BAB 2

KAJIAN LITERATUR

2.1 Pengenalan

Kaedah penyenggaraan sesebuah bangunan adalah satu bidang yang amat luas.

Kajian ini memberi fokus kepada perkhidmatan penyenggaraan kejuruteraan elektrikal

sahaja. Ia melibatkan kajian terperinci dan menghuraikan permasalahan yang selalu

dihadapi dalam bidang penyenggaraan bangunan di Malaysia. Terdapat banyak syarikat

yang menawarkan perkhidmatan penyenggaraan bangunan di Malaysia.

2.2 Jenis-jenis penyelenggaraan.

Diantara jenis-jenis penyelengaraan ialah:

(a) Penyelenggaraan berkala / Routine maintenance / Periodic maintenance.

Dijalankan berulang-ulang dalam satu jangka masa tertent

(b) Penyelenggaraan Mencegah / Preventive maintenance

Penyelenggaraan yang tidak dibuat berulang-ulang tetapi dilakukan

sekali-sekala hanya untuk mencegah dari sesuatu kerosakan yang berat

dari berlaku.

(c) Penyelenggaraan Luar Jangkaan / Breakdown / Force maintenance

Dijalankan apabila berlaku kerosakan diluar jangkaan. Contohnya

kerosakan yang disebabkan bencana alam seperti banjir, ribut, pokok

tumbang dan sebagainya.

2.3 Kajian Literatur Penyelenggaraan Bangunan

Hasil dari kajian literatur, penerangan berkenaan dengan penyenggaraan bangunan

hanya menekan kepada aspek cara sistem elektrik itu berfungsi dan cara pemasangan

alatan elektrik itu sahaja.

(i) Ramly (2002) dalam penerbitannya membincangkan Prinsip dan Praktis

Pengurusan Penyenggaraan Bangunan. Di antara tajuk perbincangannya

adalah Perancangan Sistem Penyelenggaraan, Organisasi Pengurusan

Penyelenggaraan Bagunan dan Standard Perkhidmatan Penyelenggaraan

Bangunan.

(ii). ItiDi (Ikram Traning and Infrastructure Developmen Institut. Kumpulan

IKRAM Sdn. Bhd.) Program struktur dan bangunan (2001) oleh Michel

Maniyarasu Senji. Diantara tajuknya adalah Pengenalan Kepada

Penyelenggaraan Bangunan, Pembentukan Program Seleggaraan Bangunan,

Penyelenggaraan Pemasangan Elektrik, Penyelenggaraan kerja-kerja elektrik,

Kerja-kerja elektrik dan makanikal dan Manual penyelenggaraan elektrik

berjadual. Semua maklumat yang diberikan oleh pihak IKRAM dijadikan

6

perbandingan kepada mana-mana maklumat yang telah diberikan oleh tiga

buah syarikat penyelenggaraan bangunan.

(iii) Lee How Son and George C.S Yuen (1993) Building Maintenance

Teknology.

(iv) Ivor H. See Leg (1976) Buiding Maintenance.

(v) Goven Arvison (2000) Electrical Documentation.

(vi) Thomas Alund (2001) The Importance of Maintenance.

Untuk penyenggaraan sistem elektrik di dalam sesebuah bangunan hanya mereka

yang mempunyai kelayakan sahaja yang dibenarkan untuk melakukan kerja-kerja

penyenggaran. Di bawah ini dinyatakan model tindakan yang akan dilakukan oleh

kakitangan teknikal bagi menghadapi sesuatu kerosakan ke atas sesebuah bangunan.

2.4 Aliran kerja penyelenggaraan bangunan.

Pada umumnya, walaupun berbagai cara digunakan untuk memperoleh khidmat

untuk kerja-kerja penyenggaraan bangunan, tatacara kerja melibatkan:

(i) Mengenalpasti masalah dan punca.(Pem. Teknikal)

(ii) Mencadangkan penyelesaian (Jurutera)

(iii) Menyediakan peruntukan kewangan (Pegawai Kewangan)

(iv) Menyediakan peruntukan kerja, menentukan dan melukis/lakaran jika perlu

(Jurutera)

(v) Mempelawa tender, sebut harga atau undi.(Pegawai Pentadbiran)

(vi) Menyelia dan mengawasi kerja (Jurutera)

(vii) Membuat bayaran kepada kontraktor (Pegarah)

(viii) Memantau kecacatan (Teknikal)

7

kerja-kerja penyenggaraan perlu diatur seperti dibawah.

Jadual kerja yang Pemintaan membaiki dari Telah dipersetujui jabatan pengguna A atau B Dengan jabatan Penguna A

Contoh:(Jab. Perumahan) Paparan Mendapatkan keperluan Arahan kerjaKerja. Tempoh, jenisBahan dll. (Penyenggaraan berancang)

Peringkat 1

Pekerja menjalankan Arahan kerja, melaporkan masa Kerja diterima yang diambil, bahan yang Pekerja mahir,digunakan, kerja-kerja skill menjalankantambahan dan lain-lain kerja dan bersedia

terima arahan barudari program penyenggaraan berancang

Peringkat II

Arahan kerja

Menerima arahan kerja Staf serta merta mengambil Kecemasan dari jabatan pengguna tindakan kepada aduan jabatan (emergency) pengguna Menerima aduan

melalui talipon dari jabatan

Rajah 2 Carta kerja-kerja penyenlenggaraan di dalam sesebuah bangunan.

Kerja

8

Organisasi penyenggaraan bangunan elektrik jika berlaku sebarang masalah dengan

bekalan elektrik di sebuah logi atau bangunan.

Pengguna

Melapurkan kerosakan kepada juruteknik yang bertugas.

Juruteknik

Melakukan pemereksaan bagi megenalpasti kerosakan yang

berlaku. Jika kerosakan yang disebabkan oleh kerosakan kecil

seperti disebabkan kerosakan lampu, barangan elektrik dan

punca elektrik, juruteknik bertanggung-jawab untuk

melakukan kerja-kerja pembetulan. Sebaliknya jika berlaku

kerosakan besar yang menyebabkan terputusnya bekalan

elektrik maka juru teknik akan menghubunggi jurutera yang

bertanggug-jawab keatas bangunan atau logi tersebut.

Jurutera elektrik ( bertindak sebagai pengurus penyenggaraan

bangunan)

Mengenalpasti kerosakan. Untuk kerosakan yang besar seperti

terputusnya bekalan elektrik maka jurutera elektrik akan

menghubungi “charge man” untuk tindakan yang selanjutnya.

Charge man (Pnyenggara Jntera Eektrik)

Mengenal pasti kerosakan:

9

Charge man akan memeriksa bilik MCCB (moulded case

circuit breaker) perkara-perkara yang perlu dilakukan oleh

charge man tersebut adalah memeriksa meter utama.

(i) Jika meter utama tidak menunjukkan sebarang bacaan

ini menunjukkan bekalan elektrik dari Tenaga Nasional

Berhad (TNB) tidak berfungsi dan lapuran akan dibuat

kepada jurutera elektrik agar beliau menghubungi

pegawai TNB yang berhampiran.

(ii) Jika bekalan elektrik masih berfungsi Am meter dan

Volt meter akan menunjukkan bacaan sebaliknya jika

tiada bekalan elektrik Am meter dan Volt meter akan

menunjukkan bacaan sifar.

(iii) Kenalpasti bahagian MCCB yang bermasalah dengan

berpandukan kepada lebel yang terdapat pada pintu

MCCB tersebut.

(iv) Jika masalah dikenal pasti “Charge Man” akan

menumpukan kepada hanya kawasan yang bermasalah

sahaja melalui lebel yang telah ditandakan di bahagian

hadapan MCCB tersebut.

(v) Pemerisaan akan dilakukan . Peralatan yang digunakan

adalah seperti “Megger test”, “Multi Test” dan alat yang

setiasa dbawa oleh seorang “Charge Man” iaitu “test

pen”(pen penguji)

(vi) Jika semua peralatan di alam MCCB berada dalam

keadaan baik maka “charge Man” akan mengaktifkan

semula MCCB tersebut.

(vii) “Charge Man” perlu melakukan pemeriksaan ke kotak

papan agihan utama yang terletak diluar bilik MCCB

tadi.

(viii) Kenalpasti kerosakan yang terjadi dengan menggunakan

alat-alat yang dinyatakan di diatas Tetapi pada peringkat

10

ini “Wire Man” juga boleh melakukan sebarang kerja-

kerja pembaikan. Samada melakukan pemeriksaan ke

atas pendawaian elektrik ataupun peralatan yang

menyebabkan bekalan elektrik terputus.

2.4.1 Alat uji

Alat uji yang mudah dan boleh digunakan untuk kerja-kerja penyelenggaraan ialah :

(a) Pen uji ( jenis biasa atau jenis menggunakan bateri )

(b) Lampu uji ( mentol 40W, pemegang mentol dan dua wayer )

(c) Alat uji soket 13A ( ring main tester )

(d) Alat uji pelbagai ( multimeter )

(e) Alat uji penebatan ( insulation tester )

2.4.2 Alat tukang

Alat tukang asas yang perlu ada adalah seperti berikut :

a. Ragun ( plier )

b. Long nose plier

c. Pemotong wayer ( wire cutter )

d. Skrew driver ( plain )

e. Skrew driver bunga ( star )

f. Tukul pendawaian 1lb.

g. Gergaji kecil ( junior hack saw )

h. Kotak alat tukang ( tool box )

11

2.4.3 Pekerja

Pekerja yang mencukupi dan berkelayakan serta mempunyai sijil

kekompetan ( chargeman/wireman ) adalah diperlukan supaya kerja-kerja

penyelenggaraan boleh berjalan dengan lancar dan cekap serta mematuhi kehendak

undang-undang.

Mengikut keperluan, sekumpulan pekerja hendaklah diketuai oleh penjaga

jentera elektrik atau pendawai elektrik seperti yang dikehendaki oleh Peraturan-

Peraturan Elektrik 1994. Orang kompetan inilah yang bertanggungjawab di atas aspek

keselamatan pekerja-pekerja di bawah seliaannya.

2.4.4 Papan agihan ( DB )

Didalam papan agihan yang asas terdapat kompenan-kompenan berikut :

a. Suis utama mempunyai fius ( 30A, 60A )

b. RCCB ( Residual Current Circuit Breaker )

c. Fius-fius ( 5A, 32A )

d. Palang bas hidup

e. Terminal Neutral

f. Terminal Bumi

Jika berlaku apa-apa kerosakan dan anda ingin membuat pemeriksaan dan

pembaikan, matikan dahulu bekalan dengan membuka ( OFF ) suis utama. Kecualilah

jika anda hendak menguji dengan menggunakan lampu uji atau alat-alat lain yang

memerlukan adanya bekalan.

12

Selalunya terdapat kekotoran seperti habuk, sampah yang dibawa oleh cicak,

semut, burung, angkut-angkut dan sebagainya. Ia perlu dibersihkan dengan

menggunakan bahan yang kering. Pastikan penutupnya selalu rapat supaya serangga

dan binatang tidak dapat masuk. Periksa ikatan wayar dan ketatkan jika didapati longgar.

Ikatan yang longgar akan menyebabkan sparking atau panas dan boleh menjadi punca

sesuatu kebakaran.

Periksa fius-fius supaya tidak terdapat yang longgar atau tidak rapat

kedudukannya. Uji ELCB / RCCB dengan menekan butang tekan. Jika tidak terpelantik

panggillah pendawai atau orang yang berkelayakan untuk memeriksa atau

menggantikannya.

Rajah 2.1 Bahagian dalam sub papan agihan

13

2.4.5 Pendawaian

Semua wayar hendaklah mengikut saiz dan jenis yang dibenarkan.Pastikan

semua punca elektrik mempunyai wayar bumi ( hijau ) walaupun alat seperti lampu

mentol bulat tidak diperlu dibumikan.Wayar-wayar hendaklah kemas terikat di dinding

atau mana-mana bahagian bangunan. Jika longgar ia hendaklah diikat kembali dengan

baik.

Rajah 2.2 Cable trunking di bahagian dalam nya terdapat cabel pendawaian

2.4.6 Suiz dan Soket Alir Keluar 13A

Gantikan suis-suis dan soket-soket yang pecah, rosak atau yang terdapat kesan-

kesan terbakar dengan yang baru. Gunakan dari jenis yang bertumu tinggi kerana mutu

14

yang rendah akan membahayakan anda dan harta benda. Jangan lupa mematikan

bekalan sebelum memulakan kerja.

Jika tidak terlatih dan tidak yakin dapatkan orang yang berkelayakan untuk

membuat kerja-kerja tersebut. Sambungan yang salah dan cara ujian yang salah akan

membahayakan semua orang.

Rajah 2.3 Soket alir keluar 13A yang digunakan dalam sebuah bangunak

Rajah 2.4 Suis lampu yang selalu digunakan di dalam sebuah bangunan

15

2.4.7 Lampu Pijar & Lampu Pendaflour

Lampu pijar adalah sangat mudah senggarannya, hanya tukarkan mentol jika

telah terbakar, walaupun begitu jika pemegang mentol sudah pecah atau rosak ia

perlulah ditukar kepada yang baru.

Lampu pendaflour mengandungi cok, starter, tiub, kapasitor/condenser,

pemegang tiub dan wayer-wayer.Kompenan yang perlu diganti selalunya ialah cok,

starter, tiub dan kapasitor. Lampu jenis ini mempunyai rangka yang diperbuat dari

logam, oleh itu ia mesti disambung kepada wayer bumi pemasangan. Perhatian lebih

harus diberi kepada cok disebabkan ia mengeluarkan haba yang banyak dan boleh

menjadi penyebab kebakaran. Terdapat cok yang kurang bermutu dipasaran, elakkan

dari menggunakannya sebab ia mudah terbakar.

Cok mempunyai dua punca sambungan dan ia tidak mempunyai kutub, ini

bermakna wayar hidup ( live ) boleh masuk dan keluar dari mana-mana punca.Kapasitor

kadang-kadang terjadi litar pintas di dalamnya dan dala kes-kes tertentu ia boleh

terbakar atau meletup. Penggunaan kapasitor hanyalah untuk memperbaiki faktor kuasa

dan lampu pendaflour boleh berfungsi tanpanya.

Rajah 2.5 Lampu pendaflor bekembar dua tiub

16

2.4.8 Kipas angin siling / dinding dan kipas pelawas

Kipas-kipas ini perlu dibumikan, pastikan wayar buminya baik dan ada

keterusan. Semua kipas mempunyai gelong di dalamnya dan ia menghasilkan banyak

haba dan boleh menjadi punca kebakaran. Kipas jenis ini mempunyai kapasitor untuk

memulakannya. Jika kipas tidak berpusing sedangkan bekalan ada, selalunya

disebabkan kapasitor rosak. Gantikan dengan kapasitor yang baru.

Kipas siling yang telah lama ( lima tahun ke atas ) hendaklah diperiksa

braketnya, getah bolt dan nut, pin keselamatan, tali keselamatan ( safety rope ).

Selalunya disebabkan geseran terlalu lama bahagian besi tersebut menjadi haus dan

boleh jatuh dan menimpa orang. Kipas yang bergoyang perlu diperiksa selalu sebab ia

menjadikan bahagian-bahagian gantungan kipas mudah haus. Bahagian lain ialah

alatatur ( regulator ), ia perlu dibumikan. Pendawaiannya adalah satu wayar hidup

masuk dan satu wayar keluar pergi ke kipas. Kipas siling tidak memerlukan

pengudaraan. Penyelenggaraan biasa ialah mencuci bilah kipas daripada habuk dan

sawang. Habuk menjadikan kipas kotor dan berat. Ini memerlukan lebih tenaga untuk

menjalankannya.

Rajah 2.6 Kipas siling yang dipasan di sebuah pusat penjaja

17

Kipas dinding dan meja memerlukan pengudaraan untuk bahagian dalam

motornya. Oleh itu ia perlu dibersihkan dari sawang dan habuk supaya udara dapat

bebas melalui bahagian dalam motor untuk menyejukkannya. Semburan atau sedutan

angin adalah cara mudah untuk membersihkannya.

2.4.9 Pemula motor

Terdapat beberapa jenis pemula motor, antaranya ialah Talian Terus ( DOL ), Star-

Delta, Alatubah Oto, Rintangan Rotor dan Soft Starter. Yang paling banyak dan biasa

dalam pemasangan domestic ialah jenis talian terus.

(a) Pemula talian terus mengandungi fius ( sama ada berhampiran atau di

dalam papan fius aghan ), butang tekan ON, butang tekan OFF,

sesentuh ( contactor ), geganti beban lebih ( overload relay )

(b) Kerosakan selalunya berlaku pada sesentuh terutamanya pada gelong

di dalamnya, sama ada terbakar atau penebatannya telah lemah.

Gelong ini boleh bertukar dengan yang baru.

© Jika geganti beban lebih terpelantik ia boleh di reset dengan menekan

butang reset. Geganti beban lebih juga selalu mengalami kerosakan,

selalunya kompenan bahagian dalamnya terbakar. Ia boleh diganti

dengan yang baru. Jika setelah direset ia terpelantik lagi ini

bermakna ada kerosakan pada alat yang dikawalnya.

(d) Jika DOL selalu terpelantik ( trip ) ini bermakna ada masalah dengan

beban yang dikawalnya sama ada penyaman udara atau motor. Kerja-

kerja ini biasanya dibuat oleh orang yang berkelayakan sahaja, tukang

elektrik atau pendawai.

18

2.4.10 Pemula-pemula yang lain

(a) Pemula jenis yang lain litarnya lebih rumit dan

selalunya bekalan tiga fasa, 415V. Ia memerlukan orang

berkelayakan untuk mengesan kerosakannya. Walaubagaimanapun

anda boleh menetukan dahulu bekalannya ada dengan menggunakan

lampu uji.

(b) Jika bekalannya ada, periksa dahulu fius kawalan,

jika fius kawalan baik periksa pula geganti lebih beban dengan

menekan butang reset. Kalau pemula tidak boleh dihidupkan juga

panggillah orang berkelayakan.

© Jika setelah dihidupkan ia terpelantik lagi cubalah periksa beban

secara penglihatan dahulu. Jika beban itu pam bolehlah pusingkan

pam tersebut dengan tangan. Kemungkinan pam ketat atau jem.

(d) Jika didapati tiada bekalan, periksa dipunca bekalan diperolehi sama

ada dari suis fius, fius suis, MCCB. Mungkin fius terbakar atau

MCCB terpelantik ( trip ). Fius terbakar mestilah ditukar manakala

MCCB boleh di ON semula.

2.4.11 Papan suis utama

Papan suis utama bertujuan menerima, mengagihkan dan mengawal serta merta

memberi perlindungan kepada sesuatu pemasangan.

(a) Bersihkan bilik papan suis utama dan bilik-bilik suis yang lain daripada

habuk, sampah, sawang labah-labah, rumput dan apa-apa jua kekotoran.

19

Papan suis itu sendiri juga perlu dibersihkan dari habuk, sawang dan

sebagainya.

(b) Barang-barang lain yang tidak berkaitan seperti kerusi meja rosak, tong,

kotak dan sebagainya hendaklah juga dikeluarkan. Jika berlaku kebakaran

barang-barang ini mudah dimakan api dan mempercepatkan api merebak.

(c) Jangan biarkan bilik suis sentiasa basah atau berair. Keadaan yang lembab

akan mempercepatkan berlakunya karat pada bahagian-bahagian tertentu

papan suis utama.

(d) Pastikan panel-panel fius suis, suis fius, MCCB, ACB dan sebagainya yang

ada di papan suis utama mempunyai label yang betul. Ini memudahkan kita

mematikan bekalan kepada sesuatu bahagian atau alat jika perlu.

(e) Pastikan di hadapan papan suis utama terdapat tikar getah, rajah skema papan

suis utama dan carta pertolongan cemas.

(f) Pastikan alat atau system pencegah kebakaran berfungsi dengan sempurna.

(g) Pastikan tiada binatang seperti anjing, kucing, burung, ular dan sebagainya

dapat masuk ke bilik suis utama. Binatang-binatang ini boleh menimbulkan

bahaya kepada papan suis utama. Selalunya binatang seperti tikus, ular,

angkut-angkut dan sebagainya boleh menyelinap masuk ke dalam papan suis

utama dan menyebabkan litar pintas.

(h) Pastikan skrew-skrew pada panel papan suis utama cukup untuk menutup

bahagian-bahagian papan suis utama. Skrew ini selalunya jatuhdan hilang.

(i) Pastikan pintu papan suis utama dan juga bilik-bilik suis yang lain berada

dalam keadaan baik. Kunci, selak, mangga hendaklah juga dipastikan dalam

keadaan baik.

20

(j) Pastikan lampu-lampu dan soket alir keluar 13A yang terdapat di dalam bilik

papan suis utama berada dalam keadaan baik, selamat dan boleh digunakan.

(k) Sebaik-baik bilik suis hendaklah mempunyai lampu kecemasan untuk

memudahkan kerja pembaikan diwaktu malam apabila bekalan terputus. Lampu

kecemasan ini juga perlu dipastikan dalam keadaan baik dan boleh berfungsi.

(l) Jika MCCB atau ACB terpelantik, anda kenalah tahu sama ada disebabkan beban

lebih atau bocor ke bumi. Caranya ialah dengan melihat geganti lebih beban dan

geganti rosak ke bumi. Caranya ialah dengan melihat geganti lebih beban dan

geganti rosak ke bumi, yang mana satu terpelantik. Kedua-duanya boleh

diresetkan dan MCCB atau ACB boleh di ONkan semula setelah kerosakan

diperbaiki. Kerja-kerja mencari kerosakan ini hendaklah dilakukan oleh oeang

berkelayakan sahaja.

Rajah 2.7 Papan suis utama dalam sebuah bangunan

21

2.4.12 Peti amaran kebakaran

(a) Pastikan bateri yang terdapat di dalam peti amaran kebakaran berada di

dalam keadaan baik. Periksa dan tambahkan air suling jika elektrolite di

dalam bateri berada ditahap minimum.

(b) Cuci sambungan kepala bateri dari habuk dan kekotoran. Jika perlu buka

sambungan kepala bateri dan gosok dengan kertas pasir dan pasang semula

dengan kekuatan ikatan yang mencukupi.

(c) Pastikan pengecas bateri dalam keadaan baik.

(d) Periksa lampu-lampu penunjuk dan amaran. Tukar mentol-mentol yang telah

terbakar.

Rajah 2.8 Peti amaran kebakaran yang dipasang di bilik TNB

22

2.4.13 Sistem pembumian

(a) Pastikan konduktor perlindungan dan konduktor bumi berada dalam keadaan

baik terutama dibahagian terminal penyambung dielektrod bumi.

(b) Pastikan juga elektrod bumi masih baik, tidak terlalu berkarat . Jika perlu

gantikan dengan baru.

(c) Tentukan earth chamber masih ada dan dalam keadaan baik.

(d) Membuat ujian keselanjaran konduktor bumi.

(e) Buat ujian elektrod bumi dan pastikan nilainya tidak melebihi 1 ohm ( untuk

system pemasangan ).

(f) Peraturan Elektrik 1994 Mengenai Pembumian

34 ( 1 ) Mana-mana penyalut, tudung, gagang, peti cantuman, peti suis, peti fius,

bingkai gear suis yang berlogam dan rangka dan tapak logam mana-mana janakuasa,

penukar, rectifier dan motor, peti dan teras logam bagi mana-mana pengubah (

transformer ), bingkai dan penutup logam bagi mana-mana peti sejuk, dapur

memasak dan kelengkapan elektrik lain termasuk apa-apa perkakas domestic,

kecuali yang digolongkan sebagai binaan kelas II, hendaklah dibumikan dengan

berkesan.

34(2) Mana-mana paip air yang disambungkan kepada system bekalan

air awam tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya cara membumi.

34(3) Mana-mana paip gas tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya cara

membumi.

23

34(4) Sistem membumi hendaklah disambungkan ke bumi dan disenggara dengan

berkesan.

2.4.14 Sistem penangkap kilat

(a) Pastikan air final, down conductor, inspection point, earth chamber dan elektrod

bumi masih wujud dan dalam keadaan baik.

(b) Pastikan juga sambungan di elektrod bumi masih baik.

(c) Buat ujian electrod bumi dan pastikan bacaannya tidak melebihi 10 ohm.

Gambar 2.9 Sistem pembumian yang ada di dalam sebuah bangunan

24

2.4.15 Pemutus litar udara

Pemutus litar udara hendaklah diservis dan diuji mengikut panduan dan syor pihak

pengeluar. Diantaranya ialah :

(a) Ujian mekanikal ON dan OFF

(b) Ujian tripping menggunakan push button ( jika ada )

(c) Ujian tripping menggunakan shunt trip coil

(d) Periksa main contact dan bersihkan jika perlu

(e) Rapatkan main contact jika perlu

(f) Minyakkan bahagian-bahagian bergerak dengan grease yang sesuai

(g) Bersihkan arc chute menggunakan penyedut hampagas

(h) Buat ujian penebatan diantara fasa dan antara fasa dengan neutral

2.4.16 Geganti Perlindungan

Geganti perlindungan ( protection relays ) hendaklah diuji dan ditatah sekali

setiap dua tahun oleh kontraktor yang layak dan berdaftar dengan Jabatan Bekalan

Elektrik untuk memastikan ianya berfungsi dengan sempurna.

2.5 Jadual Kerja

Penyediaan satu bentuk jadual kerja yang seragam bagi mana-mana syarikat

penyelenggaraan bangunan adalah sangat penting bagi penyelidikan ini kerana melaui

25

jadual kerja maklumat kekerapan sesuatu alat itu diselengara dapat dicari. Penilaian

adalah berdasarkan kepada perbandinggan yang dilakukan kepada beberapa buah

syarikat penyelengaraan bangunan di negara ini. Dan diakhir kajian satu format baru

jadual penyelenggaraan akan di kemukakan bagi tujuan rujukan kepada mana-mana

syarikat yang ingin atau yang telah menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan bangunan

dinagara ini.

Diantara jenis-jenis penyelenggaraan ialah :

(a) Penyelenggaraan berkala/ Routine maintenance/ Periodie maintenance

Dijalankan berulang-ulang dalam satu jangka masa tertentu.

(b) Penyelenggaraan Mencegah/ Preventive maintenancePenyelenggaraan yang tidak

dibuat berulang-ulang tetapi dilakukan sekali sekala hanya untuk mencegah dari

sesuatu kerosakan yang berat dari berlaku.

(c) Penyelenggaraan Luar Jangkaan/ Breakdown/ Force maintenance

Dijalankan apabila berlaku kerosakan di luar jangkaan. Contohnya kerosakan

yang disebabkan bencana alam seperti ribut, banjir, pokok tumbang dan

sebagainya.

2.6 Keberkesanan organisasi penyelenggaraan.

Keberkesanan satu penyenggaraan mestilah melibatkan juga keupayaan mereka

untuk merancang kerja-kerja penyenggaraan. Tanpa keupayaan merancang, maka kerja-

kerja tersebut dan semua tindakan yang dibuat akan lebih banyak bergantung kepada

semakan harian dan aduan dari pengguna. Sekiranya amalan berikut dilakukan dalam

jangka panjang, akibatnya akan lebih banyak kerosakan mengejut berlaku dan

26

pentadbiran tidak mungkin berkemampuan dapat merangka jumlah perbelanjaan yang

mencukupi bagi kerja-kerja pembaikan.

2.7 Cara mengatasi masalah

Bagi mengatasi kelemahan tersebut, pengurusan mestilah berkemampuan melakukan

perkara-perkara berikut:

(a) Menyediakan jadual penyenggaraan yang lengkap dan komprehensif .

Antara lain jadual tersebut dapat disediakan berpandukan dari manual-

manual pembekal dan diubah suaikan kepada jadual penyenggaraan

utama jabatan. Disamping itu penyenggara juga dapat menggunakan

rekod-rekod masa lalu dan pengalaman yang dimiliki oleh para

pekerjanya untuk merangka jadual penyenggaraan yang praktikal. Jadual

tersebut mestilah meliputi pemeriksaan:

(i) Pemereksaan harian

(ii) Pemereksaan mingguan

(iii) Pemereksaan bulanan

(b) Mendapatkan maklumat teknikal tanbahan. Kaedah yang dapat dilakukan

antara lain adalah melalui pertukaran maklumat dengan penyenggara-

penyenggara premis yang lain, melalui seminar, bengkel, pembacaan

melalui lawatan-lawatan kekompleks-kompleks dan bangunan-bangunan

tertentu.

(c) Bersedia dan mampu membuat penilaian seta taksiran harian, mingguan

dan lain-lain bentuk operasi yang ada kaitan dengan kerja-kerja

27

penyenggaraan. Penyenggara juga mestilah menyediakan peluang untuk

menilai faktor-faktor persekitaran dan bersedia mengunakan factor-faktor

luaran di dalam penialiannya.

Walau bagaimanapun, terdapat dua lagi aspek penting yang mesti diambil

perhatian oleh setiap pengurus penyenggaraan supaya peranan yang dibuat dapat

memberikan kesan positif, iaitu:

(a) Kaedah pengesanan prestasi.

(b) Kaedah pengesanan kemudahan dan bekal.

Secara amnya untuk merancang sesuatu kerja ia bukan sekadar menentukan

apakah perkara-perkara yang patut dibuat di masa hadapan, cara pelaksanaan dan

pengawalannya tetapi mesti juga melibatkan prestasi, kemudahan dan bekalan

yang dapat membantu pelaksanaan perancangan tersebut. Oleh itu, bebrapa

tindakan penting perlu dilakukan oleh pengurus dalam perkara-perkara

melibatkan prestasi, kemudahan dan bekalan.

2.8 Peranan jabatan kerja raya dalam kerja-kerja penyelenggaraan

Peranan JKR selama ini adalah mengikut peruntukan Perintah Am :

(i) Mengikut peruntukan ini, semua kerja-kerja penyelenggaraan

terhadap sesuatu bangunan kerajaan dan kelengkapan serta

pemasangan di dalamnya hendaklah dilaksanakan oleh sebuah jabatan

teknik ataupun dengan mendapat nasihat sebuah jabatan teknik.

28

(ii) Dari sudut ini JKR merupakan sebuah agensi pelaksanaan yang

mempunyai kepakaran teknikal dari segi penyelenggaraan bangunan

dengan adanya pegawai-pegawai yang mempunyai kepakaran di

dalam disiplin senibina, kejuruteraan sivil, mekanikal dan elektrik

serta ukur bahan.

(iii) Pada umumnya kesemua bangunan kepunyaan kerajaan melibatkan

JKR di dalam peringkat rekabentuk dan pembinaan. Sesuai dengan

itu, JKR juga mempunyai kepakaran untuk menyelenggara bangunan-

bangunan tersebut.

(iv) Di dalam JKR, semua disiplin terlibat di dalam urusan

penyelenggaraan bangunan, dengan disiplin utama seperti

kejuruteraan sivil, mekanikal dan elektrik memainkan peranan utama

dan pihak arkitek dan ukur bahan sebagai sokongan.

Walaupun sesuatu dasar ditentukan di perngkat ibu pejabat, perlaksanaan

biasanya diserahkan ke peringkat wilayah atau daerah.

2.9 Kaedah penyelenggaraan bangunan yang digunakan oleh JKR

Pada umumnya JKR mewujudkan bahagian atau unit khusus untuk tujuan

tersebut. Unit ini bertanggungjawab untuk merancang, mendapatkan peruntukan

melaksanakan dan merekodkan segala maklumat mengenai kerja-kerja penyelenggaraan

bangunan.Pada umumnya juga urusan penyelenggaraan akan dilaksanakan mengikut dua

cara iaitu :

(i) Menggunakan kepakaran dan tenaga jabatan

(ii) Menggunakan kepakaran dan khidmat kontraktor.

29

Perkhidmatan kontraktor pula diperolehi melalui pemberian terus kerja, melalui

rundingan, melalui sebutharga, tender ataupun melalui kerja undi sebagaimana

diperuntukkan di bawah Arahan Perbendaharaan dan juga Surat Pekeliling

Perbendaharaan ( SPP ).SPP Bil. 2 Tahun 1999 bertarikh 15 Februari 1999

menggariskan semua SPP yang terpakai dan pindaan kepada Arahan Perbendaharaan.

2.9.1 Perolehan khidmat kontraktor untuk kerja

Secara umumnya, perolehan khidmat kontraktor untuk kerja adalah seperti

berikut :

(i) Rundingan terus.

Kerja-kerja di bawah nilai RM 20,000.00

(ii) Kerja Undi

Kerja-kerja di bawah nilai RM 50,000.00 yang menggunakan kadar harga

yang telah diluluskan oleh Perbendaharaan.

(iii) Sebutharga

Kerja-kerja di bawah nilai RM 100,000.00 di man harga ditentukan oleh

pihak kontraktor.

(iv) Tender

Kerja-kerja melebihi nilai RM 100,000.00 mengikut kelas dan kelayakan

kontraktor dan harga ditentukan oleh pihak kontraktor.

30

2.10 Objektif penyeleggaraan

Merekabentuk, membina dan menghasilkan suatu struktur fizikal dalam

kejuruteraan awam bukanlah suatu masalah besar kepada kebanyakan jurutera, jurureka

pembina dan pemilik bangunan. Sebaliknya perkara yang sering menjadi masalah adalah

cara untuk mengekalkan dan mempertahankan suatu yang telah dibina dan telah

dihasilkan itu agar sentiasa dalam keadaan asli, berkekalan, berfungsi sepertimana telah

dirancang pada asalnya dan tidak lapuk dimakan zaman.

Kebanyakan aktiviti yang dilakukan bagi mengawal dan mengekalkan produk

pembinaan atau bangunan agar sentiasa berkeadaan utuh, teguh berfungsi sepertimana

asalnya dikenali sebagai pengurus penyenggaraan bangunan. Walaubagaimanapun

sekadar penyenggaraaan dan memperbaiki sebarang kerosakan ke atas bangunan dari

masa kesemasa, aktiviti tersebut masih belum mencukupi untuk menjadikannya sebagai

sebuah bangunan yang efisyen. Ini kerana aktiviti pengurusan penyenggaraan

sebenarnya melibatkan penetapan dan penjagaan penggunaan bangunan pada setiap

masa dengan memenuhi syarat-syarat tertentu, antaranya:

(i) Menepati tujuan sebenar atau fungsi bangunan tersebut dibina.

(ii) Memperolehi kos penyenggaraan yang minimum.

(iii) Memperolehi pulangan kos atau keuntungan yang maksimum.

(iv) Melaksanakan pengurusan yang efisyen dan lebih ekonomi.

Bagi memenuhi kehendak-kehendak yang disebut itu, maka kerja-kerja

penyenggaraan mestilah dibuat secara yang sistematik dan teratur. Setiap langkah

mestilah diselia dangan baik dan pengurusannya mestilah mempunyai kakitangan yang

terlatih, berwibawa dan kompiten dalam hal-hal berkaitan dengan penyenggaraan.

31

Jika kerja-kerja yang disebut itu dapat dilaksanakan, maka pengurusan

penyenggaraan bangunan boleh difahami sebagai badan yang memiliki sesuatu kaedah

pengurusan yang membolehkan pemilik bangunan, pengurus atau mana-mana pihak

yang dilantik (termasuk perunding dan kontraktor-kontraktor khas) dapat memelihara

bangunan tersebut secara efisien, berekonomi dan terancang.

Selain dari keempat tajuk yang telah disebutkan di atas, satu lagi perkara yang

perlu diketahui tentang pentingnya sesuatu bangunan mesti diselenggara ialah dari segi

pelaburan yang telah dilakukan oleh pihak pemilik bangunan. Dalam persoalan ini, kita

mestilah melihat bahawa pembinaan sesebuah bangunan adalah melibatkan satu

pelaburan yang besar. Setiap pelaburan mestilah menghasilkan pulangan. Pulangan

tersebut mungkin dalam bentuk faedah kewangan ataupun faedah kegunaan.

Oleh itu, setiap pemilik atau pemaju-pemaju projek bangunan haruslah mampu

menilai dan membandingkan diantara faedah pelaburan yang telah dibuat ke atas

bangunan berkaitan dengan produk lain yang bukan bangunan. Malah, kaedah yang

paling mudah untuk dibuat perbandingan ialah jika jumlah wang yang sama dilaburkan

ke dalam simpanan tetap di sesebuah bank dalam tempoh-tempoh tertentu. Kita dapat

melihat adakah ini memberikan pulangan yang sama atau lebih dari pelaburan yang telah

dibuat ke atas bangunan tadi.

Secara logiknya, setiap pelaburan yang dibuat akan dinilai yang manakah

memberi pulangan faedah yang tinggi. Dalam konteks ini, tentu sekali wang yang

dilaburkan dalam pembinaan bangunan memberikan pulangan yang lebih baik.

Sekurang-kurangnya dalam bentuk aset tetap. Malangnya masalah susut nilai dan kos

operasinya yang kian meningkat akan menyebabkan pelaburan tersebut menjadi kurang

bermanfaat dan tidak ekonomik lagi dalam jangka masa panjang.

Kerugian tersebut akan menjadi lebih ketara apabila bangunan berkaitan

manghadapi banyak kerosakan dan memerlukan banyak penggantian. Oleh itu, jika

pemilik bangunan langsung tidak berniat untuk mendapatkan pulangan dalam bentuk

32

atau faedah wang, maka sekurang-kurangnya setiap perekabentuk bangunan atau

pemilik mestilah melihat dan memikirkan bangunannya dari aspek-aspek keselamatan

dan keharmonian pengguna semasa pelaburan atau perancangan tersebut dilakukan.

Secara keseluruhannya tugas-tugas penyelenggaraan bangunan akan meliputi tiga

kategori atau fungsi bangunan, iaitu:

(a) Berteraskan Prestasi.

Penyenggaraan haruslah memenuhi semua tahap kegunaan yang telah ditetapkan

ketika perancangan dibuat, mengekalkan keselesaan pengguna dan menentukan

bangunan sentiasa selamat untuk didiami.

(b) Bangunan Baru.

Penyenggaraan akan mengambil kira kegunaan ruang secara lebih

maksimum dan keberkesanan servis-servis bangunan. Disamping itu,

ianya akan memastikan kemudahan yang ada dalam bangunan menepati

fungsi bangunan itu dibina atau servis tersebut dipasang.

(c) Bangunan Lama.

Penyenggaraan bangunan lama, haruslah dilaksanakan dari sudut

penyenggaraan harian, pembersihan (housekeeping) dan pengurusan

kemudahan-kemudahan bangunan. Dari masa kesemasa langkah-langkah

pembaikan wajib dijalankan supaya:

Fungsi bangunan sentiasa teratur dan terkawal.

Servis-servis yang ada dapat berkekalan.

Komponen-komponen bangunan berada dalam keadaan baik.

Kemudahan bangunan berkekalan.

Mengikut piawaian British BS 3811 : penyenggaraan bangunan adalah bertujuan

untuk menetapkan dan mengekalkan setiap kemudahan bangunan yang telah sedia ada.

33

Perkara tersebut termasuk semua bahagian binaan, iaitu meliputi tapak, bangunan dan

kandungannya berada pada tahap yang setara (standard) yang boleh diterima.

Walau bagaimanapun, sebuah jawatankuasa yang dilantik di England untuk

mengkaji skop dan keperluan penyenggaraan bangunan telah mendapati bahawa, kerja-

kerja penyenggaran bangunan mestilah meliputi semua bidang-bidang pekerjaan yang

dibuat untuk menjaga, memelihara atau memperbaiki kemudahan-kemudahannya. Ini

termasuk semua bahagian bangunan, servis-servis dan persekitarannya. Ini mestilah

mencapai suatu tahap ataupun standard yang dapat diterima pakai, dapat dikekalkan

kegunaannya dan dinilai akan kemudahan-kemudahannya.

2.11 Penilaian standard

Penentuan standard kerja-kerja penyenggaraan dapat dibahagikan kepada dua katagori,

iaitu:

i) Standard kualiti

ii) Standard perkhidmatan atupun service

Kedua-dua standard tersebut mepunyai ciri-ciri yang berbeza. Didalam standard

kualiti contohnya, ia lebih memperlihatkan tentang hasil setiap sesuatu kerja yang telah

dibuat. Sedangkan standard perkhidmatan memperlihatkan tentang aktiviti yang

dijalankan pada suatu masa menurut penerimaan pelanggan. Secara lebih terperinci

penerangan berkaitan kedua-dua penilaian tersebut adalah sepertimana diterangkan

dibawah.

34

2.11.1 Standard Kualiti

Perkataan kualiti itu sendiri memberikan gambaran tentang mutu terhadap

perkara-perkara fizikal yang disenggarakan. Ia mungkin dalam bentuk kebersihan,

contohnya lantai yang bersih, malah ia juga boleh bermaksud fungsi sesuatu peralatan,

contohnya lift atau perkakasan lain. Apabila dihubungkan dengan standard, maka

perkara-perkara yang menjadi matlamat penyelenggaraan adalah untuk mendapatkan

satu tahap yang setara dengan mutu yang boleh diterima oleh pengguna. Baik dalam

perkara kebersihan, fungsi, kemasan mahupun keupayaan sesuatu komponen, ruang atau

peralatan atau lain-lain yang terdapat dalam bangunan, kesemua memerlukan standard

kualiti yang diterima.

Oleh itu untuk mencapai keadaan yang boleh ditarfkan sebagai standard kualiti ia

mestilah mempunyai enam ciri-ciri utama berikut. Diantara ciri-ciri tersebut terdiri dari:

(i) Polisi dan Objektif

Standard kualiti mestilah ditetapkan didalam polisi dan objektif organisasi.

Pemilik pengurus mesti menetapkan apakah standard kualiti yang akan

mereka bekalkan dan standard tersebut mestilah setara dengan ukuran

kebangsaan ataupun antarabangsa. Setiap pengguna premis dan kakitangan

penyenggaraan haruslah mempunyai gambaran yang jelas dan mengetahui

tahap kualiti yang ada dalam bangunan berkenaan ataupun yang patut

dicapai.

(ii) Kawalan Kualiti

Tahap kualiti yang telah diterima pakai mestilah dikawal, diperkukuhkan

35

dan dipertahankan oleh semua kakitangan teknikal, penyelenggara dan

pengurusan penyelenggaraan. Penyeliaan yang khusus, perlu diwujudkan

untuk menyelia dan menyemak pencapaian kualiti setiap masa.

(iii) Produk Kerja

Pengukuran standard kualiti adalah juga dilihat melalui program

pengurangan bantahan dan mewujudkan program-program produktiviti

yang berjalan lancar. Sesungguhnya bantahan dapat dikurangkan atau

ditiadakan, namun mutu penyenggaraan perlu terus dipertingkatkan agar

tahap kualiti dapat mencapai kearah kecacatan sifar.

(iv) Penyiapan Kerja

Setiap kerja-kerja yang dibuat akan dinilai dan dilabelkan mempunyai

standard kualiti yang tinggi, sekiranya diserahkan dalam keadaan siap

dan sempurna. Sungguhpun terdapat satu kerja yang tidak mungkin dapat

disiapkan sepenuhnya dalam jangka masa pendek, namun bagi setiap

bahagian kerja-kerja tersebut ditangguhkan, ia mestilah berada pada tahap

yang sepatutnya pada tempoh tersebut. Semua kerja-kerja mesti

ditinggalkan dalam keadaan yang kemas, bersih, tersusun dan

menunjukkan kemajuan serta mengikut peraturan.

(v) Kebersihan Tapak Kerja.

Semua kerja-kerja yang dibuat dimestikan berada dalam suasana yang

teratur dan menampakkan tapak kerja yang bersih, Kawasan tapak kerja

mestilah ditandakan untuk membolehkan pihak lain dapat mengenali

kawasan tapak kerja dan tidak akan mendatangkan apa-apa gangguan

secara sengaja atau tidak sengaja.

36

(vi) Kerja-Kerja Pembaikan.

Sesuatu kerja penyenggaraan tidak dapaat diterima sebagai standard

kualiti sekiranya kerosakan yang berlaku tidak diperbaiki dengan

sempurna. Oleh itu semua aduan atau bahagian yang telah diadukan rosak

atau cacat mestilah diperbaiki sepenuhnya. Sekiranya kerosakan tersebut

tidak dapat dibaiki serta merta oleh sesuatu sebab yang tidak dapat

dielakkan, maka pelanggan mesti diberitahu sebab sebenarnya. Papan

notis kesalahan terhadap sebarang gangguan darinya mestilah diletakkan.

2.11.2 Standard perkhidmatan.

Standard perkhidmatan sangat berkait rapat dengan karekter atau tindak-tanduk

ataupun tingkah laku dan cara seseorang kakitangan melayani atau memberikan

servisnya kepada pelanggan atau pengguna. Contoh-contoh perkhidmatan yang

dimaksudkan adalah seperti mesra pelanggan, bersopan santun, cepat respons, telus,

fleksibel dan lain-lain. Ada ketikanya kerosakan bangunan yang berlaku mungkin telah

menyebabkan kemarahan pengguna, tetapi disebabkan aduan yang dikemukakan itu

telah dilayan secara betul, maka kemarahan pelanggan telah dapat diredakan dengan

cara yang baik. Dengan itu kekecohan dapat dielakkan dan ia memberikan gambaran

standard perkhidmatan yang baik.

Terdapat lima (5) aspek yang menjadi ciri-ciri penting untuk melahirkan standard

pekhidmatan, iaitu:

37

i) Polisi dan Objektif

Pengurus atau pemilik bangunan mesti menetapkan di dalam polisi dan

objektif organisasinya tentang standard perkhidmatan yang

dikehendakinya.

Ini bertujuan, supaya kakitangan mendapat gambaran apakah bentuk

perkhidmatan yang patut mereka lakukan.

ii) Kepuasan Pelanggan

Kepuasan pelanggan atau pengguna mestilah menjadi matlamat

menzahirkan standard perkhidmatan. Bertambah baik perkhidmatan yang

diberikan, maka akan bertambah banyak kerjasama dari pelanggan dan

pengguna diperolehi.

iii) Penjimatan Masa

Standard perkhidmatan juga dilihat dari aspek penjimatan masa yang

dapat dibuat oleh kakitangan penyenggaraan tanpa menjejaskan standard

kualiti yang ditetapkan.

iv) Penilaian Standard

Untuk menentukan adakah standard perkhidmatan yang dijalankan itu

benar-benar merupakan budaya kerja organisasi tersebut, maka kaedah

penilaiannya dibuat secara bersela atau ‘interval’. Kakitangan-kakitangan

perkhidmatan yang ada dan melaporkan standardnya kepada pengurus.

Langkah-langkah pengujian tersebut mesti diambil sebagai

tanggungjawab dan tidak berlandaskan dari pengaduan pelanggan atau

pengguna sahaja.

v) Pemberitahuan

Standard perkhidmatan turut juga melibatkan tentang langkah-langkah

pemakluman kepada pelanggan atau pengguna apabila sesuatu kerja atau

38

tugas akan dibuat. Pelanggan atau pengguna mestilah mendapat

gambaran jelas apakah kerja yang akan dijalankan, bila dan di mana.

Beberapa cara yang sesuai boleh digunakan sebagai kaedah memberitahu

mereka. Ia mungkin dapat dimaklumkan melalui siaran pembesar suara

dalaman, alat interkomunikasi, papan notis atau edaran notis dan lain-

lain.

2.11.3 Konsep Pengurusan Penyelengaraan.

Dalam konteks pengurusan agensi penyelenggaraan merupakan salah satu fungsi

yang perlu dijalankan untuk menyokong operasi utamanya. Matlamat pengurusan

penyelenggaraan adalah untuk memastikan bahawa sumber-sumber fizikal sentiasa

dalam keadaan produktif dan boleh dipercayai (reliable). Bagi mencapai matlmat

tersebut fungsi penyelenggaraan ditaksirkan sebagai “satu kombinasi tindakan atau

langkah yang di ambil untuk mengekal atau membaik pulih satu sumber fizikal dalam

keadaan berfungsi dan selamat”. Ini bermakna satu sumber fizikal atau komponennya

perlu diselenggarakan secara teratur supaya ianya sentiasa dalam keadaan mudah

digunakan, tahan lasak dan tidak mudah rosak.

Dari konsep, fungsi penyelenggaraan dapat dibahagikan kepada dua jenis iaitu:

a) Penyelenggaraan Pemulihan (Corrective Maintenance) iaitu tindakan

diambil untuk memperbaiki atau mengganti komponen atau sumber

fizikal itu supaya dapat berfungsi mengikut standard yang ditetapkan.

b) Penyelenggaraan Pencegahan (Preventive Maintenance) iaitu kerja-kerja

diambil untuk memeriksa, servis, membaiki atau memganti komponen

atau sumber fizikal secara teratur mengikut jadual yang ditetapkan.

Tujuan utama ialah untuk mengurangkan kerosakan sumber fizikal

supaya ianya dapat beroperasi dengan cekap secara berterusan.

39

Penggunaan kedua-dua konsep ini adalah penting untuk menuntukan pencapaian

matlamat penyelenggaraan. Peyelenggaraan pemulihan tidak dapat dielakkan. Oleh

kerana komponen-komponen elektrikal dan sebagainya mempunyai jangka hayat dan

kerosakan tetap akan berlaku. Seelok-eloknya tumpuan perlu diberikan kepada

penyelenggaraan pencecahan supaya dapat mengurangkan berlakunya kerosakan.

2.11.4 Pewujudan sistem penyelenggaaran yang dirancang (palanned maintenance

system) di peringkat agensi kerajaan.

Kerajaan telah memutuskan bahawa setiap agensi hendaklah melaksanakan

Sistem Penyelenggaaraan Yang Dirancang (SPR) untuk memastikan bahawa akan

wujudnya satu kaedah yang sistematik bagi memupuk budaya selenggara diperingkat

agensi SPR. Jika dilaksanakan dengan berkesan akan memastikan bahawa setiap agensi

memberi perhatian yang sewajar dalam penyenggaraan asset kerajaan.

Untuk tujuan ini Ketua Jabatan adalah dikehendaki melaksanankan langkah-

langkah berikut:

(i) Langkah pertama adalah untuk melantik seorang Pegawai Kanan yang

bertanggungjawab atas semua espek peyelenggaraan aset di agensi. Pegawai

Kanan inilah yang akan mengawas pewujudan dan pelaksanaan SPR. Oleh

kerana pelaksanaan SPR akan memerlukan penyelarasan antara semua

bahagian/unit/cawangan di agensi, adalah disyorkan bahawa Pegawai Kanan

ini terdiri dari Timbalan Ketua Agensi.

(ii) Langkah kedua adalah menyediakan Daftar Aset Penyelenggaraan. Daftar ini

akan menyenaraikan semua aset agensi yang memerlukan penyelenggaraan

bagi memastikan ia sentiasa dalam keadaan yang selamat dan berfungsi.

40

Sumber-sumber data yang boleh digunakan ialah Daftar Bangunan serta

Daftar Harta Modal dan Daftar Inventori agensi seperti yang terkandung

dalam Pekeliling Perbendaharaan Bil. 2 Tahun 1991. Panduan berikut harus

diikuti dalam menyediakan daftar ini.

(a) Empat komponen bagi tujuan penyelenggaraan dalam sebuah bangunan

harus dikenalpasti secara berasingan. Empat komponen ini ialah aspek

struktur, makanikal (seperti lift). Elektrik (seperti pendawaian) dan luar

persekitaran (seperti lanskap, parit);

(b) Setiap item dalam daftar perlu diberi kod yang akan menentukan

prioritinya dari segi penyelenggaraan. Umpamanya lift akan di beri Kod

“A”, kerana jika ia tidak diselenggarakan dengan baik nyawa penghuni

akan terjejas. Kriteria lain, selain dari keselamatan yang boleh digunakan

ialah kepentingan aset itu kepada perjalanan fungsi-fungsi kritikal agensi

berkenaan.

(iii) Langkah ketiga ialah menwujukan Jadual Penyelenggaraan untuk setiap item

dalam Daftar Aset Penyelenggaraan. Jadual ini perlu memperincikan segala

jenis penyelenggaraan (dari pemeriksaan ke penggantian) dan kekerapannya

untuk item tersebut. Keputusan untuk memilih jenis penyelenggaraan dan

kekerapannya harus berasaskan prioriti kod seperti terdapat dalam Daftar

Aset Penyelenggaraan. Proses untuk menjalankan aktiviti ini dapat dilihat

dalam carta yang dilampirkan.

(iv) Langkah keempat ialah merancangkan Pelan Operasi Penyelenggaraan. Pelan

ini akan menentukan aktiviti penyelenggaraan untuk semua item dalam

Daftar aset Penyelenggaraan yang harus dijalankan untuk sesuatu jangka

waktu iaitu setiap hari, 1 minggu, 1 bulan, 3 bulan, 6 bulan ataau 1 tahun.

Maklumat untuk membuat penjadualan ini harus diperolehi daripada Jadual

Penyelenggaraan yang telah diwujudkan untuk setiap item dalam Daftar Aset

41

Penyelenggaraan. Pelbagai kaedah seperti Carta Ganti boleh digunakan untuk

mempamerkan tempoh masa. Perisian komputer yang sesuai untuk urusan

penyelenggaraan boleh juga digunakan.

(v) Langkag kelima dalam pelaksanaan SPR ialah Penilaian Program

Penyelenggaraan yang dilaksanakan. Untuk membantu aktiviti penilaian ini

adalah sangat mustahak bahawa rekod-rekod disimpan mengenai segala jenis

penyelenggaraan yang dilakukan. Maklumat yang disimpan adalah untuk

menentukan maklumat program penyelenggaraan tercapai, mengenalpasti

usaha-usaha penyelenggaraan yang perlu serta memastikan kesesuaian jenis

penyelenggaraan yang dijalankan.

Langkah-langkah tersebut dibawah SPR ini hendaklah dilaksanakan oleh setiap

agensi supaya wujudnya satu budaya selenggara yang mantap dalam perkhidmatan

awam tercapai.

2.12 Arah tuju akan datang ( future trends )

Kerja-kerja penyelenggaraan bangunan merupakan kerja yang ditakrifkan

sebagai bidang industri perkhidmatan ( service industry ). Sehubungan dengan itu, ianya

seperti industri perkhidmatan yang lain sekarang ini menuju kea rah penswastaan.

Industri yang pada awalnya dipelopori oleh agensi-agensi kerajaan akan menjadi lebih

mencabar. Ianya akan memerlukan tahap profesionalisma yang tinggi sesuai dengan

harapan pengguna yang lebih maju, terdedah dan kritikal. Ianya juga perlu dengan

wujudnya bangunan-bangunan baru yang lebih maju dan pintar ( intelligent building ).

42

Pada masa akan datang juga, kaedah pembinaan bangunan akan bertambah maju

dengan konsep modular disamping kelengkapan dan pemasangan yang lebih canggih.

Perkembangan ini menuntut wujudnya satu-satu organisasi penyenggaraan yang terlatih

dalam berbagai disiplin dan sedia beroperasi menggunakan segala kemudahan Teknologi

Maklumat yang ada dan yang bakal dibangunkan.

2.12.1 Cabaran

Untuk semua pihak yang terlibat di dalam kerja-kerja penyelenggaraan bangunan,

cabaran utama ialah untuk meningkatkan kesedaran diri dan semua penggunalain

terutama ` stakeholder ‘

Kedua ialah untuk mendapatkan pengiktirafan yang sewajarnya daripada mereka.

Ketiga ialah menjadikan kesedaran dan pengiktirafan tersebut sebagai sokongan

kewangan yang mencukupi.

Akhir sekali ialah untuk mewujudkan ` BUDAYA SELENGGARA ‘ sikap mencintai

persekitaran dan menghapuskan budaya `musnah laku ‘.

43