undang-undang tanah

UNDANG-UNDANG TANAH

ASMA’ BINTI BHARUN NAROSID IEL100011

NOOR AIN BINTI ABD HAMID IEL100014

SOALAN

1. Perbezaan sewaan, sewaan bebas daftaran dan pajakan.

2. Pemangku Hakim Besar Ali menyimpulkan dalam kes The Bee vs K Maruthamuthu, bahawa ada satu sebab lain yang lebih penting mengapa rayuan ini perlu diluluskan, dibawah sistem Torrens, daftar adalah segala-galanya.

Berikan ulasan anda samada urusniaga ekuiti dibenarkan dalam undang-undang tanah.

Sewaan bebas daftaran. • Sewaan dan sewaan bebas daftaran adalah satu urus

niaga yang sama.

• S213: tenansi bebas daftaran diertikan:

a) Apa-apa tenansi atau sub tenansi untuk tempoh yang tidak melebihi 3 tahun yang diberi menurut seksyen 223.

b) Apa-apa tenansi atau sub tenansi untuk tempoh yang tidak melebihi 1 tahun yang diberi menurut peruntukan-peruntukan mana-mana undang-undang tanah terdahulu.

• Sub seksyen (2): tidak perlu pendaftaran.

a) Apa-apa transaksi sah sama ada dikuatkuasakan secara tulis atau lisan sahaja.

b) Jika berkuatkuasa secara bertulis, instrumen yang dipersoalkan tidak perlu mematuhi s207 hingga s212, dan tidak menghendaki untuk pendaftaran di bawah akta ini.

Ong Heng Hwa Realty Sdn. Bhd. v Teoh Chai Siok (1977) 1 MLJ 124

Ong Heng Hwa Realty Sdn. Bhd. v Teoh

Chai Siok (1977) 1 MLJ 124 • Pihak plantif ialah pemilik berdaftar satu harta

• defenden adalah seorang penyewa atas kadar sewa $300-00 sebulan.

• Plantif telah mengemukakan notis untuk menamatkan sewaan dan defenden setelah tamat tempoh notis enggan keluar dari harta tersebut.

• Dimahkamah, defenden menyatakan yang sewaan adalah untuk 40 tahun dan menuntut supaya pajakan dilaksanakan dan didaftarkan.

• Mahkamah berpendapat perjanjian tersebut tidak boleh didaftarkan sebagai pajakan dan oleh itu tidak boleh mengujudkan apa-apa kepentingan kepada pemegang pajak keatas tanah.

• JENIS SEWAAN TANPA DAFTARAN:

1. Tenansi atau sewaan tetap.

2. Tenansi atau sewaan berkala.

3. Tenancy at will.

4. Tenancy at sufference.

5. Tenansi berganding ‘estoppel’ ataupun sekatan.

Singma Sawmill Co Sdn. Bhd v Asian Holdings (Industrialised Building) Sdn. Bhd.

6. Tenansi bergandingan ekuiti.

Devi v Francis (1969) 2 MLJ 169

• Dalam menentukan sewaan tersebut pajakan atau tenansi, tempoh sewaan adalah penting.

• Kesan apabila tempoh tidak tentu.

Karuppan Chetty v Suah Thiam (1916) 1 FMSLR 300.

Siew Soon Wah & Ors v Yong Tong Hong (1973) 1 MLJ 133.

Karuppan Chetty v Suah Thiam (1916)

1 FMSLR 300.

Satu perjanjian penyewaan rumah telah dibuat yang menyatakan bahawa tempoh pajakan itu selama mana dikehendaki oleh penyewa.

Mahkamah memutuskan bahawa perjanjian tersebut tidak sah dan terbatal kerana tempohnya tidak tentu.

Siew Soon Wah & Ors v Yong Tong

Hong (1973) 1 MLJ 133.

• Majlis Privy memutuskan bahawa peruntukan dalam penyewaan yang dinyatakan berkuatkuasa “selama mana penyewa mahu mendudukinya” tidak semestinya terbatal.

• Penyewa tidak mempunyai kepentingan di atas tanah yang disewa.

• Penyewa tidak mempunyai hak untuk mengkaveat

• S213(3), memperuntukan seorang penyewa mempunyai hak untuk mencatiterakan penyewaannya di atas dokumen hakmilik daftaran.

Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng.(1995) 1 MLJ 719

Perlindungan di bawah satu catiteraan hanya akan dapat dijamin jikalau catiteraan tersebut dibuat sebelum pemindahmilikan hartanah tersebut.

Hotel Ambassador v Seapower Sdn Bhd (1991) 1 MLJ 404

Pajakan. • Tafsiran pajakan s5.”pajakan berdaftar atau pajakan

kecil tanah berimilik”

• Seksyen 221 iaitu untuk tempoh yang melebihi tiga (3) tahun tetapi tidak melebihi 99 tahun jika pajakan tersebut adalah untuk keseluruhan tanah atau tidak melebihi 30 tahun jika ia hanya untuk sebahagian dari tanah.

• Seksyen 222, pemajak dibenarkan untuk membuat pajakan kecil dan seterusnya pemegang pajakan kecil boleh pula memajakkan pajakan kecilnya. Tiap-tiap pajakan ini hendaklah melebihi 3 tahun dan jika ianya melibatkan hanya sebahagian dari tanah hendaklah tidak melebihi 30 tahun.

• Keperluan untuk mendaftar satu urus niaga atas tanah pula diperuntukkan dibawah Seksyen 206(1).

• Urusniaga untuk pajakan hendaklah dilaksanakan dalam surat cara Borang 15A untuk pajakan dan 15B untuk pajakan kecil.

• dibawah Seksyen 206(3) kepentingan pemegang pajak tersebut akan terkawal oleh ekuiti. Kes tidak daftar pajakan.

Margaret Chua v Ho Swee Kiew & Ors.(1961) 1 MLJ 173

Siew Soon Wah & Ors v Yong Tong Hong (1973) 1 MLJ 133.

Margaret Chua v Ho Swee Kiew &

Ors.(1961) 1 MLJ 173 Hakim Besar Thomson menyatakan bahawa

walaupun satu perjanjian pajakan bagi tempoh 25 tahun itu tidak sah dan terbatal kerana tidak didaftarkan, namun ia masih sah dan berkuatkuasa berasaskan ekuiti.

• terdapat faktor yang boleh menghalang pemegang pajak dari mendapat perlindungan ekuiti.

Lee Lum Soh v Low Ngah (1973) 1 MLJ 97

pemegang pajak yang telah memposes tanah dari pemberi pajak yang tidak didaftarkan telah dianggap oleh mahkamah sebagai penyewa dari bulan kebulan.

Mahkamah berpendapat penyewa gagal untuk membuktikan alasan-alasan ekuiti yang membolehkan mahkamah membuat perintah untuk melaksanakan pajakan.

Alasan penyewa yang ia telah mendahulukan wang untuk perbelanjaan membaiki dan mengubahsuai bangunan tidak diterima oleh mahkamah kerana wang tersebut boleh didapatkan semula dari pemberi sewa.

• pajakan yang tidak didaftarkan akan menimbulkan dua keadaan:

1. pajakan akan dianggap tidak sah dari undang-

undang am tetapi sah sebagai perjanjian untuk memajak dimana pemegang pajak dibawah ekuiti boleh mendapatkan perintah mahkamah untuk melaksanakan perjanjian tersebut.

2. membuatkan perjanjian tersebut sebagai hanya pemegang lesen atau pun sewaan dari bulan kebulan dimana pemberi pajak boleh menamatkan sewaan setelah memberi notis untuk menamatkannya dalam satu tempoh yang manasabah.

Sewaan bebas daftaran

pajakan

pendaftaran Tidak memerlukan pendaftaran –s213(2). Dilindung bawah s316.

Keperluan untuk mendaftar satu urus niaga atas tanah dibawah Seksyen 206(1)

Instrumen Apa-apa transaksi sah sama ada dikuatkuasakan secara tulis atau lisan sahaja.

hendaklah dilaksanakan dalam surat cara Borang 15A untuk pajakan dan 15B untuk pajakan kecil

autoriti S213(3),memperuntukan seorang penyewa mempunyai hak untuk mencatiterakan penyewaannya di atas dokumen hakmilik daftaran.

dinyatakan dibawah Seksyen 340 KTN

Sekatan S225(1)- setiap pajakan harus menepati segala larangan oleh akta dan juga segala sekatan kepentingan di atas tanah. S225(2)-tiada sebarang pajakan boleh diwujudkan untuk 2 atau lebih orang.

pindahmilik Akan berpindah bersama dengan pemindahmilikan menurut peruntukan s219.

Menggunakan borang 14A menurut s281(1)

penamatan Boleh dilaksanakan dengan lisan atau bertulis.

Hendaklah dilaksanakan dengan menggunakan borang 15C

KTN 1965, mengiktiraf urus niaga berasaskan ekuiti seperti hak milik ekuiti, pajakan ekuiti, penyewaan dengan ekuiti, lien dan gadaian ekuiti.

Urus niaga berasaskan ekuiti adalah urus niaga yang bersandarkan kontrak semata-mata kerana ia tidak didaftarkan mengikut prosedur undang-undang tanah.

Keengganan mematuhi kehendak statut menjadikan sesuatu transaksi itu batal, melainkan transaksi itu boleh dianggap telah mewujudkan satu kepentingan yang sah di sisi ekuiti.

Seksyen 6 Akta Sivil 1956 dinyatakan bahawa prinsip perundangan tanah Inggeris tidak boleh diguna pakai di dalam sistem perundangn tanah di Malaysia.

Sistem perundang tanah Inggeris berdasarkan prinsip ekuiti dan common law.

Malaysia menggunakan prinsip perundangan tanah yang berdasarkan sistem torrens.

United Malayan Banking Corp Berhad & Anor v Pemungut Hasil Tanah Kota Tinggi.

Lord Keith, bahawa prinsip yang diungkitkan dalam kes ialah prinsip ‘forfeiture’ merupakan prinsip perundangan Inggeris.

Maka ianya tidak boleh digunakan di dalam prinsip perundangan tanah negara kerana ia bercanggah dengan S6 Akta Sivil 1956.

Seksyen 3 Akta Sivil 1956, prinsip perundangan berbentuk ekuiti dan common law boleh digunakan di dalam perundangan Malaysia khususnya dalam dua keadaan iaitu:

1. Apabila terdapat ‘lacuna’ di dalam perundangan Malaysia.

2. Hanya boleh digunakan setakat ianya sesuai dengan prinsip perundangan Malaysia.

Lian Keow Sdn Bhd (In Liquidation) & Anor v Overseas Credit Finance (M) Sdn Bhd.

Syed Barakbah SCJ, telah menyatakan bahawa keadaan di mana prinsip ekuiti Inggeris boleh digunakan di dalam perundangan tanah Malaysia:

1. Apabila terdapat hak personal atau hak yang berunsur sebelum pendaftaran hak ataupun kepentingan dibuat.

2. Jikalau terdapat pendaftaran hak, maka hak tersebut haruslah ditentukan berdasarkan prinsip perundangan di bawah KTN.

Loke Yew v Port Swettenham Rubber Company.

Mahkamah Privy telah menyatakan bahawa. “the torrens system does not prevent the court from doing equity where the rights of the 3rd party have not intervened”.

Hak untuk menggunakan ekuiti di dalam perundangan tanah Malaysia apabila terdapat keadaan yang memerlukan penggunaan prinsip ekuiti.

Teh Bee v K. Maruthamuthu.

Hakim Besar Ali : “ di bawah sistem Torrens, daftar adalah segala-galanya.”

Frazer v Walker.

Mahkamah menggariskan satu prinsip undang-undang bahawa sistem torrens bertujuan memberi kekebalan kepada pemilik berdaftar terhadap tuntutan daripada pihak-pihak lain.

Objektif sistem torrens adalah dua perkara iaitu kemuktamadan dan ketentuan daftar.

Urusniaga ekuiti

• Hak milik ekuiti.

Pembeli yang belum sempat mendaftarkan pindah milik mereka telah dianggap sebagai menjadi pemilik ekuiti.

Mosbert Berhad (In Liquidation) n Chatib bin Kari (1985) 1 MLJ 162.

Mosbert Berhad (In Liquidation) n Chatib bin Kari (1985) 1 MLJ 162.

Mahkamah menyatakan,mengikut undang-

undang yang dikuatkuasakan di negara ini, pembeli tanah yang telah menjelas harga tanah memperoleh kepentingan ekuiti ke atasnya sehinggalah ia didaftarkan sebagai pemilik.

• Gadaian ekuiti. Pemegang gadaian yang belum sempat

mendaftarkan gadaian mereka telah dianggap sebagai pemegang gadaian ekuiti.

Untuk melindungi kepentingannya sebagai pemegang gadaian ekuiti, dia perlulah memasukkan kaveat pemegang lien bagi tanah berkenaan.

Suratcara tidak mengikut undang-undang, kedudukan pemegang gadaian adalah lemah. Tidak dianggap sebagai pemegang gadaian ekuiti.

Kedudukannya adalah berasaskan kontrak biasa dan bersandar kepada seksyen 206(3) KTN.

Mahadevan a/l Mahalingam v Manilal & Sons (1984) 1 MLJ 286

Telah merujuk kepada kes Haji Abdul Rahman v Mohammed Hassan.

Keputusan Majlis Privy dalam kes tersebut tidak menghalang gadaian ekuiti diwujudkan.

• Lien ekuiti. Pemegang secara sah dokumen hakmilik

keluaran dan terdapat keinginan di antara pihak-pihak untuk mewujudkan suatu lien.

Ekuiti akan membantunya dengan mewujudkan satu kaveat pemegang lien dalam ekuiti.

Merchantile Bank v Official Assignee (1969) 2 MLJ 196.

Merchantile Bank v Official Assignee

(1969) 2 MLJ 196.

Hakim Raja Azlan Shah menyatakan bahawa walaupun lien di bawah KTN tidak wujud selagi kaveat belum diwujudkan tidak ada peruntukan nyata dalam undang-undang yang menghalang mahkamah menguatkuasakan hak ekuiti yang diwujudkan menerusi kontrak.

Walaupun kegagalan seseorang itu memasukkan kaveat bermakna suatu lien belum wujud di bawah Kanun tidak menghalangnya memperoleh hak untuk mendapatkan lien berasaskan ekuiti.

• Pajakan ekuiti. Pemajak yang belum sempat mendaftarkan

pajakan mereka telah dianggap sebagai pemajak ekuiti.

Margaret Chua v Ho Swee Kiew & Ors (1961) MLJ 173

Siew Soon Wah & Ors v Yong Tong Hong (1973) 1 MLJ 133.

Margaret Chua v Ho Swee Kiew & Ors

(1961) MLJ 173

Thomas HB telah menyatakan bahawa walaupun perjanjian pajakan selama 25 tahun batal kerana tidak didaftarkan, ia masih sah sebagai pajakan ekuiti.

Siew Soon Wah & Ors v Yong Tong

Hong (1973) 1 MLJ 133.

Majlis Privy telah memutuskan bahawa perjanjian bertulis yang menyatakan “penyewa boleh duduk selama dia mahu” adalah sah sebagai pajakan ekuiti selama 30 tahun.

• Penyewaan bergandingan ekuiti.

Devi v Francis (1969) 2 MLJ 169

Hakim Chang Min Tat telah menyatakan bahawa defendan dalam kes itu dilindungi oleh prinsip ekuiti “lesen yang tidak boleh dibatalkan” apabila plaintif bertindak menghalau defendan keluar dengan memberi notis satu bulan.

Kepentingan ekuiti sedemikian diiktiraf oleh ekuiti apabila kedua-dua pihak telah mematuhi sepenuhnya kehendak statut di bawah KTN selain dari prose pendaftaran.

Bagi urus niaga isemen, pematuhan penuh undang-undang dianggap mandatori.