23

BAB II

TINJAUAN TENTANG PERJANJIAN KREDIT, WANPRESTASI, DAN

HAK TANGGUNGAN

2.1 Perjanjian Kredit

2.1.1 Pengertian Perjanjian Kredit

Perjanjian adalah suatu peristiwa di mana dua orang atau

dua pihak saling berjanji untuk melakukan suatu hal atau suatu

pesetujuan yang dibuat oleh dua pihak atau lebih, masing-masing

bersepakat akan menaati apa yang tersebut dalam persetujuan itu.

Pengertian perjanjian menurut ketentuan Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata diatur pada Buku ke III pasal 1313 KUHPerdata

yang menyebutkan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan

dengan mana satu orang atau lebih dengan mengikatkan dirinya

terhadap satu orang atau lebih. Jadi suatu perjanjian paling sedikit

harus ada dua pihak sebagai subjek hukum, dimana masing-masing

pihak sepakat untuk mengikatkan dirinya dalam suatu hal tertentu

yang berupa menyerahkan sesuatu, maupun tidak berbuat sesuatu.

Perjanjian juga diartikan sebagai suatu hubungan antar dasar

hukum kekayaan antara dua pihak atau lebih dimana pihak satu

berkewajiban memberi suatu prestasi atas nama pihak yang lain

mempunyai hak terhadap prestasi itu.19

19

H.Mashudi dan Moch. Chidir Ali,2001, Pengertian-Pengertian Elementer Hukum

Perjanjian Perdata, Cet. II, CV. Mandar Maju, Bandung, h.35.

24

Menurut Subekti Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana

seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu

berjanji untuk melaksanakan suatu hal.20

Secara etimologis istilah kredit berasal dari bahasa Latin,

Credere, yang berarti kepercayaan. Hal ini menunjukkan bahwa

yang menjadi dasar pemberian kredit oleh bank kepada debitur

adalah kepercayaan.21

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia,

pengertian kredit adalah pinjaman uang dengan pembayaran

pengembalian secara mengangsur atau pinjaman hingga batas

jumlah tertentu yang diizinkan oleh bank atau badan lain.

Dalam Pasal 1 butir 11 Undang-Undang Nomor 10 Tahun

1998 perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang

Perbankan merumuskan bahwa kredit merupakan penyediaan uang

atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan

persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan

pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi

utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.

Berdasarkan pengertian di atas menunjukkan bahwa prestasi

yang wajib dilakukan oleh debitur atas kredit yang diberikan

kepadanya adalah tidak semata-mata melunasi utangnya tetapi juga

disertai dengan bunga sesuai dengan perjanjian yang telah

disepakati sebelumnya.

20

Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, Alumni,Bandung,(selanjutnya disebut Subekti II),h.1. 21

Hermansyah,op.cit, h. 57.

25

Perjanjian kredit merupakan hubungan hukum kontraktual

antara bank dan pihak lain berdasarkan atas sepakat, dimana bank

menyerahkan uang atau tagihan dan mewajibkan pihak lain untuk

mengembalikannya dengan jangka waktu tertentu disertai

pemberian bunga, imbalan atau pembagian hasil keuntungan.

Perjanjian kredit pada hakikatnya adalah perjanjian pinjam

meminjam sebagaimana yang diatur dalam Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata. R. Subekti berpendapat dalam bentuk apapun juga

pemberian kredit itu diadakan, dalam semuanya itu pada hakikatnya

yang terjadi adalah suatu perjanjian pinjam-meminjam sebagaimana

diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1754

sampai dengan Pasal 1769.

Ketentuan Pasal 1754 berbunyi :

“Perjanjian pinjam mengganti adalah persetujuan dengan

mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu

jumlah tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian,

dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini mengembalikan

sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula”.

Pendapat yang sama dikemukakan Marhainis Abdul Hay

menyatakan bahwa perjanjian kredit adalah identik dengan

perjanjian pinjam mengganti dan dikuasai oleh ketentuan bab XIII

Buku III KUHPerdata.22

Berbeda halnya dengan Mariam Darus Badrulzaman yang

berpendapat bahwa perjanjian kredit bank adalah “perjanjian

22

Marhainis Abdul Hay,1975,Hukum Perbankan di Indonesia,PT. Pradnya Paramita,

Jakarta, h.67.

26

pendahuluan” (voorovereenkomst) dari penyerahan uang. Perjanjian

pendahuluan ini merupakan hasil pemufakatan antara pemberi dan

penerima pinjaman mengenai hubungan-hubungan keduanya.

“Penyerahan uangnya” sendiri, adalah bersifat riil. Pada saat

penyerahan uang dilakukan barulah berlaku ketentuan yang

dituangkan dalam model perjanjian kredit pada kedua belah pihak.23

Jadi dapat dikatakan perjanjian kredit adalah perjanjian

pokok (prinsipil) yang bersifat riil. Sebagai perjanjian prinsipil,

maka perjanjian jaminan adalah assessor-nya. Ada dan berakhirnya

perjanjian jaminan bergantung pada perjanjian pokok. Arti riil ialah

bahwa terjanjinya perjanjian kredit ditentukan oleh penyerahan

uang oleh bank kepada nasabah debitur.24

Dilihat dari bentuknya, perjanjian kredit perbankan

menggunakan bentuk perjanjian baku (standard contract). Dalam

praktik di perbankan bentuk perjanjiannya telah disediakan oleh

pihak bank sebagai kreditur sedangkan debitur hanya mempelajari

dan memahaminya dengan baik. Perjanjian yang demikian itu biasa

disebut dengan perjanjian baku (standard contract), dimana dalam

perjanjian tersebut pihak debitur hanya dalam posisi menerima atau

menolak tanpa ada kemungkinan untuk melakukan negosiasi atau

tawar-menawar. Apabila menerima debitur akan bersedia

23

Mariam Darus Badrulzaman,1991,Perjanjian Kredit Bank,PT. Citra Aditya

Bakti,Bandung,h.32. 24

Hermansyah, loc.cit.

27

menandatanganinya dan sebaliknya jika menolak debitur tidak perlu

menandatanganinya.

Pada perjanjian kredit terdapat hak dan kewajiban masing-

masing pihak, termasuk jangka waktu serta bunga yang ditetapkan

oleh bank, serta diatur mengenai sanksi apabila debitur tidak

memenuhi prestasinya dalam perjanjian kredit tersebut.25

2.1.2 Pihak-Pihak Dalam Perjanjian Kredit

Berdasarkan Pasal 1313 KUHPerdata disebutkan bahwa

perjanjian adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih

mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Hal ini

merupakan peristiwa yang menimbulkan suatu hubungan hukum

antara orang-orang yang membuatnya sehingga dari perjanjian

tersebut nantinya akan menimbulkan suatu perikatan.

Suatu perjanjian hanya mengikat pihak-pihak yang

mengadakan perjanjian itu sendiri atau dengan kata lain tidak

mengikat pihak lainnya. Perjanjian hanya meletakkan hak-hak dan

kewajiban-kewajiban antara para pihak yang membuatnya. Para

pihak dalam perjanjian kredit pada dasarnya hanya dua, yaitu pihak

kreditur yaitu bank dan pihak debiturnya adalah nasabah. Menurut

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1992 Perubahan atas Undang-

Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan menyatakan

bahwa Bank merupakan badan usaha yang menghimpun dana dari

25

Kasmir,2003,Bank & Lembaga Keuangan Lainnya,Edisi Keenam,PT RajaGrafindo

Persada, Jakarta, h.93.

28

masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada

masyarakat dalam bentuk kredit dan/atau bentuk-bentuk lainnya

dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Kemudian

Nasabah menurut Undang-Undang Perbankan merupakan pihak

yang menggunakan jasa bank, nasabah penyimpanan adalah

nasabah yang menempatkan dananya di bank dalam bentuk

simpanan berdasarkan perjanjian bank dengan nasabah yang

bersangkutan, dan nasabah debitur adalah nasabah yang

memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip

syariah atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan perjanjian

bank dengan nasabah yang bersangkutan.

Adapun pihak-pihak yang ada dalam perjanjian kredit adalah

sebagai berikut :

a. Kreditur (pemberi kredit) dalam perjanjian kredit adalah

Bank atau lembaga pembiayaan yaitu pihak yang

memberikan pinjaman kepada debitur.

b. Debitur (penerima kredit) yaitu pihak yang meminjam

atau menerima pinjaman dari kredit baik itu individu

ataupun badan hukum.

2.1.3 Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian Kredit

Perjanjian yang sah merupakan perjanjian yang memenuhi

syarat-syarat yang telah ditentukan oleh undang-undang, sehingga

mempunyai kekuatan hukum yang mengikat. Menurut Pasal 1320

29

KUHPerdata syarat sah perjanjian meliputi dua hal, yaitu syarat

subjektif dan syarat objektif yaitu :

1) Syarat Subjektif

Syarat subjektif adalah syarat yang berkaitan

dengan subjek perjanjian. Syarat subjektif perjanjian

meliputi, antara lain :

a. Adanya kesepakatan kedua belah pihak.

Dalam suatu perjanjian harus ada kesepakatan

antara para pihak, yaitu persesuaian pernyataan

kehendak antara kedua belah pihak, tidak ada

paksaan dan lainnya. Dengan diberlakukannya kata

sepakat mengadakan perjanjian, maka berarti kedua

pihak haruslah mempunyai kebebasan berkehendak.

Jadi kesepakatan itu penting diketahui karena

merupakan awal terjadinya perjanjian.

b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian

Kecakapan disini berarti kemampuan kedua

belah pihak untuk melakukan perbuatan hukum.

Orang yang cakap atau wenang adalah orang

dewasa (berumur 21 tahun atau sudah menikah).

30

2) Syarat Objektif

Syarat objektif adalah syarat yang berkaitan dengan

objek perjanjian. Syart objektif perjanjian meliputi,

antara lain :

a. Suatu hal tertentu

Suatu hal tertentu di sini berbicara tentang

obyek perjanjian. Setiap perjanjian harus

mempunyai objek tertentu, objek perjanjian yang

dimaksud terdapat di dalam Pasal 1332 sampai

dengan Pasal 1334 KUHPerdata, yaitu yang

pertama adalah tentang objek yang akan ada

(kecuali warisan) asalkan dapat ditentukan jenis dan

dapat dihitung. Yang kedua adalah objek yang dapat

diperdagangkan (barang-barang yang dipergunakan

untuk kepentingan umum tidak dapat menjadi objek

perjanjian).

b. Suatu sebab yang halal

Dalam suatu perjanjian diperlukan adanya sebab

yang halal artinya ada sebab-sebab hukum yang

menjadi dasar perjanjian yang tidak dilarang oleh

peraturan, keamanan, dan ketertiban umum dan

sebagainya. Undang-undang tidak memberikan

pengertian mengenai “sebab” (oorzaak,causa).

31

Menurut Abdulkadir Muhammad, sebab adalah

suatu yang menyebabkan orang membuat

perjanjian, yang mendorong orang membuat

perjanjian. Tetapi yang dimaksud cauza yang halal

dalam Pasal 1320 KUHPerdata bukanlah sebab

dalam arti yang menyebabkan atau yang mendorong

orang membuat perjanjian, melainkan sebab dalam

arti “isi perjanjian itu sendiri” yang menggambarkan

tujuan yang akan dicapai oleh para pihak.26

Menurut R. Subekti, menyatakan bahwa berdasarkan

undang-undang dan peraturan, syarat suatu perjanjian sangat

diperlukan dan ditentukan oleh berbagai keadaan yang ditentukan

berdasarkan hukum, seperti syarat sahnya suatu perjanjian kejelasan

benda atau perbuatan yang diperjanjikan serta mereka dalam kedaan

cakap untuk melakukan persetujuan atau perjanjian menurut

ketentuan-ketentuan yang berlaku seperti keadaan senyatanya dari

pihak yang melakukan perjanjian yang merupakan kondisi objek

obyektif, bahwa mereka diakui secara hukum dan memenuhi aturan

serta norma lainnya sesuai dengan norma agama, norma adat, dan

norma susila lainnya yang berlaku dimana perjanjian itu

dilakukan.27

Perjanjian kredit bank antara pihak kreditur dan pihak

debitur harus memenuhi syarat-syarat perjanjian sebagaimana

terdapat didalam Pasal 1320 KUHPerdata yaitu : adanya

kesepakatan kedua belah pihak, kecakapan untuk membuat suatu

perikatan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal.

26

Abdulkadir Muhammad,1990, Hukum Perikatan,Cet. II, PT. Citra Aditya Bakti,

Bandung, (selanjutnya disebut Abdulkadir Muhammad II), h.94. 27

Subekti II,op.cit, h.98.

32

2.1.4 Asas-Asas Perjanjian Kredit

Dalam hukum perjanjian, terdapat beberapa asas penting

yang merupakan dasar dalam pelaksanaan perjanjian. Sama halnya

juga dalam perjanjian kredit, dimana asas-asas ini merupakan

pedoman dari masing-masing pihak dalam mencapai tujuannya,

adapun asas yang dijadikan tonggak hukum perjanjian dalam sistem

hukum perbankan yaitu :

1. Asas Konsensualisme

Asas konsensualisme, artinya bahwa suatu

perikatan itu terjadi (ada) sejak saat tercapainya kata

sepakat antara para pihak. Dengan kata lain bahwa

perikatan itu sudah sah dan mempunyai akibat hukum

sejak saat tercapainya kata sepakat antara para pihak

mengenai pokok perikatan.28

Berdasarkan Pasal 1320 Ayat (1) KUHPerdata,

dinyatakan bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian

adalah kesepakatan kedua belah pihak. Artinya bahwa

perikatan pada umumnya tidak diadakan secara formal,

tetapi cukup dengan adanya kesepakatan para pihak.

Kesepakatan tersebut dapat dibuat dalam bentuk lisan

maupun dituangkan dalam bentuk tulisan berupa akta,

jika dikehendaki sebagai alat bukti. Perjanjian yang

28

Salim H.S,2001,Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW),Cet. I, Sinar Grafika, Jakarta,

h.78.

33

dibuat secara lisan didasarkan pada asas bahwa “manusia

itu dapat dipegang multnya”, artinya dapat dipercaya

dengan kata-kata yang diucapkannya.

2. Asas Pacta Sunt Servanda

Asas pacta sunt servanda,29

berhubungan dengan

akibat dari perjanjian. Pasal 1338 KUHPerdata

menyebutkan:

- Semua Persetujuan yang dibuat secara sah berlaku

sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

- Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik

kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau

karena alasan-alasan yang oleh undang-undang

dinyatakan cukup untuk itu.

- Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan

dengan iktikad baik.

Dari ketentuan tersebut terkandung beberapa

istilah. Pertama istilah “semua perjanjian” berarti bahwa

pembentuk undang-undang menunjukkan bahwa

perjanjian dimaksud bukanlah semata-mata perjanjian

bernama. Kedua, istilah “secara sah”, artinya bahwa

pembentuk undang-undang menunjukkan bahwa

pembuatan perjanjian harus memenuhi persyaratan yang

telah ditentukan dan bersifat mengikat sebagai undang-

undang terhadap para pihak sehingga terealisasi asas

kepasatian hukum. Ketiga, istilah “iktikad baik”, hal ini

29

Ibid,h.158.

34

berarti member perlindungan hukum pada debitur dan

kedudukan antara kreditur dan debitur menjadi

seimbang. Ini merupakan realisasi dari asas

keseimbangan.

3. Asas Kebebasan Berkontrak

Kebebasan berkontrak (freedom of making

contract), adalah salah satu asas yang sangat penting

didalam hukum perjanjian. Kebebasan ini adalah

perwujudan dari kehendak bebas, pancaran, dan hak

asasi manusia.

Menurut Salim H.S, bahwa asas kebebasan

berkontrak adalah suatu asas yang memberikan kebebasan

kepada para pihak untuk, membuat atau tidak membuat

perjanjian, mengadakan perjanjian dengan siapapun, dan

menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan

persyaratannya, serta menentukan bentuk perjanjian, yaitu

tertulis atau lisan.30

Namun demikian menurut Abdulkadir

Muhammad, berpendapat bahwa kebebasan berkontrak

tersebut tetap dibatasi oleh tiga hal, yaitu : tidak dilarang

oleh undang-undang, tidak bertentangan dengan

kesusilaan, dan tidak bertentangan dengan ketertiban

30

Ibid.

35

umum.31

Dalam Pasal 1338 KUHPerdata menyatakan

bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku

sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

Ketentuan ini dapat saja tidak diikuti jika para pihak

menghendaki cara-cara tersendiri, tetapi apabila tidak

ditentukan lain maka ketentuan undang-undang yang

tetap berlaku.

2.1.5 Persetujuan Pemberian Kredit

Ketentuan pasal 8 ayat (1) dan (2) Undang-Undang Nomor

10 Tahun 1998 merupakan dasar atau landasan bagi bank dalam

menyalurkan kreditnya kepada nasabah debitur. Lebih dari itu,

karena pemberian kredit merupakan salah satu fungsi utama dari

bank, maka dalam dalam ketentuan tersebut juga mengandung dan

menerapkan prinsip kehatia-hatian sebagaimana dimaksud dalam

ketentuan pasal 2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang

perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang

Perbankan. Maka dari itu untuk mencegah terjandinya kredit

bermasalah dikemudian, penilaian suatu bank untuk memberikan

persetujuan terhadap suatu permohonan kredit dilakukan dengan

berpedoman kepada formula 4P dan Formula 5C. 32

31

Abdulkadir Muhammad II,op.cit,h.84. 32

Hermansyah,loc.cit..

36

a. Formula 4 P dapat diuraikan sebagai berikut:

1) Personality. Dalam hal ini pihak bank mencari data

secara lengkap mengenai kepribadian si pemohon

kredit, anatara lain mengenai riwayat hidupnya,

pengalamannya dalam beruaha, pergaulan dalam

masyarakat, dan lain-lain. Hal ini diperlukan untuk

menetukan persetujuan kredit yang diajukan oleh

pemohon kredit.

2) Purpose. Selain mengenai kepribadian (personality)

dari pemohon kredit, bank juga harus mencari data

tentang tujuan atau penggunaan kredit tersebut sesuai

line of business kredit bank yang bersangkutan.

3) Prospect. Dalam hal ini bank harus melakukan

analisis secara cermat dan mendalam tentang bentuk

usaha yang akan dilakukan oleh pemohon kredit.

Misalnya apakah usaha yang dijalankanoleh

pemohon kredit mempunyai prospek di kemudian

hari ditinjau dari aspek ekonomi dan kebutuhan

masyarakat.

4) Payment. Bahwa dalam penyaluran kredit, bank

harus mengetahui dengan jelas mengenai

kemampuan dari pemohon kredit untuk melunasi

37

utang kredit dalam jumlah dan jangka waktu yang

ditentukan.

b. Mengenai Formula 5 C dapat diuraikan sebagai berikut :

1) Character. Bahwa calon nasabah debitur memiliki

watak, moral, dan sifat-sifat pribadi yang baik.

Penilaian terhadap karakter ini dilakukan untuk

mengetahui tingkat kejujuran, integritas, dan

kemauan dari caon nasabah debitur untuk memenuhi

kewajiban dan menjalankan usahanya. Informasi ini

dapat diperoleh oleh bank melalui riwayat hidup,

riwayat usaha, dan informasi dari usaha-usaha yang

sejenis.

2) Capacity. Yang dimaksud dengan capacity dalam

hal ini adalah kemampuan calon nasabah debitur

untuk mengelola kegiatan usahanya dan mampu

melihat prospektif masa depan, sehingga usahanya

akan dapat berjalan dengan baik dan memberikan

keuntungan, yang menjamin bahwa ia mampu

melunasi utang kreditnya dalam jumlah dan jangka

waktu yang telah ditentukan. Pengukuran

kemampuan ini dapat dilakukan dengan berbagai

pendekatan, misalnya pendekatan materiel, yaitu

melakukan pendekatan terhadap keadaan neraca,

38

laporan rugi laba, dan arus kas (cash flow) usaha

dari beberapa tahun terakhir. Melalui pendekatan ini,

tentu dapat diketahui pula mengenai tingkat

solvabilitas, likuiditas, dan rentabilitas usaha serta

tingkat riskonya. Pada umumnya yang menilai

capacity seseorang didasarkan pada pengalamannya

dalam dunia bisnis yang dihubungkan dengan

pendidikan dari calon nasabah debitur, serta

kemampuan dan keunggulan perusahaan dalam

melakukan persaingan usaha dengan persaingan

lainnya.

3) Capital. Dalam hal ini bank harus terlebih dahulu

melakukan penelitian terhadap modal yang dimiliki

oleh pemohon kredit. Penyelidikan ini tidaklah

semata-mata didasarkan pada besar kecilnya modal,

akan tetapi lebih difokuskan kepada bagaimana

distribusi modal ditempatkan oleh pengusaha

tersebut, sehingga segala sumber yang telah ada

dapat berjalan secara efektif.

4) Collateral. Merupakan jaminan untuk persetujuan

pemberian kredit yang merupakan sarana pengaman

(back up) atas risiko yang mungkin terjadi atas

wanprestasinya nasabah debitur di kemudian hari,

39

misalnya terjadi kredit macet. Jaminan ini

diharapkan mampu melunasi sisa hutang kredit baik

utang pokok maupun bunganya.

5) Condition of economic. Dalam pemberian kredit

oleh bank, kondisi ekonomi secara umum dan

kondisi sector usaha permohonan kredit perlu

memperoleh perhartian dari bank untuk

memperkecul resiko yang mungkin terjadi yang

diakibatkan oleh kondisi ekonomi tersebut.

Berkaitan dengan prinsip pemberian kredit diatas, pada

dasarnya pemberian kredit oleh bank kepada nasabah debitur

berpedoman kepada dua prinsip, yaitu :

a. Prinsip kepercayaan. Dalam hal ini dapat dikatakan

bahwa pemberian kredit oleh bank kepada nasabah

debitur selalu didasarkan kepada kepercayaan. Bank

mempunyai kepercayaan bahwa kredit yang

diberikannya bermanfaat bagi nasabah debitur sesuai

dengan peruntukannya, dan terutama sekali bank percaya

nasabah debitur yang bersangkutan mampu melunasi

hutang kredit beserta bunga dalam jangka waktu yang

telah ditentukan.

b. Prinsip kehati-hatian (prudential principle). Bank

dalam menjalankan kegiatan usahanya, termasuk

40

pemberian kredit kepada nasabah debitur harus selalu

berpedoman dan menerapkan prinsip kehati-hatian.

Prinsip ini antara lain diwujudkan dalam bentuk

penerapan secara konsisten berdasarkan itikad baik

terhadap semua persyaratan dan peraturan perundang-

undangan yang terkait dengan pemberian kredit oleh

bank yang bersangkutan.

Untuk memperoleh kredit seorang debitur harus melakuan

beberapa tahapan, yaitu tahap pengajuan aplikasi kredit sampai

dengan tahap penerimaan kredit. Tahapan-tahapan tersebut

merupakan suatu proses baku yang berlaku bagi setiap debitur yang

membutuhkan kredit bank.

Proses pemberian kredit oleh bank secara umum akan

dijelaskan sebagai berikut ini.

1. Pengajuan Permohonan/Aplikasi Kredit

Bahwa untuk memperoleh kredit dari bank, maka

tahap pertama yang dilakukan adalah mengajukan

permohonan atau aplikasi kredit kepada bank yang

bersangkutan. Permohonan atau aplikasi kredit tersebut

harus dilampiri dengan dokumen-dokumen yang

dipersyaratkan.

41

Dalam pengajuan permohonan atau aplikasi

kredit oleh perusahaan sekurang-kurangnya memuat hal-

hal sebagai berikut :

a. Profil perusahaan beserta pengurusnya.

b. Tujuan dan manfaat kredit.

c. Besarnya kredit dan jangka waktu pelunasan

kredit.

d. Cara pengembalian kreditr

e. Agunan atau jaminan kredit.

Permohonan/aplikasi kredit tersebut

dilampirkan dengan dokumen-dokumen

pendukung yang dipersyaratkan, yaitu :

a. Akta pendirian perusahaan.

b. Identitas (KTP) para pengurus.

c. Tanda daftar perusahaan (TDP).

d. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

e. Neraca dan laporan rugi laba tiga tahun

terakhir.

f. Fotocopy sertifikat yang dijadikan jaminan.

Sedangkan untuk permohonan/aplikasi kredit

bagi perseorangan adalah sebagai berikut :

a. Mengisi aplikasi kredit yang telah disediakan

oleh Bank.

42

b. Tujuan dan manfaat kredit.

c. Besarnya kredit dan jangka waktu pelunasan

kredit.

d. Cara pengembalian kredit.

e. Agunan atau jaminan kredit (kalau

diperlukan)

Permohonan/aplikasi kredit tersebut

dilengkapi dengan melampirkan semua dokumen

pendukung yang dipersyaratkan, yaitu :

a. Fotocopy identitas (KTP) yang bersangkutan.

b. Kartu Keluarga (KK).

c. Slip gaji yang bersangkutan.

2. Penelitian Berkas Kredit

Setelah permohonan/aplikasi kredit tersebut

diterima oleh bank, maka bank akan melakukan

penelitian secara mendalam dan mendetail terhadap

berkas aplikasi kredit yang diajukan. Apabila dari hasil

penelitian yang dilakukan itu, bank berpendapat bahwa

berkas aplikasi tersebut telah lengkap dan memenuhi

syarat, maka bank akan melakukan tahap selanjutnya

yaitu penilaian kelayakan kredit.

Adapun apabila ternyata berkas aplikasi kredit yang

diajukan belum lengkap dan belum memenuhi

43

persyaratan yang ditentukan, maka bank akan meminta

kepada pemohon kredit untuk melengkapinya.

3. Penilaian Kelayakan Kredit (Study Kelayakan

Kredit)

Dalam tahap penilaian kelayakan kredit ini, banyak

aspek yang akan dinilai, yaitu :

a. Aspek Hukum. Yang dimaksud dengan aspek

hukum disini adalah penilaian terhadap keaslian

dan keabsahan dokumen-dokumen yang

diajukan oleh pemohon kredit. Penilaian

terhadap dokumen-dokumen tersebut dilakukan

peleh pejabat atau lembaga yang berwenang

untuk itu.

b. Aspek pasar dan pemasaran. Dalam aspek ini

yang akan dinilai adalah prospek usaha yang

dijalankan oleh pemohon kredit untuk masa

sekarang dan akan datang.

c. Aspek keuangan. Dalam aspek ini yang dinilai

dengan menggunakan analisis keuangan adalah

aspek keuangan perusahaan yang dilihat dari

laporan keuangan yang termuat dalam neraca

dan laporan laba rugi yang dilampirkan dalam

aplikasi kredit.

44

d. Aspek teknis/operasional. Selain aspek-aspek

sebagaimana telah dikemukakan diatas, aspek

lain yang juga dilakukan penilaian adalah aspek

teknis atau operasional dari perusahaan yang

mengajukan aplikasi kredit, misalnya mengenai

lokasi tempat usaha, kondisi gedung, beserta

sarana dan prasarana pendukung lainnya.

e. Aspek manajemen. Penilaian aspek manajemen

ini dalah untuk menilai pengalaman dari

perusahaan yang memohon kredit dalam

mengelola kegiatan usahanya., termasuk sumber

daya manusia yang mendukung kegiatan usahan

tersebut.

f. Aspek sosial ekonomi. Untuk melakukan

penilaian terhadap dampak dari kegiatan usaha

yang dijalankan oleh perusahaan yang memohon

kredit khususnya bagi masyarakat baik secara

ekonomis maupun sosial.

g. Aspek AMDAL. Penilaian terhadap aspek

AMDAL ini sangat penting karena merupakan

salah satu persyaratan pokok untuk

beroperasinya suatu perusahaan. Oleh karena

kegiatan usaha yang dijalankan oleh suatu

45

perusahaan pasti mempunyai dampak terhadap

lingkungan baik darat, air, dan udara.

4. Keputusan Atas Permohonan Kredit

Adanya Keputusan yaitu berarti berkenaan dengan

wewenang yang dipegang oleh pejabat bank yang berhak

untuk memberikan keputusan berupa menolak atau

menyetujui permohonan kredit yang diajukan oleh

debitur. Setiap keputusan permohonan kredit harus

memperhatikan syarat-syarat berdasarkan analisis kredit.

Keputusan atas permohonan kredit terdiri atas :

a. Persetujuan Permohonan Kredit

Yaitu Keputusan Bank untuk menyetujui atau

mengabulkan permohonan kredit dari calon

debitur.

b. Penolakan Permohonan Kredit

Yaitu Keputusan Bank untuk tidak mengabulkan

permohonan kredit karena Bank menganggap

betdasarkan analisis kredit tidak memenuhi

persyaratan.

5. Pencairan Fasilitas Kredit

Apabila Bank sudah menyetujui permohonan kredit

yang diajukan calon debitur, maka selanjutnya ketahap

pencairan kredit, dimana debitur akan melakukan

46

pengikatan kredit terlebih dahulu yang disertai dengan

penyerahan jaminan berupa Sertifikat Hak Tanggungan.

Jika pengikatan sudah dilakukan, kemudian debitur

dapat menarik dana sesuai dengan jumlah kredit yang

diberikan oleh Bank.

6. Pembayaran Fasilitas Kredit

Pembayaran Fasilitas Kredit adalah dipenuhinya

semua kewajiban utang dari debitur terhadap Bank

berdasarkan perjanjian kredit yang berakibat hapusnya

perikatan perjanjian kredit.

2.2 Wanprestasi

2.2.1 Pengertian Wanprestasi

Setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak, masing-

masing pihak diwajibkan untuk memenuhi segala apa yang menjadi

isi dari perjanjian tersebut. Dalam perbuatan perjanjian maka akan

melahirkan hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak yang ikut

serta dalam membuat perjanjian. Dengan dibuatnya perjanjian,

maka pihak yang mengadakan perjanjian secara sukarela

mengikatkan diri untuk menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu, atau

tidak berbuat sesuatu guna kepentingan masing masing pihak. Jika

dalam suatu perjanjian yang telah disepakati bersama, tetapi salah

47

satu pihak lalai memenuhi kewajibannya maka dapat menimbulkan

wanprestasi.

Wanprestasi atau dikenal dengan istilah ingkar janji, yaitu

dimana debitur tidak dapat memenuhi suatu prestasinya. Kata

wanprestasi berasal dari bahasa Belanda yang berarti prestasi buruk.

Menurut Pasal 1234 KUHPerdata wujud prestasi ada tiga yaitu :

1. Memberikan Sesuatu, pengertian memberikan sesuatu menurut

Pasal 1235 ayat (1) KUHPerdata adalah menyerahkan

kekuasaan nyata atas suatu benda secara yuridis. Contoh : Sewa-

menyewa, jual-beli, hutang-piutang.

2. Untuk berbuat sesuatu, terdapat didalam Pasal 1239

KUHPerdata berarti melakukan suatu perbuatan yang telah

ditetapkan dalam perikatan. Contoh: Membuat patung.

3. Untuk tidak berbuat sesuatu, terdapat didalam Pasal 1239

KUHPerdata berarti tidak melakukan perbuatan seperti apa yang

telah diperjanjikan.

Jadi Wanprestasi dapat diartikan sebagai tidak terlaksananya

prestasi karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan atau

kelalaian. Dasar Hukum Wanprestasi yaitu :

Pasal 1238 KUHPerdata :

Debitur dinyatakan Ialai dengan surat perintah, atau dengan

akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri,

yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai

dengan lewatnya waktu yang ditentukan.

48

Pasal 1243 KUHPerdata :

Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak

dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur,

walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi

perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau

dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu

yang melampaui waktu yang telah ditentukan

Pada dasarnya debitur dikatakan wanprestasi apabila :

1. Tidak memenuhi prestasi sama sekali.

2. Terlambat memenuhi prestasi.

3. Memenuhi prestasi secara tidak baik.

Menurut J. Satrio Wanprestasi adalah dimana kreditur tidak

memperoleh apa yang diperjanjikan oleh pihak lawan dan debitur

tidak melaksanakan kewajiban prestasinya atau tidak melaksanakan

sebagaimana mestinya.33

Wanprestasi menurut Handri Raharjo adalah suatu keadaan

yang menunjukkan debitur tidak berprestasi (tidak melaksanakan

kewajibannya) dan dia dapat dipermasalahkan. Tidak dipenuhinya

kewajiban debitur tersebut dapat terjadi karena dua hal yaitu:

1. Karena kesalahan debitur, baik karena kesengajaan ataupun

karena kelalaian.

2. Karena keadaan memaksa (force majour), di luar kemampuan

debitur.34

33

J.Satrio,1995,Hukum Perikatan (Hukum yang lahir dari Perjanjian),PT. Citra Aditya

Bakti,Bandung, h.314. 34

Handry Raharjo,2009,Hukum Perjanjian di Indonesia,Pustaka Yustisia,Yogyakarta,h.79.

49

Kemudian A. Ridwan Halim mengatakan bahwa

wanprestasi adalah kelalaian suatu pihak dalam memenuhi

kewajibannya terhadap pihak lain yang seharusnya ditunaikannya

berdasarkan perikatan yang telah dibuat.35

Dengan demikian wanprestasi terjadi apabila tidak

dipenuhinya sesuatu yang telah diwajibkan sebagaimana apa yang

telah ditetapkan dalam perjanjian, termasuk lalai dalam

memenuhinya. Sesuatu yang dikategorikan lalai adalah :

1. Tidak memenuhi kewajiban sama sekali.

2. Terlamat memenuhi kewajibannya.

3. Memenuhinya tetapi tidak seperti apa yang telah diperjanjikan.

Wanprestasi yang tidak dilakukan oleh salah satu pihak

mempunyai akibat hukum bagi pihak lainnya, oleh karena itu sangat

penting untuk memperhatikan sejak kapan seseorang itu dikatakan

wanprestasi. Sehingga perlu diperhatikan isi dari perjanjian yang

telah disepakati dan ditandatangani bersama, beserta tenggang

waktu yang telah ditentukan untuk pemenuhan prestasi.

Jika dalam perjanjian ditentukan batas waktu, maka

pemenuhan prestasi harus dilakukan sebelum batas waktu tersebut

lewat, jika lewat dari batas waktu yang ditentukan makan pihak

bersangkutan akan dilakukan peringatan agar memenuhinya.

35

A. Ridwan Halim,1982,Hukum Dalam Tanya Jawab,Gahlia Indonesia, Jakarta,h.158.

50

2.2.2 Faktor-Faktor Penyebab Wanprestasi

Suatu perjanjian dapat berjalan normal sebagaimana apa

yang telah diperjanjikan, apabila pihak-pihak yang terlibat

didalamnya melaksanakan kewajiban yang sudah ditetapkan dalam

perjanjian. Tetapi, pada waktu tertentu yang tidak dapat diduga oleh

para pihak, muncul suatu keadaan yang tidak diinginkan, sehingga

perjanjian yang sudah ditetapkan sebagaimana mestinya tidak dapat

berjalan dengan baik. Menurut Abdulkadir Muhammad faktor yang

menjadi penyebab terjadinya wanprestasi adalah

a. Faktor dari luar

Menurut Abdulkadir Muhammad, faktor dari luar adalah

peristiwa yang tidak diharapkan terjadi dan tidak dapat diduga

akan terjadi ketika perjanjian dibuat.

b. Faktor dari dalam diri pihak

Abdulkadir Muhammad menerangkan faktor dari dalam diri

para pihak merupakan kesalahan yang timbul dari diri para

pihak, baik kesalahan tersebut yang dilakukan dengan sengaja

ataupun karena kelalaian pihak itu sendiri, dan para pihak itu

sendiri, dan para pihak sebelumnya telah mengetahui akibat

yang timbul dari perbuatannya tersebut.36

Dalam ranah perbankan debitur yang tidak dapat

melaksanakan kewajibannya sebagaimana yang telah diperjanjikan

36

Abdulkadir Muhammad,1992,Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan

Dagang,PT.Citra Aditya Bakti,Bandung ,(selanjutnya disebut Abdulkadir Muhammad III),h.12.

51

dalam perjanjian kredit dapat dikatakan wanprestasi. Walaupun

pihak bank atau kreditur sebelumnya telah menganalisis secara rinci

calon debiturnya, tetapi tetap saja wanprestasi bisa terjadi. Adanya

hal-hal yang tidak dapat diduga sebelumnya oleh pihak kreditur

yang menyebabkan debitur tidak dapat membayar tunggakan kredit

yang diwajibkan padanya. Adapun faktor-faktor yang

mempengaruhi debitur melakukan wanprestasi antara lain :

1. Penyalahgunaan kredit. Hal ini terjadi pada debitur yang tidak

menggunakan fasilitas kredit yang diberikan oleh bank

sebagaimana mestinya sesuai dengan tujuan utama yang tertera

pada perjanjian kredit.

2. Debitur memiliki itikad tidak baik. Dalam perjanjian kredit

debitur yang meminjam kredit kepada pihak bank seharusnya

dapat membayar pinjamannya tepat pada waktunya sesuai apa

yang telah diperjanjikan dalam akad kredit. Tetapi ada sebagian

debitur yang dengan sengaja mencoba menghindar bahkan hal

terburuknya mencoba melarikan diri untuk lepas dari tanggung

jawabnya untukmembayar kredit.

3. Kegagalan usaha debitur. Adanya ketidakmampuan debitur

dalam mengelola usahanya, sehingga produksi yang dihasilkan

mengalami keterlambatan. Jika hal ini terus berlarut-larut pada

usaha debitur, maka akan menjurus pada kerugian sehingga

akan mempengaruhi pembayaran angsuran. Apabila hal

52

tersebut berlangsung dalam waktu lama dan terus menerus,

maka akan mengakibatkan tidak terpenuhinya prestasi oleh

debitur kepada kreditur dan selanjutnya menjadi wanprestasi.

4. Debitur mendapat musibah. Dalam hal ini terjadi hal yang tidak

diduga sama sekali oleh pihak debitur dan kreditur, dimana

debitur atau salah satu anggota keluarganya mengalami

musibah baik dari faktor alam maupun berasal dari faktor

manusia itu sendiri, yang akan membutuhkan biaya yang besar,

sehingga debitur akan lebih mengutamakan kepentingan

tersebut, daripada membayar angsuran kreditnya.

2.3 Hak Tanggungan

2.3.1. Pengertian Hak Tanggungan

Hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk

pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan

kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.37

Pengertian

Hak Tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 Butir 1 Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, adalah : "Hak

Tanggungan atas tanah beserta benda - benda yang berkaitan

dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah

hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana

dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

37

Adrian Sutedi,op.cit,h. 7.

53

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut

benda -benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,

untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang

diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur - Kreditur

lain". Berdasarkan rumusan Pasal 1 Butir 1 Undang-Undang Hak

Tanggungan tersebut dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu

Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang,

dengan hak mendahului, dengan obyek jaminannya berupa Hak -

hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun

1960 tentang Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria.

Menurut Kamus Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan

sebagai barang yang dijadikan jaminan. Sedangkan jaminan itu

sandiri artinya tanggungan atas pinjaman yang diterima.

Menurut E. Liliawati Muljono, yang dimaksud dengan Hak

Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas

tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pokok Agrana

berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu-

kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang

memberikan kcdudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu

terhadap Kreditur yang lain.38

Sedangkan St. Remy Sjahdeni menyatakan bahwa UUHT

memberikan definisi yaitu Hak Tanggungan atas tanah beserta

38

E. Liliawati Muljono,2003,Tinjauan Yuridis Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang

Hak Tanggungan Dalam Kaitannya Dengan Pemberian Kredit Oleh Perbankan.Harwarindo,

Jakarta, h.2.

54

benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut

Hak Tanggungan.39

Dari pengertian tersebut diatas, maka unsur-unsur yang

terkandung dalam pengertian hak tanggungan meliputi antara lain :

a. Hak jaminan yang dibebankan hak atas tanah.

b. Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda

lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.

c. Untuk pelunasan utang tertentu.

d. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada

kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.40

Hak Tanggungan merupakan perjanjian yang accesoir,

artinya di samping adanya perjanjian pokok yang berwujud

perjanjian pinjam meminjam uang. Karena merupakan perjanjian

yang accesoir, maka adanya tergantung perjanjian pokok, dengan

cirri-ciri dan sifat antara lain :

a. Memberikan kedudukan yang diutamakan (preferent)

kepada krediturnya. Hal ini berarti bahwa kreditur

pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk

didahulukan di dalam mendapatkan pelunasan atas

piutangnya daripada kreditur-kreditur lainnya atas hasil

penjualan benda yang dibebani Hak Tanggungan

tersebut.

39

Remy Sjahdeni, 1999, Hak Tanggungan. Asas-asas. Ketentuan-ketentuan Pokok dan

Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan, Alumni, Bandung, h.10. 40

Salim H.S,op.cit,h.115.

55

b. Selalu mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek

tersebut berada. Artinya benda-benda yang dijadikan

objek Hak Tanggungan itu tetap terbeban Hak

Tanggungan walau ditangan siapa pun benda itu berada.

Jadi meskipun hak atas tanag yang menjadi objek Hak

Tanggungan tersebut telah beralih atau berpindah-pindah

kepada orang lain, namun hak tanggungan yang ada

tetap melekat pada objek tersebut dan tetap mempunyai

kekuatan mengikat.41

c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas

Asas spesialiatas maksudnya benda yang dibebani hak

tanggungan itu harus ditunjuk secara khusus. Dalam

Akta pemberian Hak Tanggungan harus disebutkan

secara jelas dan tegas mengenai benda yang di bebani

itu berupa apa, dimana letaknya, berapa luasnya, apa

batas-batasnya, dan apa bukti pemiliknya. Adapun asas

publisitas artinya hal pembebanan hak tanggungan

tersebut harus dapat diketahui oleh umum, untuk itu

terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan harus

didaftarkan.

41

Remy Sjahdeni,op.cit, h. 383.

56

d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya, artinya dapat

dieksekusi seperti putusan hakim yang telah berkekuatan

hukum tetap dan pasti.42

2.3.2. Asas-Asas Hak Tanggungan

Hak Tanggungan sebagai satu-satunya lembaga hak jaminan

atas tanah untuk pelunasan utang tertentu berdasarkan Undang-

Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan mempunyai

beberapa asas yaitu sebagai berikut :

a. Droit de preference, yaitu memberikan kedudukan yang

diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya

(Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 Ayat 1 Undang-Undang

Hak Tanggungan).

b. Tidak dapat dibagi-bagi atau ondeelbaarheid (Pasal 2

Ayat 1 UUHT).

c. Dapat dibebankan pada hak atas tanah, yaitu :

- Hak atas tanah yang telah ada (Pasal 2 Ayat 2

UUHT).

- Hak atas tanah yang lain berikut benda-benda yang

berkaitan dengan tanah tersebut (Pasal 4 Ayat 4

UUHT).

42

Boedi Harsono, 1997,Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelakasanaanya, Cet. VII, Djambatan,Jakarta,h.15.

57

- Hak atas tanah berikut benda-benda yang berkaitan

dengan tanah yang telah ada atau aka nada atau

untuk dikemudian hari (Pasal 4 Aayat 4 UUHT).

d. Sifat perjanjian adalah tambahan (accessories).

e. Dapat dijadikan jaminan utang yang baru (Pasal 3 Ayat 1

UUHT) dan lebih dari satu utang (Pasal 3 Ayat 2

UUHT).

f. Droit de suit, yang selalu mengikuti objek yang dijamin

dalam tangan siapapun benda itu berada (Pasal 7

UUHT).

g. Tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan.

h. Hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu (Pasal 8,

Pasal 11 Ayat 1 UUHT).

i. Publisitas, yaitu ada kewajiban untuk mendaftarkan

(Pasal 13 UUHT).

j. Pelaksanaan eksekusinya mudah dan pasti.

k. Dapat dibebankan dengan disertai janji tertentu (Pasal 11

Ayat 2 UUHT).

l. Objek tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki

pemegang hak tanggungan jika pemberi hak tanggungan

cidera janji.

58

2.3.3. Objek Hak Tanggungan

Undang-Undang Pokok Agraria mengenal hak jaminan atas

tanah, yang dinamakan Hak Tanggungan. Menurut UUPA, Hak

Tanggungan itu dibebankan diatas tanah hak milik (Pasal 25), Hak

Guna Usaha (Pasal 33), dan Hak Guna Bangunan (Pasal 39).

Menurut Pasal 51 UUPA, Hak Tanggungan akan diatur dengan

undang-undang, yakni Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996

tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang

berkaitan dengan tanah, hal tersebut terwujudlah suatu hukum

jaminan nasional, seperti yang diamanatkan di dalam Pasal 51

UUPA tersebut.

Berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan, objek yang

dapat dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah

beserta benda-benda yang berkaitan denngan tanah. Dalam Pasal 4

Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut dijelaskan bahwa hak

atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah sebagai

berikut : a) Hak Milik, b) Hak Guna Usaha, c) Hak Guna Bangunan,

d) Hak Pakai atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan yang

berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindah

tangankan, e) Hak Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan

hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik

pemegang hak atas tanah. Dalam hal ini pembebanannya harus

59

dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan

yang bersangkutan.

Pada prinsipya objek Hak Tanggungan adalah hak-hak atas

tanah yang memenuhi dua persyaratan, yaitu wajib didaftarkan

(untuk memenuhi syarat publisitas) dan dapat dipindahtangankan

untuk memudahkan pelaksanaan pembayaran utang yang dijamin

pelunasannya.

2.3.4. Subjek Hak Tanggungan

Dalam Hak Tanggungan juga terdapat subjek hukum yang

menjadi hak tanggungan yang terkait dengan perjanjian pemberi

Hak Tanggungan. Didalam suatu perjanjian hak tanggungan ada dua

pihak yang mengikatkan diri, yaitu sebagai berikut :

1. Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang

menjaminkan objek hak tanggungan.

2. Pemegang Hak Tanggungan, adalah orang perorangan

atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak

yang berpiutang.

Yang dapat menjadi subjek Hak Tanggungan selain Warga

Negara Indonesia, dengan ditetapkannya Hak Pakai atas Tanah

Negara sebagai objek hak tanggungan, bagi Warga Negara Asing

juga dimungkinkan untuk dapat menjadi subjek hak tanggungan,

apabila memenuhi syarat.

60

Jika hak pakai itu oleh Warga Negara Asing yang mana Hak

Pakai itu menurut Undang-Undang Hak Tanggungan juga dapat

menjadi objek Hak Tanggungan, ada persyaratan untuk menjadi

subjek hak pakai yang harus dipenuhi. Demikian juga kalau Warga

Negara Asing tersebut mengajukan permohonan kredit dengan Hak

Pakai atas Tanah Negara sebagai jaminan harus memenuhi

persyaratan antara lain :

2. Sudah tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu.

3. Mempunyai usaha di Indonesia.

4. Kredit itu dipergunakan untuk kepentingan

pembangunan di wilayah Negara Republik Indonesia. 43

Dalam kaitannya dengan kedudukan selaku kreditur,

Undang-Undang Hak Tanggungan menegaskan bahwa seorang

Warga Negara Asing maupun badan hukum asing juga dapat

menjadi pemegang Hak Tanggungan, karena hak tanggungan tidak

ada kaitannya dengan pemilikan objeknya secara serta merta.

2.3.5. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

Dalam penjelasan umum angka 7 dan penjelasan Pasal 15

ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan dinyatakan bahwa

pemberian hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh Pemberi

Hak Tanggungan dengan cara hadir dihadapan PPAT. Hanya

apabila karena suatu sebab tidak dapat hadir sendiri di hadapan

43

Adrian Sutedi, op.cit,h. 54.

61

PPAT, ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasany, dengan Surat

Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (disingkat SKMHT) yang

berbentuk akta otentik.

Pembuatan SKMHT selain oleh Notaris juga ditugaskan

kepada PPAT, karena PPAT ini yang keberadaanya sampai pada

wilayah Kecamatan dalam rangka pemerataan pelayanan di bidang

pertanahan. Isi SKMHT tersebut harus memenuhi persyaratan

sebagai berikut:

1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan

hukum lain dari pada membebankan Hak Tanggungan.

2. Tidak memuat kuasa substitusi

3. Mencantumkann secara jelas objek Hak Tanggungan,

jumlah utang, dan nama serta identitas krediturnya,

nama dan identitas debitur apabila debitur bukan

pemberi hak tanggungan.44

Kewenangan PPAT membuat SKMHT selain tercantum

dalam Pasal 15 ayat (1) juga berdasarkan penjelasan umum angka 7

yang antara lain menyatakan bahwa :

1. PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat

akta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam

rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk

aktanya ditetapkan, sebagai bukti dilakukannya

44

Ibid,h.61.

62

perbuatan hukum tertentu mengenai tanah yang terletak

didalam daerah kerjanya masing-masing. Sebagai

pejabat umum tersebut akta-akta yang dibuat oleh

PPAT merupakan akta otentik

2. Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan selain kepada Notaris, ditugaskan juga

kepada PPAT yang keberadaanya sampai pada wilayah

kecamatan untuk memudahakan pelayanan kepada

pihak-pihak yang memerlukan.

Dengan demikian, jika Notaris berwenang membuat

SKMHT untuk tanah-tanah diseluruh wilayah Indonesia, maka

PPAT hanya boleh membuat SKMHT untuk tanah-tanah yang

berada di dalam wilayah jabatannya. Surat kuasa tersebut harus

diberikan langsung oleh pemeberi hak tanggungan dan wajib

memenuhi persyaratan mengenai muatannya sebagaimana

ditetapkan dalam Pasal 15 ayat (1) tersebut. Jika SKMHT tidak

dibuat sendiri oleh pemberi hak tanggungan atau tidak memenuhi

persyaratan tersebut diatas, maka Surat Kuasa yang bersangkutan

batal demi hukum, artinya Surat Kuasa itu tidak dapat digunakan

sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan

Didalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

terdapat dua aspek yang harus diperhatikan, yakni sebagai berikut.

1. Pembatasan Isi/Muatan dalam SKMHT

63

UUHT secara tegas membatasi isi atau muatan

dari SKMHT, yaitu hanya membuat perbuatan hukum

membebankan hak tanggungan. Jadi tidak boleh

membuat kuasa-kuasa memlakukan perbuatan hukum

lain yang bermaksud mendukung tercapainya maksud

pemberian jaminan yang bersangkutan misalnya, tidak

memuat kuasa menjual, menyewakan objek Hak

Tanggungan, memperpanjang hak atas tanah atau untuk

mengurus perpanjangan sertifikat, mengurus balik

naman dan sebagainya.

Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

(SKMHT) tidak boleh memuat kuasa substitusi yaitu

penggantian penerima kuasa melalui pengadilan. Namun

jika penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak

lain dalam rangka penugasan untuk bertindak

mewakilinya misalnya, Direksi Bank menugaskan

pelakasanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala

Cabangnya atau pihak lain, maka ini bukan merupakan

substitusi (Penjelasan Pasal 15 ayat (1) huruf b).

2. Pembatasan Jangka Waktu

Guna mencegah berlarut-larutnya pemeberian

kuasa dan terjadinya penyalahgunaan serta demi

tercapainya kepastian hukum, maka berlakunya SKMHT

64

dibatasi jangka waktunya Untuk hak atas tanah yang

sudah terdaftar, wajib diikuti dengan pembuatan APHT

selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan,

sedangkan terhadap hak atas tanah yang belum terdaftar

harus dipenuhi dalam waktu 3 (tiga) bulan.