bab ii landasan teori a. landasan teori 1. tinjauan...

51
12 BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah a. Pengaturan Pendaftaran Tanah UUPA mengatur pendaftaran tanah yang bertujuan untuk memberikan jaminan kepastian hukum. Pendaftaran tanah ini menjadi kewajiban bagi pemerintah maupun pemegang hak atas tanah. Ketentuan tentang kewajiban bagi pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia diatur dalam Pasal 19 UUPA, yaitu: (1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah di adakan pendaftaran tanah seluruh Wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah; (2) Pendaftaran tersebut dalam Pasal 1 ayat 1 meliputi: a. Pengukuran, perpetaan, pembukuan tanah; b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak,yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. (3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraanya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. (4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya tersebut.

Upload: dinhtu

Post on 06-Mar-2019

243 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

12

BAB II

LANDASAN TEORI

A. Landasan Teori

1. Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah

a. Pengaturan Pendaftaran Tanah

UUPA mengatur pendaftaran tanah yang bertujuan untuk

memberikan jaminan kepastian hukum. Pendaftaran tanah ini menjadi

kewajiban bagi pemerintah maupun pemegang hak atas tanah.

Ketentuan tentang kewajiban bagi pemerintah untuk

menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik

Indonesia diatur dalam Pasal 19 UUPA, yaitu:

(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah di

adakan pendaftaran tanah seluruh Wilayah Republik

Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan

Peraturan Pemerintah;

(2) Pendaftaran tersebut dalam Pasal 1 ayat 1 meliputi:

a. Pengukuran, perpetaan, pembukuan tanah;

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak

tersebut;

c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak,yang berlaku

sebagai alat pembuktian yang kuat.

(3) Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat

keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas

sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraanya,

menurut pertimbangan Menteri Agraria.

(4) Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang

bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1

diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu

dibebaskan dari pembayaran biaya tersebut.

Page 2: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

13

Ketentuan lebih lanjut pendaftaran tanah menurut Pasal 19

ayat 1 UUPA diatur dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan

Pemerintah yang diperintahkan disini sudah dibuat, semula adalah

Peraturan Pemerintah (PP) No.10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran

Tanah, kemudian Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961 dinyatakan

tidak berlaku lagi dengan disahkan Peraturan Pemerintah No.24

Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Tidak berlakunya lagi

Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah

termuat dalam Pasal 65 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah, yaitu “Dengan berlakunya Peraturan

Pemerintah ini, maka Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961

tentang Pendaftaran Tanah dinyatakan tidak berlaku lagi”. Peraturan

Pemerintah No.10 Tahun 1961 dan Peraturan Pemerintah No.24

Tahun 1997 tersebut merupakan bentuk pelaksanaan pendaftaran

tanah dalam rangka rechtscadaster (pendaftaran tanah) yang bertujuan

memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada

pemegang hak atas tanah, dengan alat bukti yang dihasilkan pada

akhir proses pendaftaran tanah tersebut berupa Buku Tanah dan

sertifikat tanah yang terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur.

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 mempunyai kedudukan yang

strategis dan menentukan, bukan hanya sekedar sebagai pelaksanaan

ketentuan Pasal 19 UUPA tetapi lebih dari itu Peraturan Pemerintah

No.24 Tahun 1997 menjadi tulang punggung yang mendukung

berjalannya administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur

Tertib Pertanahan dan Hukum Pertanahan di Indonesia.1

Prinsip-prinsip yang terdapat pada PP No.10 Tahun 1961

justru dipertegas dan diperjelas di dalam PP No.24 Tahun 1997.

Penegasan yang diatur dalam PP No.24 Tahun 1997 merupakan upaya

penyempurnaan terhadap peraturan yang ada sekaligus penyesuaian

1 Arie S Hutagalung, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah , Lembaga

Pemberdayaan Hukum Indonesia:Jakarta, 2005, hl.81

Page 3: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

14

terhadap perkembangan kebutuhan masyarakat sebagaimana prinsip-

prinsip yang telah diamanatkan oleh UUPA. Ketentuan baru

pendaftaran tanah dimaksud secara substansial tetap menampung

konsepsi-konsepsi Hukum Adat yang hidup dan berakar dalam

masyarakat, sehingga dengan demikian memperkuat kerangka tujuan

UUPA yaitu untuk menciptakan unifikasi Hukum Tanah Nasional

yang memang didasarkan pada Hukum Adat2.

b. Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah

Menurut A.P. Parlindungan, Pendaftaran tanah berasal dari

kata Cadastre (Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk

suatu record (rekaman), menunjukan kepada luas, nilai, dan

kepemilikan (atau lain-lain atas hak) terhadap suatu bidang tanah.

Kata ini berasal dari bahasa latin Capistratum yang berarti suatu

register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah romawi

(Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastre adalah record

pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan

untuk kepentingan perpajakan. Dengan demikian, Cadastre

merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi

dari tersebut dan juga sebagai continuous recording (rekaman yang

berkesinambungan) dari hak atas tanah.3

Kemudian Jaap Zevenbergen mengartikan pendaftaran tanah

sebagai land registration and cadastre,

“Land registration is a procedd of official recording of rights

in land through deeds or title (on properties). It means that

there is an official record (the land register) of rights on land

or of deeds concerning changes in the legal situation of

defined units of land. It givesan answer to the question

“who” and “how. Cadastre is a methodically arranged

2 Mhd. Yamin Lubis dan Abd.Rahim Lubis, Op.cit, 2008, hlm.15

3 A.P Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju:Bandung, 1999, hlm 18-19

Page 4: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

15

public inventory of data concerning properties within a

certain country or district, based on a survey of their

boundaries. Such properties are systematically identified by

means of some separate designation. The outlines or

boundaries of the property and the parcel identifier are

normally shown on large scale maps which, together with

registers, may show for each separate property the nature,

size, value and legal rights associated with the parcel. It

gives an answer to the questions “where” and “how

much”.Cadastre is a methodically arranged public inventory

of data concerning properties within a certain country or

district, based on a survey of their boundaries. Such

properties are systematically identified by means of some

separate designation. The outlines or boundaries of the

property and the parcel identifier are normally shown on

large scale maps which, together with registers, may show

for each separate property the nature, size, value and legal

rights associated with the parcel. It gives an answer to the

questions “where” and “how much”.4

Pengertian pendaftaran tanah baru dimuat dalam Pasal 1

angka 1 PP No.24 Tahun 1997, yaitu serangkaian kegiatan yang

dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan

dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan

penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk

peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan

rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi

bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan

rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

4 Jaap Zevenbergen, “A SistemApproach to Land Registration and Cadastre”, Nordic Journal of

Surveying and Real Estate Research , Vol.1, 2004

Page 5: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

16

Soedikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam

pendaftaran tanah dikenal 2 macam asas, yaitu:

1) Asas Specialiteit artinya pelaksanaan pendaftaran tanah

itu diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-

undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut

masalah pengukuran, pemetaan, dan pendaftaran

peralihannya. Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah

dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak atas

tanah, yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai

luas tanah, letak, dan batas-batas tanah.

2) Asas Openbaarheid (Asas Publisitas) artinya asas ini

memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi

subjek haknya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana

terjadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini

sifatnya terbuka untuk umum, artinya setiap orang

berhak melihatnya.5

Dalam Pasal 2 PP No.24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa

pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas:

1) Asas Sederhana : Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-

ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah

dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan,

terutama para pemegang hak atas tanah.

2) Asas Aman : Asas ini dimaksudkan untuk menunjukan

bahwa pendaftaran tanah perlu diseenggarakan secara teliti

dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan

kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu

sendiri.

3) Asas Terjangkau : Asas ini dimaksudkan keterjangkauan

bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan

5 Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, Karunika-Universitas Terbuka: Jakarta,

1988, hal.99

Page 6: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

17

memerhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan

ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka

penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau

oleh pihak yang memerlukan.

4) Asas Mutakhir : Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang

memadai dalam pelaksanaanya dan kesinambungan dalam

pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus

menunjukan keadaan yang mutakhir. Untuk itu diikuti

kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan

yang terjadi di kemudian hari. Asas ini menuntut

dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus

dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di

Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di

lapangan.

5) Asas Terbuka : Asas ini dimaksudkan agar masyarakat

dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai

data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor

Pertanahan Kabupaten/Kota.

Tujuan pendaftaran tanah dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4

PP No.24 Tahun 1997, adalah:

1) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,

satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar

dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai

pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan

jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama

dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan

oleh Pasal 19 UUPA. Maka memperoleh sertifikat bukan

Page 7: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

18

sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang

hak atas tanah yang dijamin oleh Undang-undang.6

2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang

berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah

dapat memperoleh data yang diperlukan dalam

mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang

tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah

terdaftar. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah

juga dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat

informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak

yang berkepentingan termasuk pemerintah dengan

mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam

mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang

tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah

terdaftar.

3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Program pemerintah di bidang pertanahan dikenal

dengan Catur Tertib Petanahan, yaitu Tertib Hukum

Pertanahan, Tertib Administrasi Pertanahan, Tertib

Penggunaan Tanah, dan Tertib Pemeliharaan Tanah dan

Kelestrian Lingkungan Hidup. Untuk mewujudkan

Tertib Administrasi Pertanahan dilakukan dengan

menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat

Rechts Cadaster. Terselenggaranya pendaftaran tanah

secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib

administrasi di bidang pertanahan. Untuk mewujudkan

tertib administrasi pertanahan, setiap bidang tanah dan

satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan

6 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok

Agraria, Isi, dan Pelaksanaanya, Djambatan: Jakarta, 2003, hal.475

Page 8: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

19

hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan

rumah susun wajib didaftar.

Menurut David S. Jones, tujuan dari pendaftaran tanah :

“An important aspect of good governance is an

effective sistem of land administration. A central

component of this is the comprehensive registration

of property title by the state (sometimes called land

titling). Registration has several benefits fo both the

land houlder and the state. It clarifies the ownership

or tenurial interest of the land holder, and provides

a legal safeguard of that interest, so guaranteeing

him/ her security of tenure”.7

Benitto Arrunada dan Nuno Garoupa juga berpendapat:

“The functioning of titling systems in land holds

important consequences for the economy.

Investments in land are affected by the security of

property rights. Furthermore, land is relatively

unmovable so it provides good collateral. Well

functioning titling systems therefore promote

investment and reduce the transaction cost of credit.

This was well understood by reformers in the 19th

century, when the transition from a system of

privacy of property rights to one of publicity, either

of deeds or rights, was hotly discussed”.8

7David S. Jones,“Land Registration and Administrative Reform Southeast Asian States: Progress

and Constaints”.International Public Managemen t Review. Electronic Journal at

http://www.ipmr.net, Vol. 11, 2010. 8 Benitto Arrunada dan Nuno Garoupa, “The Choice of Titling System in Land”, Journal of Law

and Economics, Vol.48 No.2, 2005.

Page 9: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

20

Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan

diselenggarakan pendaftaran tanah, adalah:

1) Manfaat bagi pemegang hak:

a) Memberikan rasa aman;

b) Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data

yuridisnya;

c) Memudahkan dalam pelaksaan peralihan hak;

d) Harga menjadi lebih tinggi;

f) Dapat dijadikan jaminan utang denga dibebani Hak

Tanggungan;

g) Penetapan Pajak dan Bumi Bangunan (PBB) tidak

mudah keliru.

2) Manfaat bagi Pemerintah:

a) Akad terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai

salah satu program Catur Tertib Pertanahan;

b) Dapat memperlancar kegiatan Pemerintahan yang

berkaitan dengan tanah dalam pembangunan;

c) Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan,

misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah

secara liar.

3) Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor:

Bagi calon pembeli atau kreditor dapat dengan mudah

memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik

dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan

hukum mengenai tanah. 9

c. Objek Pendaftaran Tanah

Menurut Pasal 9 PP No.24 Tahun 1997, objek pendaftaran

tanah adalah sebagai berikut:

1) Hak Milik : adalah hak turun temurun, terkuat dan

terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan

9 Urip Santoso, Opcit, hal.21

Page 10: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

21

mengingat ketentuan dalam Pasal 6 (Pasal 20 Ayat (1)

UUPA). Yang dapat memiliki Hak Milik adalah Warga

Negara Indonesia dan Bank Pemerintah atau badan

keagamaan dan badan sosial.

2) Hak Guna Usaha: adalah hak untuk mengusahakan tanah

yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu

paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling 25

tahun guna perusahaan pertanian, perikanan atau

peternakan (Pasal 28 Ayat (1) UUPA). Yang dapat

memiliki Hak Guna Usaha adalah Warga Negara

Indonesia dan Badan hukum yang didirikan menurut

hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

3) Hak Guna Bangunan: adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan

miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30

Tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling

lama 20 tahun (Pasal 35 Ayat (1) dan Ayat (2) UUPA).

Pihak yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan adalah

Warga Negara Indonesia dan Badan hukum yang didirikan

menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

4) Hak Pakai: adalah hak untuk menggunakan dan/atau

memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh

negara atau tanah milik orang lain, yang memberi

wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam

keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang

memberikannya atau dalam perjanjian sewa menyewa atau

perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak

bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan

Undang-undang ini (Pasal 41 Ayat (1) UUPA). Pihak yang

dapat memiliki Hak Pakai adalah Warga Negara

Indonesia, Badan Hukum yang didirikan menurut hukum

Page 11: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

22

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, Departemen.

Lembaga Non-Departemen, dan Pemerintah Daerah,

Badan-badan keagamaan dan sosial, Orang asing yang

berkedudukan di Indonesia, Badan hukum asing yang

mempunyai perwakilan di Indonesia, Perwakilan negara

asing dan perwakilan badan Internasional.

5) Hak Pengelolaan : menurut Pasal 2 Ayat (3) UU No.20

Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-undang

No.21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah

dan Bangunan jo. Pasal 1 PP No 36 Tahun 1997 tentang

Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

karena Pemberian Hak Pengelolaan adalah hak menguasai

dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya

sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk

merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah,

mempergunakan tanh untuk keperluan pelaksanaan

tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut

kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak

ketiga.10 Yang dapat memiliki Hak Pengelolaan adalah

Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah, BUMN,

BUMD, PT Persero, Badan Otorita, Badan-badan hukum

pemerintah lainnya yang ditunjuk oleh Pemerintah.

6) Tanah Wakaf : wakaf tanah hak milik diatur dalam Pasal

49 Ayat (3) UUPA yaitu perwakafan tanah milik

dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Menurut Pasal 1 Ayat (1) PP No.28 Tahun 1997 tentang

Perwakafan Tanah Hak Milik, yang dimaksud dengan

wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan

10

Undang-undang No.20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-undang No.21 Tahun

1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo. Pasal 1 PP No 36 Tahun 1997

tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Pemberian Hak

Pengelolaan, Pasal 2 Ayat(3)

Page 12: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

23

hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan

sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik

dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk

kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya

sesuai dengan ajaran Agama Islam.11

7) Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun : adalah hak milik

atas satuan yang bersifat perorangan dan terpisah, meliputi

juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah

bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang

tidak dapat terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan

(Pasal 8 Ayat (2) dan Ayat (3) Undang-undang No16

Tahun 1985).12

8) Hak Tanggungan : adalah hak jaminan yang dibebankan

kepada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam

UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang

merupakan satu kesaatuan dengan tanah itu, untuk

pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan

yang diutamakan kepada kreditur-kreditur lain. (Pasal 1

angka 1 Undang-undang No.4 Tahun 1996).13

9) Tanah Negara : adalah tanah yang tidak dipunyai dengan

sesuatu hak atas tanah (Pasal 1 angka 3 PP No.24 Tahun

1997). Dalam hal tanah negara sebagai objek pendaftaran

tanah, pendaftarannya dilakukan dengan cara

membukukan bidang tanah yang merupakan tanah negara

dalam daftar tanah.

d. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

11

Peraturan Pemerintah No.28 Tahun 1997 tentang Perwakafan Tanah Hak Milik, Pasal 49

Ayat(3) 12

Undang-undang No16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun Pasal 8 Ayat (2) dan (3) 13

Undang-undang No.4 Tahun 1996 HakTanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang

Berkaitan Dengan Tanah, Pasal 1 Angka (1)

Page 13: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

24

1) Pendaftaran tanah untuk pertama kali : yaitu kegiatan

pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek

pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan

Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang

pendaftaran tanah atau Peraturan Pemerintah ini.14

Adapun jenis pelayanan pendaftaran tanah untuk pertama

kali adalah:

a) Konversi, Pengakuan dan Penegasan Hak

b) Pemberian Hak

c) Wakaf (dari Tanah Konversi/ Tanah Negara)

d) P3MB/PRK.5

e) Pendaftaran Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

f) Pemberian Hak Guna Usaha.

g) Kegiatan PRONA.15

Kegiatan Pendaftaran Tanah untuk pertama kali meliputi:

a) Pengumpulan dan pengolahan data fisik;

b) Pembuktian hak dan pembukuannya;

c) Penerbitan sertipikat;

d) Penyajian data fisik dan data yuridis;

e) Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat dilakukan

dengan dua cara yaitu melalui:

a) Pendaftaran tanah secara sistemik adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan

secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran

tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian

wilayah suatu desa/ kelurahan.

14

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 15

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Jenis Pelayanan Badan Pertanahan Nasional

Republik Indonesia, diakses pada world wide web http://Bpn.go.id , Pada 03 Maret 2015 Pukul

12.35,di Surakarta

Page 14: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

25

b) Pendaftaran tanah secara sporadik kegiatan pendaftaran

tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa

objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian

wilayah suatu desa/kelurahan secara individual/massal.

2) Pemeliharaan data pendaftaran tanah, yaitu kegiatan

pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan

data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar

nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan

perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.16

Adapun jenis pelayanan pemeliharaan data pendaftaran

tanah adalah:

a) Peralihan hak atas tanah dan satuan rumah susun;

b) Ganti nama sertipikat hak atas tanah dan satuan rumah

susun;

c) Perpanjangan jangka waktu;

d) Pembaruan Hak Guna Usaha/ Hak Pakai dan

pemberian Hak Guna Bangunan/ Hak Pakai di atas

Hak Pengelolaan;

e) Pembaruan Hak Guna Usaha;

f) Perpanjangan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun;

g) Perubahan Hak Atas Tanah;

h) Pemecahan/ Penggabungan/ Pemisahan Hak Atas

Tanah;

i) Hak Tanggungan;

j) Penggantian Sertipikat Hak Atas Tanah, Hak Milik

atas Satuan Rumah Susun, dan Hak Tanggungan.17

e. Sertifikat Sebagai Tanda Bukti Hak

16

Pendaftaran Pendaftaran Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 17

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia , Opcit

Page 15: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

26

Produk akhir dari kegiatan pendaftaran tanah adalah berupa

sertipikat hak atas tanah, mempunyai banyak fungsi bagi pemiliknya ,

dan fungsi itu tidak dapat digantikan dengan benda lain. Pertama,

sertifikat hak atas tanah berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat,

inilah fungsi yang paling utama sebagaimana disebutkan dalam Pasal

19 Ayat (2) huruf c UUPA. Seseorang atau badan hukum akan mudah

membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas suatu bidang tanah.

Kedua Sertifikat hak atas tanah memberikan kepercayaan bagi pihak

bank/kreditor untuk memberikan pinjaman uang kepada pemiliknya.

Dengan demikian, apabila pemegang hak atas tanah itu seorang

pemegang hak misalnya, sudah tentu memudahkan baginya

mengembangkan usahanya itu karena kebutuhan akan modal mudah

diperoleh. Ketiga bagi pemerintah, adanya sertifikat hak atas tanah

juga sangat menguntungkan walaupun kegunaan itu kebanyakan tidak

langsung. Adanya sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa tanah

tersebut telah terdaftar pada Agraria. Data yang tersimpan secara

lengkap telah tersimpan di Kantor Pertanahan, dan apabila sewaktu-

waktu diperlukan dengan mudah diketemukan. Data ini sangat penting

untuk perencanaan kegiatan pembangunan misal pengembangan kota,

pemasangan pipa-pipa irigasi, kabel telepon, penarikan pajak bumi

dan bangunan dan sebagainya.18

Sifat pembuktian sertifikat sebagai tanda bukti hak dimuat

dalam Pasal 32 PP No.24 Tahun 1997, yaitu:

1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku

sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan

data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data

fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada

dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

18

Sudjito, Prona Persertifikatan Tanah Secara Masal dan Penyelesaian Sengketa Tanah yang

Bersifat Strategis, Yogyakarta: Liberty, 1987, hlm.72

Page 16: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

27

2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan

sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum

yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan

secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa

mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut

pelaksanaan hak tersebut apabila dalam jangka waktu 5

Tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan

keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan

Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun

tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai

penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat.

Selanjutnya, berdasarkan ketentuan Pasal 32 Ayat (1)

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997, maka sistem publikasi

pendaftaran tanah yang dianut adalah sistem publikasi negatif, yaitu

sertifikat hanya merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat kuat

dan bukan merupakan surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak. Hal

ini berarti bahwa data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam

sertifikat mempunyai kekuatan hukum ytang harus diterima Hakim

sebagai keterangan yang benar selama dan sepanjang tidak ada alat

bukti lain yang membuktikan yang lain. Dengan demikian,

Pengadilan-lah yang berwenang memutuskan alat bukti mana yang

benar dan apabila terbukti sertifikat tersebut tidak benar, maka akan

diadakan perubahan dan pembetulan sebagaimana semestinya.19

f. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

PP No.24 Tahun 1997 secara tegas menyebutkan bahwa

instansi pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran tanah di

seluruh wilayah Indonesia menurut Pasal 5-nya adalah Badan

Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Selanjutnya dalam Pasal 6

ayat 1 ditegaskan bahwa :

19

Urip Santoso, Opcit, 2010, hal 45

Page 17: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

28

“Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5, tugas pelaksanaan

pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh

peraturan ini atau peraturan perundang-undangan yang

bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain”.

Dalam melaksanakan pendaftaran tanah,, untuk kegiatan-

kegiatan tertentu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota tidak

dapat melaksanakan sendiri, akan tetapi membutuhkan bantuan pihak-

pihak lain. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 6 Ayat 2 PP No.24 Tahun

1997, yaitu:

“Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor

Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk

melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut peraturan

pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang

bersangkutan”.

Pejabat lain yang membantu Kepala Kantor Pertanahan

Kabupaten/Kota untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu

dalam pendaftaran tanah, yaitu:

1) Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam pelaksanaan

pendaftaran Tanah adalah dalam pembuatan akta

pemindahan hak kecuali lelang dan akta pemberian Hak

Tanggungan atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan

Rumah Susun.

2) Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)

Page 18: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

29

Peran Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW) dalam

pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam pembuatan

Akta Ikrar Wakaf Hak Milik.

3) Pejabat dari Kantor Lelang

Peran Pejabat dari Kantor Lelang dalam pelaksanaan

pendaftaran tanah adalah dalam pembuatan berita acara

atau risalah lelang hak atas tanah atau Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun.

4) Panitia Ajudikasi

Peran Panitia Ajudikasi dalam pelaksanaan pendaftaran

tanah adalah dalam pendaftaran tanah secara sistematik.

Semua kegiatan dalam pendaftaran tanah secara sistemik

dari awal kegitan hingga penanda tanganan setifikat hak

atas tanah dilaksanakan oleh panitia ajudikasi.20

PPAT mempunyai peran yang penting dalam pendaftaran

tanah, yaitu membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu dalam pendaftaran

tanah. Kata „‟dibantu‟‟ dalam Pasal 6 ayat 2 PP No.24 Tahun 1997

disini tidak berarti bahwa PPAT merupakan bawahan dari Kantor

Pertanahan Kabupaten/Kota yang dapat diperintah olehnya, akan

tetapi PPAT mempunyai kemandirian dalam melaksanakan wewenang

dan tugasnya.

Pengertian PPAT dimuat dalam beberapa peraturan

perundang-undangan, yaitu:

1) Pasal 1 angka 4 UU No.4 Tahun 1996, PPAT adalah

pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta

pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak

tanggungan menurut peraturan perundang-undangan yang

berlaku.

20

Ibid, hal.315-316

Page 19: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

30

2) Pasal 1 angka 24 PP No.24 Tahun 1997, PPAT adalah

pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat

akta-akta tanah tertentu.

3) Pasal 1 angka 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Nasional No.1 Tahun 2006, PPAT adalah pejabat umum

yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta

autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai

hak-hak tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

Menurut Boedi Harsono, yang dimaksud pejabat umum

adalah seorang yang diangkat oleh pemerintah dengan tugas dan

kewenangan memberikan pelayanan kepada umum di bidang

tertentu.21 Sejalan dengan Boedi Harsono, Sri Winarsi menyatakan

bahwa pengertian pejabat umum memiliki karakter yuridis, yaitu

selalu dalam rangka hukum publik, sifat publiknya dapat dilihat dari

pengangkatan, pemberhentian dan kewenangan PPAT. PPAT akan

diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional

Republik Indonesia, tugasnya adalah membantu Kepala Badan

Pertanahan Kabupaten/kota dalam melaksanakan sebagian kegiatan

pendaftaran tanah, dan kewenangannya adalah membuat akta atas

perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik

atas satuan rumah susun22

PPAT mempunyai wewenang mutlak untuk melakukan

kegiatan-kegiatan yang ditentukan dalam Pasal 37 ayat (1) PP.

Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah yaitu melakukan

perbuatan-perbuatan hukum peralihan hak atas tanah dan hak milik

atas satuan rumah susun melalui jual beli, hibah, tukar menukar,

21

Ibid, hal.326 22

Ibid hal.327

Page 20: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

31

pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak

lainnya kecuali pemindahan hak melalui lelang.23

Tugas pokok PPAT dalam membantu pelaksanaan

pendaftaran tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota

ditetapkan dalam Pasal 2 PP No.37 Tahun 1998, yaitu:

1) PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan

pendaftaran tanah dengan membuatkan akta sebagai bukti

telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai

hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,

yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan

data pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang

diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.

2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

adalah sebagai berikut:

a) jual beli;

b) tukar-menukar;

c) hibah;

d) pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);

e) pembagian hak bersama;

f) pemberian hak guna bangunan/ hak pakai atas tanah

hak milik;

g) pemberian hak tanggungan; dan

h) pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.

Perbuatan hukum yang dimaksud adalah suatu perbuatan

yang dilakukan oleh para pihak mengenai hak atas tanah atau hak

milik atas satuan rumah susun, yang menimbulkan akibat hukum bagi

para pihak tersebut. Akibat hukum dari perbuatan tersebut dapat

berupa pemindahan hak, pembebanan hak dan pemberian hak.

23

Henny Saida Flora, Hubungan Antara Badan Pertanahan Nasional dengan Pejabat Pembuat

Akta Tanah Dalam Proses Pendaftaran Tanah , Jurnal Hukum Pro Justisia Volume 26 Nomor 4

Oktober 2008, Bandung: Universitas Katolik Parahyangan, Hal. 313

Page 21: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

32

Sedangkan kewenangan PPAT diatur dalam Pasal 3 PP

No.37 Tahun 1998, yaitu:

1) Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 2, seorang PPAT mempunyai kewenangan

membuat akta autentik mengenai semua perbuatan hukum

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat 2 mengenai hak

atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang

terletak di dalam daerah kerjanya.

2) PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai

perbuatan hukum yang disebut secara khusus dalam

penunjukannya.

2. Tinjauan tentang Konversi Hak Atas Tanah

a. Pengertian dan Tujuan Konversi Hak Atas Tanah

Kata konversi berasal dari kata convertera yang berarti

membalikan atau mengubah dengan nama yang baru atau sifat baru

sehingga mempunyai isi dan makna yang baru. Pengertian konversi

dalam hukum agraria adalah perubahan hak lama atas tanah menjadi

hak baru. Hak lama atas tanah adalah hak-hak atas tanah sebelum

berlakunya UUPA, dan yang dimaksud dengan hak baru adalah hak-

hak yang termuat dalam UUPA khusunya Pasal 16 ayat 1 c.q hak

milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai.24 Adapun

istilah konversi menurut Prof. Mr. Dr. Sudargo Gautama adalah

pengalihan, perubahan (omzetting) dari suatu hak tertentu kepada

suatu hak yang lain.25 Menurut pandangan A.P. Parlindungan bahwa

konversi secara umum dapat dikatakan sebagai penyesuaian atau

24

H.Ali Achmad Chomzah SH, Hukum Agraria Pertanahan Indonesia , Jakarta:Prestasi Pustaka,

2004, hal.80. 25

Prof. Mr. Dr. Sudargo Gautama, Masalah Agraria, Bandung: Alumni, 1973, hal.31

Page 22: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

33

perubahan dari hak-hak yang diatur oleh peraturan lama disesuaikan

dengan hak baru.26

Dari penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa konversi

hak atas tanah merupakan perubahan ataupun penyesuaian dari hak-

hak yang lama atas tanah yaitu hak adat maupun hak perdata barat

(BW) menjadi hak-hak atas tanah berdasarkan system UUPA. A.P.

Parlindungan dalam bukunya “Konversi Hak-hak Atas Tanah”

menyatakan bahwa guna mengetahui sikap dan filosofi dari konversi

ini maka kita mempunyai 5 (lima) prinsip yang mendasarinya

sehingga dapat kita telaah bagaimana tujuannya dan bagaimana

penyelesainnya berdasarkan:

1) Prinsip nasionalitas: Dalam Pasal 9 UUPA secara jelas

disebutkan bahwa hanya warga Negara Indonesia yang

boleh mempunyai hubungan hukum dengan bumi, air dan

ruang angkasa yang berada di dalam wilayah Negara

Kesatuan Republik Indonesia;

2) Prinsip pengakuan hak-hak tanah terdahulu : Ketentuan-

konversi di Indonesia mengambil sikap yang mengakui

atas masalah hak-hak atas tanah sebelum berlakunya

UUPA, yaitu hak-hak yang pernah tunduk kepada Hukum

Barat maupun Hukum Adat yang kesemuanya akan masuk

melalui Lembaga Konversi ke dalam sistem dari UUPA.

3) Kepentingan Hukum: Dengan adanya ketentuan konversi

maka ada kepastian Hukum mengenai status Hak-hak atas

tanah yang tunduk pada sistem Hukum yang lama. Apakah

hak tersebut akan dihapuskan atau disesuaikan kedalam

hak-hak menurut sistem UUPA dan kepastian berakhirnya

masa-masa konversi hak-hak atas tanah bekas tunduk pada

26

Dr. A.P. Parlindungan, Pedoman Pelaksanaan UUPA dan Tata Cara PPAT, Bandung: Alumni

1982, hal.49

Page 23: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

34

Kitab Undang-undang Hukum Perdata dinyatakan telah

berakhir pada tanggal 24 September 1960;

4) Penyesuaian kepada ketentuan konversi : Sesuai dengan

Pasal 2 dari Ketentuan Konversi maupun Surat Keputusan

Menteri Agraria maupun dari Edaran-edaran yang

diterbitkan, maka hak-hak atas tanah yang pernah tunduk

kepada Hukum Barat dan Hukum Adat harus disesuaikan

dengan hak-hak yang diatur oleh UUPA

5) Status quo hak-hak tanah terdahulu: Dengan berlakunya

UUPA, maka tidak mungkin lagi diterbitkan hak-hak baru

atas tanah-tanah yang akan tunduk kepada Hukum Barat.

Setelah diseleksi menurut ketentuan-ketentuan Konversi

Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan

pelaksanaannya maka terhadap hak-hak atas tanah bekas

hak barat dapat menjadi Tanah Negara karena terkena

ketentuan asas nasionalitas atau karena tidak dikonversi

menjadi hak menurut Undang-undang Pokok Agraria

dan/atau Dikonversi menjadi hak yang diatur menurut

Undang-undang Pokok Agraria seperti Hak milik, Hak

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.27

Tujuan diadakannya konversi hak atas tanah adalah untuk:

a) menciptakan unifikasi hak-hak perorangan atas tanah

terutama yang sudah merupakan suatu hubungan

hukum yang kongkrit dengan tanah berdasarkan

ketentuan Hukum Tanah yang lama, yaitu tanah-tanah

hak barat dan tanah-tanah hak Indonesia. Hak Hipotik

yang membebani tanah-tanah dengan Hak Eigendom,

27

Ulfia Hasanah , Status Kepemilikan Tanah Hasil Konversi Hak Barat Berdasarkan UU. No. 5

Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Dihubungkan dengan PP. No. 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah , Jurnal Ilmu Hukum, Vol. 3 Nomor 1 Tahun 2012,

Pekanbaru: Universitas Riau, Hal. 5-6

Page 24: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

35

Hak Erfpacht dan Hak Opstal dan juga Hak

Credietverband yang membebani tanah-tanah Hak

Milik Adat.

b) untuk mengakhiri hak-hak asing tanah, yaitu tanah-

tanah hak yang dikuasai dan digunakan oleh orang-

orang asing dan badan-badan hukum asing. Hal ini

adalah sebagai akibat berlakunya Agrarische Wet

1870 yang memuat politik pertanahan pemerintah

jajahan Hindia Belanda berikut peraturan-peraturan

pelaksanaanya. Untuk tanah-tanah hak barat yang

tidak dikonversi menjadi hak milik, hanya akan

berlangsung selama sisa jangka waktunya dan paling

lama adalah 20 tahun dan bahkan ada pula yang tidak

dikonversi dan dihapuskan hak barat tersebut.28

b. Terjadinya Konversi

Menurut ketentuan-ketentuan konversi terjadinya konversi

dikarenakan 3 (tiga) hal, yaitu:

1) konversi atau perubahan yang terjadi karena hukum.

Konversi ini terjadi dengan sendirinya tanpa diperlukan

tindakan dari instansi tertentu baik yang bersifat

konstitutif maupun deklaratoir.

2) konversi yang terjadi setelah diperoleh suatu tindakan

yang bersifat deklaratoir dari instansi yang berwenang.

Konversi jenis ini juga terjadi karena hukum tetapi juga

disertai syarat-syarat tertentu maka diperlukan suatu

tindakan penegasan yang bersidat deklaratoir.

3) konversi yang terjadi melalui suatu tindakan yang bersifat

konstitutif. Pada jenis konversi ini perubahan atas sesuatu

28

Arie Sukanti Hutagalung, Leon C.A. Verstappen, Wilbert D.Kolkman, Rafael Edy Bosko

,Opcit,2010, hal.188

Page 25: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

36

hak baru bukan terjadi karena hukum melainkan

memerlukan suatu tindakan khusus yang bersifat

konstitutif .29

Dalam hal konversi hak atas tanah adat dan tanah barat ini

merupakan konversi atau perubahan yang terjadinya karena hukum

(van rechtswege), karena ketentuan mengenai konversi tersebut

muncul ketika diundangkannya UUPA secara serentak pada 24

september 1960. Ini berarti bahwa terhitung sejak tanggal tersebut

tidak berlaku lagi lembaga-lembaga atau hak-hak atas tanah yang

diatur oleh hukum tanah barat maupun hukum tanah adat. Demikian

pula tidak ada lagi hak hipotik dan hak credietverband sebagai hak

jaminan atas tanah. Hak-hak perorangan atas tanah tersebut telah

diubah/dikonversi menjadu salah satu hak baru berdasarkan UUPA.

c. Konversi atas Tanah-tanah Barat

Dengan berlakunya Pernyataan Domein (Domein Veklaring)

sebagaimana dirumuskan dalam Pasal 1 Agrarisch Besluit 1870, maka

tanah-tanah di wilayah Hindia Belanda, sepanjang di daerah

pemerintah langsung (kecuali daerah-daerah swapraja) di dan luar

Jawa dan Madura, dibagi habis menjadi tanah-tanah Hak Eigendom

dan Tanah Domein Negara (Landsdomein adalah tanah milik negara).

Dan atas masing-masing tanah tersebut dapat diberikan pada pihak

lain dengan Hak Opstal, Hak Erfpacht, Hak Gebruik, (Hak Pakai) dan

Hak Sewa, melalui suau perjanjian dengan eigenaar (pemilik hak

eigendom) atau dengan Negara (Pemerintah Hindia Belanda). Pada

hakikatnya hak-hak itu merupakan hak atas tanah yang sekunder.

Sementara untuk mendapatkan tanah dengan Hak Eigendom dapat

membeli (melalui jual beli tanah/pemindahan hak) dari negara atau

dari eigenaarnya, yang dibuktikan dengan akta hak eigendom yang

dibuat oleh Pejabat Balik Nama (overshrijvingsambtenaar) dan

29

Tamsil Anshari Siregar, UUPA Dalam Bagan, Medan , 2011, hal 276-291

Page 26: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

37

sekaligus didaftarkan pula jual beli/pemindahan haknya oleh pejabat itu.

Yang diatur Pasal 1 S 1873-27. Dan semua tanah hak barat30

:

Tabel 1. Konversi Hak-hak Asing

Jenis Haknya Dikonversi menjadi

dan jangka waktunya

Keterangan

24 September 1960 24 September 1980

Hak Eigendom Hak Milik

Jangka waktu : tidak

terbatas

Berlangsung terus

Hak Guna Bangunan

Jangka waktu : 20

Tahun

Hapus menjadi

Tanah

Negara.Diajukan

permohonan baru

Hak Pakai

Jangka waktu:

selama diperlukan

(khusus Untuk

Perwakilan Negara

Asing digunakan

untuk kantor/rumah

kediaman Kepala

Perwakilan Asing

tersebut)

Berlangsung terus

selama diperlukan.

Hak Erfpacht Untuk perkebunan

besar

Hak Guna Usaha

a) Jangka waktu :

Hapus menjadi

Tanah Negara

Diajukan

permohonan hak

30

Arie Sukanti Hutagalung, Leon C.A. Verstappen, Wilbert D.Kolkman, Rafael Edy Bos ko,

Op.cit, 2010, hal. 190-191

Page 27: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

38

sisa jangka

waktunya, dan paling

lama 20 tahun.

b) Untuk perumahan

(di kota-kota/tempat

peristirahatan) : Hak

Guna Bangunan

c) Jangka waktu: sisa

jangka waktunya dan

paling lama 20 tahun

d) Untuk pertanian

kecil (klien

landbouw) :

dihapuskan

baru

Hapus menjadi

Tanah Negara

Diajukan

permohonan hak

baru

Menjadi tanah

negara dan

diredistribusikan

kepada para petani

dalam pelaksanaan

landreform.

Hak Opstal Hak Guna Bangunan

Jangka waktu: sisa

jangka waktunya,

dan paling lama 20

tahun

Hapus menjadi

tanah negara

Diajukan

permohonan hak

baru

Hak Gebruik Hak Pakai

Jangka waktu : sisa

jangka waktunya dan

paling lama 20 tahun.

Hapus menjadi

tanah negara

Diajukan

permohonan hak

baru

Hak Sewa (atas

Tanah Negara)

Hak Pakai

Jangka waktu : sisa

jangka waktunya dan

Hapus menjadi

tanah negara

Diajukan

Page 28: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

39

paling lama 20 tahun permohonan hak

baru

Sumber : Ketentuan-ketentuan Konversi dalam Undang-

undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-pokok Agraria.

Hak-hak atas tanah barat yang disebutkan diatas wajib didaftarkan dan

mempunyai tanda bukti hak berdasarkan S 1873-27.

Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang

berasal dari konversi tanah hak barat berakhir pada tanggal 23

September 1980 dan sejak tanggal 24 September 1980 menjadi tanah

negara. Jika bekas pemegang haknya masih memerlukan tanah

tersebut dan penggunaan tanahnya sesuai dengan Rencana Tata Ruang

di Daerah tersebut serta tidak terkena proyek Pemerintah

Pusat/Daerah, pada asasnya dapat diajukan permohonan hak baru

sesuai dengan Keppres Nomor 32 Tahun 1979 danPMDN 3 Tahun

1979.

Hak Eigendom yang dibebani Hak Erfpacht/Hak Opstal/Hak

Hipotik, ada 5 kemungkinan konversi:

1) Hak Eigendom-nya dikonversi menjadi Hak Milik,

sedangkan Hak Erfpacht/ Hak Opstal dikonversi menjadi

Hak Guna Bangunan dengan jangka waktunya dan paling

lama 20 tahun.

2) Hak Eigendom-nya tidak dapat dikonversi menjadi Hak

Milik, melainkan hanya dapat dikonversi menjadi Hak

Guna Bangunan saja karena eigenaarnya hanya menguasai

secara yuridis saja, ia tidak menggunakan tanahnya. Hal

ini berarti eigenaar tersebut tidak memenuhi kewajibannya

untuk menggunakan tanah sesuai dengan fungsi tanahnya

(menurut Pasal 6 UUPA, tanah berfungsi sosial). Maka

Page 29: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

40

tidak dikonversi dan dinyatakan gugur menjadi tanah

negara dan kelak dapat diberikan kembali Hak Guna

Bangunan sampai dengan tanggal 24 September 1980

(Pasal 2 PMA nomor 7/1965).

3) Hak Eigendom-nya dijadikan jaminan utang dengan

dibebani Hak Hipotik yang diberikan kepada sesuatu Bank

atau orang selaku kreditor. Hak Eigendom itu dikonversi

menjadi Hak Milik atau Hak Guna Bangunan sedangkan

Hak Hipotik tersebut dikonversi menjadi Hak Tanggungan

(Pasal 1 ayat 6 KK). Jika Hak Eigendom yang dinyatakan

hapus menjadi tanah negara, maka Hak Hipotiknya

menjadi hapus pula sedangkan perjanjian utang

piutangnya tetap berlangsung terus.

4) Menurut ketentuan Pasal I ayat 6 Ketentuan Konversi,

Tanah Hak Eigendom dapat pula dibebani Hak Servituut

atau Erfdientsbaarheid, maka hak itu ikut pula dikonversi

menjadi Hak Pakai.

5) Hak Eigendom yang dibebani Hak Sewa maka Hak Sewa

tersebut dikonversi pula menjadi Hak Sewa.

Sesuai dengan ketentuan Keppres No.32/1979 dan PMDN

3/1979 maka Hak Guna Bangunan yang berasal dari konversi Hak

Erfpacht/Hak Opstal yang membebani Hak Eigendom, paling lama

berlangsung sampai tanggal 24 September 1980 dihapus (sudah tidak

ada lagi Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang

berasal dari konversi tanah Hak Barat).

d. Konversi Atas Tanah-Tanah Hak Indonesia (Tanah Adat)

Konversi hak-hak Indonesia atas tanah meliputi hak-hak atas

tanah yang diatur oleh Hukum Tanah Adat yang tidak tertulis, yang

mencakup seluruh hak-hak atas tanah yang bersumber pada Hukum

Tanah Adat. Hak-hak Indonesia yaitu:

Page 30: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

41

1). Berstatus Hak Milik seperti yang disebutkan dalam Pasal

II ayat 1 Ketentuan Konversi.

2). Berstatus Hak Pakai seperti yang disebutkan dalam Pasal

VI Ketentuan Konversi.

Termasuk pula selain daripada itu, Hak Gadai, Hak Guna Usaha Bagi

Hasil, Hak Sewa dan Hak Menumpang.

Berbeda dengan ketentuan konversi tanah hak barat maka

konversi hak Indonesia tidak dibatasi jangka waktu penyelesaian

administrasinya, oleh karena itu dapat setiap waktu pemilik tanah

meminta sertipikat atas tanahnya (secara sukarela), dan disamping itu

kalau diwajibkan oleh peraturan tertulis karena telah terjadi suatu

perbuatan hukum atau peristiwa hukum atas bidang tanah yang

berstatus Hak Milik (bekas Hak Milik Adat yang belum bersertifikat).

Yang berstatus Hak Milik: sebagian besar belum pernah didaftarkan

sehingga disebut bekas Hak Milik Adat yang belum bersertifikat.

Sedang hanya sebagian kecil yang sudah didaftarkan sebelum

berlakunya UUPA, misalnya : Hak Grant Sultan, Hak Milik di

swapraja Yogyakarta dan Surakarta, Hak Agrarisch Eigendom (yang

jumlahnya sedikit sekali).31

Hak Milik Adat dapat dikonversi menjadi Hak Milik hanya

jika pada tanggal 24 September 1960 telah berkewarganegaraan

Indonesia Tunggal. Jika pemiliknya tidak memenuhi syarat sebagai

subjek Hak Milik tersebut, maka Hak Milik Adat dapat dikonversi

menurut peruntukan tanahnya yaitu:

1). Tanah pertanian dikonversi menjadi Hak Guna Usaha

dengan jangka waktu 20 Tahun;

2).Tanah non pertanian dikonversi menjadi Hak Guna

Bangunan dengan jangka waktu 20 tahun.

31

Arie Sukanti Hutagalung, Leon C.A. Verstappen, Wilbert D.Kolkman, Rafael Edy Bosko ,

Op.cit, 2010, hal. 193

Page 31: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

42

Ini berarti haknya sampai dengan tanggal 23 September 1980

dan pada tanggal 24 September haknya hapus menjadi tanah negara.

Dengan demikian sejak tanggal 24 September 1980 hanya mungkin

dikonversi menjadi Hak Milik saja, dan ini berarti harus memenuhi

subjek Hak Milik. Konversi bekas Hak Milik Adat harus diikuti pula

dengan pendaftarannya sejak berlakunya PP No.10/1961 tentang

Pendaftaran Tanah. Peraturan yag mengatur masalah konversi dan

pendaftarannya diatur dalam PP No.10/1961 tentang Pendaftaran

Tanah, PMPA No.2/1962 tentang Penegasan Konversi dan

Pendaftaran Bekas Hak-hak Indonesia tentang Tanah jo SK PMDN

No.26/DDA/1970 tentang Penegasan Konversi Pendaftaran Bekas

Hak-hak Indonesia Atas Tanah.

3. Tinjauan tentang Daerah Swapraja Keraton Surakarta

Swapraja adalah kerajaan asli yang terdapat di Indonesia yang telah

mendapat pengakuan dari pemerintah Hindia Belanda. Daerah Swapraja

merupakan daerah yang diberi kewenangan untuk menyelenggarakan

pemerintahan dan mengatur rumah tangganya sendiri yang dipimpin seorang

raja.32 Daerah swapraja merupakan sebutan untuk daerah yang pernah

diperintah oleh pemerintahan Hindia Belanda sekitar abad ke 17 M. Secara de

facto daerah swapraja merupakan daerah kerajaan yang ada di Indonesia,

begitu juga dengan kota Surakarta karena merupakan bagian dari Kerajaan

Mataram atau dikenal juga dengan nama Keraton Surakarta. Akan tetapi secara

de yure daerah swapraja ini berada di bawah kekuasaan Pemerintahan

Belanda.33 Guna menunjang berdirinya sebuah kerajaan, pihak Belanda

memberikan tanah-tanah tersebut diberikan kepada raja, sedangkan rakyat

hanya boleh menggunakan tapi tidak berhak memiliki. Rakyat yang

32

Rizko Kurniawan, Tanah Di Keraton Surakarta (Studi Sosiologi Mengenai Konflik Atas

Kepemilikan dan Penguasaan Tanah di Lingkungan Keraton Surakarta), Jurnal Ilmu Administrasi

Publik Universitas Brawijaya, Edisi 6 Nomor 1 Juni 2011, Hal.8 33

Sandi Sarjita, Strategi Mengelola Konflik Pertanahan,Jurnal STPN Yogyakarta Edisi XXII

Oktober, Hal:22

Page 32: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

43

menggunakan tanah tersebut, oleh pihak Keraton Surakarta memberikan

semacam surat bukti atas penggunaan tanah. Di Keraton Surakarta bukti ini

dinamakan Pikukuh, dengan dasar hukum adalah Rijksbklad Surakarta No.9

Tahun 1938.34

Berdasarkan sejarahnya, Keraton Surakarta Hadiningrat adalah

sebuah negara berbentuk kerajaan berdaulat, dan wilayah kerajaanya meliputi

hampir tiga perempat dari Pulau Jawa. Keraton Surakarta Hadiningrat

merupakan kelanjutan dari Kerajaan Mataram, yaitu kerajaan pribumi yang

pemerintahannya dijalankan dengan sistem tradisional jawa. Keraton

Surakarta berdiri pada tahun 1745 oleh Susuhunan Pakubuwono II sebagai

pengganti Keraton Kartasura yang hancur akibat pemberontakan orang-orang

Cina atau yang lebih dikenal sebagai “Geger Pecinan”. Semula Keraton

Surakarta merupakan lembaga Istana (Imperial House) yang mengurusi Sri

Sunan dan keluarga kerajaan di samping menjadi pusat pemerintahan Keraton

Surakarta. Segera setelah tahun 1946 peran Keraton Surakarta tidak lebih

hanya sebagai pemangku Adat Jawa khusunya garis/gaya Surakarta. Begitu

pula Sri Sunan tidak lagi berperan sebagai dalam urusan kenegaraan sebagai

seorang raja dalam artian politik melainkan sebagai Baginda Yang Dipertuan

Pemangku Tahta Adat, simbol dan pemimpin informal Kebudayaan. Fungsi

keraton pun berubah menjadi pelindung dan penjaga identitas budaya Jawa

khusunya gaya Surakarta. Walaupun dengan fungsi yang tebatas pada sektor

informal namun Keraton Surakarta memliki kharisma tersendiri di lingkungan

masyarakat Jawa khususnya di bekas daerah Keraton Surakarta.

Berkaitan dengan kekuasaan pemerintahan swapraja Surakarta

dahulu, didasarkan pada pemilikan raja atas tanah kerajaan yang pada tahun

1918-an, di wilayah kerajaan Surakarta dilancarkan Reorganisasi Agraria, yaitu

kebijaksanaan penataan kembali sistem kepemilikan tanah, yang menghasilkan

aturan-aturan baru berupa sistem apanage (lungguh), pembentukan kelurahan-

kelurahan baru dan dibagikannya lahan tanah untuk penduduk desa. Sebelum

kebijaksanaan itu dilakukan, hukum pertanahan menentukan bahwa tanah di

34

Rizko Kurniawan, Opcit, 2011, hal.9

Page 33: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

44

seluruh wilayah kerajaan adalah mutlak milik Raja. Raja sendiri tidak

menganggap dirinya sebagai tuan rumah dalam arti luas, melainkan hanya

meminta sebagian hasil bumi sebagai suatu cara memungut pajak.35

Berdasarkan penguasaannya, tanah-tanah yang ada di seluruh

wilayah kerajaan dapat dikelompokan menjadi dua golongan:

a. Tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh raja;

b. Tanah-tanah yang diberikan kepada Sentana (kerabat kerajaan).

Tanah-tanah itu diberikan kepada Sentana selama mereka masih

memilik hubungan kekerabatan yang dekat dengan raja, dan selama mereka

masih menduduki jabatan dalam kerajaan. Dengan demikian, jika hubungan

kekerabatan mereka terputus serta tidak lagi menjabat sebagai birokrat, maka

tanah yang dikuasainya akan kembali kepada raja.

Status tanah di Keraton Surakarta berdasarkan Sunan Ground, yaitu

tanah peninggalan leluhur yang diwariskan secara turun temurun. Tanah di

Keraton Surakarta Hadiningrat, berfungsi sebagai sarana legitimasi kekuasaan

raja dan sebagai penunjang kebutuhan ekonomi. Pada hukum tanah yang

berlaku sejak jaman kolonial di Kerajaan Surakarta, raja yang dianggap sebagai

perantara antara Tuhan dengan rakyat, adalah pemilik satu-satunya dari seluruh

areal tanah yang terletak dalam wilayah kekuasaan kerajaan.36 Tanah yang

langsung dikuasai raja namanya Ampilan Dalem. Sebagian tanah lainnya

dinamakan tanah gaduhan atau tanah lungguh atau tanah apanege,

dipergunakan untuk menjamin kebutuhan keluarga raja atau untuk menggaji

para abdi dalem. Tanah-tanah ini oleh raja lalu diberikan kepada anggota-

anggota keluargannya atau kepada abdi dalem. Rakyat hanya sebagai

penggarap (hak usaha, mengerjakan, menggarap) tanpa memiliki hak milik atas

tanah.37

35

Tri widodo Utomo, Pengaruh Sistem Pemilikan Tanah Terhadap Struktur Sosial. Diakses Pada

world wide web http. http://triwidodowutomo.blogspot.com/2010/05/pengaruh-sistem-pemilikan-

tanah.html pada 08 Januari 2015 Pukul 12.05 Di Surakarta. 36

Werner Roll, , Struktur Pemilikan Tanah di Indonesia Studi Kasus Daerah Surakarta Jawa

Tengah,, terj. Ny. Jane Tjen: Rajawali,:Jakarta , 1983, 37

Sudikno Mertokusumo, Perundang-undangan Agraria Indonesia. Yogyakarta:Liberty, 1988,

hal.26-27

Page 34: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

45

Mengenai kewenangan Keraton Surakarta atas tanah, yaitu sebagai

berikut:

a. Wewenang Anggaduh, yaitu hak atas tanah yang diberikan

kepada rakyat swapraja;

b. Wewenang Anggaduh Run Temurun, yaitu hak atas tanah yang

diberikan kepada rakyat swapraja secara turun temurun;

c Wewenang Andarbeni, yaitu hak milik atas tanah yang diberikan

Raja kepada rakyat swapraja

d. Tanah Lungguh, yaitu hak atas tanah yang diberikan sebagai gaji

kepada abdi dalem, lurah desa beserta bahawannya;

e. Tanah Pituwas, yaitu hak atas tanah yang diberikan kepada Lurah

beserta bawahannya yang sudah pensiun. Apabila Lurah atau

bawahannya tersebut meninggal dunia maka tanah tersebut

kembali ke kas desa.

f. Tanah Kas Desa, yaitu keseluruhan tanah sawah dan tegalan serta

pekarangan yang bukan untuk Lungguh, Pituwas, dan bukan

untuk diberikan turun menurun. Tanah Kas Desa diberikan

untuk keperluan penghasilan desa.

Untuk hak-hak atas tanah yang pernah diberikan oleh pihak

Keraton Kasunanan Surakarta yang berada di dalam tembok Keraton

Kasunanan Surakarta adalah:

a. Wewenang Anggaduh, yaitu hak atas tanah yang diberikan

kepada abdi dalem yang tidak bersifat turun temurun;

b. Wewenang Anggaduh Turun Temurun, yaitu hak atas tanah yang

diberikan kepada abdi dalem yang dapat dipakai secara turun

temurun;

c. Paringan Dalem, yaitu hak atas tanah yang diberikan kepada

anak raja yang sudah dewasa.38

Proklamasi Kemerdekaan Indonesia pada tanggal 17 Agustus 1945

menjadikan Indonesia sebagai sebuah Negara merdeka yang berdaulat. Inilah

38

Ibid, hal.16

Page 35: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

46

yang menjadi awal pengaturan Tata Negara Indonesia, yang turut mengubah

prinsip hukum yang berlaku di Indonesia. Hal ini berarti daerah-daerah

kesunanan sudah menggabungkan diri menjadi satu kesatuan menjadi Negara

Kesatuan Republik Indonesia. Tidak ada lagi hukum kerajaan yang tunduk

pada Hukum Hindia Belanda, yang terjadi adalah Kesunanan dihapuskan dan

tunduk pada hukum Negara Indonesia. Kemudian daearah-daerah kesunanan

ini disebut daerah bekas swapraja.39

4. Tinjauan tentang Badan Pertanahan Nasional

Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar Republik Indonesia Tahun

1945 menyebutkan bahwa “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di

dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya

kemakmuran rakyat”. Semangat dari Pasal 33 Ayat (3) tersebut lah yang

mendasari dibentuknya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Salah satu “semangat” dari

Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945 yang diserap oleh UUPA yaitu dengan adanya

prinsip dalam UUPA bahwa tanah tidak boleh menjadi alat penghisapan,

apalagi penghisapan modal asing terhadap rakyat Indonesia. Dalam ketentuan

UUPA telah ditegaskan adanya keharusan untuk menghapus semua hak

eigendom, hukum agrarian bentukan pemerintah kolonial, tanah adat lama

dan bentuk penghisapan-penghisapan yang tidak berpihak kepada rakyat

Indonesia lainnya.

Dalam upaya membentuk negara baru yang merdeka, Pemerintah

Republik Indonesia bertekad membenahi dan menyempurnakan pengelolaan

pertanahan. Landasan Hukum pertanahan yang masih menggunakan produk

warisan pemerintah Belanda mulai diganti. Melalui Departemen Dalam

Negeri, Pemerintah mempersiapkan landasan hukum pertanahan yang sesuai

dengan UUD 1945. Pada tahun 1948 berdasarkan Penetapan Presiden Nomor

16 Tahun 1948 Pemerintah membentuk Panitia Agraria Yogyakarta. Tiga

tahun kemudian terbit Keputusan Presiden Nomor 36 Tahun 1951, yang

39

Mertokusumo, Perundang-undangan Agraria Indonesia: Yogyakarta, 1988, hal. 26

Page 36: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

47

membentuk Panitia Agraria Yogyakarta. Pembentukan Kedua Panitia Agraria

ini sebagai upayamempersiapkan lahirnya unifikasi hukum pertanahan yang

sesuai dengan kepribadian Bangsa Indonesia.

Melalui Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1955, Pemerintah

membentuk Kementrian Agraria yang berdiri sendiri dan terpisah dari

Departemen Dalam Negeri. Pada 1956, berdasarkan Keputusan Presiden

Nomor 1 Tahun 1956 dibentuk Panitia Negara Urusan Agraria Yogyakarta

yang sekaligus membubarkan Panitia Negara Urusan Agraria Yogyakarta

yang sekaligus membubarkan Panitia Agraria Jakarta. Tugas Panitia Negara

Urusan Agraria ini antara lain adalah mempersiapkan proses penyusunan

Undang-undang Pokok-pokok Agararia (UUPA). Pada 1 Juni 1957, Panitia

Negara Urusan Agraria selesai menyusun rancangan UUPA. Pada 1 juni

1957, Panitia Urusan Agraria Selesai menyusun rancangan UUPA. Pada saat

yang sama berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 190 Tahun 1957, Jawatan

Pendaftaran Tanah yang semula berada di Kementrian Kehakiman dialihkan

ke Kementrian Agraria. Tahun 1958, berdasarkan Keputusan Presiden Nomor

97 Tahun 1958, Panitia Negara Urusan Agraria dibubarkan. Selanjutnya pada

24 April 1958, Rancangan UUPA diajukan ke Dewan Perwakilan Rakyat.

Titik tolak reformasi hukum pertanahan nasional terjadi pada 24

September 1960. Pada hari itu, Rancangan UUPA disetujui dan disahkan

menjadi Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960. Dengan diberlakukannya

UUPA tersebut untuk pertama kalinya pengaturan tanah di Indonesia

menggunakan produk hukum nasional yang bersumber dari hukum adat. Pada

1964 melalui Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1964 ditetapkan

tugas, susunan, dan pimpinan Departemen Agraria. Peraturan tersebut

nantinnya disempurnakan dengan Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun

1965 yang mengurai tugas Departemen Agraria serta menambahkan

Direktorat Transmigrasi dan Kehutanan ke dalam organisasi.

Tahun 1988 merupakan tonggak sejarah karena saat itu terbit

Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan

Nasional. Sejalan dengan meningkatnya pembangunan Nasional yang menjadi

Page 37: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

48

tema sentral proyek ekonomi-politik Orde Baru, kebutuhan akan tanah juga

makin meningkat. Persoalan yang dihadapi Direktorat Jendral Agraria

bertambah rumit dan berat. Untuk mengatasi hal tersebut status Direktorat

Jendral Agraria ditingkatkan menjadi Lembaga Pemerintahan Non-

Departemen dengan nama Badan Pertanahan Nasional. Dengan lahirnya

Keputusan Presiden tersebut, Badan Pertanahan Nasional bertanggung jawab

langsung kepada Presiden.40

Badan Pertanahan Nasional atau biasa disingkat BPN adalah

lembaga pemerintah non-kementrian di Indonesia yang mempunyai tugas dan

wewenang untuk melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan di

bidang pertanahan secara nasional, regional, dan sektoral (Sesuai dengan

Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 dan Peraturan Presiden Nomor 63

Tahun 2013). Pada masa Pemerintahan Presiden Joko Widodo berdasarkan

Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang

Kementerian Agraria dan Tata Ruang, fungsi dan tugas dari organisasi Badan

Pertanahan Nasional dan Direktorat Jendral Tata Ruang Pekerjaan Umum

digabung dalam satu lembaga Kementerian yang bernama Kementerian

Agraria dan Tata Ruang. Kementerian tersebut berada di bawah dan

bertanggung jawab kepada Presiden, yang dipimpin oleh Menteri. Kementerian

Agraria dan Tata Ruang mempunyai tugas menyelenggarakan urusan

pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang untuk membantu

Presiden dalam menyelenggarakan pemerintahan negara. Dalam Pasal 3

Perpres Nomor 17 Tahun 2015 disebutkan bahwa Kementrian Agraria dan

Tata Ruang dalam mencapai tugasnya di atas memiliki fungsi:

a. perumusan, penetapan dan pelaksanaan kebijakan di bidang tata

ruang, infrastruktur keagrariaan/pertanahan, hubungan hukum

keagrariaan/pertanahan, pengadaan tanah, sertat penanganan

masalah agraria/pertanahan, pemanfaatan ruang dan tanah;

40

Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Sejarah Badan Pertanahan Nasional Republik

Indonesia, diakses pada world wide web http://Bpn.go.id , Pada 03 Maret 2015 Pukul 12.35,di

Surakarta

Page 38: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

49

b. koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian

dukungan administrasi kepada seluruh unsur organisasi di

lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

c. pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi

tanggung jawab Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

d. pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian

Agraria dan Tata Ruang;

e. pelaksanaan bimbingan teknis dan supervisi atas pelaksanaan

urusan Kementerian Agraria dan Tata Ruang di daerah dan;

f. pelaksanaan dukungan yang bersifat substantif kepada seluruh

unsur organisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata

Ruang.41

Adapun Susunan Organisasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang

sebagaimana Pasal 4 Perpres Nomor 17 Tahun 2015 terdiri atas:

a. Sekretaris Jenderal;

b. Direktorat Jenderal Tata Ruang;

c. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan;

d. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan;

e. Direktorat Jenderal Penataan Agraria;

f. Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah;

g. Direktorat Jenderal Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan

Penguasaan Tanah;

h. Direktorat Jenderal Penanganan Masalah Agraria,

Pemanfaatan Ruang dan Tanah;

i. Inspektorat Jenderal;

j. Staff Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat atas Tanah 42

Selanjutnya dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 1 Tahun 1989 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah

Badan Pertanahan Nasional di Propinsi dan Kantor Pertanahan di Kabupaten/

41

Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan

Tata Ruang, Pasal 3 42

Ibid, Pasal 4

Page 39: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

50

Kota disebutkan guna melaksanakan fungsi Badan Pertanahan Nasional di

daerah maka perlu kiranya untuk dibentuk Kantor Pertanahan di tingkat

Propinsi dan Kabupaten/Kota. Dalam Pasal 1 dijelaskan bahwa Kantor

Wilayah Badan Pertanahan Nasional di Propinsi yang selanjutnya disebut

KANWIL BPN adalah instansi vertikal dari Badan Pertanahan Nasional yang

berada di bawah dan bertanggung jawab langsung kepada Kepala Badan

Pertanahan Nasional.43 Kanwil BPN mempunyai tugas melaksanakan

sebagian tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional di Propinsi yang

bersangkutan. Dalam Pasal 3, untuk menyelenggarakan tugas dan fungsi

tersebut di atas maka KANWIL BPN mempunyai fungsi:

a. melaksanakan penyusunan program pelaksanaan tugas di bidang

pertanahan;

b. mengkoordinasi pengaturan penguasaan dan pemilikan

tanah, penatagunaan tanah, pengukuran hak-hak atas tanah

serta pengukuran dan pendaftaran tanah;

c. melaksanakan urusan tata usaha dan perundang-undangan.44

Dalam Pasal 4 berisi tentang susunan organisasi KANWIL BPN

terdiri dari:

a. Bagian Tata Usaha;

b Bagian Pengaturan Penguasaan Tanah;

c. Bagian Penatagunaan Tanah;

d. Bagian Hak-hak Atas Tanah;

e. Bagian Pengukuran dan Pendaftaran Tanah;45

Sementara dalam Pasal 25 disebutkan bahwa guna menunjang

kinerja KANWIL BPN yang ada di Propinsi maka dibentuklah Kantor

Pertanahana di tingkat Kabupaten/Kota, yang merupakan instansi vertikal dari

Badan Pertanahan Nasional yang berada di bawah dan bertanggung jawab

43

Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 1989 tentang Organisasi dan

Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional di Propinsi dan Kantor Pertanahan di

Kabupaten/ Kotamadya, Pasal 1 44

Ibid, Pasal 3 45

Ibid, Pasal 4

Page 40: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

51

langsung kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional

Propinsi.46 Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota mempunyai tugas dan

fungsi Badan Pertanahan Nasional dalam lingkungan wilayah kabupaten/kota.

Guna menyelenggarakan tugas sebagaimana di atas, dalam Pasal 27

disebutkan Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota mempunyai fungsi:

a. menyiapkan kegiatan di bidang pengaturan penguasaan tanah,

penatagunaan tanah, pengurusan hak-hak atas tanah, serta

pengukuran dan pendaftaran tanah;

b. melaksanakan kegiatan pelayanan di bidang pengaturan

penguasaan tanah, penatagunaan tanah, pengurusan hak-hak

tanah, pengukuran dan pendafataran tanah;

c. melakukan urusan tata usaha dan rumah tangga.47

Selanjutnya dalam Pasal 28 berisi mengenai susunan organisasi

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yaitu:

a. Sub Bagian Tata Usaha;

b. Seksi Pengaturan Penguasaan Tanah;

c. Seksi Penatagunaan Tanah;

d. Seksi Hak-hak Atas Tanah;

e. Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah.48

Salah satu Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang berada di

wilayah kerja KANWIL BPN Jawa Tengah adalah Kantor Pertanahan Kota

Surakarta. Kantor Pertanahan Kota Surakarta merupakan instansi vertikal

Badan Pertanahan Kabupaten/Kota yang bertanggung jawab kepada Kepala

Kantor Pertanahan Propinsi Jawa Tengah, tugas dan fungsi BPN yang

bersangkutan dipimpin oleh seoran Kepala. Dalam menjalankan kewajiban

dan kewenangannya,Badan Pertanahan Nasional Kota Surakarta berlandaskan

pada visi dan misi Badan Pertanahan Nasional, yaitu:

a. Visi : Menjadi lembaga yang mampu mewujudkan tanah dan

pertanahan sebesar-besar kemakmuran rakyat, serta keadilan dan

46

Ibid, Pasal 25 47

Ibid, Pasal 27 48

Ibid, Pasal 28

Page 41: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

52

berkelanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan dan

kenegaraan Republik Indonesia.

b. Misi : Mengembangkan dan menyelenggarkaan politik dan

kebijaksanaan pertanahan untuk:

1). Peningkatan kesejahteraan rakyat, penciptaan sumber-

sumber baru kemakmuran rakyat, pengurangan

kemiskinan dan kesenjangan pendapatan serta

pemantapan ketahanan pangan

2) Peningkatan tatanan kehidupan bersama yang lebih

berkeadilan dan bermartabat dalam kaitannya dengan

penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan

tanah (P4T).

3) Perwujudan tatanan kehidupan bersama yang harmonis

dengan mengatasi berbagai sengketa, konflik, dan

perkara pertanahan di seluruh tanah air dan penataan

perangkat hukum dan sistem pengelolaan pertanahan

sehingga tidak melahirkan sengketa, konflik dan perkara

di kemudian hari.

4) Keberlanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan, dan

kenegaraan Indonesia dengan memberikan akses seluas-

luasnya pada generasi yang akan datang terhadap tanah

sebagai sumber kesejahteraan masyarakat.

5) Menguatkan lembaga pertanahan sesuai dengan jiwa,

semangat, prinsip dan aturan yang tertuang dalam UUPA

dan aspirasi rakyat secara luas.

Selain itu, Badan Pertanahan Nasional juga berpegang teguh pada

prinsip pertanahan yaitu pertanahan harus berkontribusi secara nyata untuk:

a. Meningkatkan kesejahteraan rakyat;

b. Menata kehidupan bersama yang berkeadilan;

c. Mewujudkan keberlanjutan sistem kemasyarakatan,

kebangsaan dan kenegaraan Indonesia;

Page 42: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

53

d. Mewujudkan Keharmonisan (terselesainya sengketa dan

konflik).

Adapun Tugas dan fungsi Kantor Pertanahan Kota Surakarta

adalah:

a. Tugas Badan Pertanahan Nasional adalah melaksanakan tugas

pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional

dan sektoral.

b. Dalam menyelenggarakan tugasnya , Kantor Pertanahan

mempunyai fungsi :

1) Perumusan kebijakan nasional bidang pertanahan;

2) Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan;

3) Koordinasi kebijakan, perencanaan dan program di bidang

pertanahan;

4) Pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang

pertanahan;

5) Penyelenggaraan dan pelaksanaan survei, pengukuran dan

pemetaan di bidang pertanahan;

6) Pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin

kepastian hukum;

7) Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah;

8) Pelaksanaan Penatagunaan tanah, reformasi agraria dan

penataan wilayah-wilayah khusus;

9) Penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau

milik negara/daerah bekerjasama dengan Departemen

Keuangan;

10) Pengawasan dan pengendalian penguasaan kepemilikan

tanah;

11) Pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan;

12) Pengkajian dan penanangan masalah, sengketa, perkarara

dan konflik di bidang pertanahan;

13) Pengkajian dan pengembangan hukum pertanahan;

Page 43: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

54

14) Penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan;

15) Pendidikan, latihan dan pengembangan sumber daya

manusia di bidang pertanahan;

16) Pengelolaan data dan informasi di bidang pertanahan;

17) Pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan

dengan bidang pertanahan;

18) Pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara

orang dan/atau badan hukum dengan tanah sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

19) Fungsi lain di bidang pertanahan sesuai peraturan

perundang-undangan yang berlaku.49

5. Teori Sistem Hukum Lawrence Meir Friedman

Sistem merupakan suatu kesatuan yang terdiri yang terdiri dari

unsur-unsur atau elemen yang saling berinteraksi satu sama lain, dalam

sistem tidak menghendaki adanya konflik antar unsur-unsur yang ada

dalam sistem, kalau sampai terjadi konflik maka akan segera diselesaikan

oleh sistem tersebut.50

Menurut Friedman terdapat tiga komponen dalam sistem hukum

yaitu:

a. Struktur Hukum (legal structure) yaitu keseluruhan institusi-institusi

hukum yang ada beserta aparatnya, mencakupi antara lain

kepolisian dengan para polisinya, kejaksaan dengan para jaksanya,

pengadilan dan para hakimnya dan lain-lain. Komponen struktur

merupakan kelembagaan yang diciptakan oleh sistem hukum itu

dengan berbagai macam fungsi dalam rangka mendukung bekerjanya

sistem tersebut, komponen ini dimungkinkan untuk melihat

bagaimana sistem hukum itu memberikan pelayanan terhadap

penggarapan bahan hukum secara teratur.51

49

Ibid, Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia 50

Teguh Prasetyo & Abdul Halim Barkatullah, Filsafat, Teori & Ilmu Hukum : Pemikiran Menuju

Masyarakat yang berkeadilan dan Bermartabat , PT.RajaGrafindo Persada:Jakarta, 2012, hal.311 51

Esmi Warassih, Opcit, 2005, hlm.30

Page 44: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

55

b. Substansi hukum (legal substance) yaitu keseluruhan aturan hukum,

norma hukum dan asas hukum, baik yang tertulis maupun yang tidak

tertulis, termasuk putusan pengadilan. Substansi diartikan sebagai

produk yang dihasilkan oleh orang yang berada dalam sistem itu

meliputi keputusan yang dikeluarkan atau aturan baru yang mereka

susun. Substansi mencakup living law (hukum yang hidup) bukan

hanya aturan-aturan yang ada dalam kitab undang-undang atau law

books.52

c. Kultur Hukum (legal culture) yaitu opini-opini, kepercayaan-

kepercayaan (keyakinan-keyakinan), kebiasaan-kebiasaan, cara

berpikir dan cara bertindak, baik para penegak hukum maupun dari

warga masyarakat , tentang hukum dan berbagai fenomena yang

berkaitan dengan hukum. Kultur hukum merupakan sikap manusia

terhadap hukum dan sistem hukum,. Pemikiran dan pendapat ini

sedikit banyak menjadi penentu jalannya proses hukum.

Struktur hukum yang baik tidak akan berjalan dengan baik kalau

tidak ditunjang oleh adanya substansi hukum yang baik pula. Demikian

pula substansi hukum yang baik tidak akan dapat dirasakan manfaatnya

kalau tidak ditunjang oleh struktur hukum yang baik. Selanjutnya struktur

dan substansi yang baik tidak akan dapat dirasakan eksistensinya kalau

tidak didukung oleh budaya hukum masyarakat yang baik pula. Dengan

kata lain, hukum akan berperan dengan baik manakala ketiga aspek

subsistem yaitu struktur, substansi dan budaya hukum itu saling

berinteraksi dan memainkan peranan sesuai dengan fungsinya, sehingga

hukum akan berjalan secara serasi dan seimbang, sesuai dengan fungsinya.

Diibaratkan seekor ikan, ia akan hidup dengan baik manakala ditunjang

dengan kualitas air kolam yang baik dan makanan yang baik pula. Apabila

ketiga subsistem hukum ini tidak berfungsi dengan baik, maka akan

52

Ibid.

Page 45: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

56

muncul problem dalam upaya memfungsikan hukum sebagai sarana

pembaharuan dan pembangunan masyarakat itu sendiri.53

Struktur hukum dalam penelitian ini adalah Kantor Pertanahan

Kota Surakarta. Substansi yang ada dalam penelitian ini berupa berbagai

peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai Konversi dan

Pendaftaran Tanah misalnya UUPA beserta peraturan pelaksanannya.

Kultur hukum atau budaya hukum dalam penelitian ini adalah sikap

manusia diantaranya yaitu :para pemegang hak atas tanah bekas swapraja,

pejabat pembuat akta tanah, pegawai kantor pertanahan kota Surakarta,

atau juga dapat berupa kepercayaan, nilai-nilai, pemikiran serta harapan.

53

Moch kusumaatmadja, konsep-konsep hukum dalam pembangunan , alumni: bandung, 2002

hal.3

Page 46: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

57

Konversi Hak Atas

Tanah Bekas

Swapraja

Sesuai Tidak Sesuai

Solusi Hambatan

Diktum Kedua UU No. 5 Tahun 1960

(UUPA) + PP NO 24 TAHUN 1997

+Peraturan Kepala BPN Nomor 1

Tahun 2010

B. Kerangka Berpikir

Keterangan:

Konversi bagi hak-hak atas tanah yang ada sebelum lahirnya

UUPA merupakan suatu keharusan yang wajib ditempuh oleh pemegang

haknya agar hak atas tanahnya dapat diakui oleh UUPA. Sebagaimana yang

diatur dalam Penegasan Konversi yang termuat dalam Diktum Kedua UUPA

. Dalam Diktum Kedua Pasal 2 ketentuan–ketentuan mengenai konversi

Page 47: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

58

dalam Undang-undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

pokok Agraria (UUPA) disebutkan bahwa:

“(1) Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau

mirip dengan hak yang dimaksud dalam pasal 20 ayat 1 seperti

yang disebut dengan nama sebagai di bawah, yang ada pada mulai

berlakunya Undang-undang ini, yaitu: hak agrarisch eigendom,

milik, yasan, andarbeni, hak atas druwe, hak atas druwe desa,

pesini, grant Sultan, landerijenbezitrecht, altijddurende erfpacht,

hak usaha atas bekas tanah partikelir dan hak-hak lain dengan

nama apapun juga yang akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri

Agraria, sejak mulai berlakunya Undang-undang ini menjadi hak

milik tersebut dalam pasal 20 ayat 1, kecuali jika yang

mempunyainya tidak memenuhi syarat sebagai yang tersebut

dalam pasal 21.

(2) Hak-hak tersebut dalam ayat 1 kepunyaan orang asing,

warganegara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya

mempunyai kewarganegaraan asing dan badan hukum yang tidak

ditunjuk oleh Pemerintah sebagai yang dimaksud dalam Pasal 21

ayat 2 menjadi hak guna usaha atau hak guna bangunan sesuai

dengan peruntukan tanahnya, sebagai yang akan ditegaskan lebih

lanjut oleh Menteri Agraria54.”

Dalam Diktum Kedua Pasal 6 UUPA:

“Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip

dengan hak yang dimaksud dalam pasal 41 ayat 1 seperti yang disebut

dengan nama sebagai di bawah, yang ada pada mulai berlakunya

Undang-undang ini, yaitu : hak vruchtgerbruik, gebruik, grant

controleur, bruikleen, ganggam bauntuik, anggaduh, bengkok,

lungguh, pituwas, dan hak-hak lain dengan nama apapun juga yang

54

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, Diktum

Kedua

Page 48: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

59

akan ditegaskan lebih lanjut oleh Menteri Agraria, sejak mulai

berlakunya Undang-undang ini menjadi hak pakai tersebut dalam

pasal 41 ayat 1, yang memberi wewenang dan kewajiban sebagaimana

yang dipunyai oleh pemegang haknya pada mulai berlakunya Undang-

undang ini, sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-

ketentuan Undang-undang ini55.

Pelaksanaan konversi merupakan bagian dari penyelenggaraan

pendaftaran tanah untuk pertama kali. Dalam Pasal 1 Peraturan Menteri

Pertanian dan Agraria Nomor 2 Tahun 1962 tentang Penegasan Konversi

dan Pendaftaran Bekas Hak-hak Indonesia atas Tanah disebutkan bahwa

pendaftaran konversi dilaksanakan berdasarkan Peraturan Pemerintah

Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (yang telah diubah dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

Selanjutnya dalam Pasal 25 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah juga diatur mengenai Pembuktian Hak Lama,

“Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi

hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut

berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang

bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam

pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan

dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar

hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.”

Mengenai mekanisme prosedur, tarif dan jangka waktu konversi

secara umum sendiri diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan

Pertanahan. Di dalam Peraturan turut juga termuat peraturan-peraturan yang

nantinya akan berhubungan dengan proses konversi itu sendiri, seperti

Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 jo. Undang-undang Nomor 20 Tahun

2000 Tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Peraturan

55

Ibid

Page 49: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

60

Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis

Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan

Nasional, Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 Tentang

Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah, dan Peraturan Nomor 7 Tahun 2007 Tentang Panitia

Pemeriksaan Tanah.

Dalam pelaksanaan Pendaftaran Tanah Hak-hak Baru maupun

Konversi Hak-hak Lama seringkali mengalami hambatan-hambatan yang

dimana apabila hambatan-hambatan tersebut dapat diurai, untuk kemudian

dapat ditemukan solusi-solusi. Solusi-solusi tersebut penting artinya guna

mencapai tujuan akhir dari suatu pendaftaran tanah yaitu penerbitan

Sertipikat. Dalam Pasal 32 Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah disebutkan bahwa “Sertipikat merupakan surat tanda

bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data

fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data

yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah

hak yang bersangkutan.”

C. Penelitian Yang Relevan

a) Tesis Program Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara

Penulis : APRILLIYANI (2007);

Judul : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah

Adat “Studi Mengenai Konversi Hak Atas Tanah

Grant Sultan Di Kota Medan”.

Rumusan Masalah : 1. Bagaimana Pelaksanaan pendaftaran konversi

hak atas tanah adat Grant Sultan di Kantor

Pertanahan Kota Medan?

2. Apakah kendala yang dihadapi, dalam

pelaksanaan pendaftaran konversi hak atas

tanah adat Grant Sultan di Kantor Pertanahan

Kota Medan tersebut?

Page 50: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

61

3. Upaya apa yang dilakukan dalam menghadapi

kendala yang timbul dalam pelaksanaan

pendaftaran konversi hak atas tanah adat

grant sultan di Kantor Pertanahan Kota

Medan tersebut?

Perbedaan : 1. Penelitian yang Relevan:

Memfokuskan pada bagaimana jenis-jenis

tanah grant sultan di Kota Medan yang bisa

dikonversi di Kantor Pertanahan Kota

Medan, beserta kendala yang muncul serta

upaya yang dilakukan dalam menghadapi

kendala tersebut.

2. Penelitian yang dilakukan Penulis:

Memfokuskan pada kesesuaian pelaksanaan

konversi bekas swapraja Kota Surakarta di

Kantor Pertanahan Kota Surakarta dengan

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria beserta Peraturan Pelaksanaanya,

sekaligus hambatan-hambatan yang muncul

dalam proses konversi serta solusi yang ada

dalam menyelesaikan hambatan tersebut.

b) Tesis Program Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro

Penulis : AGUNG RAHARJO (2010);

Judul : Pendaftaran Konversi Tanah Hak Milik Adat Oleh

Ahli Waris (Studi di Kantor Pertanahan

Kabupaten Klaten).

Rumusan Masalah : 1. Bagaimana kekuatan hukum bukti kepemilikan

tanah hak milik adat berupa petuk pajak atau

letter c?

Page 51: BAB II LANDASAN TEORI A. Landasan Teori 1. Tinjauan ...abstrak.ta.uns.ac.id/wisuda/upload/S351208051_bab2.pdf · Pengertian, Asas, Tujuan, dan Manfaat Pendaftaran Tanah Menurut A.P

62

2. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran konversi

tanah hak milik adat oleh ahli waris?

3. Bagaimana perlindungan hukum apabila salah

satu ahli waris tidak tercatat dalam sertipikat?

Perbedaan : 1. Penelitian yang Relevan:

Memfokuskan pada bagaimana kekuataan

hukum tanah hak milik adat yaitu letter c,

serta bagaimana perlindungan hukum pada

pemegang bukti hak letter c.

2. Penelitian yang dilakukan Penulis:

Memfokuskan pada kesesuaian pelaksanaan

konversi bekas swapraja Kota Surakarta di

Kantor Pertanahan Kota Surakarta dengan

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria beserta Peraturan Pelaksanaanya,

sekaligus hambatan-hambatan yang muncul

dalam proses konversi serta solusi yang ada

dalam menyelesaikan hambatan tersebut