah dengan

gunatanah persekitarannya yang terdiri daripada majoriti

kawasan kediaman serta perniagaan kejiranan.


5.3.2

Pembangunan

Ekonomi

Prospek pembangunan sekitar serta keadaan ekonomi

semasa menggalakkan pembangunan tapak. Berdasarkan

sambutan pembeli terhadap lot-lot perindustrian sebelum ini,

pembangunan ini dijangka tidak menghadapi masalah

untuk dipasarkan.

Berdasarkan tren serta unjuran pertumbuhan pembangunan

di daerah Klang, kami dapati penyediaan plot industri yang

terancang mempunyai potensi yang baik. Pembukaan

kawasan perindustrian akan turut membuka peluang

pekerjaan yang baru yang akan menjana kegiatan ekonomi

khususnya di Bandar Bukit Raja.

Cadangan membangunkan tapak perindustrian ini dilihat

bakal memberi pulangan ekonomi yang lebih baik kepada

pemaju memandangkan persekitaran tapak yang

berhampiran kawasan perindustrian sediada tidak begitu

sesuai untuk kawasan kediaman.

Bagi cadangan pindaan tapak perniagaan kepada

perumahan, ianya dilihat sebagai keputusan yang amat

sesuai pada masa ini memandangkan tapak tersebut telah

lama terbiar tanpa dibangunkan kerana kurang sambutan

terhadap aktiviti perniagaan di kawasan tersebut.

Pembangunan ini juga akan memberi pulangan

pendapatan kepada pihak Majlis Perbandaran Klang.

5.3.3

Pembangunan Sosial

Perlaksanaan pembangunan tapak berpotensi untuk

meneruskan peluang pekerjaan baru dalam jangka masa

singkat serta jangka panjang.

Penyediaan kawasan industri berpusat serta berkonsepkan

mesra alam akan menyediakan ruang bagi penempatan

semula industri haram yang terletak berhampiran kawasan

perumahan sediada yang turut mengundang kepada

pelbagai konflik gunatanah dan sosial.

Manakala pembangunan tapak yang terbiar akan

menghidupkan lagi aktiviti sosial yang lebih bermanafaat

serta menghindarkan aktiviti yang kurang sihat di tanah

kosong seperti kegiatan membuang sampah serta

pembiakan binatang berbisa.


6.0 CADANGAN

PEMBANGUNAN

Bahagian ini akan menerangkan tentang cadangan

pembangunan di atas tapak secara terperinci bagi memberi

gambaran terhadap butiran cadangan pembangunan tapak

bagi menyokong permohonan ini.

6.1

MATLAMAT

& OBJEKTIF

PEMBANGUNAN

Matlamat utama pembangunan Bandar Bukit Raja adalah

untuk mewujudkan satu perbandaran yang komprehensif,

berintegrasi, berdaya maju dan sentiasa responsif terhadap

keperluan komuniti untuk mewujudkan kemudahan

kediaman, rekreasi, bekerja dan pendidikan dalam satu

tempat. Oleh itu, dalam mencapai usaha untuk

mewujudkan keadaan tersebut di kawasan bandar baru ini

beberapa objektif pembangunan telah digariskan sebelum

ini seperti berikut :

Menyediakan jenis perumahan yang bersesuaian

mengikut bakal penduduk disamping memperkenalkan

pelbagai produk baru dalam pasaran hartanah selaras

dengan keperluan pasaran semasa.

Mempertingkatkan nilai-nilai hartanah supaya terus

berkembang dengan sentiasa mengkaji keperluan dan

peningkatan taraf kemudahan infrastruktur dari semasa

ke semasa selaras dengan perkembangan

pembangunan tapak.

Memastikan perletakan dan susunatur kemudahan

awam dan utiliti dirancang dengan sempurna supaya

dapat memenuhi keperluan pembangunan disamping

mengurangkan konflik visual antara bangunan

kediaman dan bangunan utiliti.

Mengekal dan mempertingkatkan alam sekitar sedia

ada serta penyediaan pusat-pusat rekreasi yang

mencukupi serta lengkap dari segi peruntukan dan

taburannya.

Memperuntukan ruang-ruang dan kemudahan

pekerjaan dalam suasana taman dan keselesaan.

Menyediakan ruang perniagaan yang besesuaian dari

segi peruntukan dan taburan seimbang untuk

kesenangan penduduk dan pelaburan yang sihat.


6.2

CADANGAN

PINDAAN KE ATAS

PELAN YANG TELAH

DILULUSKAN

Bagi merealisasikan matlamat pembangunan ini, Pelan

Susunatur Pindaan disediakan untuk Kelulusan Kebenaran

Merancang daripada Majlis Perbandaran Klang (MPK).

Ianya mengambilkira keperluan rancangan pembangunan

terkini daripada pihak pemaju serta keperluan dan piawaian

serta polisi perancangan semasa Pihak Berkuasa Tempatan.

Pelan ini juga akan menjadi asas pembangunan tapak bagi

menangani isu-isu atau permasalahan semasa tapak

mengikut keperluan Pihak Berkuasa Tempatan.

Pelan ini seterusnya akan menggantikan Pelan Susunatur

Induk yang telah diluluskan sebelum ini iaitu Pelan Bil.

MPK/KU/100(B)/2010.

Kelulusan pembangunan Bandar Bukit Raja Stage-I dilihat

sebagai satu skim pembangunan bandar baru yang

lengkap dan saling berkait antara satu sama lain. Oleh itu

pindaan ke atas sebahagian pelan susunatur ini turut

memberi impak kepada keseluruhan komponen dan struktur

perbandaran ini. Bagi memudahkan pihak berkuasa

perancangan tempatan menilai dan mengenalpasti

komponen yang dicadangkan untuk dipinda dalam

komposisi pembangunan keseluruhan pelan, maka

komponen-komponen yang berkenaan ditunjukkan dalam

Jadual 6-1.


Rajah 6-1 : Pelan Susunatur Pindaan


GUNATANAH UNIT % LUAS %

PERUMAHAN

Pangsapuri Harga Murah (50-80 unit/ek) 690 8.2 13.80 0.9

Pangsapuri Rumah Selangorku (45-93 unit/ek)



-( Pangsapuri Selangorku Jenis D )

2403

(511)

(392)

(1500)

28.6

(6.07)

(4.66)

(17.87)

37.62

-

-

-

2.3

-

-

-

Penempatan Pekerja Ladang - - 15.00 1.0

Plot Perumahan (Rumah Harga Bebas) 4.20 0.3




Rumah Teres (20' x 65')1 1/2 tingkat 540 6.4 20.95 1.4



Rumah Teres (20’ x 70’) 1 tingkat 188 2.2 7.26 0.5




Rumah Teres (26' x 75') 2 1/2 tingkat 276 3.3 16.06 1.1

Rumah Berkembar (50' x 90') 3 tingkat 22 0.3 2.92 0.2

JUMLAH KECIL 8,410 100.0 294.49 19.5

PERNIAGAAN

Kedai Harga Murah (20' x 65') 1 1/2 tingkat 98 18.7 3.68 0.2

Kedai Pejabat (22’ x 70’) 2 – 3 tingkat 124 23.6 5.70 0.4

Kedai Pejabat (22’ x 80’) 2 – 3 tingkat 267 50.9 14.02 0.9

Kedai Pejabat (24’ – 45’ x 75’) 2 tingkat 25 4.8 1.13 0.1

Kedai Pejabat Berkembar (65'-85' x 130') 2 tkt 10 1.9 2.11 0.1

Kedai Pejabat Sesebuah (65’ x 130’) 2 tingkat 1 0.2 0.19 0.0

Perniagaan (Plot Ratio 1: 4 max) 5 - 19.75 1.3

PERNIAGAAN (Rumah Kelab) - - - -

Pam Minyak 4 - 3.10 0.2

Gerai 7 - 4.39 0.3

JUMLAH KECIL 525 100.0 54.06 3.6

INDUSTRI

Industri Kos Sederhana (20' x 80') 1 1/2 Tingkat 84 33.3 3.70 0.2

Industri Teres (30' x 80') 1 1/2 tingkat - - - -

Industri Teres (25' x 80') 1 1/2 tingkat - - - -

Kilang Berkembar (60' x 132') 80 31.7 16.07 1.1

Industri Sesebuah (100' x 200') 36 14.3 16.58 1.1

Lot Industri (>5.0 ekar) 9 3.6 65.24 4.3



'Warehouse / Showroom' - - - -

JUMLAH KECIL 252 100.0 254.00 16.8

KEMUDAHAN DAN INFRA

Sekolah Menengah & Rendah (Kerajaan) 3 46.50 3.1

Sekolah Rendah (kerajaan) 4 24.02 1.6

Sekolah Agama (Kerajaan) 1 6.00 0.4

Sekolah Tamil 2 5.70 0.4

Rezab Majlis Perbandaran Klang (MPK) - - -

Masjid 1 4.15 0.3

Surau 7 4.20 0.3

Tadika 7 2.51 0.2

Dewan 8 5.38 0.4

Pusat Rakan Muda - - -

Jadual 6-1 : Komposisi Pembangunan Keseluruhan Pelan Susunatur Induk (Pindaan)


6.3

PERINCIAN PINDAAN

PELAN SUSUNATUR

Seperti yang telah dijelaskan di awal laporan ini, Pindaan 1

melibatkan perancangan semula kawasan yang dibekukan

bagi tujuan kemajuan akan datang (industri dan bangunan).

Ianya dilaksanakan setelah selesai proses pengambilan balik

tanah untuk Lebuhraya Pantai Barat (WCE), dimana jajaran

muktamad rezab lebuhraya telah ditentukan dan bayaran

pampasan telahpun diterima oleh pemilik tanah. Manakala

Pindaan 2 pula melibatkan proses tukar syarat tanah daripada

bangunan perniagaan kepada bangunan kediaman.

Pindaan ini melibatkan cadangan plot-plot industri dan

perniagaan serta permahan (Fasa 14F) untuk tujuan kelulusan

perancangan bagi membolehkan proses perihal tanah iaitu

pecah sempadan dan tukar syarat dilaksanakan mengikut

pelan susunatur yang akan diluluskan.

Pelan pembangunan terperinci bagi cadangan pemajuan

bangunan kilang dan perniagaan serta perumahan (Fasa 14F)

akan dikemukakan semula kepada PBT setelah segala urusan

berkaitan dengan perancangan serta hal tanah diselesaikan

oleh pemaju/pemilik.

Balai Polis 2 6.50 0.4

Balai Bomba 1 2.50 0.2

Pusat Kesihatan 1 2.00 0.1

Institusi Agama Bukan Islam 3 1.60 0.1

Tangki Air 1 17.35 1.1

Rumah Pam 4 0.90 0.1

Loji Pembentungan Najis 1 13.00 0.9

Pencawang Masuk Utama 1 4.88 0.3

Pencawang Pembahagi Utama 4 2.10 0.1

Pencawang Elektrik 59 4.38 0.3

Telekom 1 0.20 0.0

Kolam Takungan - 81.30 5.4

Kawasan Lapang - 86.57 5.7

Kawasan Hijau (Zon Penampan / Cerun) - 44.63 2.9

Depoh Lori & TLK - 4.54 0.3

Jalan, Parit dan Lain-lain - 418.44 27.7

JUMLAH KECIL 111 789.35 52.2

LAIN-LAIN

Rezab Rentis TNB 15.30 1.0

Pengambilan Balik Tanah (JBA) 2.30 0.2

Lebuhraya Shapadu - -

Kem. Akan Datang (Bangunan) 35.30 2.3

Kem. Akan Datang (Industri) 4.75 0.3

Pengambilan Balik Tanah (WCE) 63.65 4.2

Pertanian - -

JUMLAH KECIL 121.30 8.0

JUMLAH KESELURUHAN 9,298 1,513.20 100.00


6.3.1

Pelan Lulus dan

Pelan Pindaan

Keluasan tapak yang terlibat dengan pindaan adalah

lebihkurang 93.49 ekar, iaitu Tapak Pindaan 1 (89.29 ekar) dan

Tapak Pindaan 2 (4.20 ekar). Perbezaan komponen

pembangunan bagi pelan lulus dan pelan pindaan ditunjukkan

dalam Jadual 6-2(a) dan Jadual 6.2(b), manakala pelan

cadangan adalah seperti Rajah 6-2.

Gunatanah Lulus Pindaan

Unit Ekar % Unit Ekar %

Perniagaan

Lot Perniagaan (nisbah plot maks. 4.0)

- - - 1 6.27 9.9

Jumlah Kecil 1 6.27 9.9

Perindustrian

Lot Industri (>5.0 ekar) - - - 1 5.38 8.6

Lot Industri (3-5.0 ekar) - - - 9 33.58 7.4


Kemudahan & Infra

Pencawang Elektrik - - - 2 0.25 0.3

Jalan, Parit dan lain-lain - - - - 8.64 9.7

Jumlah Kecil - - - 8.89 10.0

Lain-Lain

Pengambilan Balik Tanah (WCE) - - 30.42 34.1

Kemajuan Akan Datang (Industri) 89.29 100.0 4.75 5.3

Jumlah Kecil 89.29 100.0 35.17 39.4

JUMLAH 89.29 100.0 89.29 100.0

Gunatanah Lulus Pindaan

Unit Ekar % Unit Ekar %

Perumahan

Plot Perumahan (Kepadatan maks. 10 u/ek)

- - - 1 4.20 100.0


Perniagaan

Plot Perniagaan (nisbah plot maks. 4.0)

1 4.20 100.0 - - -


JUMLAH 4.20 100.0 4.20 100.0

Jadual 6-2(a): Perbezaan Komponen Pembangunan yang diluluskan dan Pindaan 1

Jadual 6-2(b): Perbezaan Komponen Pembangunan yang diluluskan dan Pindaan 2


Rajah 6-2 : Perbandingan Pelan Lulus dan Pelan Pindaan

TAPAK

PINDAAN

Pelan Lulus Lokasi Tapak

Pelan Pindaan


6.3.2

Cadangan

Pembangunan

Perindustrian

Berdasarkan pelan pindaan yang disediakan, keluasan

gunatanah plot industri bertambah sebanyak 38.96 ekar

daripada 215.04 ekar kepada 254.00 ekar. Perletakan tapak

industri juga bersebelahan dengan kawasan industri sediada.

Cadangan pembangunan kawasan industri baru ini adalah

lebih mengutamakan perusahaan yang mesra alam dengan

keutamaan industri ringan.

Pembangunan kawasan industri ini akan turut mengambilkira

piawaian dan garispanduan fizikal yang ditetapkan dalam

Rancangan Tempatan Klang. Manakala aktiviti perusahaan

akan ditentukan berdasarkan ‘Guidelines for Sitting and Zoning

of Industries’ yang dikeluarkan oleh Jabatan Alam Sekitar.

Terdapat juga beberapa lot terpencil yang terbentuk akibat

pengambilan balik tanah untuk lebuhraya yang turut dikekalkan

bagi kegunaan tanah perusahaan yang akan dimajukan pada

masa akan datang samada sebagai lot persendirian atau

dicantumkan dengan lot-lot lain yang berdampingan.

6.3.3

Cadangan

Pembangunan

Perniagaan

Pindaan gunatanah perniagaan melibatkan tambahan satu

plot perniagaan baru di tapak pindaan 1 (Eastern Division) iaitu

seluas kira-kira 6.27 ekar. Plot tersebut terletak bersebelahan

Persiaran Astana/KU2 yang merupakan laluan masuk utama ke

Eastern Division dari arah Jalan Meru. Ia juga bersebelahan

dengan tapak pembangunan perniagaan Fasa CL-3 yang

telahpun diluluskan sebelum ini.

6.3.4

Cadangan

Pembangunan

Perumahan

Pindaan gunatanah perumahan melibatkan tapak plot

perniagaan (Fasa 14F) seluas 4.20 ekar yang akan ditukarkan

kepada plot perumahan (Tapak Pindaan 2). Pada masa ini

pemaju/pemilik hanya bercadang untuk menukarkan syarat

tanah plot tersebut kepada plot perumahan. Cadangan

pembangunan terperinci akan dikemukakan kepada MPK

setelah selesai urusan berkaitan perihal tanah.

6.3.4

Cadangan

Infrastruktur dan

Utiliti

1. Cadangan Kerjatanah

Bentuk rupabumi tapak secara keseluruhannya adalah rata

dengan ketinggian purata di paras RL 3.7m. Berdasarkan

maklumat daripada Jabatan Pengairan dan Saliran Klang

(JPSK), ketinggian aras pembangunan ini mestilah melebihi RL

4.0m untuk melepasi aras banjir tertinggi. Oleh itu kerja-kerja

penimbusan tanah untuk mencapai aras tersebut adalah pada

kadar yang minima.

C o u r t y a r d H o m e s

C o u r t y a r d H o m e s

C o u r t y a r d H o m


2. Rangkaian Perhubungan

Pindaan ini tidak banyak mengubah rangkaian jalanraya utama

yang telah diluluskan sebelum ini. Jalan masuk utama masih

dikekalkan melalui persimpangan empat di Jalan Meru, iaitu

melalui Persiaran Astana/KU2. Pelan pindaan yang disediakan

akan melengkapkan laluan tersebut membentuk satu 'loop' bagi

laluan kawasan perindustrian Bandar Bukit Raja. Bagaimanapun

kami hanya mencadangkan laluan selebar 66 kaki sebagai

pelengkap kepada laluan tersebut.

Manakala tapak pindaan 2 tidak melibatkan sebarang

perubahan sempadan tapak serta rangkaian jalan sediada

kerana hanya melibatkan perubahan syarat nyata tanah.

3. Bekalan Elektrik

Bekalan elektrik diperolehi dari sumber bekalan yang tersedia di

sekitar tapak cadangan. Bagi pembangunan ini tambahan

sebanyak 2 unit pencawang elektrik dicadangkan. Iainya terdiri

daripada sebuah pencawang 'double chamber' dan sebuah

stesen suis utama.

4. Bekalan Air

Tapak tidak mempunyai masalah dari segi punca bekalan air

kerana perancangan asal telah mengambilkira keperluan

tersebut. Tapak juga terletak berdekatan dengan tangki air

utama bagi bekalan air ke seluruh pembangunan Bandar Bukit

Raja yang di salurkan dari Lum Bee. Infrastruktur tersebut telah

disiapkan secara berperingkat dan tapak tangki serta simpanan

laluan paip utama juga telahpun diserahkan kepada Kerajaan.

5. Sistem Perparitan

Sistem perparitan utama turut dirancang semula selaras dengan

perubahan susunatur tapak. Simpanan parit selebar 4 meter

dicadangkan disepanjang cadangan laluan 66' bagi

melengkapkan rangkaian perparitan induk kawasan ini. Aliran

air akan disalurkan ke kolam takungan sediada yang terdapat

di kawasan ini .

6. Sistem Pembentungan

Kawasan ini telahpun mempunyai mempunyai sistem

pembentungan berpusat yang terletak di BBR (Western Division).

Semua aliran pembentungan akan disambungkan ke rangkaian

tersebut.


7.0 IMPAK

CADANGAN

PEMBANGUNAN

7.1

IMPAK FIZIKAL

Dari segi fizikal, cadangan pembangunan ini kelak akan

memberi impak seperti berikut :

Fokus : Topografi, latar langit, estetik & intensiti

KESAN POSITIF

Pembangunan ini mampu meningkatkan taraf fizikal

kawasan ini kepada lebih baik, teratur dan berdaya

maju.

KESAN NEGATIF

Penambahan bangunan industri akan memberi

tekanan terhadap sistem sirkulasi dan trafik.

7.2

IMPAK EKONOMI

Pembangunan ini sedikit sebanyak akan memberi kesan

kepada peningkatan ekonomi dari segi nilai hartanah dan juga

penduduk setempat. Kesan ekonomi cadangan pembangunan

ini adalah seperti berikut:-

Fokus : Penduduk Setempat/Pemilik

KESAN POSITIF

Pembangunan ini mampu menjanakan ekonomi

semasa dalam peringkat perancangan, perlaksanaan

dan setelah siap melalui penawaran peluang

pekerjaan, jualan hartanah terbabit dan hasil kutipan

cukai-cukai yang berkaitan.

KESAN NEGATIF

Tiada impak negatif.


7.3

IMPAK

INFRASTRUKTUR

Impak kepada infrastruktur/ultiliti yang terhasil daripada

cadangan pembangunan ini adalah seperti berikut :


KESAN POSITIF

Penambahbaikan dan pemulihan kepada infrastruktur

dan ultiliti akan dilaksanakan kerana pembangunan

berkenaan akan meningkatkan jumlah penggunaan.

KESAN NEGATIF

Tiada impak negatif.

7.4

IMPAK SOSIAL

Penilaian ini penting untuk memastikan pembangunan yang

dilaksanakan di tapak cadangan tidak menimbulkan masalah

kepada tahap sosial setempat sedia ada. Kesan sosial adalah

lebih signifikan akan berlaku apabila dipengaruhi oleh saiz dan

jenis pembangunan yang dicadangkan.


KESAN POSITIF

Dengan terlaksananya projek pembangunan

terancang dan moden bakal mempamerkan satu

imej baru dengan gaya hidup yang lebih baik di

kawasan ini kelak.

Melalui pembangunan yang lebih terancang dengan

mengambill kira faktor-faktor keselamatan, susunatur

dan sirkulasi yang lebih tersusun dan teratur, ianya

dapat mewujudkan kawasan perusahaan yang

harmoni.

KESAN NEGATIF

Penjanaan peluang pekerjaan baru akan

menambahkan populasi seterusnya meningkatkan

lagi penggunaan kemudahan awam dan sosial.


7.5

IMPAK ALAM

SEKITAR

Fokus: Penduduk Setempat dan Fizikal Tapak

KESAN POSITIF

Pembinaan tapak cadangan akan secara tidak

langsung bakal mengubah lanskap asal daripada

tanah kosong kepada binaan bangunan baru serta

penambahbaikan terhadap lanskap

persekitarannya.

KESAN NEGATIF

Impak negatif mungkin terhasil sementara waktu

semasa peringkat pembinaan kelak akibat daripada

pencemaran habuk, bunyi bising jentera berat dan

kualiti udara serta saliran.


8.0 PEMATUHAN

DASAR DAN

GARIS PANDUAN

Pembangunan yang dicadangkan adalah berpandukan

kepada saranan-saranan, dasar-dasar dan strategi

pembangunan yang berkaitan sebagaimana yang telah

digariskan dalam rancangan pemajuan yang diguna pakai

hingga tahun 2020. Dasar dan strategi pembangunan yang

berkaitan dengan pembangunan serta aspek guna tanah yang

dicadangkan serta mencapai matlamat pembangunan Negeri

Selangor iaitu :

“UNTUK MEWUJUDKAN PEMBANGUNAN FIZIKAL YANG

MENYOKONG WAWASAN SELANGOR MAJU SYUMUL,

PEMBANGUNAN MAMPAN DAN PEMBENTUKAN

MASYARAKAT SEJAHTERA “

8.1

RANCANGAN

STRUKTUR

NEGERI SELANGOR

2002 - 2020

Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020 telah diwartakan

dalam Warta Kerajaan Negeri Selangor [No. Warta 1541] pada

14 Jun 2007.

Dasar dan strategi pembangunan yang berkaitan dengan

cadangan pembangunan akan diambil kira bagi menyokong

pembangunan yang dicadangkan.

Dasar Pembangunan Fizikal

Dasar pembangunan fizikal adalah bertujuan sebagai kawalan

ke atas pembangunan guna tanah agar setiap pembangunan

yang dicadangkan tidak bercanggah di antara kehendak dan

objektif pembangunan yang telah ditetapkan. Di antara dasar -

dasar pembangunan fizikal yang perlu diambil kira adalah

seperti berikut :

FZ12: PEMBANGUNAN TAPAK DALAM KAWASAN TEPUBINA

(INFILL DEVELOPMENT) DAN DALAM KAWASAN PEMBANGUNAN

SEDIA ADA (BROWNFIELD DEVELOPMENT) PERLU DIBERI

KEUTAMAAN DAN PADA MASA YANG SAMA KAWALAN YANG

LEBIH KETAT DIKENAKAN KE ATAS PEMBANGUNAN KAWASAN

HIJAU (GREENFIELD DEVELOPMENT)


Cadangan am yang berkaitan dengan dasar di atas adalah :

FZ12C1: Mengenal pasti tapak-tapak yang berpotensi dan yang

perlu dibangunkan dalam kawasan tepubina dan

pembangunan sedia ada serta kaedah pembangunan yang

sesuai dan mampan yang boleh dilaksanakan.

FZ20: CADANGAN PEMBANGUNAN BARU PERLU

MENGUTAMAKAN TAPAK-TAPAK DALAM KAWASAN

PERBANDARAN SEDIA ADA.

Dasar-dasar yang digariskan di atas memperlihatkan

penekanan kepada pembangunan di dalam kawasan

perbandaran sedia ada dan bukannya dengan menggalakkan

pembukaan kawasan-kawasan baru. Ini bermakna tapak

cadangan yang terletak di Bandar Bukit Raja dan dikelilingi oleh

kawasan perbandaran sedia ada memang wajar dibangunkan

dan bertepatan dengan dasar-dasar yang telah digariskan.

Secara keseluruhannya dapat dirumuskan bahawa cadangan

pembangunan yang dikemukakan ini adalah bertepatan

dengan dasar yang telah digariskan di dalam Rancangan

Struktur Negeri Selangor 2002-2020 di mana ianya mampu

mengekalkan penggunaan tanah yang optimum.


8.2

RANCANGAN

TEMPATAN

KLANG

Tapak cadangan pindaan susunatur ini termasuk di dalam

kawasan Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang

(Pengubahan 1) 2020 yang telah diwartakan. Ianya terletak

dalam Blok Perancangan 2 (BP2: Klang Utama/Bukit Raja) (rujuk

Rajah 8.1). Secara spesifik, tapak cadangan terletak di Blok

Perancangan Kecil 5 (BPK 2.5) yang telah mengambilkira pelan

susunatur Bandar Bukit Raja Stage 1 yang telah diluluskan

sebelum ini.

Mengikut pelan susunatur tersebut, tapak pindaan 1 adalah

terdiri daripada gunatanah perusahaan manakala tapak

pindaan 2 merupakan gunatanah perniagaan. Secara tidak

langsung, kesemua tapak-tapak cadangan berada di dalam

zon gunatanah utama perusahaan dan perniagaan.

Bagaimanapun aktiviti-aktiviti selain gunatanah utama turut

dibenarkan dengan syarat-syarat yang akan ditetapkan oleh

Pihak Berkuasa Tempatan.

Ini bermakna cadangan pembangunan yang dikemukakan ini

adalah mematuhi Rancangan Tempatan yang telah

diwartakan.


Rajah 8.1: Pelan Zon Guna Tanah RT Majlis Perbandaran Klang (Pengubalan 1) 2020

45

U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R

9.0 PENUTUP

Berdasarkan kepada pertimbangan lokasi tapak,

pembangunan sekitar, haluan pembangunan, permintaan

pasaran serta kesesuaian dari segi perancangan adalah

didapati cadangan pembangunan ini adalah berdaya maju

dan efektif dari segi aspek ekonomi, fizikal dan sosial.

Cadangan pembangunan di atas tapak ini turut memberikan

kesan yang positif kepada usaha mengukuhkan ekonomi.

Permohonan ini sewajarnya diberikan kelulusan kerana ianya

dapat menaikkan lagi potensi kawasan setempat di samping

merealisasikan hasrat kerajaan untuk mengimbangi

pembangunan antara daerah di Negeri Selangor serta

meningkatkan lagi nilai hartanah setempat.

Dengan terlaksananya pemajuan ini, diharap ianya akan dapat

menampung keperluan permintaan terhadap keperluan

kawasan industri yang terancang serta secara tidak langsung

dapat mengubah struktur sosio-ekonomi khususnya di dalam

Bandar Klang ini ke arah yang lebih positif.

Oleh itu, pemilik tanah SIME DARBY PROPERTY (KLANG) SDN.BHD

memohon pertimbangan wajar Pihak Berkuasa Perancang

Tempatan memberi komen-komen tertentu di dalam konteks

pindaan pelan susunatur ini dan seterusnya meluluskan

kebenaran merancang ini. Pihak pemilik/pemaju sentiasa

bersedia untuk memberi kerjasama dan komitmen yang tinggi

bagi menjayakan projek ini untuk faedah bersama.

46

U R B A N & R E G I O N A L P L A N N E R

LAMPIRAN

Salinan Hakmilik

Salinan Carian Rasmi

Resit Cukai Tanah & Cukai Taksiran

Borang K

eser.syabas.com.my · laporan cadangan pemajuan ini disediakan oleh ... kilometer ke utara bandar...

Documents